太阳城：从夕阳望向朝阳
2012年12月27日，新华社消息称，中国社科院数据显示，全国近一半省区养老金收不抵支，全国养老金个人账面亏空高达2万亿元。此消息一出，引发社会各界对养老问题的新一轮热议。
而在早些时候，2012年10月12日，第十二次北京市民政会议上传出信号，针对养老设施供地难、资金投入相对不足等突出问题，北京市将实行先行先试、用活用好政策的原则，经协调相关区县并报请市政府同意后，从政府储备土地中拿出一部分区位条件适宜，符合养老用地建设要求的优质地块，用于供社会力量建设养老机构的土地供应试点。
2013年1月10日，北京市土地整理储备中心发布信息：北京市首块养老综合用地供应计划初步定于1月26日正式对外发布。
面对与日俱增的老年人口，加强养老设施的建设，解决硬件供给问题已经有了较为明确的政策条件。有评论就此认为“养老地产的春天已经来临”，“2013年将是养老地产元年”。
“养老地产”这个概念并非近两年才出现，但也一直未获得公认的定义，通常被认为是一种基于专用养老配套设施和养老服务理念来开发的房地产项目。
以养老处所划分的养老方式，一般认为可以分为“居家养老”和“机构养老”。这两种方式各有利弊，前者可以满足中国老年人退休后长期居家的普遍心理需求，但不能持续性地享受专业的养老服务;后者则与前者正好相反。因此，一些“养老地产”项目的策划者，希望通过引进一种“社区养老”的新概念，即在一个完整的地产项目开发中，将“居家养老”和“机构养老”结合在一起。
那么这些项目目前的运营情况如何呢?
北京东方太阳城
由中国希格玛(集团)公司投资、北京东方太阳城房地产开发有限责任公司开发的北京东方太阳城，在项目推出时就明确定位为“退休型社区”。该项目也被业界认为是房地产企业进入“养老地产”细分市场的一个典型案例。
2006年，时任北京东方太阳城俱乐部有限公司副总经理石力在接受搜房网采访时，曾对该项目的开发初衷进行过一番描述。当时他说：
美国太阳城在佛罗里达州，这里气候条件，包括整个环境都是非常适合养老居住的地域，整个社区的景观设计和房屋居住的舒适度都非常高。
你在这个社区里可以看到每一个老年人见面、打招呼都互相微笑，都是非常友好的。他们的精神面貌很好，虽然都是60多岁的老年人，感觉就像是40岁甚至更年轻，大家在这种社区环境里身心都可以得到极大的放松，生活得非常愉快，我想这是美国太阳城最吸引人的地方。
我看到很多国外的老年人每天的活动非常多，像家庭聚会、各种各样的Party、各种各样的手工制作、室外室内的各种健身运动，它可以让退休的老年人在这个社区生活的时候，首先有一个非常好的交流平台。因为老年人最担心的就是寂寞、孤独，尤其是现在很多子女的工作压力比较大，真正能够在老人身边和陪伴老人的时间不是很多。但是如果有一群老年人，他们的心态都非常好，同时又有丰富多彩的文艺生活来吸引他们，使他们之间能够有一个很好的沟通和交流的话，他们会觉得生活是丰富多彩的，而且精神面貌、身体健康状态都可以得到极大的提升。
我们对(东方太阳城)客户群也做过调查，对象主要是高知识型、高收入型的，而且很多人有过在国外居住或者工作的经历，所以他们相对来说对现代型的养老是非常认可的，他们会在国外了解到很多类似的信息，他们认为这样的一种居家养老的模式是他们非常接受和认可的。
从这一段描述中可以看出，北京东方太阳城的开发理念来自于美国佛罗里达太阳城。
中国希格玛(集团)公司提供给《现代物业》的资料显示，北京东方太阳城位于北京顺义区，总规划建筑面积为80万平方米，其中配套公建近5万平方米。物业类型包括独栋、联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。开发商称，“从老年社区的特点出发，强调环境和人文关怀。建筑单体设计上，根据退休社区的定位，所有设计均考虑无障碍设施。”红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品也被应用于社区各项安全保障与服务设施。
