作者: 王正 | 2016-01-21 06:44

建个“立体车库”就行了？

2015年4月20日，为确保年内全市中心城区要新建停车泊位15,000个以上的目标实现，武汉市政府常务会审议并原则同意了《关于加快推进停车设施建设的通知》，计划出台七项措施鼓励社会建设停车场。在有限的城市土地上增加停车位，立体式停车几乎是唯一可行的选择。可是，虽然立体车库早已面市，但投入使用的少之又少，完全商用的立体车库更是凤毛麟角。更有消息称，武汉最早引进立体式车库的小区，现在车库却基本处于瘫痪状态，无法正常使用。这是为什么呢?

“新鲜事物”带来的麻烦

武汉汉口航天星苑小区由武汉三江航天房地产开发有限公司开发，于2006年交付使用，前期物业管理是由开发商下属的物业公司提供。小区目前的物业公司于2011年进驻，物业费每月1.20元/平方米。

现任小区物业经理张凯告诉《现代物业》，小区的立体车库在2006年业主入住时运行了一周后就出现故障，一直到现在都没有修理好重新运行。车库的钢架结构很多地方老化和生锈，升降车位的链条已经锈迹斑斑，电机更是落后老化，耗电量大，需要更换的部件很多。由于是老式的立体车库，不比现在市面上的智能立体车库省电省力省人工，因此相应的修理费用也更高。

小区目前共有207户，每户至少一辆车，多的有两三辆，但整个小区可用的停车位(包括地面车位和地下车位)只有87个，停车难的问题越来越明显。小区地面车位收费每个140元/月，地下车库300元/月，对比同地段的其他小区收费情况，停车费用较低。立体车库分为4层和5层两个部分，除去升降车位预留一个车位的空间，原本可用的有48个，可现在由于无法使用，目前只能在底层停放。

按目前的情况，立体车库维修启动初步预估需要28万元，维修好后每个车位的维护费用在每月在70元-80元之间，细小部件维保公司可以免费维修。由于业主停车时还是需要一名保安员的监督和引导，排班按最低三班倒，费用按照最低标准每月1,300元/人计算，每月要增加近4,000元的管理成本。由于立体车库的电机老化严重，电量耗损也会很大，电费也是一大笔。整体核算下来，收取每月每个车位500元/月停车费才能勉强维持正常运转，这要比地面停车位和地下停车位都高出很多，恐怕业主难以接受。

立体车库的问题是在前期物业管理期间发生的，张凯表示损坏的原因现在物管并不清楚，有限的消息都是从业主方面听说的，出现问题后开发商也没有出资维修。直到现在开发商也没有明确表态是否会解决立体车库无法使用的问题，不过张凯认为仍然存在沟通后协调处理的可能性。

小区的业主委员会是2014年下半年选出的，现任物管对停车库的维修重新启动问题也和业委会商量沟通过，都希望能够启用运行，但是维修费用由谁出、怎么出这些也都是问题，初期也考虑过动用维修资金来解决，但是想要达到“双三分之二”的业主同意是比较困难的。再加上立体车库的产权还是开发商的，即便业主同意恐怕也还有其他的问题产生。

张经理说，尽管问题很多，小区物管还是会努力寻求一个好的解决方案，除了继续与开发商、业委会、街道办沟通，也希望能有政府力量介入，合力解决小区有位子不能停车的难题。

立体车库不是想建就建

机械立体车库的停车费用一定会比地面或地下停车位高吗?在湖北从事物业管理多年的职业经理人曾建国向《现代物业》介绍，立体车库的维护费用包括维保费和更换零配件的费用，维保费一般30元/(位·月)～100元/(位·月)不等;零配件的费用根据不同情况确定，一般年费用在5,000元～10,000元不等;100个车位的车库平均维护成本大约在1万元以内。《现代物业》了解到，在武汉地区目前市场上立体车位的租金一般为300元/(位·月)～700元/(位·月)，而地上露天固定车位为180元/(位·月)～280元/(位·月)，小区道路停车90元/(位·月)～150元/(位·月)。立体停车位的费用确实要比普通车位高很多。

