作者: 约翰·萨鲁斯特里 | 2018-08-16 14:51

可持续性：合作使其变为可能

文艺复兴作家约翰·海伍德(John Heyhood)曾说过：“人多力量大。”虽然这并不是在谈商业建筑的可持续性目标，但不可否认的是这句话确实切中了要点。

实际情况是，当业主与经理能够得到所有租户的支持时，他们的业务就更容易成功。而近年来这种支持也越来越普遍，因为租户们已经理解并接受了可持续性的概念，并且可持续性被列入了很多公司的企业使命中。

LBA不动产(LBA Realty)公司运营高级经理米歇尔·吉尔曼(Michelle German)表示，可持续性已经融入许多租户公司的标准运营流程。“我们发现很多租户在官网上都展示了与企业责任有关的陈述。而作为他们的商业合伙人，我们会调用手头资源尽可能帮助他们完成企业目标。”

吉尔曼称绿色环保的企业使命一般能反映出该企业在企业文化环保方面有非常实际的举措。不仅是吉尔曼，加拿大纽芬兰地区圣约翰斯市东方物业(East Properties Ltd.)公司物业经理金·桑德斯(Kim Saunders)发现，许多年轻的从业者在进入某行业时都期望办公场所可以体现可持续性。无论是自上而下还是自下而上，通过这两种方式建立起全员合作的可持续性目标均能让设施管理更为顺畅。

毋庸置疑的是，除了环保之外，其他实际的商业目标也在推动设施可持续发展的进程。吉尔曼解释道，通过LBA不动产的帮助“我们与租户的关系能够更进一步。”可持续的建筑为更广泛意义上的社区带来更多价值，同时为人们带来更多便利。

上述原因也许足以让设施管理经理和租户一同完成建筑的可持续性目标了。然而可持续性本身就是一个难以长期坚持的主题，或者它在较高要求和反复考验下很容易沦为一种空想。

“你显然需要租户的支持，”桑德斯表示，“你可以自己制订政策、流程或者方案，但如果租户不买账，你的方案也许无法推行。因此租户必须在实现可持续性的每个过程当中充分参与进来。”

交给租赁?

公司管理层需要谨慎制订计划，鼓励并指引设施使用人参与到可持续性计划中来，还不能干扰到他们的正常经营。这些麻烦事可以通过租赁手段来解决。BOMA国际在其最新出版的商业模型租赁协议示范文本《绿色租赁指南：业主与租户如何合作以达成能源效率和可持续性实践》中有详细阐述。

“比方说，BOMA的示范文本中要求：如果租户打算装修，他们需要采用环保材料，”桑德斯表示，“即使是新租户也要符合设备与装潢等方面的具体标准。”

“我们的示范文本中采用了许多环保条款，”吉尔曼说道，“房产经纪公司或许不想在合同中体现，但这些条款是在业主和租户两边同时存在的。”

在租赁合同签订后，也许甲乙双方会将其置之一旁，或者仅是归档整理——无论是真正意义上的还是形式上的。最终还是建筑管理层须将可持续性谨记在心，在各个租户间往来奔走，提醒他们如何节约能源、水资源以及进行废弃物管理。如果做得好，这种和租户之间持续的沟通与教育不仅有利于实现大楼运营的整体目标，也能够明确体现吉尔曼之前阐述的租户-管理者关系。

美国建筑师协会(AIA)的杰森·希尔肯(Jason Sielcken)对如何让租户一同参与可持续性目标的建设深有体会。作为美国总务管理局(GSA)建筑师及资深项目经理，他曾任位于科罗拉多州大章克申(Grand Junction)总面积为41,562平方英尺(约合3,861平方米)的韦恩·N·阿斯匹诺尔(Wayne N. Aspinall)联邦政府与美国法院大楼重装修项目的设计与建筑经理。该项目对于联邦政府来说是一个转机——这座建筑将成为机构管理下首座同时被列入国家史迹名录(National Register of Historic Places)和实现净零能耗的建筑。直至今天，这座百年历史的联邦大楼已经获得了一系列殊荣，其中包括LEED颁发的铂金级证书。

在2013年参与联邦大楼重新装修时，希尔肯与他的团队在设定整栋建筑运营绩效指标的过程中起到了关键作用。这意味着他需要宣传可持续性目标并着力于教育建筑内的各家机构一同为该目标努力。这些机构包括美国联邦法学院执行官办公室、美国国税局陆军工程兵团分局(IRS)。“装修过程中，提早培训这些机构有关可持续性方面的内容是他们了解整栋建筑可持续性目标的关键所在。”希尔肯说到。

在设计和建设的过程中，希尔肯与他的团队也经常召集各个机构，开会传递可持续性目标的信息，并从整栋大楼的角度和租户的角度进行项目激励。在第一次例会中，各方讨论了如何有效采集自然光线与电路的分区减载问题。第二次例会，集中讨论了诸如设备采购等一系列问题，“例如将台式机换成笔记本电脑或采购有睡眠模式的设备等。我们还探讨了在夏日将空调温度调高几度、冬日设低几度能够为节能做出多大贡献，用建筑自然采光的优势以及采用工作岗位照明方式减少室内普通照明的时长。”