项目共分三期开发，包含7个小区(组团)、约16万平方米人工湖和75万平方米景观绿地。一期“明湖园”已于2003年4月入住，与中日友好医院合作建立医疗服务中心，邮政代办中心、超市、餐厅等社区基础配套也已经投入使用。东方太阳城乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部于2003年7月正式成立。项目二期继续坚持低密度开发理念，总占地面积约47万平方米，总建筑面积仅为24万平方米。
中国希格玛(集团)公司投资发展部总经理冯斌是目前东方太阳城项目的主要负责人，他向《现代物业》介绍说，项目目前售出约4,700个单位，常年入住率在30%-40%。
购房人以年轻人为主，老年人自己购买的比例不高，原因在于退休老年人不符合银行发放贷款的基本条件，无法获得银行贷款。
也就是说，在东方太阳城真正拥有产权的业主之中，老年人属于少数。冯斌进一步解释说，东方太阳城之所以被称为“养老社区”，是由其地理位置、配套设施和服务内容决定的。项目位置远离城区，不适合上班族和年轻人居住，东方太阳城的绝大部分购房人都是年轻人，但90%的居住者是老年人。
东方太阳城中的酒店、会所等设施的运作在其官方介绍中并未定位于老年人专用。一些年轻业主也会把东方太阳城当作近郊度假的场所。社区内配套的东方太阳城嘉宾国际酒店，主要提供给太阳城业主以外(包括老年业主亲属)的人群小住。而康体中心既能出售会员证，又能接待会议团体和零散客人，对社区内外客人都开放。
项目的养老配套设施和房屋建设，据冯斌介绍是按照国家对老年社区的设计规范要求设计建设的，老年生活配套设施面积占总建筑面积的7%，配套设施和特殊设施的建设也会适当增加开发成本。
社区的养老事业主要由物业管理公司和俱乐部公司履行完成。北京顺欣阳光物业管理有限公司负责东方太阳城社区物业管理。北京东方太阳城俱乐部有限公司负责开发商持有物业的运营管理，主要运营一个四星级酒店、社区会所、医院、康体中心、高尔夫球场、农庄、幼儿园等等。两个公司在经营上独立核算、自负盈亏。
小区目前物业管理费收费标准是2.45元/(月·平方米)。物管公司配备固定流动的安保人员值班巡逻，整个小区配备282个摄像头并在监控室集中监控视频画面。
除了常规的物业管理服务外，东方太阳城物业管理公司专门为老年人提供的服务内容有：
1、居家服务类，包括：小时工、玻璃清洁、纱窗清洗、皮质沙发清洁、居室开荒保洁、家私保养、入户特约维修、家政服务、物品搬运(包括社区内搬家)。
2、居家代办类，包括：搬家公司预约、火车票飞机票代订、免费理发预约、老年婚纱摄影(证件照)拍摄服务、鲜花预订、家庭绿植养护、免费代订出租车、代购、足底按摩预约、汽车保险及其他保险代理。
3、园林绿化类，包括：苗木代购、栽种;草坪代购、栽种;小院绿化养护;小院绿化施工;农庄代管;绿化病虫害防治;树木修剪整形;小院绿地杂草、垃圾清理;废旧物品回收。
4、居家便民类，包括：自行车免费打气;钥匙卡免费托管;爱心伞服务;水、电、燃气卡托管服务;电话探视;电瓶车服务;便民服务卡免费派送;复印服务。
包含在物业管理服务范围内的电瓶车，被一些老年业主看作是在硕大社区内出门代步的不二选择。《时代周报》2012年12月20日《北京“养老地产”破冰》中援引社区业主王女士的话说：“以前出门，一扬手就有电瓶车开过来，现在是定点定时开。”
电瓶车减少班次是否由物业管理经费不足导致?是否与常年只有30%-40%的低入住率有关?冯斌面对这个问题时并没有正面回答，只是说：“和北京所有的其他物业管理公司一样，物业管理的收费标准上涨非常困难，但10多年来，物业管理的各项成本都在上涨，物业管理公司面临巨大的经营困难”，“物业管理的经营困难是整个物业管理行业存在的问题，只能靠国家制订相关政策统一解决，这个过程可能会很长，靠公司自己不能解决。”
