作者: 石祺 | 2016-06-22 08:54

“营改增”对商业谈判的直接影响

万众瞩目的“营改增”税制改革已于2016年5月1日起正式全面实施试点工作，而在此之前物业管理行业一直按照营业税税制缴纳税收，与增值税相比，这种税制在计税方法上简易、单一，如今全面调整为增值税，对于物业服务企业来说，不仅是征税税率发生了变化，更涉及企业管理和业务结构的全面调整。物业管理企业实际开展的业务种类繁多甚至跨越若干行业，加之物业管理本身属于再授权型的委托服务，经营权属问题相对复杂，这都使得物业管理的“营改增”面临巨大的挑战。整个行业是否已经做好了准备呢?企业实际又遇到了哪些具体的困难难以解决呢?

企业面临的实际问题

《现代物业》向深圳市物业管理行业协会会长曹阳了解到，为确保物业管理行业“营改增”税制改革全面落实，深圳市物业管理行业协会(以下简称深圳物协)就此问题作了大量工作，其中，2016年4月12日与深圳市注册税务师协会召开物业管理行业“营改增”专题座谈会，就“营改增”政策实施后物业管理行业适用税目、票据管理等相关问题进行讨论;接下来，深圳物协又通过微信、电话、邮箱等多渠道的反映机制，广泛征求会员企业关于物业管理“营改增”的相关问题和建议，并在4月27日将会员企业反映的各项意见整理、汇总致函深圳市国家税务局。此次征集工作发现物业服务企业对“营改增”税制改革的意见主要存在以下几方面：一、过去停车场经营小规模纳税人免税政策改为增值税后是否继续沿用;二、“营改增”政策贯彻落实是否设置过渡期;三、“营改增”政策实施前收取的预收物业费和“营改增”之后收取的历史欠费如何缴税;四、过去的劳务派遣差额征税在“营改增”税制改革后如何调整;五、物业服务企业接受业主委托经营小区共用部位的收益如何确定税率;六、业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，物业服务企业应向业主还是使用人开具增值税发票;七、物业服务企业下属分支机构合并报税，如何缴纳增值税;八、物业管理行业票据使用非常频繁，“营改增”政策实施后，如果全部使用机打发票，不仅严重影响工作效率，而且会大大降低业主物业消费体验，能否针对部分业务单元采用定额发票进行处理，如停车场;九、由于物业管理普遍存在业主欠费问题，而按照现行税制物业服务企业须预先为欠费业主缴纳税费，因此能否按月度实际收费额计算增值税销项税。同时，深圳物协向国税提出建议：由于物管行业人工成本占总成本的绝大多数，且诸多进项不能抵扣，是否可以将物管行业税率统一为3%。针对深圳物协反映的问题，深圳市国家税务局表示已安排专人进行研究、跟进。

广东省国税开设“营改增”绿色通道

曹阳认为，实施“营改增”政策后，物业服务企业缴税税率虽然比以前增加了1%，但按照增值税缴税制度纳税，企业可以通过进项税抵扣的方法避免营业税下重复征税而减少实际纳税额度，因此部分企业以此为依据指出“营改增”政策后企业税负明显加重的说法不科学。但同时需要指出，物业管理行业由于大部分成本是人力成本，无法进行进项税抵扣，而基层操作购买的耗材大多也都无法获得正规的增值税发票，只能获得一般性普通发票，这给物业服务企业进项税抵扣带来一定困难，解决这个问题就要求物业服务企业全面掌握、了解增值税纳税的各项内容和知识，在现行税制允许的前提下合理制定应对策略。

全面推进“营改增”税制改革是间接配合国家供给侧结构性改革的一项重要措施。首先，推行增值税税制会促使物业管理基层管理处尽量到正规的商家采购商品，索取增值税发票，推动小商品买卖的规范化;其次，“营改增”政策实施后，为获取进项税抵扣发票，一般操作层的工作，如保安、保洁、绿化、机电维修等项目将会增大外包比重。曹阳以机电维修为例说，今后的改革思路是，入户维修服务都推向社会，通过类似滴滴打车的互联网平台，由在平台上进行注册的专业人员，用智能派单的方式完成，物业管理公司不再为此项业务专门“养人”，从而实现人员成本的大幅降低。虽然从短期来看，分包商会将自己6%的增值税通过价格转嫁给物业管理公司，但从长期来看，物业管理公司通过减少自聘人员而减少了增值税不能进行抵扣的部分。

