“BIM技术”如何帮助提升设施管理

不同层面解读BIM

BIM将设施运营提升到管理乃至战略层面。到底我们设施的整体状况如何，可以通过设施情况的曲线得出。这样能够更好地在投资前了解更多的信息。也就是说，是否需要做一些能源设施上的大修、调整，或者是进行一些局部装修，还是完全把这些重新更换，这对长期的利润和赢利就很关键。

设施整体能力和状态有一个水平线，到达这个水平，整体能达到新的状态。这也意味着，在购买设备的时候，它的更换成本是多少?比如说，如果要做维修、升级、更换，这一系列措施之后，能否把资产的价值恢复到全新的状态，或者使价值有所提升。因为要不断地跟进自己的资本流，不能够什么都接受，什么都换，我们需要一一进行定位。需要一种方法学来作决策，到底何种整修的程度可以接受。考虑的因素包括风险、资金流情况，有时一装修等一年，一年的时间不仅仅增加了资金流，还增加了风险，有些系统在维修过程中甚至会失误、失败。而BIM就是非常好的工具，能在关键决策上提供帮助。

最关键的一点就是收集数据，从不同的渠道收集数据。可能会从我们的租户得到，包括设备目前的状况、质量以及目前情况的评估，这些都有成本。这一系列的数据聚集在一起的时候，能够给出一个非常清晰的图片，从而知道整个周期的成本可能会是多少。这就需要知道从设施中收集哪些数据，因为如果数据不准确也就意味着没有办法准确把握现在资产的表现、资产的运营成本、资产的维修成本。

很多人听过一种叫神经系统的智能概念，它可以帮我们将大脑中的信息聚集在一起。其实相类似的情况下，也可以在设施中建立起相类似的智能系统，使我们的大厦变得更加智能。到底能聪明多少，智能多少，这是另外的问题，但业主能够依赖这些信息来作决策。智能大厦，是人们越来越津津乐道的事情。经常讲到很多复杂的系统，而系统互相之间如何匹配就显得非常重要。

智能楼宇的整体趋势

智能楼宇设计者要面对的，特别是应用智能楼宇和运营智能楼宇者要面对的挑战是什么?其实在于要把虚拟和实体无缝地连接。用了那么多虚拟的技术来预测、研究怎么样去设计高效的大楼，但怎么将这些虚拟的数据、信息和我们的楼宇实体运营联系在一起?这就是价值所在。特别是对于资产管理和物业管理人员来说，每天都要运营很多不同的系统，自动化标准系统、救生系统、空气质量监控系统、测试系统等。但问题是这些系统并没有高度集成，如果不集成就失去了很多价值，就不是在创造智能，而仅仅是维系智能系统而已。因此要开发集成系统，BIM可以帮助集成这些系统。

美国的一个项目就对几栋楼的设施进行集成管理，包括整个维修系统在内，都直接联系在一个控制板上。最后形成以网站为基础的支持平台，楼宇所有的运行情况实现可视化。这样就可以把它和自动化系统联系在一起，尽早发现问题和风险。同时，可以看到楼宇个体运行的情况，实现所有不同系统之间关系的实时汇报。一旦有问题出现，就可以关闭有问题的系统，而不是搜遍所有的系统再来找到底哪个系统出了问题。

集成式是最终的答案。集成就是数据的集成，这就需要楼宇信息模型标准，这是非常重要的。事实上，对于设施管理来说，是BIM中最为细节的也是最为重要的，包括多方面：能源分析、视觉记录、资产管理、资产库存汇报等。这些如果都能集成在一个控制板上面，将对最终决策起到非常好的作用。

设计过程产生无数的信息，但需要保证所有信息都是即时可用的，事实上已经开始在中国实施这样的解决方案。从一些大的设施，特别是公共基础设施、工业园区开始，希望能够把整个园区的空调系统进行3D模型化。

对于一个集成的设施系统来说，设施管理解决方案，每个层面信息的集成，对于整个价值链来说都非常重要，有的时候集成是不容易的，但已经有很多成功的案例，帮助提升运营利润，降低失败的风险，以及降低关键系统的故障，带来巨大的增加价值。而且在我看来，这也是房地产业目前一些解决方案的一个真正推动器。

观点交流

李晓梅(美国Gensler建筑咨询公司董事总经理)： BIM具有非常好的整合性，我们将BIM架构融合到项目中，能够给项目带来很好的优势。在上海中心这个建筑中，包括酒店、零售商场等多种业态，在某些楼层还会有一些功能很独特的外立面，都是通过BIM系统来完成的。如果没有BIM不可能在如此短的时间来完成设计。项目全部数据完全用参数化设计形成。这种方式可以节省32%的材料以及24%的人工成本。如何实现?把所有的角度、概率都输入到模型中。结果都会在系统中得到显示，同时也能够更好地定义哪个旋转角度对于建筑是最优的。用这种软件，能够清晰地看到每块面板或每个楼层的旋转情况，当中的每块板都有自己的参数，并且也会画在图纸上，给相关承包商参考。

上海中心的空中花园不仅是休闲空间，同时也非常节能。通过温度效果测试，使用的基本上是自然的空气。太阳能的测试也能很好地决定建筑应该朝着哪个朝向，哪个朝向能够帮助节省能源。在安全标准方面，也可以模拟出当建筑满载使用时，内部使用人需要多少时间可以逃出大厦，系统都提供了非常详细的数据，智能同时体现在能对周围的建筑之间关系的模拟上。

BIM对于上海中心来说是非常优良的系统。如果用CAD或者是其他的软件花得时间要更久。所以施工的时候，将材料的相关数据输入BIM中，就能看出建筑物是否符合要求。对于如此之大的建筑，每个结构都有自己的ID，最后会被组合在一起，输入BIM管理系统的界面。上海中心在真正建设的时候，现场操作与模拟数据完全相符。

(2013年RICS资产管理大会特别报道，记者/高见)

 

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