作者: 叶亮 | 2016-01-04 09:42

以《物权法》为指导，明晰物业管理税费模式

《中华人民共和国物权法》已获第十届全国人民代表大会第五次会议通过。该法的颁布和即将实施，将对物业管理行业产生深远的影响，此前出台的相关法规和规章，预计也将陆续进行相应的调整。笔者以为，法律中关于业主共有、业主自治等方面权利的落实，亟待税管、费管政策的进一步明晰，并强化其引导的方向，以利于行业的健康发展。

两种物业收费模式中的税费问题

《物权法》第八章第九十八条规定，“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。”根据以上表述，结合国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》的相关规定，笔者认为可以将约定理解为计费方式中的包干制与酬金制的选择，而无约定的，则自动视为酬金制对待。

《物权法》第六章第八十三条第二款中，将拒付物业费的行为纳入损害他人合法权益范畴，业主大会和业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，笔者认为只能理解为酬金制下方可能出现的权利义务关系。

通过以上分析，一方面笔者认为，从长远看，酬金制应该成为物业服务计费方式的发展方向，从现实操作看，酬金制也更有利于物业服务的公开与透明，也更能体现物业服务属于增殖性服务消费的特性。而包干制往往给人以暗箱操作的感觉，与政府倡导的物业服务微利(10%以下)[1]但长期持续的经营模式容易产生冲突与歧义。

另一方面，就相应引出了税费的问题。在《物业服务收费管理办法》中，就不同计费方式下的费用构成进行了明确的区分，包干制下的物业服务费用包括了物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，而酬金制下则表述为预收的物业服务资金，包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。从上述界定可以看出，包干制下，物业管理企业向业主收取的物业服务费用属于企业的收入，而酬金制下，这笔费用中仅酬金属于物业管理企业的收入，其他费用均属代收代付性质。但是在实际的操作中，税务管理部门仅仅以国税发(1998)271号明确了“物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为”属于代理，不计征营业税，仅对其取得的相应手续费收入征收营业税。物业服务费不论采取何种计费方式，均应向业主开具服务发票，计缴营业税。由此产生了两方面的问题，一是由于没有区别对待，发改委的文件界定未能落到实处，无形中引导了企业更多地采用了包干制的计费方式，加上部分一知半解者的推波助澜，导致物业管理企业与消费者之间潜藏了不少的误解;二是无形中增加了市场参与各方的税负，对于微利服务的经营模式造成了冲击。在酬金制下，物业管理企业代管的预收费用也要缴纳营业税，增加了业主的负担。包干制下，物业管理企业开出的费用中已经包含了税费，但是在向业主开具发票后，无形中扩大了计税基数，削减了本已不多的企业利润。此外，不论采取何种计费方式，物业服务中经常出现的专业服务分包，作为不同企业之间的经营活动，也增加了物业服务过程中的税负。

因此，加强政策引导，势在必行。

业主自治权利中的税费问题

由于在《物权法》中并未给予业主大会和业主委员会明确的地位，仅对业主的物权进行了明确的规定和保护。所以说，所有资产仍归属于业主个体，业主大会和业主委员会并没有自己的资产，更不能对业主的资产进行直接支配，相应地，业主大会和业主委员会也就不可能承担任何的责任与义务。因此，虽然《物权法》在第六章第八十一条第一款中，明确了业主可以自行管理建筑物及其附属设施，在第七十三、七十四条中也明确了业主对道路、绿地、车位、车库的共有权和相关限定。但是，其可操作性仅局限于单一业主或小型物业。对于区分所有权建筑物的业主而言，该部分权利的自行管理和经营，其理论意义大于现实操作性，并不具有普遍性。

从税务管理的角度看，业主的自行经营和管理，也还会碰上如上述酬金制计费方式下的税务问题，而且还新增了如何认定纳税主体、如何办理税务登记的困惑。而在计费的方式和分摊过程中，如何取得全体业主的统一，将面临更大的困难。由于是业主自治，缺少了物业管理企业或其他管理人等中介力量的介入，约束力将更趋松散，简单的少数服从多数，或按《物权法》中设定的决定事项的比例通过就可以采取行动的可能性就会大幅降低，任何一个业主的反对意见，极可能形成破窗效应，并进而出现骨牌效应。而一旦强行实施，或为个别人操纵，如产生法律纠纷，更可能对业主个体物权造成连带责任，则后果将更难以预计。

此外，放任操作还会面临着以下问题。

首先，经营管理中涉及的问题包括，物业服务资质须获得建设行政主管部门许可，开展经营活动须获得工商行政管理的批准并颁发营业执照，以及社会用工必须符合劳动和社会保障部门的相关规定，并办理相应的手续等。这些不可能通过每一位业主的个人办理来实现，也不可能靠集体委托办理。

其次，在自行管理和经营过程中，由于专业服务介入程度的降低，可能导致的建筑物及附属设施的养护水平下降，进而缩短其使用寿命。虽然，业主可以通过专项的分包来保证专业服务，但是，同样会遇上个体与集体利益如何统一的问题。

笔者认为，区分所有权建筑物的业主要取得自治的权利，必须通过授权，另行成立能承担相应权利与义务的社团法人或财团法人，但是由于目前社团法人的管理仍比较严格，而通过财团法人自行经营管理，只不过是业主自组物业管理企业的一种变形而已，又将重新走回委托专业人士经营管理的路子上来。毕竟买房做业主的目的是为了居住，而不是为了当上业主委员，更不是为了自己做物业管理。如果这样，还不如一开始直接成立一家物业管理公司来得划算。

因此，对于业主自治权利的正确引导，应该从业主最直观的计费管理入手，再通过税务、工商、建设、劳动等部门的联手推动，实现规范物业服务市场运作的目的。

应对与思考

但凡新的法规出台，必然会带来震动，也会发现过往体系中的缺失，这是社会法制进步的体现，因此，既有政策、规章的调整实属必要也在所难免。

作为与广大消费者最直接相关的收费和税务政策的调整，其政策引导作用是不言而喻的。笔者以为应该考虑采取如下措施。

第一、明确不同计费方式下的税务管理政策，实现物价管理与税务管理政策的同步，引导市场和企业逐步向酬金制的方向发展。通过明确预收资金的代管角色，突出物业管理企业的独立第三方地位;通过物业服务开支的公开与透明，让业主掌握物业服务的具体内涵，彰显物业服务保值增殖的功能。

第二、在现阶段，明确包干制物业服务和分包服务的税基，引导物业管理企业树立微利服务、持续发展的思想，尽量减少挤占成本、削减服务含量的短期行为。

第三、就业主自行经营管理出台相应的指导意见，明确运作模式，减少业主盲目操作对市场秩序的影响和对个体物权造成不必要的侵害，确保物业服务面的切实覆盖和服务水平的提高，维持社会的和谐稳定。

注释：

[1] 原国家计委计价费(1996)266号文规定，物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。据此，广东省物价局粤价(1997)24号文中明确，物业管理服务收费的利润率可逐步提高到接近10%的水平;广州市物价局穗价(1999)100号文也明确，各类按优质优价原则确定收费标准的，其成本利润率按不超过10%核定;《广州市物业管理办法》中则规定，物业管理公司酬金，应当按照物业管理服务成本核算的百分之十以内协商确定。

虽然，在国家发改委、建设部最新发布的发改价格(2003)1864号文中，明确了按约定比例或者约定数额提取酬金，但是原有规定所产生的影响将是长期的。