使用者健康正在影响商业地产潜在利益

多伦多仲量联行(JLL)高级副总裁芭芭拉·塞斯拉(Barbara Ciesla)说：“我是煤矿井里的金丝雀。”多年来，塞斯拉努力促进商业地产的可持续发展。但每当她参与能源管理和环保建材讨论，她总觉得某些事情被忽略了，即建筑物使用者所遭受的影响。她说：“我两岁开始便患有类风湿性关节炎，因此我能强烈地感觉到环境对我自身健康造成的影响。”塞斯拉身边所发生的一切，包括她的饮食和周围气压的变化等都会引发炎症与病痛，但这也让她意识到商业地产最新趋势的潜在利益，即使用者的身体健康。

二十年前，商业地产随着环境可持续发展以及验证建筑新概念理论而初步兴起。现在LEED®这一名称家喻户晓，能源之星(Energy Star®)投资组合管理让这一企业基准变得司空见惯，BOMA 360指定地产布满在世界各地的天际线，行业领跑者欲更上一层楼。可持续发展的概念被不断延伸，包括重视建筑环境对住户身体健康、精神健康和生产力的影响。越来越多的建筑物配备有健康食品供应服务、健身中心以及其他用于改善员工精神状态的设施，如户外休息区。

由于大势所趋，2014年美国健康建筑标准(WELL Building Standard®)首次公之于众。这是第一项专注于人类健康和保健的建筑标准。该标准包括100项健康策略，旨在提升影响使用者身心健康的七大类别指标：空气、水、营养、光照、健康、舒适和心态。依照各认证类型的规定，租客空间，甚至整个建筑物，必须符合严格的操作和性能要求，因为从会议食物供应，到窗墙比，再到员工是否可以带薪休假去参加志愿者活动等各方面无不是受它们支配。国际健康建筑标准协会(IWBI)，是蒂洛思公司(Delos)的一家下属机构，负责管理这一标准。IWBI据称拥有健康策略研究所，可为策略的健康利益提供明证。健康策略可以提升使用舒适度，降低旷工率，甚至可以提高员工的工作效率。一些专家甚至已经开始称之为“为人民服务的LEED”。

在健康建筑标准公布后的不到两年时间里，行业内给予它的关注越来越多。世邦魏理仕(CBRE)的公司总部设于洛杉矶，是WELL试点项目打造并经过WELL认证的第一家办公室。商业地产巨头在通过认证之后，承诺其管理或拥有的100多个建筑点亦将获得该项认证。其他一些公司，包括JLL与基尔罗伊(Kilroy Realty)地产公司，也通过自身的认证项目开始参与WELL业务。当今市场竞争愈演愈烈，尤其在LEED白金认证的效力正变得愈来愈弱的情况下，同其他利益相比，WELL认证对于那些寻求住户扩招与延长使用期限的潜在租户来说具有更大的吸引力。

CBRE洛杉矶总部

塞斯拉是首批参与考试的JLL人员之一。她通过了考试，并获得了WELL颁发的认证资格，但由于该证书刚刚发行，因此直到最近她才获得临时证书。塞斯拉最近协助TD银行获取其多伦多市中心公司总部地板材料的WELL认证，并完成这一工作。“商业地产行业表现十分出色，效益也在不断提高，环境影响在不断减少，但无论怎样，我们的建筑目的是以人为本，为居民的使用条件着想，”塞斯拉说，“我们一直关注这一行业会如何影响与改善建筑物居民的身体健康。”

获得WELL认证

每当提起健康建筑标准，许多人自然而然地就会拿它与LEED比较，CBRE企业责任全球总监戴夫·泊格(Dave Pogue)也不例外。8年前，当时全球建筑认证资格还不足60项，CBRE承诺一次性完成100项建筑物的LEED-EB认证，泊格说道：“我们那时候明白可持续性才是市场导向，但我们相信它现在已经实现了，且发展状况良好。”而且，很明显的是，LEED市场上的成功让WELL受益颇多，据IWBI估计，WELL和LEED的共性部分约占15%-25%，使得那些已经经过LEED认证的建筑更容易通过WELL认证。然而，泊格指出一个重要的区别：“人们向我咨询WELL认证的方式与咨询LEED认证的方式存在很大的差别。人们对市场健康环境的热忱与需求愈演愈烈，但这通常需要花费数年时间才能实现健康环境的可持续性。”