此外，曹阳认为，增值税对一般纳税人与小规模纳税人的区别，和物业管理行业总公司、分(子)公司与项目管理处的设置组织构架联系密切。他提到，在物业管理行业当中，实际发生经济行为的实体大多是项目本身，例如一个物业小区，物业管理企业只是受聘于甲方代为管理这个小区的服务机构，物业项目管理处相对于总公司来说只是一个派出性质的营业机构，物业费的性质是属于全体业主的，不能简单地视为物业管理公司的“销售额”。现在有很多物业项目管理处年收入达不到500万元，这种情况下，各项目都归结到公司统一纳税，“营改增”无疑会推高整个物业管理行业的赋税水平。他说，深圳等地早有物业公司将物业项目管理处通过工商注册后，获得了非法人营业执照，实行财务独立核算，具有独立纳税主体资格。这种情况下，如果物业项目管理处年收入达不到500万元的，就可按小额纳税人即3%进行纳税。所以，曹阳也建议符合条件的物业管理企业可以参考这一做法，将部分物业项目管理处通过工商注册获得非法人营业执照，从而解决物业管理公司“营改增”后整体赋税变高的问题。

关于水电费代收的问题，曹阳表示，一定要让公用事业单位出具可以抵扣的票据，如果不出具票据，全物管行业就应该联合起来，拒绝代收。

“营改增”涉及的企业管理和财务管理的环节甚多，深圳物协也已组织会员单位，对企业经营者负责人、项目经理等进行了相关的业务培训。

除深圳协会之外，《现代物业》从广州、成都等其他地方的物业管理行业协会了解到，这些行业协会也纷纷组织会员单位进行“营改增”的知识培训，同时向会员单位征集问题后向税务部门进行反映，及会同其他利益相关机构协调解决。

顺利度过“营改增”的关键在于合同谈判

除以上普遍存在的问题外，物业管理的两种取酬方式——包干制和酬金制，是否会对“营改增”产生影响?对此，上海德勤税务师事务所合伙人高立群告诉《现代物业》，原来营业税下，无论是包干制还是酬金制，都是将物业管理公司收到的全部物业费作为营业收入，当作营业税的税基，不会区分哪一部分是业主的共有资金，哪一部分是物业管理公司的实际收入。

对于增值税的计算，包干制和酬金制也没有明显的区别，不管结余亏损是由谁来承担，物业管理活动购买原材料或其他服务，都是以物业管理公司的名义购买的。对物业管理公司来说，是将收到的全部物业费当做销项税的税基计算出销项税额，如果企业是一般纳税人，就会在销项税的基础上减去所有的进项税。不过，物业管理企业有一些收入内容可以被认为是非应税收入，如由物业管理公司代收的住宅专项维修资金、水电煤气等公用事业费用等。

物业管理中的大部分成本为人工费用，无法进行进项抵扣。

由营业税转向增值税后，企业计算收入的方式会发生变化。营业税是价内税，在计算一个企业的营业收入时，已经将营业税额计算在内了。举例：如果收取了100万元物业费，在税收计算时显示的实际收入额是100万元除以1+5%，所以看起来营业收入是降低了。

增值税是价外税，名义上税率从营业税的5%涨到了6%，看起来高了一个百分点，其实可以看相应的进项抵扣有多少，是否可以抵掉这1%。但是高立群认为，从一般物业管理企业的经营情况来看，可能还达不到这1%的抵扣。这是因为目前物业管理企业普遍采取“大包揽”的方式，自行招聘相关人员提供服务，采取专项服务外包(向企业采购)的很少，而物业管理企业实际购买的实体耗材或设备又是很少的。

