现代物业管理中怎样应对火灾隐患？
由我国人多地少的国情所决定，我国必将多建楼房，尤其是高层楼房，但相应也带来了新的管理问题，如楼房的消防安全管理。现介绍楼房在使用中常见的一些火灾隐患，及相应的管理措施和解决办法，供物业管理工作者参考。
现代楼房的火灾特点
建筑底层的商业化：现在不少的楼房其底层设有商业性场所并均加装饰，尤其是餐饮业，即使是用于居住，也因楼内燃气和电气化的普及，发生火灾的频次及其危险性大为增加。据报道我国仅厨房的火灾次数即已占全部火灾次数的20﹪。
建筑外墙的火灾危险性：因目前的节能建筑上大都粘贴了“难燃烧体”或“燃烧体”的苯板或聚氨酯等保温材料，其结构的断面见图1，从而易使建筑施工中裸露的保温层发生火灾〔1〕、〔2〕、〔3〕、〔4〕，见图2。
图1 节能墙体的结构断面
图2 某高楼建设中苯板的火灾实况
建筑竣工前虽已将保温层外加了不燃的保护层，但当入住后也可能给居住带来火灾隐患。其火灾的危险性主要是：
1、保温材料的耐火极限可能不够：即使在苯板外贴了饰面砖，也因其很薄而耐火极限很短，当遇火灾时饰面层背面的苯板温度，可能很快就超过了苯板的最高使用温度(75℃)而失去隔火作用，并因饰面层失去支撑而脱落，满足不了《建筑设计防火规范》(下称《建规》)GB50016表5.1.1的三级耐火等级非承重墙应达到“0.5h”的要求，更达不到《高层民用建筑防火规范》(下称《高规》)表3.0.2的“1.00h”规定。
2、建筑的防火间距可能不够：如在建筑设计规划时误将苯板按“不燃烧体”构件，确定了建筑防火间距和楼的层数，必将造成建筑防火间距和建筑耐火极限不够，从而造成火灾隐患。如使用在二级及二级以上耐火等级的高层建筑所确定的防火间距，问题将更为严重。
3、可能使火灾加剧：如苯板保温的建筑内发生火灾时，可能因门窗玻璃被烧碎使火焰外窜，继而可能使饰面内的苯板受到高温而发生熔化、收缩等质变和形变，导致饰面层失去支持开裂穿透脱落，随之外露的苯板必因遇空气而燃烧，使火势蔓延扩大，形成建筑内外的同时火灾，并释放出苯板及其阻燃剂燃烧时的浓烟与窒息中毒性废气，使人员的逃生、救助和消防扑救工作的展开陷入困境，还可能发生饰面层脱落砸人等次生灾害。
即使是建筑物的内部无火灾，但因防火间距不够，当对面建筑发生火灾产生辐射热、飞火或对流热时，也可能将本无火灾的墙上的苯板烤焦或引燃， 相继又可能因其门窗被烧毁而使火势蔓延进入室内。
高层建筑的火灾危险性：
1、火势蔓延快：楼内的各种道井等竖向通道均可能成为烟囱，且高处的风力也大，能将火势迅速蔓延。
2、疏散困难：楼内的人员多、楼层多以及猛烈的烟火，会严重影响人员的疏散。
3、扑救难度大：楼高、火猛、烟大、供水难等因素，将给楼内火灾的自救与外援造成很大的困难。
4、火险隐患多：楼宇功能多(如营业仓储出租)、人员复杂和管理难等因素，可能致使潜在的火险隐患增加。
下面列举一些常见的火灾隐患。
楼房第二疏散通道的火灾隐患
鉴于楼房的火灾特点，除在火灾初起时应奋力扑灭外，就是人员的避险，而避险就必须以疏散为先层数不多的楼房如遇火险，虽然可较方便地从楼梯疏散到楼外地面逃生，但在高层楼则必须有另外的垂直或水平的疏散途径，以确保人身的安全。为此，《建规》和《高规》均规定：楼梯间须通至楼顶;在各层的楼外设置连通走廊;在中层设置避难层等。遵循这些规定，建立第二疏散通道，确保提供建筑物内发生火灾时，如人员向楼下疏散逃生遇阻，则可从另一途径疏散。
在楼房建设时虽大多执行了规定的要求，设有第二疏散通道。但据了解，在楼房特别是高层楼房的使用中，个别的业主，以及有的物业管理部门，忽视了第二或备用的疏散逃生途径，由于不当使用或疏于管理，阻碍了其疏散逃生作用的发挥。
楼梯间通楼顶的疏散通道受阻：当楼内人员需向下疏散时，如被楼下的烟火雾气封堵了楼梯间，被困人员则可沿楼梯间向上疏散至楼顶避险逃生或求救。
但在一些楼房的使用中，不少的物业管理部门却以“保安和防漏雨”等为由，还有的甚至将楼顶作为仓库，而将楼梯间通至楼顶的疏散门上了锁;还有个别住在跃层至楼顶的业主，将公用的楼顶据为己有，更换疏散门后再上锁。这些行为使楼顶失去了可供避险逃生的功能，构成建筑物消防安全的隐患。
