作者: 成忻 | 2016-02-17 16:25

决胜写字楼：不止于层高

(盘古大观，北京净高最高的写字楼)

相较已经成熟的一线城市，二三线城市的房地产市场仍然有较大的发展空间。在住宅、城市综合体项目相继成为市场热点之后，写字楼迎来了一个发展高峰。对这一现象，高纬环球研究部向《现代物业》解释道，近几年国内商业地产投资的兴盛，写字楼投资在其他商业模式投资中增速最快。国家统计局最新发布的数据显示，截至2013年第三季度，写字楼完成投资397.6亿元，较上年同期增长32.7%，占房地产投资总额的16.7%，高于零售物业投资占比7.8个百分点。随着人们对办公需求和环境要求的提升，在写字楼投资中，顶级及甲级写字楼成为开发商开发投资的重点。

在各大研究机构2013年第四季度的市场报告中，成都成为最为典型的城市。世邦魏理仕在2013年第四季度中国房地产市场回顾中指出，2013年全年全国优质写字楼新增供应总量接近500万平方米，同比增长23.1%，而成都就以全年新增供应150万平方米高居榜首且创历史之最。受集中供应带来的日益激烈市场竞争的影响，成都本季租金环比下跌2.1%，跌幅居各城市之首。而戴德梁行的研究报告则显示，2013年第四季度，成都写字楼市场新增224,000平方米的可租赁面积，总存量由此上升到1,306,024平方米。受新入市项目的影响，全市甲级写字楼空臵率继续攀升，比上季度上升7.2个百分点至47.8%。可见成都写字楼市场竞争之惨烈。

在激烈的竞争之下开发商会使出什么招数求得一席生存之地呢?据当地媒体《成都商报》报道，成都棕榈泉国际中心、睿东中心、GTC·环球时代中心等高品质甲级写字楼的标准层高均在4.0米(含)以上，个别项目层高甚至达到4.3米。该报道援引GTC·环球时代中心营销负责人江子阳的话说：过去顶级写字楼3.9米标准层高便是极限，现在伴随甲级写字楼竞争日趋白热化，提高层高等硬件标准已成为开发商的突围路径之一。4.0米以上标准层高，对提升写字楼的品质感和办公者的舒适度有着非常明显的益处。

高纬环球研究部就此问题对《现代物业》说，在高纬环球楼宇打分衡量体系中，写字楼的净高为写字楼评级的重要指标之一。在国际5A级写字楼市场衡量标准中，净高则至少要达到2.7米以上，而要达到这样的净高，层高则至少要超过4米。例如目前北京净高最高的写字楼是盘古大观，高达3.4米，层高则为4.6米。写字楼层高的高度，直接决定了最终净高的高度。现在的上班族，呆在办公室的时间平均每天超过了10个小时，如果办公室净高过低，会导致员工心情过度压抑，最终可能造成工作效率低下、办公室环境因空气不畅通导致员工多病等诸多问题。所以企业在办公室选址时，层高、净高越高，对于租户来说选择的可能性就会相对增加。对于开发商而言，较高的层高，可以成为租售的卖点之一，租售效益则自然也会相对提高。

同时，层高较高的写字楼会为客户提供更多的预留装修空间。如租户可随意架空地板、添加照明系统、消防系统、天花板新风系统等智能化装修设备。并可以防止因通风系统、排风系统、排水系统、强电、弱电、空调等设备设施的合理安装后，造成布局不合理，净高过低的局面。

开发商在投资开发写字楼时，如想达到相当理想的净高，层高是基础。开发商需提前将高架网络地板厚度、水、电、空调线路占用空间及吊顶高度考虑在内，并进行充分合理测算，以免因前期设备安装占据空间过大，导致很难达到理想净高的后果。

但同时高纬环球认为，虽然层高给租户的工作环境和开发商的租售效益带来了利好的影响，但是并不是层高越高就越好，租户和开发商也需要承担相应的运营成本。对于企业租户而言，如果写字楼内层高过高，将导致办公室内天花板和地板之间距离过大，租户需要增加更多的照明设备、空调冷暖风设备等来维持室内办公环境的舒适度，从而相应承担了更多的采暖费、空调费及照明费等。对于开发商而言，写字楼的层高越高，开发工程的耗材就越高，如玻璃幕墙，墙体、粉刷漆料等。开发商虽然普遍会通过采取相应提高租金的方式，来弥补过多的成本流失。但是大多租户则更多会择优选择租金相对较低、并且层高适中的写字楼入驻。所以最终的结果就是，此写字楼租住率较低，开发商的投资成本很难在预期内收回。综上所述，开发商在兴建写字楼时，应对写字楼层高进行合理的测算，恰当地将写字楼层高做到合理性利用最大化为宜。

高纬环球上海企业租赁策略部董事孙琦就此补充到：现在企业在选择适合的写字楼时，越来越注重员工的权益和舒适度，但这并不意味着层高越高越好，资源的合理利用以及环保节能也是开发商建造写字楼时考量的重要因素，通常说来，层高在4米到4.2米以上，净高在2.7米到3米是开发商建造甲A级或超甲A级写字楼的一个重要选择标准。

除层高之外，还有哪些重要的因素将对写字楼营销产生直接影响?高纬环球研究部认为，除层高外，写字楼租金、办公地点、办公楼质量、硬件设备设施、物业服务水平、周边配套服务等也是主要因素。2013年，由BOMA发起，高纬环球执笔，针对北京市朝阳区部分甲级和乙级写字楼内租户以问卷形式开展了写字楼租户满意度调研，其中回收有效问卷共964份。在报告显示，租户对写字楼的物业服务水平、周边配套服务等要求越来越高。其中涉及到租户对写字楼指标评比调查中排名前三的分别是：楼宇的健康与安全占44%，楼宇的物业管理占23%，周边便利设施占17%。所以，对于一个写字楼来说，如果拥有较好的绿色生态环境，较高的楼宇安全系数，优质的物业服务及全面的配套设施服务，在当下的写字楼市场无疑将占据绝对竞争优势。

随着写字楼市场的日渐崛起，超高建筑、玻璃幕墙等以前只有顶级和甲级写字楼持有的标志，现已成为写字楼市场上的普遍特征。租户在针对办公楼选址时，除了合理的租金价格外，关注的不仅仅是写字楼的外观是否高端大气，硬件设备品牌是否国际一流，他们更关注他们以后所入驻的办公场所是否人性化：如电梯数量是否充足及运转高效、停车位是否充足、停车费用是否合理、楼宇内新风系统供应是否足量、周边配套设施是否齐全等。高纬环球董事会主席Carlo Barel di Sant’Albano曾表示：“办公场所使用效率的提升与质量的提高是全球两大发展趋势，现代高效的办公场所已被视为提高生产力和提升工作场所满意度的重要因素。”

(王正对本文亦有贡献)