作者: 刘厚良 | 2016-02-17 16:56

酒店式服务公寓发展的困境与对策

一、酒店式公寓发展历史

酒店式公寓的概念最早源于欧洲，从提出至今已有30年时间。20世纪中叶，一些发达国家尤其在美国的主要城市，经历了巨大的社会变革。这些变革带给人们文化和教育的机会，人的流动性更大，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之大家对配有家具的公寓产生需求。而当星级豪华公寓的概念被引进时，更受到那些“流动”者的欢迎。酒店式公寓是当时旅游区租给游客供其临时休闲的物业，由专业的管理公司进行统一的上门管理。其既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。随着社会经济的飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区，商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的酒店式公寓，并且功能日趋完善。

所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理和服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是比传统的酒店更多了家的味道。酒店式公寓配有全套家具，一般房型面积都不大;提供的硬件配套服务设施有洗衣房、酒吧、健身房、商务中心和全套厨房设备等;软件方面提供客房打扫、全天候保安和公共服务管理等全方位服务。既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业;既成为连接酒店和私人公寓之间的桥梁，又解决了酒店和私人公寓因其经营本质所决定的不能提供短期和长期共存的住宅问题。它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。

在国外，酒店式服务公寓概念的提出和使用已经有30多年的历史，尤其流行于美国和西欧的大中城市。目前发展的趋势是:一个城市的经济、贸易、金融越发达，国际化程度越高，对酒店式公寓的需求也就越旺盛。发达国家的酒店式公寓基本上分布在中心城区，周围交通发达，生活功能设施完备，许多酒店式公寓还和酒店相连接，能够充分享受酒店提供的各项专业服务。

二、上海酒店式公寓发展现状

从种类来看:上海的酒店式公寓仍处于发展阶段，据戴德梁行统计，目前共有75家。酒店式服务公寓目前主要分为两大类:一类是原来外销房所形成的酒店式公寓;另一类就是2000年以来新上市的小户型酒店式公寓。

从空间区位发展来看:上海酒店式公寓主要集中在市中心商业区。其中地处人民广场周边地区的有新黄浦酒店公寓、天赐公寓、金瀚洋酒店式公寓等;地处淮海路沿线的有时代广场、香港广场、上海盛捷高级服务公寓、鸿发苑、法华苑;地处徐家汇及周边地区的有港汇广场、名士苑等;地处延安路沿线的有外滩中心、金桥公寓。另外，随着浦东的进一步开发开放，越来越多的国内外大公司入住浦东，触觉灵敏的房产开发商也领先一步在陆家嘴地区建成了环球广场、上海浦东雅诗阁等酒店公寓。可以发现，酒店式公寓的分布受上海写字楼分布的影响较大。

从物业品质来看:沪上70多家酒店式公寓中，较为知名的酒店式公寓却是凤毛麟角，仅新黄浦酒店公寓、时代广场、香港广场、上海盛捷高级服务公寓、上海浦东雅诗阁酒店公寓等为数不多的几家，而像长宁贵都公寓、法华苑等都是由旧的外销商品房改造而来，其物业管理也仅仅是在原先基础上增设室内清洁工而已。所以，上海的酒店式公寓物业管理尚需大幅度提高。

三、上海酒店式公寓市场分析

1、市场潜力大

从国际市场分析:截至2002年4月底，上海共批准外商投资企业达到25679家，其中世界500强中有256家跨国公司在上海投资，许多跨国公司将自己的中国总部甚至是亚太总部设在这里。上海已成为无数跨国公司倍加青睐的城市，所以上海境外强大的消费能力也构成了市场主体，东南亚的外国人喜欢买房居住，而欧美人士则是乐“租”不已。作为中国的金融贸易中心，国际化商务活动的往来频繁，使越来越多的境外机构迅速“抢摊”上海。但处于资金成本有效控制的考虑，这些公司越来越倾向于租赁市区区位优越、交通便利、价格仅为酒店房租七八分之一的酒店式公寓，这样既能享受方便、舒适的服务，又能节省开销。与此同时，大量外籍经营管理者也涌入申城，优厚的津贴补助使大量驻沪外籍人士均乐于租用豪华、功能完善并能够提供短期居住的场所。据统计，目前上海外籍人士有6万人(不含港台)，且以14%平均增长率递增。随着中国加入WTO ，中国将逐步开放部分行业给外商投资者，更多的外籍人士将涌入上海，而这些人士则是酒店式公寓主要的目标客户群体，总体市场需求强劲。

对国内市场而言:高级商务人士日趋增多，使他们对体现自身价值，满足自我需求的“酒店式公寓”愈加渴望。目前上海酒店式公寓的主要消费群体是处于金领和白领之间的高收入年轻人。有数据显示，每年上海的租房者在150万左右，其中月薪2500元以上的白领占到20%，大约30万人。每年进入上海的高校毕业生仅上海本地生源就达10万人，这些人中的一部分也是酒店式公寓的潜在客户。

所以，无论是从国外还是国内的角度看，酒店式公寓都面临一个潜在的巨大市场。

2、服务市场供小于求

据有关机构预测，上海酒店式公寓的市场需求约2万套，但实际供应总量2000余套(不提供酒店式服务和管理的外销房不计在内)，出现供不应求的局面。所以一经开发商推出，就在短短的几天售完，如“青年汇”中福花苑一期10天售完，“金银汇”中福大厦475套4天售完，“青年汇”中福花苑二期478套3天售完，“自由住宅”金珅服务公寓157套1天就售完。

