作者: 子戈 | 2003-12-01 11:00

物业管理企业的财务管理特征

　　我国物业管理是随着房地产业的商品化而派生出来的，是一种为已建成楼宇提供各种优良服务，保证生产经营、商务、办公活动或居住生活正常进行的行业。物业管理的目的是为业主或客户提供安全、舒适、和谐的工作环境与居住环境，保障业主和客户的利益，以提高业主的投资回报率。

物业管理是随着我国市场经济不断深化而逐渐产生和发展起来的一个新兴行业。物业管理公司作为物业管理市场化、专业化和企业化的经济实体，在财务管理上，除了企业的财务活动，即企业筹资管理、企业投资管理、营运资金管理和利润分配管理四个方面的内容外，具有物业管理行业本身的特点，在财务管理和会计核算中也具有与其他行业不同的特点。物业管理企业在经营管理品牌外，同时更注重企业风险和对策的研究，以保证企业每年有一定的经济效益，并在激烈的市场竞争中具有一定的优势，从而保持企业的健康持续发展。

由于物业管理是近年兴起的新兴行业，我国尚无统一的会计制度、财务制度。各物业公司在会计科目的选用、财务制度的制定等方面各不相同，但都是根据国家财政部颁布的《企业财务通则》和《企业会计总则》，结合自身物业管理工作特点选用会计科目、会计预算、控制制度的。尽管存在物业管理行业财务管理个性上的差异，但通过分析，仍然可以发现其中共同的特点。

一、物业管理企业财务管理的特点

物业管理企业财务管理的特点主要表现为以下几个方面:

1、物业管理面积大。从市场上大型物业管理公司目前所管的所有物业总量来看，管理面积已达四百万至八百万平方米，各管理处的平均管理面积也有几万到十几万平方米不等，从管理户数来看，各管理处从管理几百户到几千户。因此，管理面积量大是第一个特点。
2、管理房屋的性质多，而且相混杂。从市场上物业管理企业日前所管物业性质来分，大致有系统房(使用权房)、售后房、调换产权房(拆迁还私)、商品房、代租房、临房、非居住房、办公楼、自由经营用房等九类，而且不同性质的房屋相互混杂，给核算带来了一定难度。

3、物业管理以劳务为主，从业人员多。由于物业管理的核心是服务，而服务工作主要靠人来实现。因此，物业管理企业的产品就是提供劳务，这就决定了物业管理企业必然具有劳动力密集型的特点。

4、收费项目多，且金额小，收缴量大。由于房屋性质多，提供服务的项目繁杂，如租金、管理费、清扫费、治安费、停车费、能耗费、电梯、水泵运行费、电子门服务费、维修费等等，而且金额相对较小，多则上百元，少则几十元、几元。因此，落实到千家万户，收缴量就很大。

5、核算到户。以前讲的核算到户，一般都以为指商品房维修金核算到户，其实，就物业公司每一项收费来讲都要核算到户，包括代收代付的费用。因为收费涉及到公司和业主两方面的经济利益，每家每户的帐目都必须清清楚楚，所以给物业管理公司实际操作增加了难度。

二、物业管理企业的经营风险分析

物业管理是在社会主义市场经济发展中逐渐形成的一个新兴行业，由于受行业特点、市场环境和政策的影响，物业管理企业在蓬勃发展的同时，不可避免地存在着较大的风险，而增强风险意识，对于企业在激烈的市场经济中如何规避、减小风险是不可忽视的问题。就目前来讲，物业管理企业的风险主要体现在以下几个方面：

1、资产总额相对较小，抵御风险的能力较弱。由于物业公司大都是以劳务为主的劳动密集型企业，一般无实业。在物业收费水平还处于相对较低的情况下，企业大多要靠其他经营项目收益来补贴，而当主营收益和其他收益不稳定时，企业将面临亏损的巨大风险。

2、所管物业大多为委托管理形式，期限短，稳定性较弱。物业管理公司进入市场实行社会化、专业化管理后，业主和物业管理公司是委托与被委托的关系，双方通过签订合同的形式确立委托关系，一般期限为1-2年。因此，如果物业公司不能按合同履行义务，业委会就可炒物业公司的鱿鱼。其次，由于目前法规尚不健全，如业委会与物业公司合作不愉快，就会找种种理由或者不要什么理由就炒掉物业公司，这就增加了物业公司“失业”的风险。

3、政府定价，企业大多入不敷出。从目前情况来看，除了办公楼、高档商品房和外销房由物业公司和业主委员会协议定价以外，其他的系统公房、普通商品房和售后房都由政府定价或实行指导价。但由于租金还未调整到成本价，普通商品房定价存在一定的不合理性，没有按服务水准和企业资质实行优质优价，而企业在创优达标、创建示范小区、文明小区活动中又必须大量投入，因此企业往往入不敷出。

