作者: 肯·哈奇森 | 2016-03-28 15:04

怎样提升物业的综合景观？

在当前不可预测的经济环境下，所有商业物业的业主都在吸引租户的过程中面临着非常激烈的竞争，商业物业综合景观的重要性不言而喻。维护良好的物业不仅有利于提高出租率，更能在留住既有租户的基础上提高租金价格。

在吸引租户的常规程序中，成功的物业能让有租用意向的客户产生极大的兴趣。虽然租户不会仅仅因为物业“完美”的景观而签订租用合同，但是极具吸引力的景观确实能使商业物业吸引租户的注意力。设施管理人员在与景观维护合约商合作时，需要注意以下几点，以确保物业在避免损害的前提下具有吸引租户的良好的综合景观。

合理的植物布置

尽管确实是重要的因素之一，但“漂亮”并非商业物业景观的一切，具有合理、细致的设计也是同等重要的。一个充满美学构思和合理功能的景观也可以具备节能的特性。虽然这样的物业在营建之初需要一定的投资来支持，但节能型景观将在随后冗长的时间内不间断地为业主和租户带来利益。

策略性地搭配种植树木和灌木植物将使物业具有“冬暖夏凉”的特性。根据物业所处的位置，可以考虑在建筑靠南、靠西侧种植落叶植物。这一种植方案可以在温暖季节降低建筑内空调系统的能耗，同样还可以在寒冷季节通过“允许”阳光的直接照射来减少取暖系统的能源成本。

通过这种方式，物业的能耗将可以在两种极端环境下保持相对稳定。美国环境保护署(EPA)的统计数据显示，经过精心规划的室外景观可以在夏季帮助建筑减少15%至50%的空调能耗，在冬季减少25%至40%的热力系统能耗。一个合格的景观维护合约商应该可以为特定的商业物业提供最行之有效的景观植物布置方案。

色彩布置和多元化

合理的色彩布置有利于为物业营造舒适的气氛。在景观上施行简单的色彩美学改造能够极大地美化物业的整体形象。将观赏性花卉种植在普通绿化的“平淡无奇”的物业周围，即是最行之有效的“整容手术”。丰富的颜色种类、图案和形状，甚至简单的一年生花卉都可以极大程度地提升景观的观赏性。在选择所需的植物和花卉时，应使其颜色与建筑外部材料的性质及内部颜色规划具有一定的协调性。内外颜色协调的方案将使物业更具吸引力。

一年生花卉事实上能以任何形式被安排到物业的每个角落——包括花坛、岩石花卉庭院甚至临时的地表植被。另外，上述布置方案也需考虑位置因素。这些美化布置是否可以被经过的人群所注意?是否可以被附近高架桥上的行人和车辆注意到?通过仔细的安排计划，色彩布置可以增强物业的观赏性，营造出轻松、和谐的氛围。景观维护合约商可以协助设施管理经理决定哪种植物可以最好地适应物业所在地的天气和物业本身的特点，安排出最合理的颜色搭配。

避免过度灌溉

当前，全球的设施管理趋势都在迎合节能、节水、降低碳排放量和保护当地生态环境，所以，合理的地表植被灌溉及养护更是设施管理人员应予以关注的重要内容。充足的水合作用对景观的健康和外观都有着非常重要的作用。灌溉不足或灌溉过度都会对植物造成不良影响并造成不必要的成本。如今，灌溉技术的巨大发展使定制灌溉系统成为可能，可根据不同物业的特定需要对景观进行合理灌溉。这种安排可以在节水的同时降低可能出现但不必要的后续维护费用。

当今市场中最具技术优势的是“智能”节水控制系统。而在高能效的节水控制中，都应将天气情况的改变考虑在内，尤其是土壤水分蒸散总量(ET)和降雨情况，以在保护物业景观的同时达到最高的效率。ET即是土壤中的水分自然蒸发总量和通过植物蒸腾作用产生的水分流失总量的和，这两种流失都会极大地被天气状况所影响。智能节水系统可以根据天气情况和ET信息，只在必要的时候对绿化进行灌溉。智能控制系统可以和任何控制器进行搭配，灌溉系统可以自动接收当前的天气状况并根据事实情况来控制灌溉的实施。这不仅能大量节水，同时可以保持植物处于更加健康的状态。

对旧式灌溉系统进行整改，需要智能控制器、湿敏元件、滴流灌溉装置等。值得一提的是，所有这些设备的初期购买和安装费用都会在不到三年的时间内收回。

谨慎修剪

不时地对建筑周边的树木、灌木进行合理的修剪，将有助于最大程度上地展现景观的良好效果。但是，修剪的过程并非一成不变的固定程序，而是需要根据树木、灌木不同的生长习性特别制订。虽然大多数的植物都可以接受每年一次的修剪，但是修剪工作仍需根据季节和植物的需求来确定。例如，有些植物的致病菌和害虫会在植物枯死的部分中过冬，那么在秋季对树木枯死部分进行修剪将降低此类问题在第二年春夏两季对树木产生的不良影响。

手动的修剪有助于维持绿化的自然美感。为了降低对绿化带植物的伤害，业主应选择能够根据建筑和景观特点进行修剪的服务合约商。

关爱草皮

在冬季，寒冷的气候会对物业区域内的绿化草皮造成一定程度上伤害，甚至会引发草皮整体死亡。所以，提前定位出会产生这种现象的绿化区域是十分关键的。

在夏季，土壤水分对草皮的存活和健康状况非常重要。冷空气会导致草皮干燥，也会让植物在冬季的耐寒性能降低。所以，在持续干燥的情况下对草皮进行合理的灌溉有助于保持其健康并使绿化景观在春季气温上升时能真正地“生机盎然”。

为保证区域内的绿化草皮全年的健康，根据物业及区域的特点制订年度草皮管理计划是十分必要的。同时，土壤的pH值也应被考虑在内，以维持土壤的养分有效值(NA)。

其他的注意事项还有：

由于草皮需要持续的维护和灌溉，绿化景观将有可能成为物业管理总体财政的“黑洞”。持续的除草意味着设备、燃料成本和大量的人力消耗，这同样会导致严重的环境后果。

对混合型景观来说，草地绿化带的用水量大概相当于普通绿化带的三倍。缩小混合型绿化带的总面积是降低水资源消耗的最有效手段。对于有必要进行草地绿化的区域，可以使用本地混合型牧草进行绿化，这种方法较使用引进的观赏性植物而言，维护和灌溉的需求会更少。

在物业区域内的步行密集区，可能会发生大量的由踩踏导致的土壤压实现象。这将严重削弱绿化草皮的性能和景观效果。为避免此现象，应修建清晰的通道和路径供来往人员使用，并通过做标记等方法鼓励其使用。

创建和谐热情的物业环境

商业物业景观健康地运行所带来的好处，不仅可以创造出吸引租户的良好氛围，更可以为商业物业业主节约长期的成本。专业的景观维护人员能够让物业区域内的绿化景观全年都保持最优状态，同时亦能帮助设施管理人员更好地计划物业总体运营方案，以在物业、设施的有效年限内获得最大的投资收益。

(本文由国际设施管理协会IFMA授权发表。翻译/南天)

肯·哈奇森(Ken Hutcheson)是美国最大的景观维护公司美国草坪绿化公司总裁，拥有超过30年的绿化行业经验，几乎参与了塑造商业景观产业的整个过程。