作者: 黄久松 | 2017-03-08 15:35

一篇文章让你全面了解“智能建筑”的运营管理

在能源日益匮乏的背景下，绿色建筑的建设已上升至国家战略层面，新型能源的控制管理及建筑机电的节能运行都将建筑智能化平台推到了不可或缺的地位。但目前国内智能建筑行业存在着缺乏整体规划、盲目追求大而全、炒作概念、达不到预期效果等诸多问题。其中，最突出的一个问题是相关配套服务的缺失。

智能楼宇的建与管

智能建筑按照产业结构可以分为产业化的产品制作、工程运用、运行维护三个环节。“建管脱节”是造成智能建筑相关配套服务缺失的重要原因。

首先，建设单位负责产品制作的过程，但建设单位在前期工作中，很难综合考虑管理单位和使用单位的想法，只能根据资金来建设项目，建完就完，好不好用、怎么管理、如何管好，都与之无关。其实，不管是智能建筑还是传统建筑，建筑本身的基本功能是不变的。但是不同的建筑拥有不同的个性需求，因此，后期对管理模式的要求也不同。而开发商和建设方在前期施工建设的过程中，没有考虑到后期管理方有无能力进行管理，实现建设目标，只是千篇一律地建好，移交管理方，以致前期建设“轰轰烈烈”，后期管理“偃旗息鼓”。

其次，在工程运用和验收方面，智能建筑建设工程存在着用验收土地的方式来验收工程的现象，功能性的验收主要是依靠主观的评测，没有一个量化的指标，没有靠专业的检测仪器进行指标检测就判定合格，这种质量验收是有隐患的。对于工程质量的鉴证和验收，正如医生看病一样，既要有经验，更要有科学仪器来辅助诊断，用指标来说话。由于智能楼宇控制系统比较复杂，要跟若干个所控对象和设备对象、协议接口、安装环境等方面进行协调。单一的智能化系统接通了还不行，设备之间“对话”也要通畅，比如空调、给排水、电、照明等都要协调，否则整个系统运行不起来。所以，从质量控制上来讲，智能建筑的工程鉴证，更是需要把第三方的检测机制引进来，这样才能使质量更有保障，智能系统之间更好地协同工作。

第三，智能建筑尤其是智能楼宇，从开始规划到建设到验收一直到最后运维都无法可依，没有一个清晰的法律法规体系，来保障其配套服务，基本上是按照传统的物业管理方式来管理。而传统物业管理成长期很短，新的现代化技术、信息化技术对物业管理来说是很大的挑战。

打个比方，就像家电、移动设备技术更新给人带来了很多方便。但是最终总要有人来做具体的后台管理工作，必须得有人管好，使得电话、网络都通畅。对于智能建筑来说，物业管理公司就承担起了后台的工作。智能楼宇提供一个智能化的基础平台，期许帮助物业管理企业省时省力地解决问题，以达到更为“傻瓜化”的管理，可现状恰恰是物业管理公司人力跟不上。面对业主日新月异的需求，物业管理公司缺乏吸引力，难以请来高素质专业人才。尤其是在智能楼宇方面，不能对智能系统设备进行制度化、标准化、职业化的运维管理，一旦设备故障，就容易出现停维运转的问题。

管理人员的全与专

高水平人才缺口问题，一直是困扰物业管理企业的难题。智能建筑的快速发展，更是在人才资源方面对物业管理企业提出了更多的挑战。对于智能建筑的运维管理，可能今后的发展变化趋势将会从以“人管”为主转变成以“机管”为主。在这个转变的过程里，有些专职院校为了适应市场的需求，开办了智能楼宇管理师专业，可智能楼宇师并不能满足需求。通俗地来说，智能楼宇师是一种技能工人的概念，不是工程师的概念。学校是从专科的角度来培养这种技能人才的动手能力。这些技能工人，知识结构从面上来说比较全，可是对知识的深度挖掘还不够。一幢智能楼宇大大小小几十个系统，涉及的知识、交叉融合的东西涵盖很多学科和专业。而智能楼宇管理师，可能只是在某一方面对智能楼宇进行管理。单一专业的职业上岗实用人才是不大可能把智能建筑的整个系统掌握通透的。所以对于楼宇控制来说，项目现场可以由楼宇师来调配、使用具体设备，但真正深度的工作还是应该委托给专业的服务公司来进行，包括设备的维保，能耗计量，工程能耗管理等方面。智能建筑的管理走向技术服务外包，性价比合适，又能保障系统正常运行。总之，智能建筑尤其是楼宇控制，希望可以有不同的人才从不同的层面来维护，保障智能系统正常运行，发挥作用。

智能建筑运营管理除了高水平人才缺乏外，还有一个问题就是物业管理企业管理模式需要更新。现在，物业管理公司还存在着由房地产公司派生出来的现象。这就很可能导致物业管理公司没有一个健全的体制机制，没有竞争意识，沿用传统管理模式，满足不了市场的需求。同时，企业自身的管理服务水平也是难以提高的。

传统建筑的问题是容量设计比较大，多为“大马拉小车”。智能建筑解决了这个问题，根据实际的常规应用对设备进行合理配置，减少前期设备的投入。比如一幢楼里的大堂、会议空间、宾馆饭店，每个区域使用的时间段、人流量都不一样，靠单系统很难做到资源的合理配置，只有智能化系统的关联才可以检测到这个空间有没有人在使用，并根据具体的使用情况，系统进行精细的能源调配，达到最佳能效发挥和绿色节能的目标。

良性运营的外与内

随着智能建筑越来越多，除了建筑本身还有更大的系统，比如平安城市、智能交通、市政水电管理中心……这些大系统的运维问题更加迫切。开发商不能只是一味地开发建设项目，而不考虑后期运营管理过程中将会碰到的问题。只建设，不管好，是一种浪费。所以，要加强行业之间的对话和交流，根据楼宇所需的能耗，配套产能设备，把优化控制和优化管理的方案提出来。

其次，尽管目前有《智能化系统工程运行维护技术规范》这样一个标准出台，可是这个标准只能解决技术层面上的问题。有些项目的问题不是技术问题，而是工程当中的管理政策发挥不到位的问题。因此，要制订一个符合不同对象需求的标准，这个标准要将早期规划监控的内容、范围，到建完后基本运行、管理的指标都进行规范。使得这样的标准，既是业主掌握智能楼宇管理的法律依据，对于管理方来说，也可以根据它来做好智能楼宇的楼控和运维工作，使得工作有据可依，满足业主的需求。

第三，智能建筑行业内现在关注的一个概念叫“智能建筑服务业”。对于大的物业公司来说，品牌规模做出来了，有了充分的人力、物力来对智能系统实施专业化管理。尤其有的物业管理企业组建了专业的部门来满足不同楼宇的智能技术服务。可是，仍然有很多企业没有这种专门化的服务。所以，物业管理行业自身要从大环境上解决问题。要引进体制机制，树立竞争意识，逐步和国际接轨，学习国外物业服务优秀的经验，在竞争中改进管理模式，提高企业本身的服务意识和管理服务水平，这样的话，才能够树立打造好企业自身的品牌形象。然后，物业管理企业要逐渐积累工程经验以及现场服务的经验，组建自己的专业服务队伍，实现人才的逐步优化。这样，常规的设备维护、家政服务、安保也才能逐渐做到专业化。

智能建设是好的，但需要本行业和相关行业一起配合，才能解决瓶颈问题。

(原载于《现代物业·新业主》2013年07期/总第263期)