4、坏帐的风险在逐年增大。这一风险主要来自两方面，一是由于业主前期迁动、房屋质量、下岗待业和维修服务等种种原因以及某些业主无理拖欠等，造成各项欠费居高不下;二是由于政府在价格政策上的不一致，造成同一小区的业户在享受统一服务的同时，却要按不同的收费标准付费，而且差距较大，业户感到不合理。因此，这些客观和主观的种种因素，在我国法制建设相对较弱的环境下，使物业公司的坏帐风险在逐年增大。

5、税收负担较重。就物业管理企业目前来讲，除了所得税享受15%优惠以外，其他税收无一减免或享受优惠政策。因此，税收负担还是比较重的。

三、加强物业管理企业财务管理的对策措施

针对上述物业管理企业财务管理的特点和管理要求，以及对企业经营风险的分析，必须采取相应的对策措施，以最大限度地规避风险。为此，从总体上讲，就是要提高企业以下几个方面的能力：

1、要尽可能地扩大企业规模，以提高抗风险的能力。

一个企业资产规模的大小，从某种程度上讲体现着一个企业的实力。只有具备一定的规模，才能确保企业的正常运作和发展，这是企业生存、发展的要求。其次，要通过扩大企业资产经营，使企业获取更多的利益，有利于企业在市场竞争中，以相对较低的价格处于有利地位。

当然，为扩大资产规模，要注意增加优质资产，做好项目可行性研究，考虑资金的时间价值。

2、要拓展物业市场或经营范围，以提高占有市场的能力。

首先要研究市场，摸透市场。对物业市场的现状，可开拓的新领域、市场需求，价格以及可接受的程度、政府政策等都要做到心中有数，有备而战。在条件许可的情况下，应当制定多种方案供比较、选择，以提高自身的投标成功概率。

其次，要开发物业配套市场或与物业管理相关的经营项目。如中介、代理、装潢、停车管理、各种特约服务等等，应该说这是一块投入少、产出多，非常有潜力的市场。

3、要充分、合理、有效地利用企业人、财、物资源，以提高适应市场变化的能力。

我们常说竞争是激烈的，市场是残酷的，如果企业适应不了市场的变化，那么很快就会被市场淘汰。目前物业市场的现状是，优质服务、低价竞争。由于物业管理是劳动密集型作业，因此要首先降低人力资源成本，主要靠提高人员的整体素质，做到一专多能。其次，就物业管理企业全体员工来说，不管你是哪个部门，何种岗位，要有人人都成为物业管理专家的意识，才能胜任、做好本职工作。再次，要引进具有真才实学、又有实干能力的高素质人才，这对提高企业竞争能力、管理能力和持续发展是非常迫切的，也就是说，要使公司真正具备承接管理一流物业的实力。

4、要充分利用专业优势，以提高业主的理财能力。

所谓理财，也就是我们常说的怎样当好管家，从当家理财的角度来讲，就是要为业主管好以下几本帐。

要做好年度管理费用的预算和结算。首先，要按照国家的政策法规和“量出为入，合理节约”的原则来制定当年度的大厦或小区的管理费用预算，以确保所管物业正常运行之费用需要。其次，年终要做好本年度管理费用结算，并提出决策报告，报业委会审批，并接受审计。

要做好管理费实际收支的管理。首先要在预算的范围内合理安排好每月的开支，做到平衡支出。其次，各类费用的支出要符合国家有关法规和财经纪律，做到不乱花业主的一分钱，年终确保收支平衡。

要做好公共能耗的代收代付管理。首先，要根据所管大厦或小区的特点，尽量合理、公平、科学地制定“公共能耗分摊方案”，报业委会审批，同时要提出为使分摊方案顺利实施而需要增添或改进的硬件设施，如增加分电表等，尽可能地为分摊工作的正常开展创造有利条件。其次，要根据每月发生的实际费用，做好每家每户的分摊计算工作、收缴工作，确保无差错。

要做好维修基金收支管理。首先，要根据国家的政策法规和与业委会共同制定的所管大厦或小区的维修基金管理办法，对维修基金的筹集、使用、分摊、管理方式、实际操作等均应作出明确规定。其次，要专户存储，核算到户，即做到每户收、支、余帐目清楚，并按规定每半年公布一次。

要做好各类财产的实物管理。物业公司在接管大楼或小区的管理时，大都有开发商或业主提供了一定数量的电脑、复印机、办公家具、维修工具等固定资产和低值易耗品的实物，要做好实物帐管理，以及仓库材料的收、发、存管理，做到帐实相符。

要做好周转资金的管理。由于物业管理公司在接管大楼或小区的管理时，大都无周转资金，而且能耗费是先付后收，这就使资金周转出现了空档。因此，如何使管理费和能耗费及时、全额地收回显得尤为重要和迫切。为此，一要加强力度，确保每月应收的各项费用及时收回;二是要用足政策，预收三个月管理费，这样才能保证资金的正常周转。