和LEED一样，WELL认证分为三个级别：银卡、金卡和白金卡。依照规定，单个租户对新老建筑的空间利用率须不小于90%;新装修的和现有的室内装饰适用于任何租户空间;而“核心与外壳”(Core and Shell)目的是改善前两种类型。这意味着，虽然物业管理和业主必须发挥作用，但租户可能是这一进程的推动者。

获得WELL认证需完成四个主要步骤，处理时长依据是否需要大幅度改变空间而定。空间首先经过IWBI的注册，之后再开始WELL认证程序;建筑物和其他用户空间注册阶段可长达五年。下一步是提交文件，包括设计、照明设备和机械图纸、作业时间表、政策文件(如员工手册)。完成上述文件提交后，并开展性能验证，在这一期间，蒂洛思公司顾问对水、空气、噪音水平、温度和照明设备执行各种测试。测试要求必须严格准确，对空气质量要求极其高，远高于由美国暖通空调技术协会(ASHRAE)所要求的标准。如果空间通过这些测试，且万事俱备，则授予三年认证期限。三年后，承租人必须经过重新认证，以维持认证效力。

与其他两个认证类型不同的是，“核心与外壳”认证着眼于建筑物的基本方面，包括建筑结构、水质、窗口位置和HVAC系统。若与新建筑设计或大幅度翻修相融合——尤其是依照LEED标准或LEED等效标准对建筑物进行建造或翻修——则获取租户主导型认证将变得相对容易且经济实惠。在开发阶段，不应做出会引发潜在次要问题的决定，因为若空间需要依照标准做出后续具体改造，则这一决定会变得愈加复杂。即使业主不确定是否可以通过WELL“核心与外壳”认证，但融合租客可能需求的且有助于认证的设计元素依旧是明智之举。

WELL的利益

尽管租客需要承受WELL认证的初期负担，但他可以召集物业管理团队，要求他们提供建筑文件，并予以协助完成测试程序。若某个空间无法通过测试，比如水质测试，则说明建筑本身存在许多问题，那么物业管理团队可能需要与租户合作，确定问题并找到解决办法。尽管如此，CBRE总部的项目小组成员称，IWBI消除了参与者在这些程序中所遇到的障碍，这也是参与者会倍感舒畅，并乐意向其他客户推荐WELL认证的原因。 “我们通常问的第一个问题就是：我们团队的地产经理需要做出多大努力?”旧金山总部Workplace360项目经理艾米莉·尼芙(Emily Neff)解释道，“CBRE投资组合正在启动旨在改善CBRE工作环境的内部计划。 当我们承担洛杉矶总部的WELL认证工作时，发现IWBI常常为空间测试人员造成不必要的麻烦。蒂洛思公司顾问在开发期间提供咨询服务，管理测试本身并对需要做出的变化给予反馈。”

CBRE360办公空间休闲区

这也是CBRE决定在公司新总部的设计和开发阶段获取WELL认证的部分原因。CBRE选择的市中心写字楼本身存在诸多问题，如建设角度原因造成的显著眩光问题，以及大中庭不能作为办公空间等，使之空置了20年。然而，各式空间和强烈自然光对于CBRE来说都是一个不错的选择。

像许多使用者，CBRE正转换为开放式办公布局——所有领域都是共享的，但员工可以根据自己的需要获得各种工作台，包括私人、协作和社交空间工作台。这种类型布局有利于健康，因为它可能更容易控制空气质量，并且一个开放区域比很多小办公室更容易获得阳光。