近两年来随着房地产市场复苏及进入WTO使得上海酒店式公寓的租赁情况明显好转，排队等房租的现象比比皆是，许多酒店式公寓都亮出了满租的“免战牌”。正是由于供不应求，酒店式公寓的房租水涨船高。以鸿发苑为例：一套两房一厅107平方米的公寓1999年租金在1300-1500USD，2001年在2000USD，上涨幅度在30%左右。租金的持续上升，反映出市场需求的强劲和供求的差距。

3、投资回报率高

在前两年由于外销商品房销售不佳，大多数酒店式公寓都采取只租不售的形式，自1999年底房地产市场复苏之后，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报率一般在10%左右，比一般的商品房要高。较高的投资回报率吸引了众多投资者的目光，房地产商则顺势推出了可供出售的酒店式公寓，有的为了吸引投资者，更推出了“租售并行、售后包租”等众多营销手段。虽然可供销售的酒店式公寓尚属少数，但从发展的趋势来看，可销售的酒店式公寓有可能成为一种新的投资趋势。

四、上海酒店式公寓发展存在的障碍

1、供应量问题

据有关机构预测，上海酒店式公寓的市场需求约2万套，但实际供应总量2000余套(不提供酒店式服务和管理的外销房不计在内)，出现供不应求的局面。但是随着开发商对此类物业的追逐，预计在今年下半年将有一个集中上市的高峰(据统计将有40万平方米，近1万套的上市量)，市场会迅速达到供求平衡的局面，而如果没有什么情况改善的话，“单身公寓”将在明年出现一定供大于求的局面，部分无特色项目很可能会出现新一轮的空置甚至烂尾。所以，酒店式公寓一定要形成自己的特色服务和产品以适应市场变化的需求。

2、高品质服务问题

到目前为止，所有的“单身公寓”都宣称提供酒店式服务，自称酒店式公寓，但从实际情况来看，已有很大的隐患。以已交付的mycity为例，其原先承诺的各项服务几乎都没有实现，其原因是其根本没有能力和实力可以提供。其他的已销售楼盘也或多或少存在类似问题。我们现在还没有看到哪个项目真正利用酒店管理公司进行管理，管理和服务问题将随着一个个项目的交付使用而愈发暴露明显，而这又反过来影响该物业和类似物业的租售，最终引发更多的问题。

3、投资和回报率问题

由于该类物业的特殊性，使得购买者有大部分是用来投资，如mycity有80%的投资客。对于投资客来说，如果收益率可以达到期望，则其他问题再大也不是问题，如果收益率达不到相当品种的收益率水平，将对该项目及类似项目产生巨大的打击。根据当前各种投资品种的收益率来看，如果该类物业能达到10%的收益率，应该说基本满足了投资者的需求，但假设连8%都达不到，将极大程度地影响投资者信心(因为随着供应量的增加，需求量的市场变数，将造成投资者对回报率的更大担心)。从目前情况看，虽然mycity的租赁情况不错，其他已售物业的投资回报估计也很高，但没有一家开发商敢于提出回报承诺，因此这些假设都没有接受进一步的考验，特别对于一些产品定位模糊的项目如巴黎时韵等很难有其假设的回报率。再加上到明年如果有1万套的上市量冲击这个市场，而且是任意的无组织的出租的话，那就很有可能打击投资者的投资期望。

五、上海酒店式公寓发展的思路

上海已经向国际经济、金融、贸易和航运中心发展，酒店式公寓的发展潜力也很广阔。随着投资环境的日益完善，国际著名企业纷纷入沪，这些企业的外籍白领员工对服务完善的短期住宅消费能力强大。我国经济每年以较高速度增长，国内许多中高收入者也对酒店式公寓产生迫切的需求。我国成功入世后，上海作为投资中国的首选地区之一，将会有更多的世界级大企业入沪，届时酒店式公寓将形成新一轮的消费高潮。

为了尽可能地规避各种可能的风险，发展酒店式公寓时应该重视下列几个问题:

◇交通成本

理想的酒店式公寓应该建造在市中心商业区、商务区、高科技园区、金融贸易区附近。有快捷的轨道交通连接，有完善的商业和娱乐设施，一般而言，会所包括室内泳池、桑拿浴室、健身中心、小型影院及餐饮场所等设施，能够满足年轻人的社交需要，也能兼顾工作、娱乐和购物的便利性。

◇身份感

酒店式公寓应该配有会所等娱乐设施，能够让身份、层次、经历相近的消费者有更多的交往空间，对追求生活品质的新潮消费者应更具有吸引力。

◇稀缺性

这是价格最好的表现。市中心的土地资源具有土地市场最大的稀缺性，即使五六年以后出租的收益率下降，市中心的土地增值性仍是物业保值的有力保证。

◇收益率和空置率

目前酒店式公寓的收益率一般在10%左右。但是在经济滞后时达到50%的空置率是很正常的。因此，在酒店式公寓开发过程中，必须对消费者进行深层次的研究，只有对市场的发展趋势进行全面透彻的了解，在理性的有序的开发和经营理念指导下，酒店式公寓的开发才能获得成功。

(朱要武对本文亦有贡献)