我们需要构建一个什么样的物业管理体系
我本来想把主题定位于：如何构建一个良性的物业管理体系。但思考后，把题目改为“我们需要一个什么样的物业管理体系？”因为我认为，讨论前者的前提条件是大家都知道、都认可这一套物业管理体系是“良性”的标准，愿意并追求这种物业管理体系的实现。但这显然很不容易，甚至不太可能。因此，寻找这个问题的最大公约数就成了一个看似较为合理的选择。我们需要一个什么样的物业管理体系？如何构建这样一个物业管理体系？就会在汇聚共识的基础上得到延伸与发展。我想，这才是关心物业管理领域的仁人智士愿意看到的景象。
到目前，在物业管理领域内的诸多矛盾，依然相对集中、明确。在业主、业主组织层面，是业主共同管理权行使困难，具体表现为设立业主大会、选举产生业主委员会难，也就是大家通常说的“成立难”，其次是“运行难”；在物业公司层面，是业主交费率不高，物业费用价格上涨难；在行政管理与指导层面：比如乡镇街道，是难于管理、难于指导；在司法层面，是争议大、立案难、审理难；在立法层面，表现为上位法较为宽泛，下位法不统一。从住宅区本身来看，基于中国住房制度的不断发展变化，国家根据不同情况（住房商品化与住房福利制度）进行调整，也让小区表现为业态复杂，进而产生了各种不同类型的矛盾，比如停车难等。
现有的矛盾特点呈现出来的是一种结构性矛盾，具体表现为物业管理中各主体权利义务不对等，结构错位，使得业主与物业服务企业之间并没有真正建立一种良性的质价相符、责权一致的物业服务关系；业主组织与行政主管部门等主体之间也没有建立起良性互动、互相支持、共商共建的社区治理格局。
要分析产生这些矛盾的原因，必须从深层次来剖析。
首先需要反思和梳理的是立法层面物业管理领域内的制度设计。比如物业管理的基本概念，物业管理区域划定制度，物业公司及前期物业公司选聘、交接、退出制度，住宅专项维修资金制度，物业费制度，业主共同决策制度，业主共同收益制度，房屋主管部门及乡镇街道管理制度，市政及公共服务相关制度等。这些方面的制度设计构建成物业管理体系。这些问题，涉及民事契约、意思自治，也同时包含有行政指导、行政管理，简单讲，关于物业管理的立法，从基本法律、行政法规到地方性法规或者规章，对上述的规定都不太一致。
《民法典》第六章规定了建筑物区分所有权，第二十四章规定了物业服务合同，分别从业主物权的角度、业主与物业服务公司签订的合同角度对物业管理活动进行了相应的规范，国务院的《物业管理条例》也几经修订，对物业管理进行了相应规范。从大框架上看，《民法典》和《物业管理条例》基本上构筑出一个现代物业管理制度构架。但在具体细节中，仍然存在着许多的问题难以解决。比如，关于业主组织的主体地位，《民法典》仍然没有给出一个明确的结论，关于物业管理的基本概念，地方性法规与行政法规与不相一致。
国务院《物业管理条例》：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
《北京市物业管理条例》规定：本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人。
《江苏省物业管理条例》规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
《山东省物业管理条例》规定：是指业主通过自治管理，选聘物业服务人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生及相关秩序的活动。
《深圳经济特区物业管理条例》规定：物业管理，是指对物业管理区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他日常管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
上述这些问题，最终表现为社会治理层面上，物业管理领域矛盾较为集中，难于解决和化解。
基于上述的各种矛盾与难处，不同主体在看待社区物业领域的问题时，也引出几种观点，比较集中的说法是，业主自治的方案，认为只要从立法、司法、行政等各个角度全面支持、推动业主自治，就能够解决现有的矛盾。
我个人观点：现代物业管理制度本身就是区分所有权的一个必要组成部分，两者之所以密不可分，原因就在于区分所有的特性，决定了没有专业化、社会化的物业管理，业主就不太可能建立共同的物业利用秩序，而且会产生大量的“搭便车”行为。通常我们理解为只要完善、保护了业主共同管理权的行使就能够解决这种问题，但实践中反而出现矛盾的内化，变成了个别业主与其他业主或者业主组织之间的矛盾。近年来，解聘物业服务企业或者类似的业主共同决策频频被其他业主起诉就是一个实际的例子。简单讲，业主组织有效行使共同管理权同时也是物业管理体系中的一部分，并不能够完全涵盖或者解决社区中的各种矛盾。但我们必须要提出，保护业主组织、保护业主组织有效行使共同管理权，是构建物业管理体系的核心要素。
