创新建立房屋维修保险机制
近年来，随着大量住宅小区建成投入使用，小区及房屋的共用部位和共用设施设备维修需求将持续增长，通过住宅专项维修资金制度解决物业维修问题的传统机制已日益显露弊端，特别是专项维修资金“使用难、续筹难”的瓶颈难以突破，给各地的物业管理工作带来很多负面影响。一方面是大量的共用部位和设施设备不断陈旧老化，难以及时筹集到足够资金进行维修;另一方面是巨额的专项维修资金沉淀银行，难以发挥正常效用。笔者作为一名长期从事维修资金管理的基层工作人员，对解决维修难的问题进行了一些探索研究，并在江苏省泰州市的实践中借鉴了“医疗保险”的做法，初步解决了维修资金使用难的问题，续筹难问题的解决也初显眉目。
传统物业维修机制及存在问题
根据物业管理制度设计，小区和房屋的共用部位质保期外的维修，其资金来源有两个渠道：其一是业主按月缴交的物业费，由物业公司收取并作为企业收入，由企业自主开支;其二是业主入住前交存的住宅专项维修资金，由主管部门收取并代管，经申请核准后开支。日常养护和小型维修，应当从物业费中列支，大中型维修或更新改造，应当从事先归集的专项维修资金中列支。
上述传统制度乍一看科学合理，但具体操作时却存在“四难”：
一是开支渠道难以区分。当发生需维修事项时，如何区分大、中、小修，究竟该从物业公司所收取的物业费中列支，还是从主管部门代管的住宅专项维修资金中列支，很难界定。
二是住宅专项维修资金申请程序严苛。申请维修资金，需经“双三分之二”业主同意，在实际操作中，程序十分繁琐，很难实现。
三是住宅专项维修资金监管困难。由于维修申请面广量大，时常发生假冒业主签名申请维修资金、超范围使用维修资金、虚报套取维修资金的现象，很难监管。
四是住宅专项维修资金难以续筹。当业主交存的专项维修资金余额不足时，应当由业主进行续筹。但在实践中，续筹规定近乎于“画饼充饥”，很难操作。
可借鉴的保险制度及经验做法
住宅专项维修资金被业内俗称为房屋的“医保金”，这对于制度的宣传推广有好处。但在具体实践中，住宅维修资金却与医保金没有一丁点相似。
首先在缴交方式上，医保金是逐月缴交，额度按年调整，调整前后新老参保对象同步调整。而住宅维修资金却是一次性缴交(虽有续筹的规定，但几无作用)，虽然也不时调整，但是调整只作用于“新房”，“老房”并不涉及。
其次在资金权属上，医保金一部分是职工缴交，一部分是单位缴交，理论上资金权属起码有一部分应属职工所有。但是在医保金的法律文件中，从不涉及资金的权属问题。而住宅维修资金在法律层面严格界定为业主(共同)所有，政府部门只是代管，这一定程度上造成了维修资金管不好、用不了的尴尬局面。
第三在保险功能上，医保金对参保人起到了防范风险的作用，当发生大病医疗费用时，可以实现“个体有困难，众人来相助”的资金统筹、转移支付功能。而住宅维修资金却没有风险抵御功能，只不过是一个物业区域群体的“集资储蓄”而已。
第四在资金支付上，政府通过层层立法对医保金进行宏观调控，定期对缴交基数、缴交比例、报销比例、报销限额、财政注资等要素进行调整，以实现资金收支平衡和可持续发展。而各地政府对住宅维修资金的调控只限于调整交存额度，对其使用、存储等事项都需要经过业主大会(或业委会)决策。
传统住宅维修资金制度规定核算到户，这凸显了资金的个体属性，而淡化了资金的共有属性。这给维修资金的管理和使用造成了巨大的障碍和困难。举屋顶渗漏维修为例：首先，需要明确该屋顶的共有权属人及份额比例。然后，征求这些共有权属人的意见，当大多数人同意维修后，才能使用维修资金进行维修。最后，再从这些共有权属人的账户上按份额比例减除相应的额度。此例在实践中还属最简单的，如果涉及异形建筑、权属份额模糊、个别共有权属人账户资金不足等若干问题，根本无法解决。
现代医疗保险制度实行统账结合的管理方式，大部分资金进入统筹账户，个人账户只有小部分资金，当个体发生保险事项时，个体只需承担小部分费用，大部分费用从统筹账户列支，很好地实现了风险分担的功能。
要解决住宅维修资金制度存在的问题，需要打破固有思维，从医保金制度汲取经验，化繁为简，简政放权，创造性开展工作。特别需要借鉴医保金的统账方式，强调资金的共有属性，淡化资金的个体归属，明确维修使用时统筹支付与个人承担的比例界限。
泰州的具体实践及今后工作设想
2010年，笔者参与了泰州市维修资金使用的绿色通道制度的制定过程，即对于房屋的屋顶渗漏和外墙渗漏的维修，可以由相关业主直接申请使用维修资金，不需要征求该物业区域范围内“双三分之二”业主的意见。同时，为了体现权利义务对等、维修费与交存额挂钩的原则，进一步明确了维修费用分担规则(见下表)。
该制度实施以来，累计处理了上万户房屋的渗漏维修问题，有效缓解了物业企业与业主的矛盾纠纷，较好地树立了维修资金及物业管理的行业形象。该制度主要有以下三方面特点：
一是大道至简。没有“双三分之二”的程序，也不需要业委会同意，更不需要物业企业承担维修费用。
二是业主信服。维修资金多交多用，少交少用，天经地义，合乎人情。
三是高效便捷。谁家房屋漏了由谁直接提出申请，可向物业企业也可直接向住宅专项维修资金管理单位申请，不区分小修大修，也不论质保期内外，把选择权和决定权交给有渗漏的业主。
2012年，江苏省人大修订《江苏省物业管理条例》时，采纳了泰州开辟绿色通道解决维修难题的做法，将其上升为地方法规，这从法律层面支持了泰州的创新突破。
分析泰州处理房屋渗漏维修的做法，就是在无形中借鉴了现代医疗保险机制，采用了费用分担、风险转移的思路。今后可以根据具体实践，对费用分段倍数进行调整，扩大或缩小保障范围，并且还可以针对已足额享受的业主开辟续筹渠道，通过个别缴交的方式，延续保障。
下一步，笔者设想进一步体现“房屋维修保险”的思路，让住宅专项维修资金管理中心具有“房屋维修保险中心”的职能，在实践中推动设立“房屋渗漏险”、“下水管道堵塞险”等险种，由物业企业或业主投保，并设立一个统筹资金承担转移支付功能，通过保险合同的创立，明晰政府、企业、业主的职责边界，解决房屋共用部位维修职责不清、资金动用繁琐、资金来源枯竭的问题，逐步建立起现代新型房屋维修保险机制。(原载于《现代物业·新业主》2015年第8期/总第333期)
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