作者: 约翰·萨鲁斯特里 | 2018-05-28 09:20

产业升级：科技行业给予商业房地资产的启示

首先向那些坐拥优质资产的老牌商业房地资产公司的员工提出一个问题：如果你的公司是今天才创立，你觉得你的公司会和现在大不相同吗?

早在当你，或者是你的前辈们刚入职的时候，美国人对于白领工作场所的观念便已开始转变，而商业房地资产供应商也在针对这种转变采取相应措施。

很多人将这种对待工作场所态度的转变归结于千禧一代的工作态度变化，而千禧一代目前正是各大公司的主力干将——Pew调研中心的报告显示，美国约有三分之一的劳动力属于千禧一代。这个年龄层并不能完全代表所有劳动力层面。研究者们将各种年龄段的人群合称为“年龄群组”。借由现代工具和工作方法，这些有机组合的群组能够不断催生创新的解决方案。

虽然如此，企业招聘和培养的主要对象还是千禧一代。如此一来客户的很多需求似乎都可以从一个青年才俊辈出的行业——科技行业，找到答案。许多商业房地资产在最近几年从科技行业中积累了不少经验，而且它们仍在不断学习的道路上。

为现代化而招聘

曾几何时，企业的招聘工作可以随时随地展开，老一辈的应聘者并不像现代应聘者一样会思考“这个公司是否适合我”，而是会考虑“我是否可以得到这份工作”，现代应聘者的想法已经足以让商业房地资产供应商绞尽脑汁地吸引人才了。

公司环境是否“合适”的关键在于工作场所的合作性。仲量联行的最新白皮报告《忘记沙包游戏：科技行业可借鉴的工作场所趋势》称：“科技行业目前是工作场所改造的领军行业。科技现在可以完全支持不断涌现的合作型工作模式，并持续地定义着现代工作场所的样式。各行各业都在讨论着如何让工作场所升级以更好地满足员工需求。”

明显地，“沙包游戏”暗指科技行业巨头谷歌乐于展示的那种安逸过头的工作场所设计。但并不是所有房地资产公司都拥有谷歌那样的文化氛围、办公环境以及资金预算来支撑此类工作场所设计。崭露头角的房地资产科技公司VTS首席执行官兼联合创始人尼克·罗密托(Nick Romoto)称：“创造一个激励人心而又充满创意的办公环境确实能够提升员工绩效，谷歌和苹果这类公司愿意砸数千万美金来塑造一个适宜员工办公的环境。但这并不意味着要吸引到人才你就需要不惜代价地像他们一样把桌上足球搬进办公室中。”(VTS是新兴行业“产权科技行业”的代表，该行业主要以“买房-科学装修-卖出”来赚取差价。)

如果不需要把午睡吊舱或者冰激凌车搬进办公室，那么现代化的办公环境到底意味着什么呢?罗密托解释道：“现代办公环境只需要让员工能够相互合作创造价值就好，合作才是现代办公环境的关键所在。”

VTS公司大约有215名员工，平均年龄30岁，该公司将其主要融资都投在了可能提高产出的运营环节。“我们约有12个不同配置并带有白板的小型会议室，室内有舒适的沙发和咖啡桌，可以容纳8到10人的项目组进行自由讨论。这种环境可以让你的思维打开，身在工作中却处于一个激发创新的环境。”

然而目前许多房地资产公司的工作场所距离创新合作型办公空间还很遥远——至少在服务于他们的那些科技公司眼中是这样的。“有一部分房地资产公司在面对新科技的时候显得相当保守，”房地资产软件巨头亚迪系统公司(Yardi System Inc.)商业总监亚历克斯·斯坦顿(Alex Stanton)说道，“这部分房地资产公司还在遵循数十年前的老规矩，它们的商业模式亟待转型。”亚迪公司员工约有5,500人，平均年龄在40岁。

那些理解科技又理解新工作模式的公司——更重要的是将自己的理解通过工作场所传达出来——就像磁铁般能够吸引人才和客户慕名而来，因为他们都追求工作上的灵活机变与合作性。

戴德梁行目前正在向科技公司的工作场所设计取经。“我们仔细研究了科技公司以及他们能够吸引人才的原因，”戴德梁行北美资产服务总经理丹·普范特(Dan Pufunt)表示，“我们换了新的招聘主管来落实所学的经验，同时今年我们会将校招计划推广到更多的市场中去。”

