王学志：建筑节能让数据“说话”
目前，节能已成为国家和社会全体的共识，为推动建筑节能行业发展，我国多次出台相关政策法规，并不断深化和完成政策环境。金马节能(深圳)科技有限公司(以下简称“金马节能”)是一家为大型公共建筑全生命周期节能服务的企业，总经理王学志主持过广州太古汇、深圳平安金融中心、华润新总部大厦(春笋)、万科总部大厦(大梅沙)、上海七宝万科广场、ITC长安万科中心等多个大型公共建筑开业前的空调系统调适、运行期间的节能管理优化服务。在与《现代物业》的交谈中，王学志分析了能源管理在设施管理中的地位以及国内设施能效水平低的原因，并结合广州太古汇等项目对能源管理要点进行讲解。他强调说：“数据缺失是国内建筑能源管理同国外有巨大差距的地方。数据对管理者掌握建筑的设备管理、安全性及能源等综合方面的信息非常有用，数据才是真正的财富。同时，以数据说话，也是给业主做示范以及树立信心的过程。”
《现代物业》：目前国际上最新的建筑能源管理发展趋势是怎样的?
王学志：我们一般将建筑水电气消耗的管理叫做能源管理。在能源管理领域，欧美、日本的行业发展情况与中国的发展情况都不相同。欧美国家的能源管理体系较为完善;日本上世纪曾出现石油危机，对能源依赖程度较大，因此日本对能源的管控非常精细化。在中国，行业发展的速度特别快，也经历了房地产的黄金发展十年，在这个过程中，能源管理的水平和精细度与欧美国家相比稍差一些。我国也有特殊性，国内的项目体量一般都比国外的大，我们也更有话语权和责任来解读能源管理。
现在主要有几个趋势：
第一个趋势是系统化。现在不仅仅是从单个技术或设备来关注能源管理，而是从整个管理系统化的角度关注能源管理。以整个中央空调系统为例，中央空调系统分为冷源、输配系统，以及末端等，系统内包含成百上千的设备，整套系统如何组合达到最好的经济运行状态，这也是我常提到的“建筑百公里经济油耗”理念——汽车的百公里油耗有非常明确的数据，建筑比汽车更复杂，反而没有此类理念。
第二个趋势是全生命周期。因为从规划设计、施工、调适(这个过程经常被简化或忽略)再到最后的运营周期很长，机电系统约有25年-30年左右的寿命周期。在这个过程中，每个环节都要认真管控，做到全生命周期的目标节能管理才能达到真正节能的目的。
第三个趋势是智慧化。过去要靠人、基本设备开关去管理建筑，但随着系统越来越复杂，人力成本不断提高，顺应智能化趋势，管理者可以搞清楚整个系统运作规律并形成自动化运作的手段，推动BA(楼宇自动化控制)以及与相应互联网公司合作AI(人工智能)方面的策略发展。
总而言之，系统化、能源管理的全生命周期、智慧化能源管理这三个大方向是目前能源管理的主流趋势。
《现代物业》：国内同行业目前普遍的情况又是如何?
王学志：虽说国内与国际优秀能源管理相比管理水平仍有差距，但国内主要的问题是发展速度过快，而并不是国内同行没有能力做好能源管理。在太古、万科、华润等企业的明星项目中，能源管理水平并不逊色于国际同行。
我总结国内存在较大的问题是“线上与线下脱节”，很多的能源管理或节能类单位、公司或者是从单个设备系统的单一方向出发，或者是偏向工程类的软件端的能源管理、自动控制平台等。这两类管理方式都相对缺乏理论和实践的结合并难以落地，造成线上与线下脱节。因此我提倡要从实践中走出来，再提升到一定的理论高度去实现线下和线上结合的优化节能运行管理。
《现代物业》：您曾提到“管控断层导致20%-30%的能耗增加”。请问“管控断层”体现在哪些方面?都是什么原因造成的?
