作者: 熊荣萍 | 2016-02-26 18:35

房地产开发经营怎样进行成本控制？

1.房地产开发经营的成本构成

房地产开发经营是指开发商对其开发的土地使用权进行出让、转让、转租和对房屋进行开发、出售、出租的经营活动。

房地产作为商品的开发经营与其他商品的开发经营不同，其商品成本构成有它的特殊性。房地产商品的成本由开发成本和经营成本两大部分构成，其中房地产的开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等;房地产的经营成本包括销售费用、管理费用、税收、行政性费用等。目前，在我国城镇商品房价格构成中，房地产的开发成本一般占总成本75%左右，有些地区的开发商通过拍卖取得土地以后，已达到的80%-90%。

2.影响房地产价格的主要因素

2.1土地供应量不足，价格节节攀升。土地市场需求旺盛，土地供应量相对不足是土地价格上涨的主要原因。政府作为土地一级市场的垄断经营者，掌控着城镇建设用的土地的供应，地方政府在土地市场上的调控力度和水平，决定了房地产市场的冷热和房价高低。

2.2政府行政性收费项目繁多，费用偏重。房地产企业承担的政府行政性收费项目繁多，费用偏重是导致房价居高不下的又一个主要原因。

建设工程政府行政性收费主要是项目“四证”所涉及到的费用，包括国有土地使用权证五项，商品房预售许可证三项，建设工程规划行政许可证六项，建设工程施工许可证三项，共计十七个项目的行政性收费，各项收费增加的房屋成本造价约为230元/平方米。

除上述各项费用之外，还有招标管理费、公证费、安监费、渣土处置费、道路保洁费、市政监理费等项目繁杂的行政性收费。

2.3企业社会公共负担重，费用开支大。房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路，自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用;有些地方甚至要承担诸如学校、幼儿园、医院、派出所等各种非赢利性的公用设施的建设费用;很多公用设施不但要缴纳配套增容费，还要承担相关的建安、设备费用。

2.4企业涉及税种多、税率高、税赋重。房地产开发企业按收入额的5%交纳营业税，按营业税的7%、4%交纳城建税、教育费附加;按实现利润总额的25%交纳企业所得税;按0.6～30元/m2标准交纳城镇土地税，按房产余值的1.2%交纳房产税，按营业收入的0.5%-2%预征土地增值税，按土地交易额的3%交纳土地契税;还有诸如印花税、耕地占用费、车船使用等税种。

若按上述税种综合计算，房地产开发企业税收负担可达到15%左右。税率偏高，负担加重，企业为了保证合理的利润，唯一有效途径就是提高房价。

2.5融资渠道薄弱，贷款利率高。房地产开发企业一般具有项目运作周期长，资金集中投入量大，投资回收周期相对偏长的特点，对银行信贷资金的依赖十分严重。因此，银行贷款利率的高低，直接影响着房地产的价格;特别是自2004年以来，中国人民银行多次调高银行贷款利率，企业承担贷款利率均高出同期存款利率的2.5倍以上;如果采取其他渠道融资，融资成本甚至更高。

以10万平方米居住小区为例进行测算，包括前期购地、交配套费、办开工手续等费用在内，项目所需资金投入约18,000万元～22,000万元;企业应承担贷款利息每年约1,100万元～1,350万元，按项目周期3年计算，每平方米成本利息费用将达到330元～405元。

2.6建材价格波动，建安成本提高。房地产项目的开发，建筑所需原材料中钢材、水泥、木材三大材所占比重最大。近几年来，随着建筑材料价格的大幅度上涨，直接带动了房屋建安成本的提高。如果说几年前建安造价普通住宅在650～750元/m2之间，那么现在的框架钢混结构住宅可达950～1,500元/m2之间，涨幅每平方米达到300元。

3.房地产开发经营的成本控制

3.1政府改善外部环境，抑制开发经营成本

3.1.1控制土地供应总量，降低土地价格。土地供应量不足，价格就一定会上涨。政府要加强土地宏观调控，加强土地储备，维持适量的土地供应，力求土地供需总量平衡，使土地价格平稳上涨，乃至维持相对平衡的价格。避免因土地总量供给不足，导致炒地之风盛行、地价狂涨。对超过规定期限而未进行开发的土地，在进行合理性补偿后，政府要强制性收回，以保持足量的用地规模，来平抑过高的地价。