使人才与客户解决方案同步

用超赞的工作场所来吸引人才是一回事，留住他们又是另一回事。仅仅依靠开放的办公室或者室内咖啡馆是不足以留住人才的，企业还需要重新塑造一种现代的工作观念。

仲量联行在全球的80,000名员工中有46%属于千禧一代。仲量联行在设计自己的工作场所与房地资产解决方案时不仅注重科技与年轻人才，还注重吸引客户。仲量联行最近新成立了一家名为JLL Spark的公司，由两家出身硅谷的重量级首席执行官米希尔·沙(Mihir Shah)与依沙尔·雷尔纳(Yishai Lerner)联合执掌。沙表示，他们需要“推出全新的科技辅助产品并在产权科技上做出必要的战略投资”。

“伟大的科技公司往往能找出客户的痛点所在，并运用最新科技来重新打造解决方案。房地资产公司也需要像科技公司一样提前解读客户需求，来创造出前所未有的现代服务体验。基于此我们应该关注客户的想法，并思考如何才能为他们量身打造全新的体验。这需要我们加强科技上的解决方案，而不是重复我们之前的旧想法。”沙解释道。

在设计现代工作场所的时候，项目小组也能学到丰富的经验。这也是房地资产需要向科技行业学习的地方。“休假政策便是其中一点，”罗密托说，“我们公司的休假天数上不封顶，只要你的工作顺利完成你就可以按照政策休假。但如果你违背了公司政策或者相关条款，后果也会相当的严重。好在公司员工都非常遵守规定，我感觉这种政策下员工的绩效反而有所提高。”

罗密托还表示，“我们在培训和再教育上也分配了一定比例的预算。我们鼓励员工增强自身技能。我们希望他们能够成为顶级的员工，因此公司愿意将资本投在员工教育上。”

VTS公司的团队建设文化中也包括了成立兴趣小组等要素，如冲浪小组与登山小组等。这些小组都由VTS人事部门的员工体验项目组负责。“这个有6名成员的小组负责考察员工的工作积极性，”罗密托解释道。

“企业如今想要招聘到顶级人才就必须能够满足年轻一代员工的需求，”戴德梁行的普范特表示，“企业需要对年轻一代所关心的事情足够上心。人才争夺战正在上演，如果他们需要，我们便会给员工提供技术支持，使他们能够随时随地远程工作。这使得我们的员工组成更为多样化、年轻化。公司会安排富有工作经验的老员工作为新员工的导师，促进新员工的成长。”

上述举措卓有成效。戴德梁行目前在世界范围内约有45,000名员工，其中55%都是40岁以下的年轻员工。

像VTS公司一样，戴德梁行有一套合理的岗前培训机制来指导员工获得一些商业房地资产中必要的客户服务技能。“我们培训员工来加强他们对科技的运用，但服务主要还是关于人的生意，我们还是要更多地关注客户。通过运用科技，员工的绩效得到了有效提升，他们已经能够通过不断分析数据来成长为真正的当地资产专家，而且在广泛处理数据并作出决策的能力上得到了前所未有的提升。”

提到员工的去留问题，前面所提及的超赞的工作场所也是商业房地资产吸引并留住人才常用的策略之一。从仲量联行、戴德梁行到世邦魏理仕和高力国际，他们无一不在对自身的办公空间进行着大刀阔斧的改造。

苹果公司斥巨资打造的新园区足以傲视整个科技界

不再被科技无视

长期以来人们都认为房地资产供应商对科技抱有强烈排斥的态度，拖慢了整个行业运用现代工具的进度。如果以前确实是这样，那么现在绝对不会与以往一样。

“那种排斥科技的态度可能在2008年金融危机前存在过，”亚迪系统公司的斯坦顿表示，“但在大批裁员后，房地资产公司东山再起的惟一希望就是运用科技了——而事实证明这些公司在运用新科技上收效颇丰。”

某些房地资产公司可能并未遇到排斥科技的情形，它们更多的是被科技市场忽略了。商业房地资产“在历史上确实没有得到科技行业的太多支持”，JLL Spark的沙表示，“因为商业房地资产对很多科技创业者来说并没有太多吸引力。但如果放眼看近几年的行情，无数的风投公司都在向各种产权科技公司注资，你会发现科技在商业房地资产行业发展迅猛。最近几个月我们也会见了无数科技产权公司的CEO，这个趋势再明显不过了。这是行业中非常激动人心的一种情形。”