王学志：“管控断层”主要是从全生命周期中延伸出来的。从长期的工程经验来看，规划设计和施工是独立的阶段，施工一段时间后就直接跳跃到调适阶段，然后跳跃到运营，最后由物管企业接手运行管理。在运行管理过程中，发现前面的环节由于交接管理做得不好，导致后期整个运行出现如舒适度不佳、冷热不均、能耗高、能效低等问题。
华润新总部大厦封顶（深圳广安消防）
追溯原因，还是由于国内经历“黄金十年”发展速度太快。设计院可能做出“高大上”的一些方案，但到了施工队施工时目标就变了——施工队的目标是将工程完成而不是把它做好。施工过程会出现很多承包商，某些工程甚至会分包到第四级、第五级承包商，这样的过程就不可能按照原本的设计意图保证质量。 最终，在整个系统安装完成和运行的节点，还欠缺一个非常重要的调适环节。就像汽车未经调试上路会造成伤亡，建筑调适也很重要。建筑其实也存在很大的风险，只不过能够通过人的操作去解决，但风险仍存在，导致建筑运行环境非常差。在中国，大部分的物管企业没有参与前期过程，并不了解整个系统中存在的问题、运行的方式，因此“管控断层”严重，前期施工与后期管理对总体能源管控目标的传递并不一致。以现在提倡的“目标管控”为例，国家发布的《民用建筑能耗标准》中提出每类建筑的运行能耗有相应的指标，国家发改委也在提倡建筑“能效领跑者”计划。建筑能效可喻为汽车的百公里油耗，惟有前期设计阶段预制订目标，然后在每个阶段做好目标管控，才能做好能源管理;如果缺少目标管控和衔接环节，就会造成管理断层。我们认为，管理断层也是导致90%以上的建筑存在不同程度建筑损益的原因之一。
《现代物业》：您还提到：数据缺失是国内建筑能源管理同国外有巨大差距的地方。目前国内的建筑能源数据缺失主要体现在哪些方面?造成缺失的原因有哪些?
王学志：建筑应该有一个数据库，囊括建筑能源使用的基本信息，从数据的层次来看分为总体数据和分项数据。总体数据可以通过电费单和气费单等单据获得，但分项数据中照明用电、空调冷热量等数据无法获得。原因其一在于不是所有项目都普及计量系统;其二是在分项计量项目中，将照明、空调、电梯等项目分项做好计量工作的过程中也存在断层问题，即将计量工作变成了安装和传统工程的做法，而不是变成一个设计、预设管理目标的工作，因此很多计量系统实际上也没有发挥其应有的作用。比如某建筑加装了500块电表、100块冷量表、30块水表等，但这些数据计量后存在欠调节、数据偏差等问题，实际上数据并没有被很好地应用起来。当然，这种情况与中国整体工程管理体系有关。我们做建筑节能前要先做节能诊断，节能诊断的一个关键环节就是收集数据。收集数据通常是一件异常艰难的工作，因为缺少详细的数据分项和记录，需要做很多补充工作，包括获取手工抄表的运行记录、电费单等，还要做现场的实测。因此国内确实存在建筑能源数据缺失的情况，要在这方面多做努力。
《现代物业》：用什么方法可以解决目前的数据缺失问题?
王学志：要解决数据缺失问题，就要从“数据到底有什么用”这个想法出发。过去很多楼控系统都有存储功能，电脑硬盘或云盘的数据存储量越来越大，价格也越来越低廉，但能源管理者没有意识到数据的用处。实际上，数据对管理者掌握建筑的设备管理、安全性及能源等综合方面的信息非常有用，数据才是真正的财富。因此要首先在前期规划设计阶段建立以“数据”意识和结果为导向的目标，然后提出办法， 如在楼控系统中要求把数据在一定时间内的节点做储存，解决数据缺失问题就成功了一大半。
其次是获取的数据后期要好用，所以一定要确保获取好用的数据如关键的KPI数据，对数据的质量提要求。
《现代物业》：在解决了数据来源问题的前提下，如何来利用好这些数据?
王学志：首先，数据管理不能“胡子眉毛一把抓”，需要分级管理。收集来的叫做第一层原始数据，原始数据本身可能会对数值高低有基本判断。第二层是好用的数据，因为很多数据存在质量问题，如抄表时间间隔不对、数据偏差以及数据位置错漏等因素，所以要做干净的数据，筛选出好用的数据。第三层是KPI数据即关键的性能参数。关键性能参数包括整个建筑的总能源消耗、关键的能源消耗指标、空调系统能效指标等数据，这些数据可以为整个管理提供一些决策支持，甚至可以作为后期预算支持。因此数据一定要分层管理，不能一把抓，否则就毫无用处。
《现代物业》：还有哪些方面的数据是要重点或长期关注的?