楼外连廊上的疏散障碍：为了解决高层楼业主遇到楼梯间被火灾烟雾封堵，在无足够高的消防云梯救援，而无处逃生避险的问题，一些高楼已按《高规》的规定，使遇险的人员可通过楼外的连廊，到邻居家疏散逃生避险。
但在这些楼房的使用中，因物业管理的不到位，以及业主的有意或无意，致连廊被业主放置物件或封堵，甚至将连廊视为己有，改成封闭的阳台，致使连廊可能失去了疏散逃生的功能，剥夺了遇险逃生的备用条件。
图3 个别业主将连廊改为封闭阳台
电梯前室与疏散楼梯间之间的防火门失效
为了防止单元房间着火时的烟气冲入疏散楼梯间妨碍人员的疏散，在高层楼的设计建设中，除了单元房间须设防火型户门与电梯前室隔离外，还在电梯前室与疏散楼梯间之间设常闭式的防火门，以确保防烟楼梯间的畅通，其平面见图4。
图4 节能墙体的结构断面
但在使用中，也有因业主放置物件，或物业管理的不善，致有的常闭式的防火门被打开成为常开的通道，从而不仅使火灾的烟气易串入疏散楼梯间，还可能阻塞疏散通道。
楼梯上的疏散通道受阻
为保证火灾时众多的人员能从防烟的疏散楼梯间顺利疏散，《建规》和《高规》分别规定楼梯的净宽不宜小于1m和1.1m。但在实际使用中，也时常因物业管理的不善，导致疏散通道被个别的业主置物阻塞，从而影响了楼梯的疏散能力。
电梯前室的排烟加压送风口被堵
为保证火灾时消防人员和业主灭火与疏散的方便，《高规》规定必须同时向电梯前室送风，以驱赶烟火解除或缓解其对人的威胁。但实际使用中也时常有因物业管理不善，而被个别业主在送风口处置物，影响了送风能力的情况。
图5 加压送风口置物影响送风能力
楼栋间的消防车通道受阻
因楼房的火灾大都需要专业消防队的外援扑救，故必须随时保证消防车通道的畅通，故《建规》和《高规》均规定消防车通道的净宽与净高均不应小于4米。但因近年小汽车进入家庭，大都挤占了楼栋四周的通道或空地停车，有些地方不仅消防车难以进入，连骑自行车和行走都不通畅。
消除火灾隐患物业管理部门任重道远
按《中华人民共和国物权法》、国务院的《物业管理条例》和公安部的《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》，以及《建规》和《高规》的强制执行规定，尤其是2009年5月1日起施行的新《中华人民共和国消防法》，更重申与明确规定应“保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通”，“实行每日防火巡查”和“不得占用、堵塞、封闭……”等规定，并对消防的责任与违规的处罚均作了明确的规定。
为此，物业管理部门则应根据实际情况和长期规划，实施全面的现代管理：在接管楼房时，除了注意检查验收疏散与消防车道等是否齐全良好外，还应由建设单位将其功能及注意事项写入业主的《房屋使用说明书》中，并将其纳入物业公司的日常管理工作中;还需进行经常性的消防宣传教育;物业公司的负责人更应经常抽查和监管其执行情况。
已经上锁的楼顶疏散门则应撤锁，保持通道畅通，但应设有弹簧合页或闭门器，以防楼内被风吹雨淋;如楼顶的防水层无保护层时，应事先抹好保护层，使其成为可供人攀爬的屋面;个别已在连廊或通道上置物或封堵，或改变连廊功能等行为，应进行说服教育制止拆除和给予消防监管，恢复连廊、防火门和送风口等的功能。解决业主停车占道事宜虽然可能较难，但至少也应保证消防车可以执行任务。
事关业主的生命安全与社会的和谐稳定，责任重大，为建设环境友好性社会，绝不可掉以轻心。
参考资料：
[1]建设部科技发展促进中心、北京振利高新技术有限公司.外墙外保温应用技术. 中国建筑工业出版社 .2005.12 ，P.15～23.
[2]周武良.外墙外保温技术体系的推广使用住.宅科技 ，上海.2006 .№3，29.
[3]汪峻峰.外墙外保温质量问题图解.机械工业出版社，北京 .2008(3)，113.
[4]涂逢祥.建筑节能.47， 中国建筑工业出版社 ，北京.2007(6).252.
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