作者: 瑞恩·M. 科尔克 | 2018-05-24 09:30

抗灾性对于房地产意味着什么？

在世界范围内，自然灾害的频率、强度和冲击都在不断增加。这些灾害能极大程度上影响社会的社交、经济和环境功能。商业建筑及其运营业务预防此类突发状况并快速从中恢复到正常运作的能力(即抗灾性的品质)对社会恢复的能力来说十分重要。除了社会宏观的影响之外，个人住房的状况也能够影响这些建筑运营业务的长期生存能力。

找到降低风险、增加抗灾性的方法，采取性价比高的措施并将此类措施与租户、潜在租户沟通，能够帮助商业建筑业主和经理人服务其社区团体，同时为其使用人提供价值。

采取措施，寻找资金

对于建筑业主来说，提高抗灾性的一个关键挑战是定位投资方向。何种纾缓措施能够提供最好的回报?可以利用何种外部资金的机会?每座建筑和其风险是不同的，然而的确存在帮助决策的工具。

美国国家建筑科学研究院(简称“建筑科学研究院”)正在升级、扩展其2005年为联邦紧急情况管理机构(FEMA)完成的《自然灾害减灾成本节省：评估纾缓措施对未来成本节省的独立调研》。其调研发现，每为减灾投资1美元，平均能给社会节省4美元。初步调查的重点是社会层面的利益，而四分之一的比例已广泛使用于整体经济，以证明纾缓措施的价值。拓展研究会调查给私营部门带来的利益。减灾成本节省调研更新的结果会研究具体的纾缓减灾措施以及其对应的“利益-成本”比例。

诚然，理解纾缓措施投资的回报是关键的，然而如何找到资本投资在此类措施上，并在租赁协议或房屋销售中能够体现此价值也是具有挑战性的。通过和业内利益相关者的合作，建筑科学研究院的多危害减灾委员会以及金融、保险和房地产委员会找到了将成本和利益整合的“奖励”战略，由各种激励措施组成。通过这种方式，可以整合政府激励措施以及反应给私营部门带来利益的激励措施(例如保险或者金融机构)，给建筑业主提供清晰的方向以及获得资本的渠道。此方式仍在发展阶段中，而成功的能效以及可持续项目能够成为一个模型。实际上，佛罗里达和加利福尼亚的房产清洁能源(PACE)评估项目已经在提供一些减灾战略的筹资。

执行纾缓措施

在决定方法、找到资本后，现有建筑业主和经理人必须明确他们的风险以及如何有效避免这些风险的办法——不只针对物理结构，政策和流程也必须包括在内。

灾害前计划可以确保房屋和租户员工能够提前应对来袭的灾害。当飓风袭来时，是没有时间作出战略决定的。咨询当地紧急情况管理办公室，并了解风险及任何他们拥有的资源，可帮助制订计划。需要确保在建筑员工和租户中有清晰的沟通渠道。

美国国土安全部(DHS)和建筑科学研究院共同开发的综合快速视觉筛选(IRVS)工具能够协助建筑业主和其他人找到建筑物潜在的弱点，之后针对此内容的评估和投资就能反映对应价值。保险商可能也有相应建议。

常规的纾缓措施包括确保在洪水来临之际将医疗和电气设备、泵和燃料都储存在适当的地方。需要考虑地面干湿防洪的可能性，以减少损失并快速恢复运作。

如果拥有或考虑拥有能源发电设施，应探索在电网不能运作时支持建筑孤岛的可能性。

在建筑重新准入前，辖区可能需要进行检查，这取决于受影响的程度。在一些辖区内，相关检查可由注册登记的设计专业人员或其他第三方进行。可向当地法规部门询问其可能性，并找到在这种情况下应该咨询的人员。推荐和相关人员提前预约，确保相关人的房产能够优先被检查。

可以和相邻建筑的经理进行联动——他们采取(或者未能采取)的措施可能影响到你的房产。譬如，他们若未能在强风袭来时安置好可能的坠落物，会导致你的房屋损坏。同时，他们可能有重要的便利措施，而在紧急情况下你和租户会希望能够使用到这些措施。

建筑科学研究院也和国土安全部的安全法办公室合作，为开发和部署反恐技术提供激励措施，寻找房产管理最佳的增强抗灾性方法，让房产符合安全法的覆盖范围。

同时，其他领域组织也采取措施帮助社区成员增强其恢复能力。在可行范围内，诸类措施通过抗灾性建筑联盟协调和通知。该联盟将包括国际建筑业主与管理人协会(BOMA)在内的42个建筑业组织汇聚在一起，找到对抗灾性的共同理解以及合作发展的可能。

社区抗灾性

虽然商业建筑业主和经理人可以采用很多方法增强其建筑的抗灾性，但仅靠这些措施是不够的。周围的社区必须也有相应的抗灾及恢复能力。如果道路阻断或通信系统或电网无法运作，有良好抗灾性的房屋在灾难后会仍然保持正常。建筑业主和经理人应与当地决策人联动，并向他们解释这些房屋给社区带来的价值，以及若在基建和电网上未能作出投资，相关利益会受到何种影响。社区的抗灾程度是由最短的短板决定的。

关于作者：

瑞恩·M. 科尔克(Ryan M. Colker)是国家建筑科学研究院的咨询委员会主任以及首席顾问。他同时是金融、保险和房地产委员会，工地外建设委员会以及新领域领导任委员会的主任。

更多抗灾性资源

·美国国家建筑科学研究院：包括自然灾害纾缓成本节省以及基于公私激励措施发展灾害前抗灾性的报告可以在研究院的多危害纾缓委员会网站上找到。网址www.nibs.org/?page=mmc_projects.

·综合快速视觉筛选(IRVS)：综合快速视觉筛选是仅通过视觉检查判断初步或相关风险以及房屋抗灾性的工具。针对建筑的综合快速视觉筛选将建筑分为15类，定义了20种危险情况。更多信息见bit.ly/IRVSforBuildings.

·美国抗灾性委员会(USRC)指数：目前针对地震风险，该委员会开发了评估房屋安全，潜在损失(成本)以及可能的地震后恢复时间的评分系统。系统分为铜、银、金及白金级别。认证地震评分可以用来识别有抗地震设计的房屋。交易地震评分可给投资决策以及风险管理需要的交易相关尽职调要求提供支持。

·可持续场地倡议(SITES)：除了房屋建筑以外，无论是否和建筑有关联，都有标准支持景观的抗灾性和可持续性。该倡议由美国景观建筑师社团、Lady Bird Johnson野花中心和美国植物园提出，旨在维护或复制通常由自然生态系统提供的包括抗灾性相关的服务。该系统的设计是为了达到能源和环境设计领导力认证。可访问www.sustainablesites.org。

·强化工事：商业和居家安全保险研究院设计了高于规范级别的遭遇飓风、强风和冰雹的商业建筑评分标准。采用强化工事系统的项目由第三方认证，可以获得保险和其他福利。该系统可用于新建或者现存建筑，并取决于使用战略的级别给予铜、银和金级头衔。可在www.disastersafety.org/fortified/commercial获得更多信息。

·美国国家和社区抗灾性联盟(ANCR)：除了建筑层面，许多社区也在多方面增强其抗灾性，包括健康、教育、文化、应急管理、能源以及通信。该联盟正在开发全社区团体适用的标准来对类似评估进行支持。国际建筑业主与管理人协会(BOMA)、美国国家建筑科学研究院及其他组织已经签署成为此行动的一部分。访问www.resilientalliance.org获得更多讯息。

原载于《现代物业·设施管理》2017年11期