东方太阳城物业管理人员一般不接受急救培训，急救的服务由东方太阳城医院医务人员提供。冯斌表示，东方太阳城的功能是要满足特定老年群体需要，主要服务和居住对象是能自理或亚健康型老人，他们能够健康自理并在自购或自租住宅单元内居家养老，基本不需要其他人照顾，但需要有共同的集体交流和娱乐活动。
希格玛集团官方介绍称，东方太阳城医院建筑面积2,200余平方米，是一所功能完善的综合性医院。全院现编制病床位20张，员工34人，医疗专业技术人员32人，其中中高级技术职称12人，初级职称18人。开设有急诊科、内科、外科、中医科等近十五个科室。“医院的技术力量和服务品质延伸到整个社区，为广大社区居民提供全方位优质的医疗、保健服务”。
借鉴美国太阳城的模式，社区服务中的一项重要内容是开发老年人的文化娱乐活动。物业管理公司以鼓励和协助为主，并不对各个活动俱乐部进行实质性的投资。
冯斌说：“社区的各种文化活动和文化俱乐部都是社区老年人自发组织、自主经营，活动经费都是自筹的，物业管理公司给予一定协助。”而特约服务(如保姆、家政等)的收费是按当地同类服务的市场价格定价，为老年人提供各类服务在经营上不谋求盈利。
位于社区中心会所内的东方太阳城老年大学——“北京东方太阳城文体培训学校”于2005年11月经北京市顺义区教委批准、北京市顺义区民政局核准、备案后于12月正式成立。老年大学属社区公益机构，不以盈利为目的。目前已开设芭蕾舞蹈班、民族舞班、布贴画、电脑班等课程。社区居民除了学习之外，还可以申请开设课程，把自己在某一领域的长期研究成果和心得体会与社区居民分享。老年大学中的许多课程是老年业主自己开发的。
绿色农庄也被看作是一项富有“养老社区”特色的项目，居民在农庄内可种植各色瓜果蔬菜。通过认领的方式“拥有”自己的土地，亲手种菜。如果无暇打理，物管还可以代为照料。
社区中心有商业街，目前主要经营百货、餐饮和其他服务类，商业管理公司通过社区铺面房招租引入商家。
业主对居住在东方太阳城的养老方式体会如何?东方太阳城提供给业主之间、业主与物管、业主与开发商交流的社区报纸《阳光快报》上曾刊登了署名为“老声”的文章《十年后的我还住在太阳城吗?》，文中写到：
2004年，刚刚步入老年的我在“东方”买了房，想做一个“退休生活的领跑者”。当时我想，我们是“低龄老人”，随着时间的推移，这边的养老的条件会逐步好起来的：“牛奶会有的，面包也会有的。”然而，八年过去了，“东方”在养老事业的发展上可谓“步履蹒跚”，进展不大。这就是老友离去的原因。也是住在这里的很多老人的心结。
我搬进“东方”不久即参加了“太阳城养老俱乐部”的活动，那是由社区中一些热心“东方”养老事业的住户自发组织的，纯属“民办”。他们针对老年人关心的题目进行讲座，开展养老讨论，并自费打印有关材料。他们曾想先集中力量办好社区的老年餐，这也曾得到俱乐部方面的支持。然而不幸两次“试验”均以失败告终。究其原因，一是创办者的思维不完全符合实际，二是没有各方的通力合作。事实证明单靠“民办”或靠某一方面的积极性是不行的。
社区的居家养老要能解决社区中不同健康程度的老人在医疗、家政与护理服务、餐饮方面以及精神层面上的不同需求。这说来是简单的一句话，却包含了太多的内涵，各种复杂、繁琐的事务性工作。有些工作还是跨部门、跨行业的。所以我以为，办好太阳城的养老事业是要有政府(居委会及其上级单位)、原开发商、俱乐部、物业(管理)、医院、住户共同的努力。要有组织，有规划，由易而难逐步实施;渐渐形成规模。这需要他们中间热心于老年事业，并对其有兴趣的人们的努力，要能集中大家的智慧。
