作者: 高成凤 | 2017-02-24 10:15

我国现行土地增值税的征管

土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润，并作为一种经济手段来规范房地产业。我国从1994年1月1日开始征收土地增值税，已有13年的历史，随着城市经济迅速发展，基础设施建设的不断完善，土地增值收益越来越大，对其征税，对实现土地所有者权益、提升政府的土地投资能力、防止国有资产流失、抑制土地投机和规范房地产市场等方面发挥着积极作用。但因地方政府不够重视、税费计算复杂、税率较高、部门间缺乏协作等诸多影响，我国土地增值税在实践中还存在很多的缺陷，亟待改进。

一、我国土地增值税征收现状

(一)征税办法

在我国，土地增值税是指对转让房地产所得的增值部分计征的税项。纳税人为有偿转让房地产并取得收入的单位或个人;纳税对象是纳税人转让房地产所得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额，其中扣除项目包括土地取得成本、房地产的开发成本与开发费用、相关税金、建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格、财务部规定的其他扣除项目;土地增值税实行30%、40%、50%、60%四级超额累进税率 [1，2，3]。

(二)征税总额较少

据税务统计，1994至2000年，土地增值税收入微薄;自2001年开始至今，每年以2倍的速度在增长，到2007年1季度就达到了88.50亿元，随着国家对土地增值税的一系列严管措施的实施，土地增值税收益将不断增加。我国历年土地增值税收益见表1。

(三)国家逐步规范和严管土地增值税的征收

针对土地增值税征收困难的状况，国家税务总局于2002至2006年间分别下发了《关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》(国税函[2002]615号)、《进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》(国税发[2004]100号)、《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)等文件，对征管过程中的若干问题进行了规范，目前征收状况已有好转。大部分地区对房地产开发企业以预(销)售商品房收入1%～2%的比例进行预征，但至今为止，结算工作一直没有真正落实，为此，国家税务总局出台了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从2007年2月1日起，全国各地区将对房地产企业土地增值税项目进行全面清算，实现“预征”转为征管“清算”。

二、土地增值税征管中存在的问题分析

(一)税额计算过程复杂，难以控制其预期额度

土地增值税应纳税额是以“增值额”为基数，结合相应的税率求出的。其中，增值额的计算是最关键、最复杂的部分。如在新开发房地产转让增值额的计算中：需要扣除的项目包括土地取得和开发费用、房屋建造成本、投资利息、房地产转让税费等等。这一计算过程基本上是包括了房地产开发建设的全过程费用的分析，需要收集的数据多而复杂，而且开发过程存在大量不确定因素及财务上列支的成本费用的真实性很难掌握，故土地增值税计征的工作量大，需工作人员深入了解房地产开发经营、费用支出管理方面的知识，使税务机关难以预计每年土地增值税的额度，往往预计了也不能保证足额收取。

(二)税率较高，与房地产业发展不相适应

房地产投资周期长、投资额大，一般需要3年以上，在此期间通货膨胀和物价上涨等因素均影响房地产开发成本;同时，房地产开发企业一般要支付高额的贷款利息及33%的企业所得税，在这种情况下，要对其征收30%至60%之高的土地增值税，确实是很重的负担。而且，大部分开发企业扣除规定项目后的“增值”，很少能达到50%、60%这样的高税率所对应征收标准的增值额。同时，纳税人为了避免或降低其高额税负，采取各种方式来避税，故高税率在实际中并没有增加税收收入，反而使逃税避税现象增多，给征税工作增加了难度。

(三)征收范围狭窄，不利于企业间的公平竞争

土地在自用或出租过程中，由于周围基础设施条件、生活和投资环境的改善，带来的企业经营收入或租金增加，这部分增加值实质就是土地的自然增值部分。而我国仅对房地产转让征收土地增值税，对企业自用、房地产出租、作价入股等方式中存在并已经实现的自然增值部分没有征收土地增值税。这不仅造成国有资产的流失，有背税收的公平负担原则，也不利于企业间的公平竞争。

