作者: 朱海 | 2016-03-14 17:20

影响甲级写字楼品质的因素有哪些？

写字楼建设按其综合质素不同，可以划分不同的等级，目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定,所以，称为甲级写字楼，实为一种行业通行叫法。随着科技不断创新、建筑技术的发展和客户需求持续提高，写字楼品质有了大幅提升，所以评定写字楼级别的标准也在不断地更新和提升，远非建筑楼层高度这一单项就能决定的。根据高力国际统计的数据及笔者的管理经验，归纳总结出以下影响写字楼品质的几个方面以供各位参考：

写字楼区位交通：首要考虑的要素是地段，写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体，企业选择办公物业时首先考虑的是区位地段，因此区位地段显得尤为重要。写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼的品质，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。所以，甲级写字楼往往地处城市商务中心、商业中心或产业聚集区，公共交通十分便利，尤其现代化的都市轨道交通网络，因其快速、便捷、准时、覆盖城区广阔，成为甲级写字楼的重要评级要素。

写字楼规模与配套设施：评价写字楼的品质不能孤立地考虑项目本身，它与周边环境是不可分割的整体，所以写字楼规模之“规模”二字不仅指建筑体量，更强调其规模的伸展力及拓展性，例如与其他建筑共同组成的商务环境。写字楼的客户比较看重知名企业的群聚效应，认为群聚效应是形成商务气氛的基本条件。写字楼作为企业聚集办公的载体，较大的项目体量与周边其他建筑群共同组成区域商务环境，并形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和周边规模化的综合配套设施，难以成为真正意义上的甲级写字楼。

写字楼硬件设施配置可参考以下技术参数：

建筑类型：钢结构框架，抗震等级为8级地震及以上。

办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间，如架空地板、地面线槽等。

标准层高：在2010年前，尤其是一线城市，甲级写字楼普遍建筑层高3.7至3.9米，室内净高2.6米到2.8米。但在2010年后建成的甲级写字楼，一般室内净高在2.8至3.0米，中央空调、新风的安装需要0.8至1.2米的吊顶空间，地板架空高度在10至15厘米，由此看出，4.2米是甲级写字楼普遍选择的建筑层高。但从未来发展趋势看，写字楼层高并非会越来越高。随着科技不断进步，通过吊顶设备的空间集约化设计，尤其空调风管不断优化、楼板施工材料、横梁选型等不断改良，在确保净高的前提下，楼层建筑层高可以适度降低。此外，随着楼宇对绿色节能越来越关注，合理设计楼层高度，对楼宇节约能源有关键作用，亦将限制建筑层高增长的趋势。

标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上。特殊机房楼板承重5.0KN/m2。

供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上。

空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上。

电梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3,900平方米/台,候梯时间不超过30秒钟。

车位：每80至100平方米出租面积提供1个机动车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供并实现智能化高效管理。

供水系统：24小时冷热水供应，并有中水处理系统。

智能化系统达到如下所述标准：

a)办公自动化(OA)：预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽。

b)通信自动化(CA)：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件，千兆入户，百兆到桌。

c)楼宇自控(BA)：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现设备的自动控制。

d)消防管理自动化(FA)：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置。

e)保安管理自动化(SA)：安保重点部位(门厅、电梯等)设电视监控设备，自动巡更。

装饰装修：环保、节能玻璃幕墙，局部为高档石材等材料(大堂、大堂地面、墙面、电梯厅等)。

电梯厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材;应有不锈钢、大理石或木门套。

走廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶。

卫生间：进口名牌洁具、石材洗面台、设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸、高档防水防潮吊顶、高级瓷砖或石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求，如设计有育婴操作台，母婴哺育位等;若卫生间设有独立的空调和新风系统，且选型功率充分，则更能提升写字楼的品质。

办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面。另外，一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观。

商业配套：甲级写字楼应该有齐全的商务配套、基本生活设施(如职工餐厅)，同时配置适当规模的高档餐厅,还有能够提供多项服务的商务中心, 多功能厅/会议室、邮局、银行、票务中心、小型商场、快递服务等。

软性服务。写字楼软性服务体现在两个方面，一方面是高效全面的物业管理，另一方面体现在对入驻企业的专业化商务服务上，也是常规物业管理之外的增值服务部分。比如，将洗衣、送餐等酒店式服务引入物业服务，电话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调供应，节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工月票等方面提供细微周到的服务。

总之，评价写字楼物业是否甲级甚至超甲级，不能仅看楼层高度一个指标，更要全方位去评估如上甲级写字楼全面标准;否则一叶障目，难以真正设计和建造符合市场需要的甲级写字楼。