作者: 鲍轶欣 | 2016-01-25 13:56

老旧住宅区整治问题要点分析

当前，老旧住宅区整治已经成为我国大中城市普遍面临的问题，越来越具有现实意义和紧迫性。各地不断提高对老旧住宅区整治重要性的认识，把其作为解决基础设施陈旧缺失、环境差等历史问题的客观需要，作为实施或改进物业服务的前提条件，作为改善民生的重要举措，甚至作为住房保障的组成部分，认真做好有关工作。

确定老旧住宅区的概念，旨在合理划定老旧住宅区整治的范围。原建设部曾经指出，老旧住宅区是指房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差的住宅区。(《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》建住房[2007]109号)但是，何谓“老旧住宅区”，尚无一个为各地所遵循的统一清晰的概念。纵观各地政策，基本上都包括一定年限以前(具体年限确定有所不同)以及配套设施不全、环境质量较差两个要素。另外，各地可根据经济社会发展水平以及财政负担能力或意愿的差异，自行划定老旧住宅区的范围，并可以附加有无管理主体、是何居住群体、处于什么区位等其他要素。

老旧住宅区整治主要内容、标准及程序

整治改造的内容

根据面向住宅区进行改造的范围不同，可区分为综合性整治与专项性整治。

综合性整治，即整治改造的范围是复合性的。从内容来看，主要包括以下四类：环境综合整治;房屋维护养护;配套设施完善;建筑节能及供热采暖设施改造。从性质来看，又大致可分为工程整治(主要包括房屋修缮、管线改造、环境整治、设施配套等方面)和综合执法(主要包括拆除违法建筑、清理乱设广告、取缔乱摆摊点、规范小区管理)。

例如，2010年成都市督院街街道先后向督院社区横丁字街13号、27号、40号、45号和南府街29号院投入180余万元，全面修缮公用设施，重建院落大门、门卫室，新建机动车停车场和非机动车停车棚、阳光休闲椅、公共照明设施，改建院落绿化、新增警务室和垃圾房、信报箱、宣传栏，完善院落内的硬件设施且全部配备“电子眼”，并实行院落物业管理，使社区居民的生活居住环境得到了极大改善，就属于综合整治的范畴。

专项性整治，即整治改造的内容往往较为单一。一些地方为了突出工作中重点难点问题，往往集中力量和资金优先解决抗震加固、供热计量节能改造，或改造、加装电梯等单项问题。当然，专项性整治，在实践中很可能被附加一定的综合性使命。例如，有的地方结合“楼道亮化工程”、“绿化工程”、“道路铺设工程”、“暖房子工程”或“拆三小工程”等，对住宅区的屋面漏雨、外墙皮脱落、道路破损等问题进行综合整治。

在确定老旧住宅区整治的范围或程度时，还需要考虑以下问题：

一是整治改造的同时要尽量彰显特色，体现文化内涵。在老旧住宅区整治改造中，注意突出每个住宅区特点，充分挖掘文化内涵，由重视住宅区自然环境向人文环境过渡，由雷同型文化向特色型文化转变。通过注入文化特色，以文化熏陶人，推动居民自觉树立起维护住宅区环境的意识。例如，曾被弃管的沈阳市多福社区，在改造道路、自行车库、内外墙粉饰等22个整治项目的同时，把突出“福”文化作为多福社区的最大特色和亮点，营造了多福门、迎福墙、祈福石、聚福亭、福临广场和福田广场等，最大限度地体现福文化元素，为居民生活环境营造出一种幸福祥和的气氛，大大增强了居民的归属感、责任感、幸福感。

二是失去整治改造价值时，可以进行相应的更新。对“先天不足、后天老化”情况严重，管理难度大，进行整治得不偿失的老旧住宅区，地方政府往往加快危旧房改造步伐，通过拆除重建，从根本上解决此类问题。例如，大连市自2008年起，利用2-3年时间，对中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和高新园区内不能连片开发改造且具备下列条件之一的房屋实施新居工程：1、经鉴定为危险房屋的;2、临街影响市容环境并且超过设计使用年限的房屋;3、供暖、供气、供水等配套设施不全的房屋;4、预制板结构等存在安全隐患的房屋;5、其他应当改造的危旧房屋。对建设年代久远且安全状况较差的弃管房产，市、区两级政府应优先将其纳入旧城区改造计划予以拆迁改造。