3.1.2加大清理房地产行业不合理行政收费的力度。各级政府要认真贯彻落实国家关于清理行政性收费的有关政策规定，对房地产开发建设领域和消费环节的各项不合理收费，应切实进行全面清理整顿。对国家已明令禁止的收费项目，不能再继续征收和变相征收;对现有收费项目，适当调低收费标准;对可收、可不收的项目予以停收;以利于降低开发、建设、经营成本，减轻购房者负担。

3.1.3完善市政配套，合理分摊城市公共设施费用。城市基础设施和市政配套设施的建设是政府的职责，政府应切实负起责任，不能再以变相方式继续转嫁给开发商。对确需应由开发商承担的市政公建配套设施，政府应增加财政投入，适当降低收费标准，并引进竞争机制，避免垄断性经营加重房地产开发企业的负担。

3.1.4适当减免税赋，减轻企业负担，促进居民消费。适当的税收政策，会对一个行业的健康发展起到积极促进作用。政府对房地产行业的税收政策可适当放宽;如适当降低企业营业税和所得税税率及改变征收方式;减免部分小税种，如契税等。这对降低房地产业成本开支，平抑过高的房价，促进居民住房消费将起到事半功倍的效果。

3.1.5开拓融资渠道，增强产业活力，降低利率。完善的房地产融资体系必须是两条腿走路，一是间接融资，依靠银行;二是直接融资，通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道。因此，积极推行金融机制改革，适当对房地产业辅以支持，如发行住房投资基金、企业债券，降低房地产企业股票上市门槛;适当放宽对房地产开发企业信贷要求，增加信贷规模，降低中长期贷款利率水平等。只有通过拓宽房地产企业融资渠道，才可以降低资金成本，分散和降低金融风险。

3.1.6发挥政府职能，加强宏观调控，维持物价平稳。通过市场这只无形之手，可优化建筑材料产业的资源配置，使其既保证具有适当生产规模，又具有一定竞争格局。政府还要用加强宏观调控这只有形的手，调节经济运行、抑制通货膨胀和维持物价稳定，维持稳定的建筑材料价格。

3.2加强企业内部管理，全过程控制开发经营成本

3.2.1以合同管理为手段，加强成本控制。房地产开发过程中的投资支出存在于开发过程中的各个环节，大部分是通过各种各样的合同、协议为依据支付的。如何让这些费用支出得到有效控制，一个重要的途径就是合同管理。

开发企业的各职能部门按职责都有签订合同或协议的权利。如拆迁安置的合同由拆迁部门办理;规划设计合同由规划设计部门签订;工程施工阶段的合同、协议由工程管理部门签订;广告策划合同由销售部门签订。因此，房地产开发企业要制定必要的合同审查、会签批准制度，把所有经济行为纳入合同管理，保证合同或协议签订的质量，维护企业的利益，所有的合同协议要按内容统一编号，分类归档，便于管理和查阅，在付款时完全按照合同内容进行支付。

3.2.2通过招标选择监理单位。选择好的监理工程师不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助业主把好经济效益关，控制工程成本的支出。因此，开发商在选择监理工程师时应进行公开招标;通过公开招投标可以选择到技术力量强、业绩好、信誉高的监理工程师来承担项目的监理任务。

3.2.3做好规划设计阶段的成本控制。规划设计是控制项目投资规模，提高经济效益的关键。规划设计阶段对投资的影响程度达70%—90%，也就是说规划设计阶段工作水平的高低，设计质量的好坏，不仅影响到项目施工阶段的投资，而且还会影响到项目建成投产以后的经济效益。因此，开发商一定要采取有力措施，保证项目规划设计阶段的工作质量，尽量减少工程施工期间的设计变更，切实加强设计阶段的工程成本控制，主要措施包括加强规划阶段的经济论证;实行限额设计管理(按照批准的项目设计任务书、投资估算，控制项目的初步设计、投资总概算);加强设计出图前的审核工作;控制建安成本，降低工程造价;实行项目招投标，控制工程造价;合理安排施工，减少临时费用;加强设计变更管理，降低建安工程成本;控制材料、设备价格，降低建安工程造价;加强支付程序管理、控制竣工结算;加强融资管理、降低资金使用成本等等。

综上所述，影响房地产开发经营成本因素众多，关系经济社会的方方面面，控制房地产的开发经营成本，需要适应不同时期、不同经济社会环境的要求。房地产开发经营的成本控制，可以提高投资的决策水平，减低房地产开发经营风险;对促进房地产企业集约经营，繁荣我国房地产市场的意义重大。