让开发者所期待的美国太阳城的景象，在北京东方太阳城中未能充分体现。除去开发商的硬件设施投入和服务商的软件投入因素之外，实际上，此前亦有不少媒体公开报道谈到东方太阳城由区位导致的“冷清”问题。人气不足既给目前普遍依靠规模效益的物业管理服务带来不少发展限制，也给社区商业和文化的发展，尤其是养老产业的开发，带来不小的难题。
石家庄卓达太阳城
卓达集团也是目前着力涉足“养老社区”的开发商之一。和北京东方太阳城不同的是，卓达集团推行的是“以物业服务为平台的社区养老模式”。
河北卓达物业公司副总经理李建恒对《现代物业》说，在石家庄卓达太阳城里，老年住户的比例只有9%-10%。“我们这儿是兼顾养老服务的社区，不是纯老年社区。全龄化的居住人群，老中少都有，侧重于给老年人提供服务，比如医疗健康、生活照料、精神赡养等方面。从建筑的规划以及配套设施上能够适合老年人居住，比如标识系统、无障碍系统、健康管理系统等等，把养老的元素考虑到园区的设计中来。”
据李建恒介绍，石家庄卓达太阳城建成面积200万平方米左右，现入住约3万户，约占项目总建筑面积的50%。项目位于石家庄市东南方向，紧邻东南三环，离市中心大约15分钟车程。
李建恒坦陈，区位因素会对入住率和管理带来一些影响，因此卓达集团在小区的规划和配套建设上预先进行了一些考虑，例如引进人民医院分院，建设幼儿园、小学、初中，零售商业方面计划引进“奥特莱斯”。文化活动设施为一个5万平方米的国际俱乐部，提供棋牌、餐饮、娱乐、电影、图书阅览服务等。这些设施基本可以满足社区居民的日常需求，尤其是第一人民医院可以解决老年人就近就医的问题。
社区为老年人专门建设的设施在1万-2万平方米左右。老年业主凭房产证、身份证到社区物业管理处办理“亲老服务卡”，用以证明本社区老年业主身份，同时方便物管公司进行档案管理。业主凭卡享受联盟商家的折扣服务，方便就医及消费。
与北京东方太阳城有所不同，卓达太阳城中的商业配套设施都由物业服务公司负责经营，具体的服务如游泳馆、部分餐饮、文化娱乐设施实行外包。这些设施给社区老年居民使用时有所折扣，同时兼顾对外经营，经营收入用于弥补物管公司在社区养老服务上的开支。这些经营项目目前为盈利状态。
之所以没有将卓达太阳城策划为“纯粹老年人居住社区”(卓达集团称之为“全龄化服务型养老社区”)，李建恒认为原因在于大面积的纯老年社区并不适合老年人的生活习惯。他说：“如果在100万-200万平方米的住宅小区中住着上万居民全是老年人的话，生活氛围会变得非常暮气沉沉，所以我们更愿意一个社区内老中青都有，青年人的朝气、少年人的童趣都能够体现出来，(这种氛围)更适合老年人住。在这里能和自己的子女天天相见，有利于老年人的生活及情感需求。纯养老的社区可能在养老服务上做得更周到，但生活氛围并不适合养老，那种养老社区也不宜做得特别大。”
卓达集团将物业服务作为社区养老服务平台，通过该平台整合开发商、社会和社区的各类资源：
在硬件建设方面，物管充分利用开发商持有产权的配套设施(会所、商业配套、娱乐文化配套)，对其进行适合老年人居住的调整，在社区里开辟老年人活动的专门场地。
社会资源方面，把医院、疗养机构、老年健康产品、老年服饰用品、老年餐厅等引入社区，服务通过物管公司，“订单式”地送到各家各户，业主也可以通过物业服务平台向商家预约服务，物管可以起到中介服务的作用。
住户资源的整合，是指吸纳社区中的青年人和身体健康的老年人加入志愿团体，将社区义工也纳入物业服务的系统，统一为小区开展服务。商业服务方面，如一些退休老人愿意从事家教工作的，物管为其在社区内提供信息发布和联络。卓达太阳城老年大学的授课老师全部来自本社区。物管发掘社区中的医学专家、工程专家、园艺专家、文艺专家等组成“社区专家库”，通过老年大学和社团组织发挥作用。物管公司的主要作用在于引导和牵线搭桥。
