作者: 星波 | 2017-02-08 14:50

房屋专项维修资金管理构想

中国社会更大的进步，或可从社区开始，从以适当方式解决房屋专项维修资金的管理和使用问题开始。

在房屋专项维修资金管理问题闹得沸沸扬扬的时候，有律师站出来说：政府承担了它不应该承担的责任，不是维修资金的主人却侵占了维修资金并限制其正常使用，侵犯了业主权益。

这位律师说的是事实，但这事实也有不得已和无奈的元素。

谁是房屋维修资金的主人?

答案是：业权人、全体业权人或业主大会。

谁应当成为支配房屋维修资金的人?

答案是：业权人、全体业权人或业主大会。

可全体业权人或业主大会总需要有人去执行，谁有资格代表全体业权人或业主大会来履行支配及使用房屋维修资金的权利?是业主委员会?是物业管理公司?是政府相关部门?似乎，这个问题难以直接回答。

● 业主委员会

并不是每一个物业区域都依法成立了业主大会和业主委员会。即便成立了业主委员会，但业主委员会成员不过是几个自然人而已，他们仅仅作为业主大会的执行机构存在，而业主大会对其授权永远是有限的。以当前社会总体上的公民素质来看，指望业主委员会来完成对专项维修资金的操作、管理和使用不具有普遍意义。

● 物业管理企业

物业管理公司无疑是一个可以考虑的执行机构，由它来操作效率最高。但从权益及法律关系上，它又不可能成为被完全信任的机构，因而它的企业宗旨与社区或物业组团业权人及其群体的权益诉求可能存有重要差别。

● 政府部门或政府指定的公用事业部门或银行

政府部门成为支配和使用主体，理论上是站得住脚的，它本来就承担着社会管理责任，如果有合理的授权关系，也并非不可以对维修资金直接进行管理、使用和处置。但实际上，对于专项维修资金管理的委托及授权关系并不存在，政府部门长期直接主导对这项资金的管理，大有越俎代庖之嫌，的确值得商榷甚至质疑。

问题的存在，凸显历史矛盾和现实冲突。

从物权问题延伸到关联权益，从物业管理行业发展到房屋维修资金的处置权利，每一个环节都被拓上了历史的印记。

曾有数十年，民众的房屋物权处于空白，与物权相关联的房屋维护及服务体系处于非市场化运营状态。进入上世纪八十年代和九十年代以后，以市场化形态出现的房地产事业获得了长足的发展，作为配套产业的物业管理也在中国大陆成为重要的朝阳产业，似乎也成为整个中国社会市场经济的重要组成部分。

但物业管理行业真的体现了市场经济原则了吗?恐怕还有相当的距离。

有一种经济学的学术观点或许触及了根本：我们学习了西方资本主义市场经济的某些元素，但对于市场经济中非常重要的信托概念却学习和研究得很不够，更不用说充分应用了。

从物业管理行业的发展来看，行业引导及管理方面的落后也体现在《物权法》颁布的滞后、物业管理企业包干制取酬模式泛滥、行业地方保护主义(以各地区某些招投标黑幕，及所谓“城市物业项目经理证书培训”为代表)盛行等方面。这些现象的存在，已经严重阻碍了物业管理产业的健康发展;同时，政府部门谨慎的限制性政策，也导致房屋专项维修资金不能够正常发挥其价值和作用，使得房屋及其配套设施无法获得合理修缮。

我们很难去追究历史的责任，但可以为改变现状做些实际的事情。

房屋专项维修资金问题乃是中国大陆众多社会问题的冰山一角，需要找出根源并建立相对合理的处置和解决办法，否则，将扩大社会不公平因素，潜在形成重大社会利益冲突并影响社会安定。

房屋维修金使用

以下为几项探讨性构想——

首先，政府相关部门应当把房屋专项维修资金的处置权利放出来(当然，笔者希望还有其他权利，真正使权益获得最大公平，而不是靠政府部门非常被动地“把持”。权力把持在手上，有时并不一定是好事，经常会面临很大压力，并必须承担可能并不恰当的责任)。

其次，应当通过立法方式，规定可以从专项维修资金中以适当比例提取管理费用(可根据资金规模，设定起步值和分级比例，譬如0.05%～0.5%。该费用可用于聘请专业机构成员组成的委员会)，由专门的地区性管理委员会进行管辖、控制、操作或使用监督(原则上不赞成由业主委员会直接拥有专项维修资金的管理责任和权利，这是因为业主委员会仅仅是业主大会的执行机构，而各相关物业区域业主大会是否依法有效成立、对业主委员会的选举过程是否完全合法、业主委员会成员的公信力、专业知识、履行职责的能力等等，都无法或难以有效认证)。建议社区管理委员会成员包括当地政府主管机构代表、业主代表(已经成立业主大会并有效组成业主委员会的社区可直接由业主委员会成员参加;未成立业主委员会的社区或物业组团，则可以由上一级管理委员会通过公告征募方式遴选)、会计/审计单位代表、法律顾问机构代表、项目物业管理企业代表参加，并合理配置投票权重份额及确立适当的决议行权模式(业主代表或业主委员会代表的权重份额应相对较大，甚至可规定其超过60%)。

可由省(直辖市)为基本单位成立地区管理总会，其成员由地区政府主管部门、行业主管部门及消费者协会等单位代表兼任并组成;管理总会不承担对具体物业项目的专项维修资金处置或使用的决定，但对下一级管理委员会的组成及政策指导负有责任。政府的基层管理委员会(譬如区县一级)直接参与对社区或物业组团房屋专项维修资金管理委员会的指导和履行职责，包括为社区或物业组团管理委员会任命政府及行业主管部门代表、遴选业主代表或审核业主委员会代表并审核其资质及合法性、聘请会计/审计单位、聘请法律顾问单位等。

再次，通过立法方式，对于新增商品型物业项目(经济适用型或单一业权之租赁物业除外)，确立信托原则在物业委托方和受托方法律关系上的基本地位，终止在商品类物业管理的包干制取酬模式而全面推行酬金制模式，将物业管理委托性质由交易关系转变为信托关系，适用的主要法律也以《经济合同法》向《信托法》过渡;取消或修改在各地区尚且存在的某些对酬金制取酬模式的限制性条款。

第四，通过立法、执法和舆论的力量，引导、启发和培养业权人或用户的公民意识，建立有效的沟通渠道，激发其维护合法权益(包括个体权益和公共权益)的责任感，加强对正当权益诉求的支持和保护，严厉惩戒和处罚侵害合法权益的行为，弘扬诚信，倡导文明和民主，开展社区革新与进步运动。

千里之行，始于足下。中国社会更大的进步，或可从社区开始，从以适当方式解决房屋专项维修资金的管理和使用问题开始。

(原载于《现代物业·新业主》2009年09期/总127第期)