(四)部门间缺乏协作，难以足额收回土地增值税

土地增值税征收需要依据房管部门办理的房地产转让登记和其他手续来确定纳税人;依据转让时当事人双方的申报价格确定纳税对象;纳税人的申报价格明显低于市场价格又无正当理由，或隐瞒、虚报房地产价格的，或提供扣除项目金额不实等情况下要依据具有相应资质的评估机构的评估价格计征增值税;同时，扣除土地取得费用时还需要土地管理部门出具的证明。可见，计算土地增值税需要土地、房管及房地产评估机构与税务部门之间互通信息，通力合作，才能把这项工作做好。但从目前状况看，这方面的配合还远远不够，税务部门难以及时掌握纳税人已成交的房地产的有关纳税资料，使税务部门难以及时、足额收回土地增值税。

三、加强土地增值税征管的对策建议

(一)简化土地增值额的计算过程

合理的土地增值额等于本次交易转让房地产或土地的价格减去前次交易转让的价格，再减去两次交易转让期间转让人的投资改良费用及其应得必要利润[4]。据此，简化计算可以采用取得土地时和转让时的基准地价之差额，扣除使用者在此期间的投入改良费用及利润，再考虑通货膨胀因素的影响，综合确定土地增值额，以此作为土地增值税的计税基数。直接通过基准地价求出土地自然增值部分，省去了扣除房屋建造成本费用和旧建筑物的评估价格，这样，既简化了计算，减少了税收人员的工作量，又可有效防止偷税行为，促进企业财务制度的完善，规范土地市场。这种计税方法在基准地价和标定地价制度完善的前提下是可行的。

(二)适度降低税率，采取有针对性的灵活税率

土地增值税高税率是在我国20世纪90年代初，土地投机行为盛行，国有土地资产大量流失的情况下，为了有效利用土地、抑制土地投机而设的。但随着房地产市场的不断规范，土地使用者或开发商对房地产的开发逐渐趋于理性化。因此，应根据实际情况适当降低税率，采取有针对性的灵活税率，以减轻企业的税负，保证土地增值税征管工作的顺利展开。如对商品房用地，在首次转让房地产与二次或多次转让时采用不同的税率;房地产预售时，采用统一定率预征，避免因未竣工而成本难确定的影响，待项目竣工结算后再及时进行清算，多退少补，并且适当降低预征率，服从税负从轻原则。[5、6]

(三)合理扩大征税范围

土地增值税征收的目的是使政府获取土地自然增值收益。对于土地的持续使用、出租等情况下，企业增加的经营收入和不断提高的租金中已经实现了土地的自然增值，但实际中未对此部分征收增值税，这显然不公平，也使国家的增值收益受损。因此，应该考虑对企业非转让的房地产定期评估其价值，将土地自然增值部分纳入征税范围，税额依然以政府公布的基准地价和标定地价为依据进行计算。

(四)加强各部门对土地增值税的控管责任，做好部门间的协作

土地增值税的征收涉及土地、房屋管理部门及评估机构等房地产相关部门，做好土地增值税征收工作，必须做好部门间的协作，实现共同监督与管理。一是加强与完善土地、房产部门的登记制度，可在房地产权属转让登记手续中增加有关完税的规定，迫使纳税人按时依法纳税，减少非法交易。二是建立健全源泉控管网络体系。即利用现代信息技术，在土地、房管和税务部门之间联网，建立房地产转让档案，实现资源共享，使税务部门及时掌握以房管、土地部门核发的有效证件和证明为征管依据。三是指定税务机关对土地增值税的计税依据之一是国家认定的估价机构出具的评估价格，因此，需要规范估价行业，提高估价水平。最后，政府要做好基准地价和标定地价评估及公布和更新工作，完善交易价格申报制度，为评估机构准确、公正的评估交易价格提供依据。强化各部门的控管责任与部门间的协作，可从各方面堵住税款流失的口子，建立健全土地增值税的征收管理体系。

参考文献：

[1]国土资源部土地估价师资格考试委员会.土地估价法律法规实用手册[M].北京：地质出版社，2000.

[2]中华人民共和国土地增值税暂行条例.1993.12.13.

[3]中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则.1995.1.27.

[4]周广平.土地增值税存在的问题及改进意见[J].中央时政全融学院学报，1994(7)：52～56.

[5]《北京市地方税务局关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的通知》[京地税地〔2003〕653号]

[6]上海房产热线.土地增值税预征率为1%，房价下降可能性不大.http://house.online.sh.cn.

[7]国家税务总局. http://www.chinatax.gov.cn/n480462/n480498/n480887/index.html.

[8]国家税务总局.《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》.

(原载于《现代物业·新业主》2007年9期/总63期)