那么，我们需要的一套良性的物业管理体系，首先要能够解决社区结构性矛盾；其次能够真正关照到各方主体的权益与诉求，合理划分各自的边界；最后，一套合理的物业管理体系应当有效包含了业主组织的共同管理、专业的物业服务与管理、各方主体有效协同的社区治理。《北京市物业管理条例》将这表述为“构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系”。《江苏省物业管理条例》的规定是：“将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担；建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。”《深圳经济特区物业管理条例》第三、四条具体表述为：“物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。市、区人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，推动物业管理规范化、市场化。”虽然表述不同，但我认为是殊途同归，方向一致。简单归纳，我个人认为，一套良性的物业管理体系可以明确为：在充分保护业主区分所有权的前提下，在社区治理的构架内，建立一个以业主自治为主、多方参与、共商共建的物业管理体系。衷心希望这可以成为一个关于社区治理物业管理的最大公约数。
结合结构性矛盾的判断，我本人将建议归结为以下几点：
一、业主组织主体缺位、运营缺位、持续存在困难，需要立法层面予以保护，比如推动《业主组织法》或者《业主委员会组织法》，从主体上予以保护和规制，降低业主的共同决策成本。
二、进一步完善物业费制度，确保物业费用的归集，建立物业费用防火墙制度。是构建权责一致、质价相符、公平公正的物业专业服务市场规则的重要前提。
三、进一步完善社区治理构架中党建领导、政府主导、第三方参与的有效机制，避免越位、缺位带来的社会性矛盾。
四、进一步完善司法适用，降低业主的司法救济成本。
五、建立帮助业主组织有效运行的培训机制。各项制度的保障，不过是帮助业主自治、和谐安居提供了条件，但真正能够把自己的小区管理好、真正和谐安居，仍然是业主本身要拥有自我管理的能力和素质。抛开上述问题，就业主本身而言，权益受到侵犯不懂得如何维护自己的权益，拥有了权利不知道如何行使权利，也不愿意尊重规则，更不愿意执行业主组织的共同决定，而只会将矛盾外溢，所有目标都想通过以“闹”获取。这样的业主维权也不在少数。因此，不仅仅是协助建立业主组织、更要真正帮助业主组织成长。
从时间角度来看，中国城镇化进程的快速发展，是一个大的历史背景。在这个过程中，中国的城市管理与建设、住房制度与物业管理制度非常有可能像中国的经济发展一样，在短短几十年内走过别的国家上百年的历程。因此，这样一个社会性问题，是法律问题、经济问题、社会治理问题、业主素质与能力培养问题交织在一起。需要有耐心，更要有创造性。一套高效、文明、合理、公正的现代物业管理体系，将会是国家治理体系的有效组织部分。
作者为北京市物权法学会副会长兼秘书长、律师协会物权法专委会主任、北京和谐社区发展中心理事
（原载于《现代物业》下旬刊2022年5期/总第563期）
到目前，在物业管理领域内的诸多矛盾，依然相对集中、明确。在业主、业主组织层面，是业主共同管理权行使困难，具体表现为设立业主大会、选举产生业主委员会难，也就是大家通常说的“成立难”，其次是“运行难”；在物业公司层面，是业主交费率不高，物业费用价格上涨难；在行政管理与指导层面：比如乡镇街道，是难于管理、难于指导；在司法层面，是争议大、立案难、审理难；在立法层面，表现为上位法较为宽泛，下位法不统一。从住宅区本身来看，基于中国住房制度的不断发展变化，国家根据不同情况（住房商品化与住房福利制度）进行调整，也让小区表现为业态复杂，进而产生了各种不同类型的矛盾，比如停车难等。
现有的矛盾特点呈现出来的是一种结构性矛盾，具体表现为物业管理中各主体权利义务不对等，结构错位，使得业主与物业服务企业之间并没有真正建立一种良性的质价相符、责权一致的物业服务关系；业主组织与行政主管部门等主体之间也没有建立起良性互动、互相支持、共商共建的社区治理格局。
要分析产生这些矛盾的原因，必须从深层次来剖析。
首先需要反思和梳理的是立法层面物业管理领域内的制度设计。比如物业管理的基本概念，物业管理区域划定制度，物业公司及前期物业公司选聘、交接、退出制度，住宅专项维修资金制度，物业费制度，业主共同决策制度，业主共同收益制度，房屋主管部门及乡镇街道管理制度，市政及公共服务相关制度等。这些方面的制度设计构建成物业管理体系。这些问题，涉及民事契约、意思自治，也同时包含有行政指导、行政管理，简单讲，关于物业管理的立法，从基本法律、行政法规到地方性法规或者规章，对上述的规定都不太一致。
《民法典》第六章规定了建筑物区分所有权，第二十四章规定了物业服务合同，分别从业主物权的角度、业主与物业服务公司签订的合同角度对物业管理活动进行了相应的规范，国务院的《物业管理条例》也几经修订，对物业管理进行了相应规范。从大框架上看，《民法典》和《物业管理条例》基本上构筑出一个现代物业管理制度构架。但在具体细节中，仍然存在着许多的问题难以解决。比如，关于业主组织的主体地位，《民法典》仍然没有给出一个明确的结论，关于物业管理的基本概念，地方性法规与行政法规与不相一致。
国务院《物业管理条例》：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