卓达物业的项目部组织架构中设置有“养老服务部”，主要负责社区老年服务平台的维护。李建恒介绍，养老服务部建立初期，为了掌握社区中老年人的情况，人员配备相对多一些，目前卓达物业管理的每个项目的养老服务部只配备两到三人，已经将养老服务和大部分物业服务进行了岗位整合，部分职责转移到楼管员、维修员、保安员、会所经营等岗位上。
目前石家庄卓达太阳城养老服务部配备十多人，分别从事资源整合(商家遴选及考评)、服务调度(服务推广和住户联络)、服务输出(具体执行)以及服务质量回访等工作。管家式的楼管员，一人可服务300-500户，居民通过楼管员申请服务。医院与物管开展合作，免费培训楼管员基础急救、血压血糖测量等技术，甚至还包括制作养生餐的基本技能。
卓达物业推出的“老年人菜单服务”，部分内容免费，免费的前提是该项服务不需要支出专项成本。例如“问安服务”，楼管员到小区巡查期间，对老人定期进行走访，询问高龄老人家庭生活方面是否需要帮助，对其健康情况进行关注。楼管员每人负责巡查的几百户中可能只住着几十位老人，因而不需要支出专项服务的成本。
部分中介服务向住户免费，而向商家收费。而例如老年人专用家庭设施改造(安装老年扶手、老年电话等)需要支出部分人工的服务只收取成本费。
对于实施免费或低价的服务，李建恒认为，特约服务确实是能够有所发展的经营项目，但目前石家庄的老年人花钱买服务的消费观念还没有形成，市场需要培育。物管在前期少收费、不赢利，先改变老年人的生活习惯，使其懂得享受服务，这样对下一步的商业消费会有所帮助。
“我们也是逐步地提升服务然后再增加收费项目和收入，循序渐进。最初的收费项目是2007年时订的，之后通过入户调查、走访和开专家研讨会，研究制订服务项目和收费标准。现在已经有了很大的调整和变化，菜单内容总共有672项，收费的项目占了三分之二。”李建恒说。
为什么没有考虑外聘专业的养老服务机构来提供养老服务?李建恒表示，卓达集团董事长杨卓舒先生个人提倡孝悌观念，物管公司提供养老服务是作为卓达集团企业文化的一部分推进的。
另一个原因是，卓达太阳城社区老人占比只有不到10%，这个规模无法支撑专业养老机构开展服务并产生盈利;如果是纯养老社区则有这种可能。相比之下，物业服务可以不完全依靠老年人开展，只要有物业管理费收入就能够正常运转，即使养老服务需求量小也不会对公司经营产生影响。
“如果养老跟物业管理分开走，物业管理公司正常生存，养老公司很可能就垮掉，或者服务水平下降，最后造成养老服务做不好，物业管理公司也不开展养老服务，会影响老年人生活品质。”李建恒说。
但只要条件成熟，“机构养老”和“社区养老”也可以结合运转。卓达集团和中国养老事业基金会共建的天津卓达太阳城项目，总占地规模在6,000亩左右，社区中的一部分为常规住宅，一部分为专业养老配套设施(养老院)，配套养老服务由一家专业服务机构维持运作。老年人可以选择住在自己家里，也可以到社区养老院。物管公司只做社区服务，养老服务由专业机构提供。当然，该社区也不会是纯老年人社区。
谈到物业管理公司兼顾养老服务有何困难时，李建恒表示，最大的问题在于物业管理人员的培训和招聘比较难，受低成本的限制，人员流动量较大，服务品质难以保证稳定，服务人员收入不高，员工荣誉感不足;服务老年人也存在一些引发法律纠纷的隐患。
卓达太阳城物管费目前的定价为：高层建筑1.2元/(平方米·月)、别墅2.5元/(平方米·月)。
除在卓达集团持有、物管公司经营的社区配套商网上可以产生收入外，在石家庄，卓达集团每年对社区服务的投入在1,200万元左右，主要补贴各个项目物业管理费的不足及养老事业的投入。李建恒表示，养老服务是卓达集团一个重要的产品卖点，确实促进了开发商资金流的回转，而持有物业为集团(包括开发和物管)的可持续发展起到了保障的作用。
社区养老VS机构养老
由于天津卓达太阳城项目刚刚进入入住阶段，机构养老和社区养老的配合效果尚待观察。那么，机构养老和社区养老可以有哪些衔接?保证各自的正常运转又必须具备哪些条件呢?
