作者: 杨文琪 | 2016-03-22 20:35

台北101大楼：世界最高绿建筑的运营与管理

台北101大楼是台湾第一个民间BOT(建造-运营-转换)项目，土地使用权70年。建筑商于1997年得标，1999年动工开建，2004年12月正式开幕。

台北101大楼总高度为508米，2004年时被世界高楼协会认证为世界最高建筑(508米)、世界最高使用楼层(438米)和世界最高屋顶(448米)。大楼内装备2004年吉尼斯纪录认证的世界最快速电梯(1,010米/分钟)，以及世界最大、最重的风阻尼器(直径5.5米、重660吨)。

台北101大楼采用的双层帷幕玻璃总面积达到了116,000平方米，每面帷幕玻璃可承受8吨的重量，具有隔热和隔紫外线功能。全楼层都设置了完备的智能消防系统，34层以上每8个楼层设有安全避难空间。

台北101大楼在2009年6月向美国绿色建筑协会申请LEED-EBOM“白金级”认证。LEED(Leadership in Energy and Environmental Design)认证是1998年由美国绿色建筑协会发起的一个国际绿色建筑的认证机制，在2008年开始向全世界推行。LEED认证针对不同的建筑形态有不同的项目，如结构体、新建筑、商业空间、社区、零售/旅店/学校等，既有建筑EBOM(Existing Building Operation and Maintenance)是其中的一项。LEED各项认证有不同的等级，有认证级、银级、金级，最高等级是白金级(见表1、2)。101大楼申请时，属于营运中的既有建筑物的部分，难度比较高，因为这栋大楼每天大概有两万人上下班进出，大楼管理者要去说服所有的租户跟我们一起投入环保，不管是上班的方式改成大众交通工具，或者是办公用纸、工具，都需要做改变。

101大楼在向LEED注册后，2009年11月召开新闻发布会正式向外界宣布申请计划，2010年2-10月进行更新工程，2010年11月至2011年1月为执行期，2011年4月送件评审，最终于2011年7月获得认证。

101大楼申请LEED认证需要执行的总项目共有51个，认证前已经具备的条件有9个、低成本或者无成本的项目有32个、一般成本的4个、高成本的6个。总共预计要花费六千万元新台币。申请计划主要希望达到的成效有三个：节能、减量、节水各10%。

用水部分，平均一年节约了28,000吨，大概有63个蓄水池的量。当初省水计划的法想来自于一棵植物，就是办公桌上养的那种很普通的植物。省水分成两个部分：第一个是室内省水的装置，第二个是雨水回收系统。雨水回收系统，在34楼以上，以8层楼为一个单位，每8层楼都有雨水回收的管线装置，埋在建筑物里面，一起收集完毕后汇集到地下五楼的大型储存室，之后经由回收过滤系统把水重复利用，户外所有的植物浇灌用回收的水就可以完全满足，不需要浪费任何一滴新的水资源。

洗手间部分。在35、36、59、60四个电梯转换层，洗手间的数量比较少，有三个，一般办公区的数量比较多，有5-6个。除了做一般的节能处理之外，洗手间水龙头的出水方式改为花洒式，依靠感应启动。这样出水量每分钟只有2公升。原本水龙头是柱状出水，每分钟出水量达到9公升。换一个这样的装置可能要花费几十元，但是可以省下78%的水。镜子有的地方暗，有的地方亮，因为镜面的灯管都做了减半处理，够用就好，不要浪费这么多灯。马桶换成省水型冲水开关，用水从每次11公升减至每次6公升，节水约45%。男洗手间的小便斗加装节流阀，每次冲水从2.8公升减至1.1公升。纸张全部使用再生纸。到处都有贴环保小标语，水龙头部分会贴“请大家节约用水”，电源开关部分会贴“请大家随手关灯”，冷气部分会贴“希望大家空调不要调太低”。现在空调的节能比较容易推进了，台北市政府发了政令，要求公共区域内不能高于26℃，管理者做宣传会比较有依据。厕所清洁，在59楼装的是喷洒式的雾状消毒，一方面是比较干净，另外也是希望能减少卫生纸用量。

照明部分。灯管全部使用节能的灯管，紧急照明灯本来使用20瓦灯管，现在都使用3.6瓦的，比较省电。货梯厅安装手动开关控制光源。机械层避难室照明控制增加红外感应开关，走道灯增加手动开关。租户进入大楼后的第一件事情是管理者会给他发放一个租户手册，手册里有很多内容，包括装修工程要注意的材料等等。手册要求所有的白炽灯泡都必须取消，全部使用T5灯管，可以长期节约能源。1998年大楼开始兴建时使用的是非常昂贵T8灯管，但现在办公区全部使用了T5灯管。如果已经到了下班时间(下午六、七点钟)，公共区域的电灯只会开一部分，其他的部分是以手动的开关做调配，需要的人打开，这样比较省电。