这种地产融合科技的趋势带来的直接结果之一便是吸引了更多了解科技的新客户。“以前总账、应付账款和应收账款是三个独立的子系统，”斯坦顿说，“这些商业的条条框框固化在人们的脑海中，无论人们所面临的环境如何变化也难以挥之即去。在信息生态系统中，思考长期服务解决方案的供应商将越来越多，其市场也会越做越大。”

如果分两种极端来看，一端是房地资产行业完全排斥科技，一端是房地资产行业与科技相辅相成。并不是所有的人都这么极端地看这个行业。“没错，房地资产行业越来越注重理解运用科技了，但它们仍旧是房地资产公司，”罗密托说道，“房地资产行业的核心说白了是建立在客户关系上的，但客户关系目前约有50%是在线上完成的，所以这可能是问题的关键所在，也是为什么房地资产公司乐于找我们公司寻求方案的原因。因为这些公司想要通过科技手段获取更多的客户关系，从而使他们的服务更上一层楼。”

各大跨国公司正在如饥似渴地向科技行业学习，并以各种方式提供强化自身在数字化解决方案中的竞争力。对于仲量联行来说，成立JLL Spark便是一个典例。其联合首席执行官之一的沙表示，“我们刚成立才三个月不到，所以也在观察整个商业大环境，然后才能确定我们的关注焦点。”

沙也表示，“房地资产行业与科技的完美结合体公司”有点不切实际，“但目前是行业内运用科技来提高绩效、为客户增加价值的绝佳时机。我见到许多年轻人带着奇妙的点子步入这个行业，我们必须关注这样的趋势，更应当给年轻人建立一个平台让他们发表自己的见解，特别是当这些点子能够为客户增加价值时”。

房地资产仍然将是房地资产，戴德梁行的普范特赞同这个观点，“但目前我们需要重新审视旧的商业模式，然后寻找一切能够提升客户服务质量的东西。”

“如何让你的办公室更像谷歌”

当JLL Spark新上任的联合首席执行官米希尔·沙第一次走进新装修的芝加哥办公室时，他说：“我感觉自己走进了一家科技初创公司。”

当然，正如仲量联行的白皮报告《忘记沙包游戏：科技行业可借鉴来的工作场所趋势》所指出的那样，合作型的文化要比现代装修设计更为重要。但只就外观装潢来说，报告中提出了六点建议来让你的公司看起来更像是“20岁出头、穿着T恤衫的科技怪咖们成立的初创公司”：

拆掉墙壁——仅仅是部分拆除

报告指出：“开放空间更为美观、活跃、自然，有合作氛围并能节约成本，同时还能很好地传递公司文化，然而设计出一个有效的开放空间远非将所有人安置在一个超大办公室这么简单。”小型工作站既能让员工保留一些隐私空间也能防止隔壁的干扰。“个人工作隔间的墙壁如果不超过耳根的高度可以让员工同时感到拥有私人空间且处在一个集体当中。”

合理设置区域

没有固定界限的区域可以按照功能来自由组合。“最有效率的工作空间不再是一人一桌式，”白皮报告指出，“无论是单个、成群还是大小不一的组合，多样化的布局可以有效支持多样的工作模式。”

为将来做打算——虽然很难预测准确

带有脚轮的家具与可拆卸的隔断对于那些初创、削减成本或处于转型期的公司有莫大帮助。“工作场所装潢与建筑设计是不可轻易更改的，因而你只能设法让家具和设施变得更灵活。”

消除阻碍科技的因素

科技需要创新、行之有效。报告中称，“你需要随时实现互联。可靠的移动设备转接服务与无线网络接入是每家公司必须的，不需要任何理由。”

成为品牌大使

“无论是何种元素让公司品牌在市场上脱颖而出，它们都应当被展示在适当的地方并被员工熟知。你不需要将公司Logo挂在墙上，但优秀公司的工作场所与其价值观是融为一体的。如果做不到，公司给客户的第一印象将大打折扣。”

最后，尝试更环保的方式

早些年的环保概念已经促使各大公司创造更为可持续与健康的工作环境来增加员工产出与幸福感。“想要兼顾可持续性和舒适健康有很多方法。尝试寻找一些绿色的、可改善员工工作的地点，如果加以利用，员工的出勤和工作积极性便可得到保障。”

关于作者：

约翰·萨鲁斯特里(John Salustri)是纽约东诺斯波特编辑咨询公司 Salustri Content Solutions的主编，因担任GlobeSt.com的主创编辑而广为人知。他还曾任房地资产论坛编辑。

原载于《现代物业·设施管理》2017年12期