要做好财务会计核算工作。财政部颁发了《物业管理企业财务管理规定》，对物业管理企业的收入、成本和维修基金核算皆作出了明确规定。因此，物业公司要在国家的有关规定下，制定统一的商品房、办公楼会计核算科目、报表和向业主公布的有关报表，做到统一、规范操作。

5、要应用计算机等先进手段，切实做好管家，以提高当家理财的能力。

就业主本身来讲，除了要求物业公司提供优质服务以外，最关心的就是一本经济帐。因此，首先要做各类收费帐(包括租金、管理费等)、维修基金台帐、公共能耗台帐、实物财产台帐、业主动态财帐(包括空房、面积)和各类统计报表。由于涉及每家每户业务量非常大，因此必须应用计算机来进行数据处理，以提高工作效率和准确率。其次，就管理处负责人来讲，要掌握和熟悉物业管理的有关政策法规，不断提高政策水平和业务能力，才能处理好各类矛盾和问题，真正当好业主的管家。

同时，在全面开展会计基础工作规范化的同时，采用财务软件试行人机并行的“两本帐”会计电算化工作。由于在会计科目中强化了“服务”功能，面对大量客户收取和代收代付业务，工作量大，且存在大量的重复性会计工作，因此采用会计电算化势在必行。运用计算机的先进技术和功能，做到核算迅速、资料健全、检索查询方便，为企业的管理决策提供详实的数据和分析依据，这是现代化物业管理的重要标志。

6、合理设置选用会计科目，强化会计核算中的“服务”功能。

针对物业管理属非生产经营行业，以“服务”主导型为特点的实际，在会计科目的选用、设置上既要遵循《企业会计准则》、《企业财务通则》的一般原理和要求，又要参照本企业所属性质(如外商投资、合资、国营、股份制等)的会计制度核算要求，同时突出“服务”功能。这是因为物业公司大量的会计工作：一是向业主、客户收取的有偿费用，如物业管理费、停车费等;二是为业主和客户代收代付的各项费用，如水、电、煤气费用等;三是物业公司为保证大楼良好运行支付的各类成本费用，项目多达几十项，如职工工资、安保费、清洁费、修理费、邮电通讯费等。针对上述对外、对内服务和管理服务，要在科目设置中，对客户收费强化“往来辅助帐”的设置，对内费用管理则强化“成本、费用辅助帐”设置。

7、建立健全内部控制制度，保证企业资产的安全完整。

现代企业的内部控制制度是保证企业业务活动的有效进行，保证资产的安全和完整，防止、纠正错误与舞弊，保证会计资料的真实、合法、完整而指定和实施的必要的管理措施。必须按照物业管理公司的特点，结合现代企业内部控制制度的要求，建立和健全包括内部控制牵制制度在内的有关资金管理、流动资产管理、固定资产管理、无形资产管理及对外投资、成本费用、收入、利润及分配、外币业务等内部控制制度和相关制度，建立健全财务部门岗位责任制。

8、建立、健全“责任预算制度”，保证企业经营目标的实现。

企业预算是“使企业的资源获得最佳生产率和获利率的一种方法”。为保证企业年度预算目标的顺利实现，必须根据各企业自身实际情况，形成一套适合自身管理发展需要的责任预算制度，其前提是根据公司所属各部门承担的职能，建立相对应的责任中心，主要有以下几个中心：

经营部作为“收入责任中心”，着重考核其营业收入和“收缴及时率”，其职责是确保公司营业收入的预算责任和控制责任;综合服务部、工程部、安保部作为成本责任中心，着重考核其发生的成本和费用，其职责是用一定的成本费用开支去完成规定的具体任务，负责成本费用的预算和控制;行政管理部作为管理费用中心，其职责是用一定的管理费用开支保证公司资金正常合理运行，并负责管理费用的预算和控制;财务部作为财务费用责任中心，其职责是用一定的财务费用开支保证公司资金正常合理运行，并负责费用的预算和控制。

当然，物业管理还是一个新兴行业，有许多问题还在探索和规范中，但只要企业自身练好内功，就一定会克服各种不利因素，创造更加灿烂的明天!

参考文献：

[1] 陈荣生《香港物业管理》，香港出版集团有限公司，2001.

[2] 蔡华主编《物业管理法律理论与实务》，人民法院出版社，2000.

[3] 高富平，黄武双《房地产法新论》，中国法制出版社，2002.

[4] 刘文“物业管理财务管理特点与对策”，《住宅与房地产》，深圳住宅与房地产杂志社，2002.(6)

[5] 潘叔健等编《物业经营与管理》，华夏出版社，2002.

(原文载于《现代物业·新业主》2003年第8期/总第14期)