“这是我们以往从未实践过的，”希尔肯补充道，“当我们与设计/建筑承包商和租户机构一同工作时，很明显我们和他们能谈到如此程度是项目的一大成功之处，我们得到了用户的肯定、支持，激发了他们的动力。”

贸易工具

大楼管理层在支持租户一同完成节能目标的同时，自身也可以利用一些工具来提高工作效率。其中最值得期待的是美国环境保护署(EPA)即将要推出的针对租户管理的“能源之星”(ENERGY STAR®)项目。该项目目前正处于试行阶段。

该项目中，如果租户和管理层达到了EPA所设定的设计标准，会得到EPA的认可(需要承认的是，该认可在推动租户努力达成节能目标中起了不小的作用)。租户需要完成某些关键举措：公布数据、预估和统计能源消耗、有效照明、有效使用设备等。这与阿斯匹诺尔联邦大楼所采取的措施如出一辙。

显然，设施管理者需要对这类项目的重要性加以宣传。希尔肯说，除了促使租户机构能够配合设计与施工外，他的项目组为所有租户都准备了一份租户指南。“这份指南着重讲了现代建筑的主要特征以及其中关键部分是如何运营的。指南还给员工在办公室节能方面提供了一些建议。”

本文中所采访的三位专家——吉尔曼、桑德斯和希尔肯，都表示在可持续性项目中会引入“绿色小组”，由管理层与租户代表选派人员组成，旨在共享信息与资源。

吉尔曼与桑德斯经常请外部专家来商讨一些新的动议(如LBA不动产最近安装的电池电量储存系统)，以及租户能从这些动议中得到哪些实惠。电量储存系统能够在非高峰用电时段储存相应的电能，并在用电高峰期提供所储存的电能，以稳定供电、减少高峰用电成本。

“我们还以备忘录的形式向他们提出实用的建议，诸如拼车之类。”桑德斯补充说。这些备忘录都是可以修改的，其他设施使用人可以将其修改为适合自身品牌的可持续性策略。

无论参加可持续计划的设施使用人是何种公司，和往常一样，与他们沟通的时候最好还是奉行“一团和气”方针。LBA不动产进一步描述了他们是如何使用吉尔曼所说的“可持续性工具箱”来确保可持续目标的信息被准确传达的。吉尔曼解释道：“当设施管理者不确定自己要如何与租户沟通时，这个工具箱能提供他们想要的资源来帮助他们组织信息。我们有许多案例分析供他人参考，让他们知晓在我们的资产组合中，其他设施是如何可持续运营的。”

LBA不动产甚至给员工专门建立了“LBA学院”项目，该项目每月定期召集员工讨论，确保“可持续性始终与公司文化相结合”。此外，公司还会适时为资产组合中的所有物业制订年度行动计划，帮助他们在能源节约方面做得更好。

大数据，高收益

任何物业管理工具箱中最有力的工具，无论它具体叫什么名字，都是收集并公布设施可持续性表现的工具。“能源之星”项目的“资产组合经理”(Portfolio Manager®)工具便可以实现物业之间各种绩效表现的横向对比。很显然，收集各个物业表现的数据有助于推动阿斯匹诺尔联邦大楼翻新后各部门绩效的数字化进程。

“对于此类可持续性建筑，在与租户建立关系的过程中收集他们的可持续性表现信息是很重要的一环，”希尔肯说，“大楼管理层能够看到在特定的空间内能源的使用状况，然后将这些信息分享给设施使用人，他们便可以针对该空间制订合理的使用方案，并确保该方案能更好地帮助整栋建筑完成节能目标。”

与此同时，这些数据也有其他实用性，因为“物业管理人员能够掌握租户在特定空间内是如何运营的，”希尔肯解释道。设施使用人的进出时间也会影响整个建筑能源计划的微调，这些信息会添加到建筑自动化系统的控制点与时间轴中，让系统更有效率。

LBA不动产的工具箱中同样添加有数据信息模块。“我们已经开始收集租户的公用设施使用情况了，”吉尔曼说，“我们在分析学习这些数据之后就可以指导租户们如何提高能源使用效率。这是我们如何与租户达成合作伙伴关系的一种方式，特别是当我们无权干涉租户的可持续性绩效时。”

同样，如何传播这些收集到的绩效信息也是获得租户关注和支持的关键。“在设定节能目标时，我们尽量以短期目标为主，”希尔肯说，“短期目标更容易让人专注于参与，而且我们也更容易定期衡量租户的运营成效。此外，那些在一定时期内没有完成节能计划的租户可以在下个周期内弥补，而不是到年度终了才发现未完成计划，影响了整栋建筑的节能指标。”

目前物业管理经理们大多使用“能源之星”的“资产组合经理”工具对能源消耗进行跟踪。“能源之星”于2017年在工具中添加了水资源与废弃物的对比分析工具。2018年BOMA国际提出了一项名为“W平方挑战”(W2 Challenge)的两年期全新项目来帮助商业房地资产行业进行水资源和废弃物排放对标分析，以增强设施在可持续性方面的作为。LBA不动产目前已经参与到该项目中来，将完成其中的部分指标。