《北京市物业管理条例》规定：本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人。
《江苏省物业管理条例》规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
《山东省物业管理条例》规定：是指业主通过自治管理，选聘物业服务人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生及相关秩序的活动。
《深圳经济特区物业管理条例》规定：物业管理，是指对物业管理区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他日常管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
上述这些问题，最终表现为社会治理层面上，物业管理领域矛盾较为集中，难于解决和化解。
基于上述的各种矛盾与难处，不同主体在看待社区物业领域的问题时，也引出几种观点，比较集中的说法是，业主自治的方案，认为只要从立法、司法、行政等各个角度全面支持、推动业主自治，就能够解决现有的矛盾。
我个人观点：现代物业管理制度本身就是区分所有权的一个必要组成部分，两者之所以密不可分，原因就在于区分所有的特性，决定了没有专业化、社会化的物业管理，业主就不太可能建立共同的物业利用秩序，而且会产生大量的“搭便车”行为。通常我们理解为只要完善、保护了业主共同管理权的行使就能够解决这种问题，但实践中反而出现矛盾的内化，变成了个别业主与其他业主或者业主组织之间的矛盾。近年来，解聘物业服务企业或者类似的业主共同决策频频被其他业主起诉就是一个实际的例子。简单讲，业主组织有效行使共同管理权同时也是物业管理体系中的一部分，并不能够完全涵盖或者解决社区中的各种矛盾。但我们必须要提出，保护业主组织、保护业主组织有效行使共同管理权，是构建物业管理体系的核心要素。
那么，我们需要的一套良性的物业管理体系，首先要能够解决社区结构性矛盾；其次能够真正关照到各方主体的权益与诉求，合理划分各自的边界；最后，一套合理的物业管理体系应当有效包含了业主组织的共同管理、专业的物业服务与管理、各方主体有效协同的社区治理。《北京市物业管理条例》将这表述为“构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系”。《江苏省物业管理条例》的规定是：“将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担；建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。”《深圳经济特区物业管理条例》第三、四条具体表述为：“物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。市、区人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，推动物业管理规范化、市场化。”虽然表述不同，但我认为是殊途同归，方向一致。简单归纳，我个人认为，一套良性的物业管理体系可以明确为：在充分保护业主区分所有权的前提下，在社区治理的构架内，建立一个以业主自治为主、多方参与、共商共建的物业管理体系。衷心希望这可以成为一个关于社区治理物业管理的最大公约数。
结合结构性矛盾的判断，我本人将建议归结为以下几点：
一、业主组织主体缺位、运营缺位、持续存在困难，需要立法层面予以保护，比如推动《业主组织法》或者《业主委员会组织法》，从主体上予以保护和规制，降低业主的共同决策成本。
二、进一步完善物业费制度，确保物业费用的归集，建立物业费用防火墙制度。是构建权责一致、质价相符、公平公正的物业专业服务市场规则的重要前提。
三、进一步完善社区治理构架中党建领导、政府主导、第三方参与的有效机制，避免越位、缺位带来的社会性矛盾。
四、进一步完善司法适用，降低业主的司法救济成本。
五、建立帮助业主组织有效运行的培训机制。各项制度的保障，不过是帮助业主自治、和谐安居提供了条件，但真正能够把自己的小区管理好、真正和谐安居，仍然是业主本身要拥有自我管理的能力和素质。抛开上述问题，就业主本身而言，权益受到侵犯不懂得如何维护自己的权益，拥有了权利不知道如何行使权利，也不愿意尊重规则，更不愿意执行业主组织的共同决定，而只会将矛盾外溢，所有目标都想通过以“闹”获取。这样的业主维权也不在少数。因此，不仅仅是协助建立业主组织、更要真正帮助业主组织成长。
从时间角度来看，中国城镇化进程的快速发展，是一个大的历史背景。在这个过程中，中国的城市管理与建设、住房制度与物业管理制度非常有可能像中国的经济发展一样，在短短几十年内走过别的国家上百年的历程。因此，这样一个社会性问题，是法律问题、经济问题、社会治理问题、业主素质与能力培养问题交织在一起。需要有耐心，更要有创造性。一套高效、文明、合理、公正的现代物业管理体系，将会是国家治理体系的有效组织部分。
作者为北京市物权法学会副会长兼秘书长、律师协会物权法专委会主任、北京和谐社区发展中心理事
（原载于《现代物业》下旬刊2022年5期/总第563期）
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