如果是业主自行管理或者聘用专业服务公司管理的小区情况又如何呢?由于业主们没有成立公司并进行纳税人登记，因此税负的实际缴纳者是那些被聘用的专业服务公司。例如业主购买了保洁公司的服务，那么保洁公司就要承担6%的增值税税负，如果是小规模纳税人则承担3%的增值税且不能抵扣进项税。由于没有抵扣来源，专项服务公司有可能将增值税的税款也计算在合同价格当中。

面对“营改增”，高立群认为，物业管理企业需要首先关注它对企业利润到底会产生哪些影响。例如，首先要关注自身企业需要确定为一般纳税人还是小规模纳税人，这不仅是由营业额规模(每年500万元)所决定的，而且关系到是否可以抵扣进项税。

其次，要从销售这一端考察企业的客户都是哪些群体，哪些能够转嫁税负，哪些转嫁不了。如从销项税方面考虑：物业管理企业需要确定自己所服务的客户当中有多少属于企业客户，如果企业客户是一般纳税人，可以接受增值税进项，对于这些客户便可开具增值税发票。这类客户不会认为增值税部分增加了自己的经营成本。相对应的，有些机构为非应税机构，向其开具增值税发票就会抬高成本。个人业主也不能抵扣进项说，如果物业管理企业在原先的收费上再加上增值税部分，业主直观看到的就是物业费上涨了6%，有可能引起业主的意见。再看进项税方向：有哪些服务能够分包出去从而可以取得增值税专用发票做进项抵扣，物资采购方面又可以取得多少增值税专用发票等。

而这些计算的目的依然在于考察企业的利润状况。

在管理上，对于原先没有增值税申报和发票管理的经验的企业，需要专门进行学习，对人员进行必要的培训，同时建立一套增值税申报和发票管理的完整流程。举个例子：在取得增值税专用发票后，要确保在180天内进行认证。如一些企业的差旅费，在过去习惯于每半年报销一次，而现在从酒店取得增值税专用发票后就需要调整报销的时间。

另一方面，要对企业核算系统进行一些调整。在营业税时，企业计算营业收入不需要进行价税分离，只需要在销售收入上加入5%的营业税即可。改为增值税以后，销售收入中不含税款，需要在核算系统里能够直接看到价税分离以后的销售额是多少。

再次，需要和商务类客户重新谈判。“因为原来你向客户收100元，100元都是他的成本，但现在想要向他收106元，就要去跟他谈判，告诉他6元是他可以抵扣的。有的客户希望享受进项抵扣的好处，就能接受新的价格，但是这个新价格里要求含增值税，这样的话，物业管理企业自己的利润就下降了。因此有很多要和客户进行沟通的工作。”

第四方面，企业需要对增值税的不同税率有明确的认识。如开展广告、不动产租赁等业务。如果没有把自身开展的业务分开核算，那么就会按照所有业务中适用的最高税率进行计算，其成本会大幅增加。“还有比较激进的，尽量把不同的业务塞到低税率项目里面去，但这样做的话必须考虑风险，还是应该以合规为前提，而不是一味地为了减低税负。”

高立群认为，物业管理企业在“营改增”过程当中，最关键的一点还是在于与客户的商业谈判。很多人在商业谈判当中，没有意识到真正的问题在于谈判的最后都会落在价格问题上。客户会要求物业管理企业开具增值税发票，价格还要维持原来的价格，增值税也要含在原先的价格里，在这种情况下物业管理企业也不完全懂得应该如何进行谈判。良好的谈判应该建立在双方都对价格有透明认识的基础上，物管企业要向客户讲清楚，在营业税的情况下，按照合同约定的服务，企业的收入是多少，现在变成增值税的情况下，如果保持价格不变，并且开增值税发票，对物管的收入造成了哪些影响。这时就需要向客户说明，原先营业税下服务的成本构成是什么，现在增值税下购买同样的服务成本如何，双方如何分享进项抵扣带来的好处。此时就需要有财务人员参与到具体的谈判当中，对物管企业的人才储备也提出了挑战。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第6期)