净租赁挑战

租赁虽然能够为可持续性目标设定基准，但在某些情况下，租赁也可能削弱业主和建筑管理人员对租户的监督与控制。吉尔曼之前提到的控制不力是“三重净租”(triple-net leases，指由租户承担保险、物业税和维修费用这三项支出，适合海外投资者出租房产的条款模式)导致的直接后果，也成为LBA不动产运营行业租赁时考虑最多的问题(目前LBA不动产的资产组合中60%都采用此租赁方式)。三重净租模式目前在办公楼租户中也越来越流行。

但削弱监督控制权并不代表管理层就可以放手不管，吉尔曼与她的团队仍在从侧面积极地向租户传达可持续性的理念。和办公室租赁一样，三重净租也有自成体系的合同描述。在此基础上，吉尔曼的团队将重点放在宣传该租赁模式上，并耐心劝说租户在自行承担费用的基础上也参与进可持续性项目中来。

吉尔曼表示，一部分行业租户将是前文提到的电池电量储存系统受益者。“该系统能够帮助他们减少高峰用电需求，降低其总体电费。”因此她的公司经常召开一些午餐分享会来介绍这个系统，宣传安装该系统的好处所在。

电池电量储存系统于大约一年前在LBA不动产总部所在地“公园地”(Park Place)以及一处位于加州尔湾市的BOMA 360混合用途开发地产中正式上线。“这在当时是最大的室内蓄电池储电项目，”她补充道，“这是一个极其成功的项目，在头一年就超额节约了大量电费。”

这些成功的数字被用在午餐分享会上为该项目做宣传，这样租户可以自行衡量参与项目是否对自身有益。“这得他们自行决定，”她强调。

这也比其他任何事实都明确强调了沟通的重要性，同时也可能是管理层不得不面对的棘手事实——可持续性工作只有在大家都形成共识的时候才能做得最好。

最后，当租赁关系实际成型后，随着项目、会议、宣传的推进，建筑管理者们需要将这些可持续性实践真正移交给租户，毕竟你不能强迫租户在一天工作结束后随手关灯以及在炎炎夏日中调高空调温度。一切需要他们自己去执行。

正如作家约翰·海伍德的名言一样：“你可以教会马儿如何喝水……”好吧，剩下的我想你们已经知道该怎么做了。

可持续性与软推销

本文中所有受访者都认为在人们越来越重视环保的大背景下，可持续性目标比以往更容易实现了。但租户之间的想法不尽相同，其实际行动也并非都很直接。

LBA不动产公司的米歇尔·吉尔曼建议：管理者可能需要旁敲侧击地向租户传达可持续性的思想，比方说在租户的新闻简报中提示明天是世界地球日等。对于那些资源不足或者参与感不强的租户，“我们会与其合作，给予一定的培训及商业优惠支持，还有一些环保小贴士，”她补充道，“如果你想参与到他们的业务中去并影响他们去关注环境，你需要多了解你的听众。”

“有时他们的确需要些许帮助，”东方物业公司的金·桑德斯表示同意，特别是那些部队机构中的某些人不是很乐意参与。“许多租户实力雄厚，甚至拥有自己的宣传部门可以大做文章，但与之沟通的过程实际上是一种软推销。”

然而，如果软推销不成功、管理人给出的建议直接影响到租户的日常运营或者个别员工的生活时，管理人就必须采取迂回战术了。桑德斯很明白这点，因为当东方物业公司建议租户撤掉桌下的废纸篓而改用分类回收的垃圾桶时，就受到了一些阻挠。桑德斯的公司每年回收利用的废弃物很多，因此她也建议租户们回收那些废电池和家中的废旧眼镜。事实上，桑德斯表示，东港(East Port)公司在圣约翰斯仅有两栋配有废物回收项目的办公大楼，一处位于水街(Water Street)351号，另一处在235号。

当撤除废纸篓的建议刚刚传开时，“有些人拒绝了，”她回忆说。直到东港公司建立了可回收垃圾中心站，并给每位员工提供了个性化的桌面垃圾桶用来存放不可回收垃圾，项目才得以推进。“我们撤掉了两座大楼中80%的桌下垃圾桶，总共参与的员工每栋办公楼约为400人。结果是起初那些犹豫不定的员工最后也喜欢上了这个点子。”

其实，管理层还是需要了解听众并表达出他们能接受的语言。“关键在于鼓励，”她总结道，“启发租户自己寻找解决方法。”

关于作者：

约翰·萨鲁斯特里(John Salustri)是纽约东诺斯波特编辑咨询公司Salustri Content Solutions的主编，因担任GlobeSt.com的主创编辑而广为人知。他还曾任房地资产论坛编辑。

本文由国际建筑业主与管理者协会(BOMA)特别供稿

翻译/思骏

原载于《现代物业·设施管理》2018年06期