CBRE一直很关注员工的健康，它主要通过Workplace360程序和几个在洛杉矶工作的大力倡导健康的员工推动整个项目发展。至于密切共享空间如何影响员工健康的问题，人们在设计和开发过程中决定优先考虑健康。专门从事健康的顾问开始参与，审查设计方案，并提供一些更改建议。“如果我们从一开始就考虑健康，事情将会变得很简单，”CBRE工作场所策略高级董事总经理兰尼·比度因(Lenny Beaudoin)承认，“比如我们并不打算改变一些基础设施使其符合空气质量标准。我们当然不后悔这样做，但如果你可以在预算中考虑到所有因素并计划好，那么，事情总会变得更容易。”

健康七类标准中每一类都能帮助改造CBRE办公室。通过特殊过滤系统使空气质量改善，并一整天都仔细检测二氧化碳水平。从每个工作台走几步便可获过滤水帮助员工保持水分。只提供健康零食(虽然员工也可以自己带)。该办公室设有一个“昼夜照明系统”，旨在全天模拟自然光照水平。跑步机办公桌和拉伸区域可供员工健身。隔音设施可以使声音保持在一个舒适范围内。办公室放置了超过1,000株植物，这可以帮助提高空气质量，同时还设有令人愉快的设施以提高员工的心理健康。

项目团队一直对某些元素已被证明在工作人员中最受欢迎而感到惊讶。“人们喜欢便捷的过滤水。入住后每一次调查结果都是这个答案。”比度因说。并非一切都会立刻成功，例如跑步机办公桌没有被广泛使用。尽管如此，新办公室设计允许员工用相对简单的办法将更多的活动纳入自己的一天。“我们发现，大多数人都非常喜欢走楼梯，以给他们的日常工作添加一些新的乐趣。”他说。办公室还旨在鼓励员工步行获得他们所需要的东西。例如，当整个办公室供水充足时，只有一个地方可以得到“一杯好咖啡”。 这样就可以把咖啡时间变成一个机会，让员工们清理一下头绪，与同事打个招呼。

在新空间工作一年后，90%以上的CBRE员工说新的空间提升了他们的健康和幸福感，改善了他们与人协作能力以及自己的经营业绩。超过80%报告说自己感到更富有成效。有趣的是，员工们说在黑暗的冬季工作感觉没那么累，并且工作场所变化给自己生活带来了积极性。

“你可以质疑这些个体变化中任何一个是否绝对必要，但总的效果难以否认。”尼芙说，“如果你告诉人们你投资健康，你给他们提供一个美好的工作空间，那会有很大的不同。”

并且，人们最终关注的就是这些标准。蒂洛思公司创始人兼首席执行官、IWBI创始人保罗·希亚勒(Paul Scialla)解释说：“越来越多的研究机构表明，我们的生活和工作空间可以通过影响我们的睡眠/觉醒周期而影响到我们的情绪，再影响到生产力以及绩效，甚至直接影响我们的幸福感，因此在设计和建设、运营时以人为本变得日益重要。”以人为本究竟意味着什么，这些空间拥有什么力量，IWBI正在努力为这个行业揭开这些谜底的面纱。

CBRE360办公空间办公区

CBRE洛杉矶总部独特的阳台

CBRE的比度因指出：健康可能是产业未来的另一个导因，并说服人们来上班。越来越普遍的远程办公和攀升的密集化让办公室办公更具挑战性，因此，设计颇有吸引力的工作场所将会使公司与众不同。“如果工作地点不能促使人们工作更高效和生活更平衡，那么员工是不会愿意待在办公室的。”他说，“我们所听到的是，员工更愿意在我们的Workplace360办公室完成所有工作，因为在那儿，他们的工作更高效，并且在这里他们感觉不错。他们觉得我们是在提供服务而不是强迫他们每天来办公室工作。”

CBRE伦敦办公室

健康业务案例

比较LEED和WELL，如果存在一个缺点，那就是对投资回报率(ROI)的讨论。LEED往往可以保证商务建筑业主节约能源和水资源，这是很容易跟踪和报告的。WELL面临一个更难的处境，考虑健康设计的办公室应令企业员工更快乐、更健康、更高产并可以使业主成为间接受益者。