办公区方面，大厅一进门，脚底下都设置一块不是很好看的灰色垫子，其实是除尘垫，希望大家在进入大楼的第一时间就可以丢掉一些可能带进来的粉尘和脏空气。整栋大楼是全面禁烟的，只有在外面专门设置的吸烟区才可以吸烟。直行电梯分高楼段和低楼段、单数楼层和双数楼层运行，每部电梯都有指定可以到达的楼层。大楼室内也设有手扶梯，为了省电节能，一般都是感应式的，没有人的时候完全停止，踏上去才会开始运作。

资源回收利用。在整栋大楼的地下室设有资源回收集中区，所有的清洁人员，不管是在办公大楼打扫的阿姨或是在资源回收区的员工，都进行过教育和训练。分颜色有三类：透明的、绿色的、咖啡色的，用来回收不同属性的资源。目前整个资源的回收量已经达到61%。资源回收区也非常注重空气质量，所以除了喷洒一些芳香剂之外，还有三个排气管道做抽风工作，保证味道不会很重。

最大宗的部分来自于厨余，针对这部分专门设立有厨余冷藏柜，常年处于低温下，一方面，东西比较不容易发出臭味，另外一方面东西不容易坏掉，之后再回收做利用就比较好使用。食用油，委托官方认证合格的厂商做回收，回收可以做肥皂等使用。现在市场不愿意去做玻璃回收，因为效益不高，如果大楼管理者先帮他做好了颜色的分类，再做资源回收时会省下非常多的力气。常常有租户需要做装修，装修的垃圾做专门处理。

商场的垃圾由清洁人员打包收集到资源回收区之后，再由人工打开做一次资源的分类。商场垃圾在拆封过后做细项的分类。有黑板每天记录哪一样东西当天的回收量(重量)是多少，数据每个月都会统计后做记录。附上照片让清洁人员更清楚地了解怎样做分类。纸张的压缩打包机，把纸类堆进去，到了一定的量之后就会用机器把纸张做压缩打包，打包后一捆200公斤，之后再做资源回收。

使用真空式的垃圾处理集中器，绿色处理办公大楼的垃圾。由管理者先给租户做好宣导、贴好人工标语，租户在丢垃圾第一时间也就做了第一次的分类。每个楼层在回收时会做第二次分类，通过每个楼层都有的真空式吸引处理器进行集中投递。例如，办公室在59楼，必须先通知真空室，“这边是59楼，要进行投递作业”，因为一次只能有一个楼层作业。从楼上投递孔传递下来之后，会经过三段式的绞碎，把剩下不能回收的垃圾绞碎，之后用真空吸引的方式把水分抽掉，再之后的垃圾就会集中到蓝色桶里面。蓝色桶原本只能载2吨的垃圾，可是经过垃圾处理系统进行真空压缩、抽掉水分、体积减小之后可以载4吨的垃圾。

绿地。台北101大楼除了自己种很多绿色的植物之外，在附近一个公园认养了644平方米的绿地。因为是做环保，所以全部是纯人工的养护，尽量不使用化学药品除虫，以免对环境造成第二次的污染。

空调。通过大楼EMCS能源管理控制系统支援空调系统控制模式，包括：机械层排风机时程的最优化、变更冷水主机运作模式提升冷水系统供应效能，以及自动调节空调箱的循环模式达到节能效果。定期清理空调箱鳍片。大楼的玻璃全部选用双层的隔热帷幕玻璃，在夏天时可以有效阻隔大概三分之二以上的外来热源，这样冷气的温度就不需要开得太低。

LEED-EBOM“白金级”和“金级”主要的差别在于空气品质。针对这一点，大楼管理团队在每个楼层的两个地方设有湿度感应器，除了测量二氧化碳的浓度外，也会测湿度，因为如果湿度太高会对人体造成不舒服的感觉。台湾的相关法令规定，室内办公大楼二氧化碳含量不可以超过1,000ppm，101大楼的标准是600ppm。

跟租户的约定。做环保是整栋大楼所有的租户和企业一起努力才达成的效果。当初在做LEED认证计划之前管理团队已经做了很多的宣导工作，也进行了问卷调查。大楼里企业的员工大约有84%都是搭乘大众交通工具的，这样比较节能减碳。大楼里有美食街，管理团队宣导不主动提供餐具给大家，希望大家自备餐具和水杯到楼下用餐，针对美食街的租户都有一些优惠方案。101大楼虽然是办公大楼，不过在35层设有便利楼层，有餐厅和便利商店。餐厅主要的食材，管理者要求主要采购地要在方圆160公里之内的食材大约有25%，这样才可以减低在运送过程中所产生的碳足迹。宣导节约用纸。办公室影印(复印)纸都是选用官方认证过的比较节能的再生纸，厕所也使用再生纸。

管理团队。物管部分包含几个单位，第一个是行政组织，属于行政作业;第二部分有服务中心，租户有任何问题都可以来处理;另外是安保处、清洁处;专案组部分负责所有工程，修缮也好，装修工程也好，都是专案工程要做的。整个管理团队最主要人员合计起来有27位，可加上外包就有100多位，这样分工分类效率比较好。在部门开会时，主管召集一个部门负责人过来就可以，不需要大家集中。此外还设置一个24小时的值班专员。管理团队把很多内容市场化，增加感应式的监视系统、感应电梯和人员管理系统等人性化装置。

(陈惠荣、郭韦伶对本文亦有贡献)