整治改造的标准

一般来说，旧住宅区整治改造首先应当符合国家和地方的有关工程建设标准。各地在此基础上，结合自身实际情况确定老旧住宅区整治的具体内容和标准。例如，武汉市老旧住宅区环境整治工作的基本标准如下：一是社区物业服务区域内道路平整，公共车行道、人行道硬化覆盖，基本无破损道路;二是社区内下水管道畅通，无渍水和污水漫溢;三是社区内房屋楼道有公共照明，无乱堆乱放，楼道墙面粉刷;四是社区内公共场所干净整洁，绿化养护、设施维护良好。而吉林市的整治标准是：无违章建筑、无建筑垃圾、无乱堆放杂物、无违规的废品收购站、无机动车练车场和机动车乱停乱放、无落地灯箱、无露天烧烤、无饲养禽畜、基本无裸露地面、无改变绿地使用用途、有监管单位(管理单位)。

整治改造的程序

科学、合理的程序能够有效保障老旧住宅区整治改造取得实效。有些地方，在整治改造过程中充分发挥科学决策和民主决策的作用。例如，沈阳市沈河区针对老旧住宅区建筑年代久远、设计落后、配套设施缺乏等诸多问题，把“以人为本”作为工作基点，聘请专业规划设计单位，对住宅区内的道路、自行车库、墙体粉饰、大门、单元等多个改造项目进行了总体规划设计。同时，坚持业主参与整治改造的全过程，先后组织社区居民召开了20余次小区改造听证会，前期入户宣传动员，现场公示整治方案与施工图，积极采纳好的建议，尽量满足合理要求，确保业主、居民的知情权、参与权、选择权、监督权，消除了群众对整治工作“面子工程”的误解。

资金筹措机制

从各地老旧住宅区整治改造的实践来看，基本上以政府投入为主导、以单位参与为重点、以个人负担为补充、以政策优惠为保障，形成政府、单位、个人合理负担的多元资金筹措机制。

政府投入

各地往往把老旧住宅区整治作为弥补房改售房时住宅条件较差的历史欠帐、改进群众居住条件和居住环境的民生工程，作为住房保障的重要组成部分，从而突破当前有关主管部门普遍存在的“谁所有、谁受益、谁负担”的理想化原则，进行一定的财政投入，积极发挥政府投入的支撑与引导作用。

吉林市明确规定，“老、旧、散”住宅区房屋破旧、基础设施差、设备老化、需要改造的项目多、资金需求量大的，市、区两级人民政府要采取有效措施，合理安排和适当增加资金投入，各城区、开发区每年要安排一定的专项资金，重点用于老、旧住宅区的基础设施和环境综合整治，为推进老、旧住宅区物业服务创造必要条件。山东省也明确规定，旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担。武汉市2010年即作出了市、区财政按1：1配比共同投入1.3亿元资金用于老旧住宅区提档升级工作的决策，目前市级财政资金已全部划拨到位，区级财政资金也在陆续落实到位，部分地区在原计划基础上还有所增加，各老旧住宅区整治改造和环境恢复建设步伐进一步加快。但囿于财政资金的紧张情况，有的地方通过政策性贷款等方式，筹措并拨付了老旧住宅区整治资金。

单位参与

老旧住宅区整治改造内容广泛，工作量大，任务较重，政府难以独力承担，需要把有关单位纳入进来，作为参与老旧住宅区整治改造的重要力量。根据参与单位的性质差异，大致分为以下两类：

建设单位或原产权单位——例如，山东省规定，旧住宅区内开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决;大连市规定，产权主体依然存在的自管房产单位，应当依法履行对自管房产的维修管理义务，不得以任何理由放弃管理。目前，建设单位或原产权单位可使用单位售房款或自筹资金，以参与老旧住宅区整治改造。

有关公用事业单位——原建设部规定，对于更新改造供电、电信以及供水、供气等市政公用设施的专项成本支出，应由各运营单位承担;山东省明确规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担;重庆市渝中区在老旧住宅区整治改造中也坚持，供水、供电、燃气、通信、邮政、广电等管网设施改造和后期维修维护费用由管网运营单位承担。