王学志：细分KPI数据还可分为设备的关键参数。比如空调主机是中央空调系统的心脏，空调主机参数又分为COP值(能效比)，即COP=制冷量/耗电量。冷冻量又分为冷冻量的SOEER，所有设备综合能效的具体情况。除基本可表现出的能耗和能效数据外，还有一些基层的关键数据，如对上千瓦大型设备整个运行状态的评估参数。除能源方面外，还有一些安全性和设备维护维修的应用，该应用对于设备的后续维护、降低管理成本大有益处。
《现代物业》：有业内人士指出，国内设备缺乏调试或调试不充分，也是影响运营阶段能耗控制的重要因素。您认为造成这种局面的原因是什么?
王学志：首先有两个概念我想明确。第一个是调“适”，即试验式调试要转向适应式调试 ，目前行业内、住建部都已经在组织建设相关的调适法则。在我做广州太古汇项目的8年时间里，我也是用“调试”这个词，调试的工作是将设备通电、系统管道通水、风道通风，是将设施设备调通的过程。但对整体系统也就是系统化思维来说，不能只是单一的设备调试，一定是对整体系统化管理状态的调整。项目调适对于设施能源管理很重要。
第二，设备调试只是其中的一个点，应从设备、系统、控制、运行以及后期培训至少分为这五个级别去调适，适应后期的整个系统运行。然后是负荷，系统开始运行没有实际的运行负荷，有了运行负荷后要进行适应整个运行负荷的运行调适，运行调适又要满足舒适性的要求。
保证充足的设备调试周期，实则是对资产的优化
同时，我们又提出“建筑百公里能耗”的概念，即节能调适。整个适应系统的调适包含舒适性调适、适应节能调适，强调的是“适”，“适”的过程也很长，需要大概两三年时间才能磨合好系统，这也是国内建筑最需要的环节。
国内的空调系统、机电系统等缺乏调适的原因主要是不充分，行业内没有标准要求必须将调适作为节点。规划设计是一个节点，施工是一个节点，运行管理是一个刚性的节点，但调适是没有作为明确节点的工作，因此可以说国内普遍没有调适阶段。建筑运行前，由于系统庞大，通常只花费一两个月的时间进行调通，就认为是完成了调适工作，这根本无法满足要求。目前行业内没有做调适体系的要求，也缺乏相应的国家标准等硬性要求。运行方的意识也没有提升到相应高度——运行方的意识实际上很重要。
中国发展太快，所以竞争速度快。往往系统安装完成后就要赶在时间节点马上开业，甚至有些商业项目从规划设计到开业，周期压缩在十几个月，缺少充分调适的时间。
《现代物业》：从您服务过的万科、华润等项目来看，目前国内的一线开发商对待建筑能耗管理的基本态度如何?他们接受了哪些比较新的理念?
王学志：目前国内很多开发商在建筑能耗管理方面做得都非常不错，如太古集团、万科集团、华润集团、中粮集团等。其实大型企业不仅局限某一个项目，能耗管理应用的项目很多。以华润集团为例，旗下有几十个项目，像万象城这样的长期项目规模都在几十万平方米，他们在运行管理项目的过程中会发现自己做的项目能耗颇高。优质的项目能耗管理可以做到每年4,000万元左右，而某些项目能耗高达5,000万元甚至更高。中国有句话叫“建成即改造”，建筑建成后往往存在高投诉量、多种故障报修问题，正是存在这些问题的困扰才促使管理者寻找原因。以我们团队的服务经验来看，建筑管理者逐渐明白能源管控要站在全生命周期的角度去看，要从系统的角度去看，而不是简单的从传统工业体系的角度。所以，此类重视能耗管理的一线开发商其实已经在引领中国新一轮的能耗管理变革，也形成了相应的全生命周期企业者管理体系以及管理节点。比如，华润集团已经将调适工作列为工程中的重要节点，这在中国工程界也是非常大的飞跃。
《现代物业》：您服务过的项目当中有哪些是令您印象比较深刻的?主要的特点是什么?
