作者: 吕一文 | 2016-01-20 15:23

设施管理是对甲方需求的完全关注

本人现就职于上海世博会有限公司(前身上海世博局)，职业生涯大致分为三个阶段：第一阶段主要从事对各楼宇内设备运维进行日常管理;第二阶段由管理工程设备进入物业项目管理，主要涉及住宅类、办公类、商业类等多种物业业态;第三阶段，2009年后加入世博会设施和环境管理部，开始从事世博园区各大型的公共设施设备日常运维监管。

有幸参加由同济大学举办的《设施管理高级研修班》课程的学习，通过这几个月专业课程的学习、专家们的案例点评以及对国际级大型企业的参观学习，我从中得到很大启发。现结合自己的工作经历、以及我所重新认识的设施管理谈谈自己的一点认识。

两者定义区别联系

物业管理与设施管理，初步认识还是从定义开始。首先谈谈物业管理，广义的物业管理，是不动产管理活动的总称，是指业主通过自行管理、委托其他管理人或者物业服务企业等方式，对其所有的建筑物及其附属设施进行维修、养护和管理的活动。狭义的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施配套和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

对于设施管理，多数人都想当然地认为是“对设施的管理”，或者是“物业管理的一部分”，一般人们都是说设施设备管理，是对于整个物业的设施类和设备类的全面管理。通过三个月系统的学习，开始重新认识设施管理，让我能更精准地把握设施管理。对设施管理的解释还是使用国际设施管理协会(IFMA)的解释：以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作。任何一切跟生活有关的都认为是设施管理。

综上所述，设施管理工作已经涵盖物业的全生命周期，从物业的前期工作包括选址、规划、设计、建设再到物业的运营、维护等都无不体现设施管理的工作，而物业管理只是对建成的物业具体工种进行定量的运维管理工作。设施管理因所涉及的知识面较广、难度大、相对抽象，不宜被世人所接受。而物业管理只是对现场物业、物业工种的管理工作，相对简单、相对具体、容易理解。

服务合同与工作内容

物业管理与设施管理的定义有所区别，就其服务合同、服务内容、工作界面等表示形式都有所不一样。

从服务合同看。在物业管理运营前，业主应与受聘的物业管理公司就整体物业的工程类(建筑、强电、弱电、给排水、暖通等)、环境类、秩序维护类、客服类等具体细节进行多次商谈、签订文本、履行合同等具体事项，主要明确物业管理公司服务的时间、标准、范围、频次等工作指标。物业服务合同主要涉及：住宅类、商业类、办公类、公共设施类等，而设施管理的服务合同内容完全取决于甲方委托的事情。所以业主会将一些非主业的事情分包给专业公司做，可以以更低的成本获得更好的效果。

从服务内容看。物业管理在运营前，业主应与选定的物业管理公司事先设定物业服务内容、服务频次、服务标准等然后确定物业服务价格，在运行中，物业管理公司员工只要按照物业服务合同内容进行服务即可。而设施管理的服务合同不是千篇一律的，所以设施管理的服务内容也有所区别，更多是设施管理人员根据业主提出的不同需求，想办法为业主实现其预计的目标。设施管理更多是为业主考虑非核心经营管理工作，以此体现设施管理的价值，所以，究其服务内容是为了满足业主的需求，因此，“物业管理和设施管理可以说成是没关系的，完全是两个事情”。

例如：某物业管理公司的保洁人员负责楼道清洁，每日他做的工作就是物业管理工作，按照工作时间频次表对整栋楼进行清洁。保洁人员不会因为某个业主有特殊要求，譬如说业主家有客人所以晚一点把垃圾倒出来，清洁人员就晚一点清理垃圾，或者多做一点清理。物业管理只针对公共区域，需要的是一个标准。而设施管理就像是业主自己请住家保姆，保姆怎么做、什么时间做，都由业主决定，因为她是以服务业主为主的。这也正是物业管理与设施管理的需求不同造成工作现状的不同。如一栋楼公共区域服务就是物业管理服务。而设施管理服务是针对某个企业的，设施管理解释每一年都不一样，因为每一年企业用户对需求都有重新的认识。

物业管理是针对公共区域、大众利益的，关注大部分使用人的利益。设施管理因为只针对一个企业，完全按照企业的个性需求，所以选择是不一样的。譬如说，进行设备选择时，从物业管理角度期望的是效率比较高，总体营运成本比较低，所以成本考虑得比较多;可是设施管理考虑的是能否达到预期的效果。夏天高温，如果按照物业管理人的想法，有规定空调温度是26℃就按照26℃来设置。对设施管理人来说，只要企业认为这个场所应该是19℃就会按照19℃设置，出发点完全不一样。对于物业管理，第一，法规很完善;第二，用户的需求不可能100%满足，只能满足大多数人的需求，而这大多数人的需求是很清楚的，所以物业管理前期工作其实相对更容易做一些。但是设施管理如果没有甲方的话，什么都做不成，设施管理一定要知道甲方的需求在哪里。

设施管理和物业管理有什么关系?严格意义来说，我认为物业管理和设施管理是没关系的，完全是两件事情。因为物业管理做什么能够很清楚地告诉你，可是设施管理没办法很清楚地说出要做什么。按英国皇家测量师学会(RICS)的说法，除了本业以外的所有事情，只要委托的都是设施管理的部分。就是说非核心的业务都是设施管理在做，企业就可以专心于自己的核心经营业务。所以事实上现在所有的设施管理合同拿出来都是不一样的，没有一份设施管理合同是一样，因为具体要做什么，做到什么程度是不一样的。惟一清楚的是，目前设施管理基本上是针对企业的，而且每个企业对工作场所、工作空间的要求是不一样的。“对设施管理人来说，目的比一切都重要。”