作者: 李永基 | 2016-02-17 17:35

超高层建筑设施管理、资产服务难点及营运趋势

超高层有多高?一般认为达到300米高的大楼可称为超高层(目前中国超高层标准是100米)。现在全球在建的300米以上的建筑，亚洲区有80多栋，其中60栋在中国，美国有4栋，相比之下中国在建的超高层非常多。预计在2020年，中国超高层的数量将达到1,318栋。所以，海外有超高层经验的专家都有意愿来中国发展。对于超高层大楼，设施管理和资产服务不只是后期营运的时候参加，一些营运的难点问题，在前期设计时就应该参与并提出意见。

难点之一：幕墙管理维护

土地集约使用和外立面美观亮丽是超高层建筑最大的特点。但是超高层玻璃幕墙如何管理维护，比如上海中心的空中花园有双层玻璃幕墙，外幕墙与内幕墙之间垂直距离最远是13米。外立面幕墙需要进行分区，使用吊床分段清洗。对于内幕墙，由于楼层呈120度角扭动，楼层间钢结构同样倾斜，需要在几层之间扣好吊床绳索，通过扭动的钢结构来控制吊床走动和高度。幕墙更换从外面是不可能实现的，在建设的时候，有些幕墙玻璃要从里边来安装，所以它的结构也不一样。内幕墙清洗或者更换时会对楼层中咖啡厅或是酒店大堂的运营有影响，也存在安全隐患。如果是晚上来做，成本是不是不同?换一块玻璃需要多少时间、用多少个吊床。清洗一个空中花园要多久，一年清洗两次还是三次，都要考虑。作为前期顾问，就是把设计师想不到的东西考虑进去。设计的时候如果没有提议，日后可能会是很大的问题。

难点之二：紧急疏散对策

现在的防火门，防火指标都是两个小时，但对超高层大楼，两个小时住户能走到地下吗?有一个简单的数据，一个消防队从80层跑到地面，最快的用了35分钟。对租客来说，是不是每个人都有体力跑得下去?因此在考虑逃生方案的时候，已经允许使用穿梭梯作为逃生的一种方法，可以将租客送到最近的避难层，上海环球金融中心就采用了这种方案。但是如果有三台穿梭梯，不一定三台都有能力到达避难层，有可能只有一台能到。管理方要确保所有的租客都知道哪一台电梯能到达避难层。

每一个超高层都不一样，设置避难层和消防电梯要根据楼层面积、租客人数和对时间的要求，楼层面积大于1,500平方米必须设一台消防电梯，火灾发生时，消防电梯只能在避难层停靠，且各避难层电梯不宜公用。在中国，通常每15层设一个避难层。除了避难层，屋顶停机坪也是消防法律法规准许的逃难设备，但是有一个经验，直升机在顶楼天台会引起很大的风，把空气不停地灌到大楼里会让火烧得更大，所以这不一定是一个很好的避难方法。我觉得屋顶停机坪更可能是给尊贵的客户使用的。

难点之三：垂直交通运输与人流分区

垂直运输说的就是电梯。一般高层设置普通电梯可以解决的问题，在超高层就要非常严谨。中国的标准是电梯等候时间少于40秒， 5分钟内载客量11%-15%。5A办公楼要求电梯等候时间小于30秒，5分钟内载客量达到12%，所以在电梯选型、数量、速度上有要求。如何提供一个比较好的建议呢?如果超高层建筑内有40个井道，在里面运行的电梯会超过100台，就是说有一些井道有超过两台电梯在运行，这个是一个难点。像上海中心，它有8个避难层，也分成8个区，转换层的电梯都是双轿厢电梯，如果是每一层都停，效率是非常低的。所以，现在大部分双轿厢都用做观光梯，从地面到一个转换层，这样才能达到5分钟载客量的效率，满足等候时间的要求。能不能同一个井道里两台电梯同时独立运行，一个走上、一个走下?可以。但是考虑营运成本、风险、设备控制等问题，并没有很多建筑在用。

人流控制也非常重要。首先，要控制人流如何进入大楼。一个超高层里边有多种业态，有来酒店的、来办公的、来观光的、来开会的，如何把这些人流分开，否则办公的人跟酒店的人混合在一起，都会不舒服。上海中心，它会用 B1(负一层)、B2(负二层)层作为观光层的主要入口，游客从B1走到B2，从B2坐电梯去到118楼、119楼。空中花园的酒店则用另外一个比较独立的通道，有自己的花园和酒店大堂，管理相对独立。如果一个超高层大楼分8个区，各区入口在哪里?车开来应该停在哪?这些在前期规划中就要安排好。如果之前没有规划好，后期营运会非常困难。超高层怎么样控制分化人流，难点也就是在这里。

难点之四：多业态管理

超高层多业态营运管理，考虑对设施设备、外围、人的管理，各业态各系统(消防、保安监控)之间的联动，酒店的客户可能从酒店就去商业区了，商业裙楼怎么样提供配套服务?完全没联动也不行，太多联动混在一起也不行，什么时候开，什么时候关，管理的难点就是在这里。每一个项目的难度都不一样，要不要和旁边的那个大楼联动?旁边的大楼营业时间是怎样的?这些都是要考虑的。

卸货区的规划管理也是一方面。一个大楼有那么多业态在里边，怎么样来控制这些卸货区。酒店的卸货区跟商业、办公的连在一起可以吗?办公的卸货区靠近消防梯还是客梯?北京的国贸三期是按照国际甲级办公楼的标准设计，等候时间非常少，客户进进出出非常方便。在实践中物业管理面对送饭、送水、送快递的人能不能允许他进来，用客梯会影响大楼形象吗?有一些不让送外卖的进来，要客户自己下来拿饭;如果快递送货过来了，又没有过安检，小的物品给他用客梯还是消防梯?管理方要把管理的经验放入大楼的设计中，这是非常重要的。如果在设计里边没有，那后期营运基本上就没有办法处理。不同的管理方法对设施设备的要求是不同的。所以先对设施设备的要求说清楚，最终才能达到设计的目标，实现最好的营运。

超高层运营趋势

未来超高层的趋势是什么?BIM(建筑信息模型)用于运营管理是一方面。很多大楼建设时已经在用BIM。上海中心用得不错，建设前3个月把模型做好，按照模型做建筑。因为BIM是预先做好的，所有参建单位知道会发生什么，有利于节省原材料。大楼建好可能用5年、8年，但是营运可能是50年、80年。BIM里边的功能和数据，能不能用在物业管理?把物业管理中一些元素放在BIM模型中不是很好吗?比如数据库查验、空间管理、二次装修管理、设备营运和能耗管理，拿ipad看一下，相关数据全都知道。这是对日后管理非常有用的数据，提高了管理的效率。当然这个要靠BIM跟物业管理软件的配套，这个问题已经有管理公司和大学开展课题来研究了。

超高层建筑建得越来越高是个趋势。现在一个大型超高层综合体300多米高，相比之下也不是非常高了，可能到2014年，要400米才能算超高层，都有这个可能。