IWBI一直很努力通过提供科学调查结果甚至与Mayo诊所合作创造一个生活实验室测试其战略证明健康商业案例。许多公司都是靠员工调查衡量结果。尽管如此，仍面临重大挑战，JLL的塞斯拉解释说：“没有所谓‘实实在在’的方法来衡量生产力，即使工作地点产生积极影响，那里仍有许多其他破坏因素，你可以有一个完美的建筑，但如果不珍惜，结果仍然是坏的。”

即便如此，但值得尝试。塞斯拉列举了一个JLL概念“3-30-300”规则。一个普通公司通常每年花费约3美元/平方英尺(约72元人民币/平方米)用于公共设备、30美元/平方英尺用于租金、300美元/平方英尺用于工资。相比于减少公用事业成本，工资成本小小减幅有可能对使用者产生更大影响，特别是普遍的可持续发展实践已显著降低了公用事业成本。

IWBI创始人希亚勒回应了这种情绪，他说：“物理工作场所是影响绩效和工作满意度的三大因素之一。人事费用显著超过了设计和建设以及维护和运营成本，解决使用者健康渠道资源，通过减少30年‘建筑-人事成本’最大项目，可以获得有意义的投资回报。”

使用者确实可能获得显著的回报，比如病假更少和更快乐，但对于房子业主来说，好处并不会太明显，尤其是在商业房地产健康概念仍处于起步阶段。早期采用者已经指出，使用者热情可作为市场价值的一个指标，尤其是在更具竞争力的大都会地区。那些承诺可以轻松获得健康认证的建筑物可以吸引有钱的使用者并让他们乐于支付这些价值不菲的空间。而且，一旦他们已经习惯了最优条件，他们就不太可能搬迁。

基尔罗伊地产公司可持续发展高级副总裁萨拉·尼芙(Sara Neff)一直致力于商业和住宅部门的健康项目。她说，那些有志于健康产业的人可以从商业地产环保计划的演变中学到很多东西，从临时到正规。“长期以来，房地产老板都在采取一些‘可持续性的随机行为’，但并没有一个正式的框架或重点，我想很多老板现在都处于追求健康认证的阶段了。”

健康认证可以提供让业界迈向健康的必要框架，而不是着眼于投资回报的具体保证。基尔罗伊的尼芙说，如果有一个更好的办法来框定谈话的话，那可能是把重点放在如何建立一个以健康为中心的空间，移除影响租户生产力和幸福的一些潜在障碍。她说，“我不能承诺所有员工都将是健康和富有成效的，但在健康认证的建筑中，空气质量肯定不是问题。”换句话说，重视健康奠定了租户成功的基础，并且建筑业主和管理人员也可以作为合作伙伴参与其中。

室内设计师协会(ASID)和卡尔物业(Carr Properties)之间存在这样的合作伙伴关系。目前，ASID的未来总部正处于WELL认证过程，该总部将位于华盛顿哥伦比亚特区市中心，办公室位于由卡尔物业拥有并管理的九楼。事实上，新的ASID总部预计将是哥伦比亚特区第一个WELL认证的空间。寻找新办公空间的同时，由于其非常适合于认证，建筑建成不到10年，但已拥有绿色建筑认证银奖，因此无需任何重大改造，所以ASID决定将其总部搬迁到卡尔物业的哥伦比亚中心。

卡尔物业的团队充分准备对处理所有需求也非常有帮助。“可持续发展已深植于我们公司的理念中。对我们来说，健康就是一个很好的延伸。”卡尔物业运营副主席里奇·格兰宁戈(Rich Greninger)解释道，“WELL认证过程确实有一些我们之前没见过的新的空间要求，但这些标准并未明显改变我们的租赁过程，我们很高兴能帮助促进ASID项目的成功。”最终，大多数要求仅影响租户空间，而大部分成本涵盖于租户增建津贴。对于卡尔物业团队而言，他们在大楼的其他地方做了一些修改，用以协助ASID的认证过程，包括修改水过滤系统，为哥伦比亚中心入口处增加步行系统，以防止有害颗粒进入建筑物内。