北京汇晨老年公寓是一家由政府投资并持有物业，以公建民营的方式运营的社区化养老机构。北京汇晨老年公寓副总经理王志勇告诉《现代物业》，北京汇晨养老机构管理有限公司是一家以养老机构运营管理为核心的专业管理公司，服务内容涵盖养老产业链多个环节。汇晨老年公寓由政府负责项目的建设，并通过招标方式引进北京汇晨养老机构管理有限公司提供专业养老服务。项目分两期建设，一期于2007年11月正式投入使用，接收对象以自理型老人为主，同时接收少量介助介护型老人。
公寓收费按床位计，床位费包括物业服务、生活服务、休闲娱乐服务、精神文化服务、医疗服务等项目，护理费及餐费另外计算。公寓提供管家式服务，配备护理师、康复师、心理咨询师、营养师、社工、医生、护士等专业服务，提倡文化养老和健康养老。
在区位特点上，汇晨公寓和北京东方太阳城可以说有许多相似之处。两者的主要客户也都是收入较高的老年人群体。“养老社区”是否会与养老机构构成竞争关系?
对此，王志勇说：“经常会有朋友找到我们，家里有三四个孩子，一个老人生活不能自理，但是子女由于工作问题、时间问题及专业性问题很难以己之力使老人得到很好的照护，到最后还是选择送到机构，因为机构有一整套系统进行管理，其专业性、安全性、便利性均比在家护理要好得多，可以真正做到老人安全、家属安心。”
在他看来，“养老社区”实现的关键还是要看养老设施的配套情况——如果配套服务做得好，地产项目就会有相应的增值;入住的业主确实无法照看居家老人，便可以就近送到相应的专业服务机构，探望起来也非常方便。另外，“养老社区”的地理位置和规模对实现养老功能也都非常重要。
同时他也说明，入住率低会给专业养老服务商的运营造成困难。汇晨公寓在目前满员和享受政府床位费补贴的情况下可以做到微利经营，但前几年入住率不高时一直处于亏损状态。“公办的养老机构可以解决社会问题，民办的其实也可以。但是养老并不是一个暴利行业。你要说在养老上赚很多钱我觉得是不太现实的，但是也要有微利，比如说10%左右，这样机构可以持续经营。过去我们考虑的是通胀的问题，不过通胀起来之后老人的退休金也在涨，只要合理就好，一直保持微利的状态，也是解决社会上‘养老难’的问题，为社会作贡献，对企业也是好事。因为一旦住满了，入住率不会大幅度下降，它是一项稳定的长期微利投资。”王志勇说。
城里是“朝阳”还是“夕阳”
也许是出于专业分工的不同，王志勇强调：“地产就是地产，养老公寓就是养老公寓。”
对于“地产项目中要配套一个多大规模的养老公寓”这一问题，他认为，养老公寓应该是按照市场需求进行定位，既要考虑与地产项目的有效融合，又要能够独立运营。养老公寓首先是为了满足老人的需求，而且可以去地产项目之外的其他地方找客户，同时也可以提供社区的居家养老服务。地产项目如果主要依靠老年人客户群，随着时间的推移业主群就会发生改变，养老公寓的配套服务就没有了存在的必要。如果养老公寓独立于地产项目，而且住满，就会持续地提供配套服务，地产一旦需要服务，机构养老的附加值就会体现出来，不管业主是居家还是住养老公寓都可以满足;如果地产项目不需要，养老院还可以继续生存。
李建恒对社区养老的看法是，大规模的生活社区能够提供养老服务。就中国现在的国情而言，在居住环境不变的情况下，通过物业服务的平台能够为老年人提供专项服务。老年人在这样的社区中居住，既有家庭的氛围又能享受养老院一般周到的服务，洗衣做饭、打针输液都可以在家中完成。
他说：“我们在为老年人提供服务时考虑是多方面的，家庭、邻里、社区，充分发挥这些资源的效用。物业服务公司长期在小区里，和居民一起服务居民，对居民情况比较了解;物管公司掌握社区里会所、广场、公用设施等配套的可以利用的资源，可以为老年人开展服务;物管公司和业主长期建立情感关系，相互之间比较信任——这样来看，物管公司在社区里开展养老服务是非常有优势的：资源优势、场地优势、信任优势、时间优势，常年24小时驻扎小区，老年人一旦有急事相求，一个电话就可以通知人员帮助。”