武汉三和泰达智能立体车库投资公司目前在汉口武胜路的一个小区内建设了一个平面横移式立体地库，在武昌亚洲大酒店还建设有一个高25层、总共可停50辆车的塔库式立体车库，是武汉市第一个塔库式立体车库。亚洲大酒店立体车库占地仅50平方米，正常情况下只够停5辆车。塔库式车库高达25层，每层设有2个停车位，使高空得到充分利用，变出了50个停车位，相当于每辆车只需要1平方米。整个停取车过程也十分便捷，车主停车时，只需在管理处刷卡，汽车就可以通过中间的电梯上升到对应的停车位;而取车时再刷一次卡，等待一分钟，对应的车辆就会在停车场内部自动旋转掉头，送到车主面前。

三和泰达公司总经理张勇告诉《现代物业》，武胜路和亚洲大酒店这两种立体车库都是属于平面移动类立体车库的延伸和变种。从目前的市场划分来看，立体车库主要分为两大类：升降横移类和平面移动类。升降横移类的车库在驾驶员把车辆开到车库停好后，运用智能升降系统自动把车辆运到2层或3层。平面移动的车库就需要智能搬运机械人，驾驶员把车辆停到指定的停车位后就可以离开了，搬运机械人像叉车那样把车辆抬走，然后旋转掉头停到固定的车位位置。相对来说，升降横移类的操作要简单，造价也相对便宜，基本上每个为1.4万元～1.8万元，而且在地下或是地面上都可以建造，市面上大多为6层以下，停车和取车的时间相对来说要快些。

张勇说，立体车库的材料主要在于钢材的规格区别，其厚实和轻薄度不一样;再就是电机精密性有差别，国产和进口产品在价格上的区别较大。这些硬件的质量一定要过硬。

关于立体车库的维护，张勇表示要视其规模、使用年限和零部件老化程度，再加上初期建造时所使用的材料现在是否便于更换。现在的立体车库运行成本主要是物业管理人员的人工费，新式的立体车库耗电量不大，电费不会很高。目前很多生产型厂家会给予1～2年的保修期，保修期内免费，保修期后会有些保养费和更换零散部件的费用，维护费在60元/(位·月)～70元/(位·月)，并且随着时间推进，耗损会增加，相应的维护费用也会提高。

据武汉市物业管理协会监事、龙锦物业项目经理王俊涛介绍，一般地下车位的长宽尺寸为5米×2.5米的规格，机械车位一般最低标准为长宽尺寸为5.5米×2.2米的规格，平均一个车位占地面积有16平方米，车长不大于6米及车宽不大于1.8米的车，规范车与车之间间距为不小于0.5米，车与墙、车位端之间间距不小于0.5米;单车道回转车道宽度不小于3.5米，双车道不少于5米。根椐车位占地面积大小、相关通行道路设计情况及底层车位的数量等因素，基本可以测算出建设立体车库的占地面积大小。

新建住宅小区立体车位配建规模要根椐开发在规划时传统地下车位、地面露天车位与立体车位三者所占的比重来确定立体车位配建情况。老旧小区后期新增立体车位规模主要受拟建立体车位占地规模、小区前期规划布局、车位缺口数量等因素综合测算。

新建小区，在开发商规划设计时就可以确认投资主体、车位所有权人或者使用权人(产权归属)。老旧小区，占用公共部位进行建设的，一般所有权归属为全体业主所有，但由于投资主体的不同会存在车位设施的使用、收益主体上的差异。由业委会使用公共收益投资建设的，其所有权、使用权当属全体业主所有无疑。由业委会引进商家建设的，双方会存在收益分成问题，当然场地的所有权属于全体业主所有，但立体车位设施设备由于投资收益问题会在合同中约定后期具体归属包括日常经营管理权问题。引进商家使用投资经营管理，由双方签订合同确认收益比例。