王学志：印象较深刻的有两个，分别是英资企业太古汇以及国内的万科广场。太古汇是2008年-2009年我在清华大学研究院时主持做的项目，过程中发现太古汇非常有节能意识，在国内大部分企业并没有意识到能源管理重要性的时候，太古汇就提出要做整个能源管理的解决方案。当时清华大学研究院的几位专业老师也提出了相应的“全生命周期”管理的理论体系，由我作为方案的实践方，一做就是8年。在这8年中，业主采纳了我们提出的90%以上的意见，并且太古汇没有赶在广州亚运会开业，而是在次年5月份才开业，真正是在对每个点精雕细琢，对关键问题深入评估，客观地去执行。至今，太古汇的生意非常好，在国际、国内都得到很多绿色建筑类奖项，原因其一在于注重自身的品质，其二在于对整个项目的能源管控，日常管理理念非常好。在实践过程中，我们也从太古汇学到很多理念，在项目中彻底明确全生命周期管理体系，这也是很大的收获。
另一个案例是广东省东莞市长安镇的万科广场，也是万科集团前三个开业的万科广场之一。在这个项目中，我们沿袭了在太古汇项目做的全生命周期体系，从前期规划设计到运行管理，双方的合约大概持续8年时间，今年是第四年。万科广场的能耗与同地区的同类型商业广场相比大概低40%。另外还有一点让我们非常受益的是，万科的商业管理体系非常重视能源管理，在内部组织项目组与我们的项目联合做节能管理工作，从管理、技术以及后期试验层面共同实现节能，这是真正意义的节能管理，而不只是技术和投入资金的管理，是一种节能理念的熏陶过程。万科集团也做了很多其他的绿色节能实践的工作。
广州太古汇商场内景（携程）
《现代物业》：对于商业物业的一般用户来说，他们会认为建筑节能主要是工程人员的职责，自己能做的事情很少;而且认为自己是付费方，就可以尽情使用能源。您认为转变这种观念有什么样的方法?
王学志：据我观察发现，近三四年用户都不再是这种看法，理念已经在转变。首先，在资产管理方面，物业管理方对租户的管理要求非常高;其次，收回的租金、销售额等在财务上有体现;第三是节流，能源及相关机电运行维护的人员成本非常高，特别是现在商业竞争激烈，真正盈利的项目不是特别多。有人算过一笔账，多一亿元的销售额相当于节省50万度电，显然节省50万度电相对容易做到;节省的每一万度电都是实际利润，因此也越来越受用户重视。 这与过去的观念不同，越来越多的人愿意做节能管理。
至于建筑节能是工程人员职责的说法太片面，我们常把业主希望推动节能管理称为“一把手”或领导决策过程，因为有时财务人员会将能源消耗量作为一个消耗，不一定认为能源消耗必须得出数据，对节能管理的理解不到位，但是恰恰每个项目会有20%的爆发潜力，节能管理工作要慢慢去做。首先，要改变领导者的节能意识，让领导了解在管项目的潜力，可以做到更好，通过节能管理能够获得500万元到1000万元的实际利润，这是关键。其次，改变财务人员的意识，从整个公司管理的角度出发，再由工程人员去执行。
如果将建筑节能仅仅交给工程人员也很难做到，目前行业不仅存在管控断层，人才也是断层的，并不是所有工程人员都能够从前到后完整跟进项目，这种情况非常少见，能够了解数据的人员就更少，节能管理是一个综合工作。
《现代物业》：商业物业的物业管理人员在这方面可以做哪些事情?