其他商业地产公司可能要考虑如何推行这一认证可有助于加强租户与业主和管理团队之间的关系。“我们的业主和管理者采取众多行动，以使他们的建筑可持续发展成为行业中的亮点，但租户的行为是我们没法控制的。”格兰宁戈说，“如果我们能让我们的租户考虑建筑工程的运作方式，以及我们如何优化它，这将对所有人都有益处。”

同样，ASID的CEO 兰迪·费瑟(Randy Fiser)表示，WELL认证过程期间，租户依赖于地产团队的关键信息和支持。“当我们正在为我们的新总部寻找空间时，我们非常清楚认证是一个优先事项，因为我们知道我们需要建筑业主和管理团队的支持，例如，建设人员需要提供地产某些部分的出入通道，以方便进行测试。我们需要比租户更多的信息和通道。与我们的地产管理团队有很强的沟通非常必要。”

熟悉WELL

地产专家应花时间熟悉最新建筑标准。地产专业人士应多了解将在其工作属性内生效的最新建筑标准要求。该标准的文件和规定参见IWBI网站——其包含的内容会令人惊讶。并非每一个空间都可作为用于认证的优良选择。例如，CBRE在洛杉矶的第二个公司将无法得到认证——空间的某些方面无法通过认证——但该公司仍在计划在该建筑中尽其所能应用健康的最佳做法。

事实上，标准严格的要求和高昂的成本(这可能明显比其追求LEED花费更多)可能会在不久的将来使其达到更大的市场渗透。在大多数情况下，建筑的业主负责获得“核心与外壳”认证的成本，而租户主要承担认证内部空间的成本。强劲的租户需求将会转向更广泛的应用方面。但JLL的塞斯拉担心租户和业主都会回避成本。“我担心的是我们可以看到许多想要成为第一的人早期采用，但如果成本不与市场接轨，随后的采用将逐渐减少，”她说，“但健康非常重要，因此我希望其可以平衡。”幸运的是，该标准仍在发展，且IWBI已通过所有账户积极响应早期采用者的反馈。

对于希望通过将更多的健康举措运用到其空间以保持地产市场领先地位，但无法追求WELL的专业人士，也有很多低成本和无成本的方式可以实现。基尔罗伊的萨拉·尼芙建议，当涉及到您建筑的健康时，列一个您已在做事情的表格——例如提供一个健身房或自行车存放处——随后尝试从WELL建筑标准中选择更多措施。其他小的变化实施可包括开放楼梯间，让乘客可步行到他们的楼层(而不是乘电梯);在建筑内提供免费流感疫苗注射;举办关注健康的租户答谢活动;为您建筑中的咖啡馆、自动售货机或餐饮活动提供更多健康的食品选择;在总服务台保留自行车修理工具;或增加更多饮用水站。

办公室工作人员的健康意识在日益增加，且租户有可能需要更多健康类健身设施。地产管理者也可能需考虑测试建筑的水和空气质量、纠正任何问题并与租户共享消息。事实上，不止一个健身专家建议，披露空气和水的质量也是这一行业未来几年将面临的问题。无论如何，现在保持领先地位有利于保持未来建筑行业的竞争力。

“商业地产的健康在短短两年间已经走过了很长的道路，我很高兴能看到这一行业新的篇章会是什么样子。”尼芙补充说，“我想两年后的建筑环境又将会非常不同，且会更加有利于健康。

WELL建筑标准的更多信息，请访问www.wellcertified.com，以及蒂洛思网站www.delos.com/about/well-building-standard/中的WELL建筑标准部分。

(本文由国际建筑业主与管理者协会(BOMA中国)特别供稿，翻译/南天)

(原载于《现代物业·设施管理》2016年第8期)
 

 

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