王俊涛还补充说，除了较高的维护成本以外，建设立体车库还有几个必要的因素必须考虑。其一，跟地势有关，要选择一个适合建立体车位特定的场地，例如有坡度的山地就不适合建设，应选择地势较为平坦的区域。其二是车库的选型很重要。传统的立体车库只能上下升降，取车所耗时间就更长，如果遇到上下班高峰期，就可能出现大范围拥堵。比如汉口航天星苑小区使用的这种老式立体车库，一辆车大概需要两分钟时间取出，如果有50个人排队等着提车那就需要有100分钟。目前市面上新式立体车库上下左右都可以移动，车辆取放效率大大提高。如果错时使用车位有利于提高车位的使用效率，此车位如此使用的前提条件是车位全部是临时停放进行收费管理，如果此车位是包月给小区内业主，一般不能操作!另外，小区车位对外开放，还要与物业公司对接好小区车辆进出、外来人员进入等造成的后期安全管理问题，这一点尤为重要，也是现实中的难点。当然如果能够实施，提高车位使用效率肯定能增收。

如果立体停车库后期维护带来高昂的停车费，相比之下普通车位停放方式更灵活、收费更低，无论由谁投资建设立体车库，恐怕业主都难有动力将车辆停在立体车库中。

鼓励政策能否解决当务之急

针对武汉市《关于加快推进停车设施建设的通知》出台的七项鼓励社会建设停车场的措施，《现代物业》了解到，投资企业大都还在观望中，民营资本想要进入停车市场，如何进入、以什么模式进入，这些问题目前都没有一个详细的方案计划出台;措施中尽管对土地费用和相应的审批手续及费用有所减免，但是重要的相关的政策配套不够完善，没办法引导企业正常进入市场进行投资建设。

另外受访的投资企业也有谈到，建立一个公共停车场的投资成本是很高的，按照武汉市国有投资概算来计算，建立一个自走式的停车位(还不是立体车位)，成本在20万左右，每次停车收费按2-3元这样收取，需要很长时间收回成本。现在新小区不愿做，旧小区改造困难，愿意投资建立立体车库的大都是商场酒店写字楼等商业场所，投资范围有限。

例如，三和泰达公司也一直筹划跟相关部门合作投资建立社会公共停车场，但张勇认为，虽然武汉市已经出台了相关的鼓励政策，但是相关的配套设施并不完善，民间资本进入立体停车市场所采用的模式以及相应的立法保护还没有确立，所以很多企业都感到茫然，采取观望态度。目前只有商业地块建设立体车库成功率相对较高。想要在新开发的住宅小区建设立体停车位则要面临更多的不确定因素：首先管理比较严格，必须达到一定配建才能合格验收;其次要协调的方面也比较多，有物业公司、业主委员会等，业主的法定表决程序费时费力;至于老旧小区，立体停车改造更是困难。

王俊涛则表示，新建小区建设立体车位对于开发商来说，如果对应开发成本比传统车位低，考虑政策的激励一般会进行规划建设，同时此立体车位的产权归属也易于确定。老旧小区，由于前期规划建设项目大小、现场布局、业主大会与业主委员会的配合、在管项目物业公司的支持等因素都会影响到是否能够新建立体车位，特别是投资收益回报率、回报周期等问题是投资主体最关心的问题。此鼓励措施提出的是一些原则性问题，后期需出台相关配套细则加以实施才能够更好地实施，包括房管局、规划局、交管部门、园林局、城管等部门多方全面支持才能够使此项工作全面开展，否则会停留于纸面上无法实施。

总体来说，七项鼓励措施对企业投资建立立体车库是有积极的推动作用的，投资企业也都想进入市场进行投资建立停车场，《现代物业》就受访投资企业的反馈意见总结出三方面问题：第一，与政府合作的切入点寻找困难，民营资本进行投资所运用的模式需要探索;第二，投资的成本高，回收期时间太长，盈利的周期需要想办法缩短，这是投资企业最担心的问题;第三，市场投资的范围有限，主要是大型商圈建立立体停车场的可行性大一些，小区的投资开发沟通合作难度大。七项鼓励措施从根本上是解决不了这些问题的，实际操作难度仍然很大。