曾经调研过石家庄卓达太阳城的《现代物业》特约评论员陈宝存表示，包括石家庄卓达太阳城在内的许多国内的“养老社区”，基本理念都是来自美国“太阳城”，但现在没有一个项目能做到将理念主体完全落地，因此也都没有在养老产业上实现盈利。其中关键的问题还是选址。石家庄卓达太阳城在三环以外，开盘时售价不高，但到现在还没完全售完，产生了部分空置。不过随着城市的发展，项目所在区域可能会逐渐成熟而变成主城区。他认为，实际上现在的城市小区里都可以实现自办养老，养老产业当中，小区物业服务更接近家人，理想的状态是服务越精越好;但如果入住率太低，服务就不会做精，导致恶性循环。
“为何叫养老产业而不叫养老地产呢?因为不单单是盖房的问题，重要的是之后的经营，这种经营方式就完全不是地产公司能够操作了，应该有一个类似物业公司的专门的经营公司来操作，还有就是合适的、价位比较合理的、能够报销的医院，这恰恰是老人所需要的。”
陈宝存理想中的养老产业的物业业态及服务项目，应该是基于短暂性的居住而发展的，以出租的状态面向老年客户，与旅游、休闲、文化等相结合，而不是以销售为目的，因为销售给老年业主会造成物业阶段性的空置。
尽管目前已有不少报道和评论对北京东方太阳城以“养老地产”来界定提出了质疑，但冯斌表示，东方太阳城属于商业化开发养老地产的模式，社会化、商业化投资建设养老机构只是占全社会养老市场的一小部分，由于目前刚刚起步，未来成长空间还很大，因此北京东方太阳城的开发和运营模式也会在其他合适的区域进行复制。
谈到卓达物业下一步在养老服务上还有哪些创新空间，李建恒说：“物业管理公司现在做养老，老百姓的生活消费意识还比较薄弱，有待进一步挖掘。老年人看病买保健品、旅游都舍得花钱，但是在家庭服务的投入上还很少，需要通过宣传、消费体验提升消费意识。”在服务手段上，物管公司需要节约成本，保证服务质量，通过电子网络、智能社区等科技手段进一步优化资源，让服务更加规范快捷。
目前包括银行、美容美发、餐饮娱乐、医院在内的卓达联盟商家已发展至一百多家，物管收取的中间费用可以占到社养收入的40%，联盟商家的资源整合是卓达物业今后发展、赢利的一个大方向。家政服务可以占到养老收入30%-40%。卓达下属家政公司提供的护理服务也将是未来收益的一个重要来源。
除挖掘社区和公司自身的潜力外，李建恒表示，另一方面物管公司需要向政府要资源。河北当地政府当前只对机构养老或养老公寓有扶持政策，但对社会型企业养老服务没有专门政策。而物业服务公司从事社区养老服务已成为业界关注的新模式，卓达之外还有绿城、万科等企业都在尝试物业服务型养老事业，但都还没有形成成熟的商业模式和稳定的利润来源，卓达目前也仅能维持成本运行，不赚不亏。“下一步我们想和政府对接，让政府给予政策扶持，资金上进行补贴，这样的话能够更好地为老年人服务。维持卓达模式的推广，必须在资金的来源上得到支持。”
除前文提及的北京养老专用土地规划新政以外，一些地方政府也开始出台社会养老扶持办法。贵州省民政厅2012年12月13日印发《贵州省社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)》，其中提出，“把日间照料中心、托老所、星光老年之家、互助式社区养老服务中心等社区养老设施，纳入小区建设规划。本着就近、就便和实用的原则，开展全托、日托、临托等多种形式的老年社区照料服务。”
而陈宝存认为，目前来看，政府还谈不上对养老产业存在真正的政策扶持。“养老产业的开发涉及到方方面面的部门，住建部门、民政部门、慈善协会等等，而正是这些管理的部门太多，观念上乱七八糟，现在根本就还没有做到扶持。”他说，作为政府，更多关注的是中低端养老事业的扶持，对高端养老的扶持还不是很到位，包括土地的取得、土地产权的确立等。在政府层面，对养老产业的深入探索、研究和领导尚缺乏统一认识和行动。
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