王学志：物业管理人员是非常重要的角色，商业物业的物业工程部门会根据能源管理需求配备相应担责人员。能源管理并不是空中楼阁，为什么存在能源消耗?它的“左手”是设施设备，“右手”是自动化控制，缺一不可。工程人员对这两个系统起到非常关键的作用。首先，工程人员要将主机、水泵、风机等基础的设施设备系统管理好，杜绝故障发生。举个例子，我们常说水系统清洗不彻底，导致整个设备的换热效率下降，能耗增加5%到10%，这就是物管人员实际能做的事情。如果他们能将水系统清理干净，就是为业主节能。其次，从自动化控制水平来看，国内90%的建筑没有普及，自动化系统运行不起来，或自动控制变成一个开关而不是自动控制。物管人员能够提升自身的管理和技能水平，做好自动化控制系统工作。将以上两个方面的策略植入建筑节能中，做好节能管理工作，再深入就需要请专业工作人员来做。因此物管人员是非常重要的，如果没有他们的基础管理，能源管理可能也是空谈。
《现代物业》：您还提到过，解决能源管理问题最重要的还是管理意识的更新。请问用哪些方法才能建立起综合的能源管理意识，避免孤立地看待某个设备或某个方面?
王学志：近些年我也常去进行资产管理、项目管理的相关学习。真正的业主管理层最看重的是什么?是持有物业的资产价值，是要持续运行或变现。持续运行希望运行成本越来越低，收益越来越高。变现则是希望物业的售价更高，归根结底，能源管理是帮助资产价值增值的过程。
在一些案例中，有的项目旨在买卖，买卖过程中对整个设施设备做了升级、管理，以及能源的管控。比如将能源的效率提升了20%，等于节省了500万元，这比行业的平均水平更高。在销售项目时一般会乘以15-20系数，向买家展示未来20年可节省近一个亿的数据，这就是对物业实在的资产增值。其次，通过收集整理内部数据，可以节省人力、物力以及能源的费用，这是数据方面的意识。再其次，从管理层的角度出发，节省50万元与赚取50万元相比，自然是节省更容易。最后，从长远发展角度来看，企业需要有社会责任。除了国家发布相应的能耗管控标准外，国家也会慢慢地对建筑能耗作出限制，出台鼓励政策等，比如绿色建筑不仅是一个设计概念或象征，而是运行绿色建筑，如果建筑运行过程的能耗数据较低，比市场或国家要求标准节省10%-20%，拿到运营认证标识的同时，很多项目都可以获得几百万元的补贴，这对于建筑运行管理人员来说是非常好的鼓励。
无论是从企业社会责任、未来的财务管理以及财务意识等各个方面来看，能源管理都非常重要，管理团队有这个意识后，节能工作就更好开展。与之相反，缺少能源管理意识，节能工作将难以开展。
《现代物业》：目前能源管理仍处于教育市场，让越来越多的人了解的阶段吗?
王学志：我认为，能源管理的意识较前几年相比更好，但仍需要一个培育的过程。刚才也提到，国内同行可能在单项或线上、线下做得好的情况，但整个系统和全生命周期的角度做得非常完善的企业凤毛麟角。有时业主会得到数据片面反映的结果，一些能够提升信心，一些结果不明显就会导致其信心不足，存在这方面的问题。
因此，我们做能源管理的个案要立口碑，口碑效应非常重要。每做一个项目都是在力求做成口碑，慢慢地给市场建立信心。比如我们做过的太古汇项目、万科广场项目，以及正在做的腾讯滨海大厦项目等，这些项目的复杂程度和难度都非常高，但它们的能源管理做得很好，能耗指数低于平均值20%，以数据说话，这是给业主做示范以及树立信心的过程。
目前仍存在的一个问题是，优秀的节能公司和真正有需求的业主有时对接不上。我经常去很多平台分享所做的案例以及经验，不只是商业目的，更多是做知识分享。希望通过这一做法普及能源管理意识，引导更多的人了解如何客观地评价，怎样分析能源管理。比如在做节能管理时提到真正的节能，就是能耗的真实下降，能效的真实提升。我们为业主提供客观科学的判断手段，也分享一些实际案例，让业主明白节能管理也可以做得很好。
中国能源管理的水平绝不低于美国和日本，这需要一个过程。能源管理市场很大，没有业主真正不愿意做能源管理，只是市场上存在一些乱象或业主偏见，以及一些实践过能源管理但没有成功等情况，这是一个教育，为市场树立典型、信心，交流的过程，并不是简单的参与。
原载于《现代物业·新业主》2017年11期/总第407期
本文为《现代物业》、 设施管理网（cnfm2001.com）联合版权所有，禁止转载。如有需要，请联系xdwyxmt@126.com。