作者: 崔永亮 | 2016-03-02 10:10

绿色物业管理困境与思考

几年前，国内一些有识之士敏锐地洞察到了物业使用经营中普遍而严重的资源浪费和环境污染问题，遂以节约资源和环境保护为核心，以可持续发展为目标，提出了绿色物业管理的概念，并振臂高呼，吁请政府、行业及社会公众的关注。显然，这一概念与当前我国政府所倡导的创建“资源节约型环境友好型社会”的战略目标不谋而合，其深远意义不言而喻。但时至今日，这一理念在物业服务行业和社会公众中并未引起太大的反响和认可，绝大多数城市的相关政府机构和行业自律组织也未做出积极有效的推进和引导。当大多省市的绿色物业管理还处于自发无序状态时，成都物业服务行业已经以行业整体的姿态在绿色物业管理的道路上规范有序地行进。

成都市物业管理协会作为成都物业服务行业的自律组织，为成都绿色物业管理的健康持续发展发挥了重要的主导作用，其开展的一系列卓有成效的创新工作对我国其他省市绿色物业管理的有序发展具有重要的参考价值和借鉴意义。

绿色物业管理第一步：

为行业制定操作指南

绿色物业管理是物业管理行业发展的趋势，其健康持续发展，势必需要一个行业的标准或指南来正确引导。否则，将会陷入混乱无序的境地。成都的绿色物业管理，就是从制定行业指南开始步入正轨的。

2008年10月，成都市物业管理协会向社会公布了《成都市建筑区划内物业服务节能环保指引(征询意见稿)》，公开向社会各界征求意见。该《指引》分为“节能指引”和“环保指引”两部分。从建筑物及配套设施的硬件要求到具体的管理方法及措施，都分类、分情况地做出了详细的指导。与该《指引》同时公布的，还有配套的四个具体指引：(一)《中央空调及通风系统节能环保指引》、(二)《供配电设备设施节能环保指引》、(三)《电梯设备节能环保指引》、(四)《给排水设备设施节能环保指引》。这四个配套《指引》从管理方面和技术方面提出了更为详尽和切实可行的指导意见。

经过两个多月的公开征询意见及相关专家的多次讨论和完善，2009年1月9日，《成都市建筑区划内物业服务节能环保指引》及配套的四个《指引》终于正式公布。这一系列专门针对物业服务行业的节能环保指引公布后，在成都甚至国内物业服务业界引起了较大的反响，并得到了广泛认可。一位业界人士指出，成都物协的这一举措，使绿色物业管理不再是一个抽象的概念，不再是一个空洞的口号，而成为一个切实可行的行业发展模式。

绿色物业管理第二步：

为行业搭建学习交流平台

绿色物业管理不是传统意义上的物业管理，它对技术和管理的要求更高，换句话说，它需要现代科学技术和先进管理方法的支撑。为了使成都的绿色物业管理有更高的起点和更快的发展，成都市物业管理协会将目光投向了国内发达城市和海外。

2009年6月15日，成都市物业管理协会特地邀请了中国建筑科学研究院(CABR)与美国ICF国际咨询公司建筑节能领域的专家，为市内物业服务企业的管理人员及技术人员举办了专门的讲座，这些国内外知名专家带来了当前节能环保方面最专业最先进的技术和管理方法。通过讲座，成都物业服务行业对绿色物业管理有了更深刻的认识和更高的热情，同时也意识到了差距和自身的不足。一位成都本土的物业服务企业负责人表示，绿色物业管理在成都刚刚启动，没有现成的模式可以照搬，通过此类高规格的讲座，可以将海外成功的经验和做法介绍给我们，使我们少走弯路。

“今后成都物协将继续邀请国内外知名专家和企业家举办此类讲座，为成都物业服务行业提供一个学习、交流、提升的平台，为成都的绿色物业管理铺路架桥。”成都市物业管理协会常务副秘书长巫庆敏这样告诉笔者。

面临的问题和应对策略

1、绿色物业管理需要从源头抓起，避免先天缺陷

在我国，物业管理一般于物业竣工验收合格甚至物业投入使用后介入，但是，绿色物业管理的有效实施，需要物业管理的先天支持，比如建筑物及配套设施的规划设计、原材料的选择等。如果规划设计不合理、设备不节能、材料不环保，那就不可避免地会影响到后期绿色物业管理的效果。这些先天缺陷虽然有些可以通过改造来弥补，但改造成本往往十分高昂，有些则无法改造，成为绿色物业管理的硬伤。

对这一问题，巫庆敏也表示，绿色物业管理是一个贯穿房地产产业链的系统工程，应从开发建设环节就抓起。

2、缺乏考核激励机制

由于绿色物业管理在我国刚刚起步，尚未建立相应的考核体系和激励机制，其发展也因此受到一定程度的制约。因为缺乏考核体系，对物业服务企业就没有客观的评判标准，物业服务企业对自身存在的问题也就缺乏清醒的认识，这就影响到绿色物业管理发展的质量和速度。因此，绿色物业管理需要建立科学合理的考核指标体系，在考核体系完善的基础上，建立相应的激励机制，这样就会形成良性的竞争局面，从而推动整个行业绿色物业管理的发展。

3、节能与环保被区别对待

节能与环保是绿色物业管理的两项主要内容，两者在形式上有一定区别，但在本质上是相通的。因为从深层次的角度看，节能的目的就是通过节约地球上有限的自然资源，以保护人类赖以生存的生态环境，从而实现人类的可持续发展。但在现实中，一些物业服务企业对两者的态度却是截然不同的。原因很简单，节能和环保带来的后果是不完全一致的。节能可以直接减少物业服务的成本，直观地带来企业经济效益的提升;而环保更注重的是社会效益和生态效益，它不一定会直接增加企业的经济效益，甚至有些环保措施的实施，可能还会增加企业的成本。对一些企业来说，他们看重的往往是与自己切身利益直接相关的经济效益。这就导致了一些物业服务企业对节能热情高涨，对环保则相对冷淡。

当然，对于一个有社会责任心的企业来说，会勇于挑起环保的重担。但是，在市场经济环境下，如果单靠社会责任的力量来约束企业的行为，显然是远远不够的。这就需要行业建立起相应的考核机制和激励机制，通过规则的力量去引导和规范企业的行为。