作者: 吴方正 | 2019-05-06 11:14

绿色建筑的低成本运营

原载于《现代物业·设施管理》2019年4期

伴随着城镇化的不断深入，大型写字楼、综合体、商业、科技园区等物业越来越多，竞争非常激烈。而人工成本的大幅上涨，又让后期管理雪上加霜。如何在建设和管理阶段，通过应用先进技术，来降低对人的依赖，成为目前行业重点关注的共同课题。

建筑行业是地地道道的传统行业，尽管已经采取了一些措施，但新技术应用并不多。设计水平不高是原因之一。这不是说设计师不会建筑设计，而是“太会了”，以至于建筑之外的功夫太差。就好比会设计手机的人设计出了诺基亚，但乔布斯设计出了iPhone，大家看到了天壤之别的结果。互联网时代，设计师需要一些行业经验之外的东西才能出奇制胜。所以现实生活中出现了很多“奇葩”设计。比如北京南站、某些地铁换乘站、过街天桥、地下通道、高速公路出入口等。如果设计只是考虑设计本身，一定会给后期的运营和使用带来很大的麻烦。

我们也要注意到，很多新技术并不成熟，甚至在建设的时候还没有出现，设计人员在设计阶段非常谨慎，也限制了新技术的使用。我们期望的绿色建筑，肯定要在能耗和便捷性方面下功夫。建筑的能耗主要包括中央空调、照明、电梯、风机水泵等几个部分，很少有建筑在设计阶段考虑过中央空调后期运营过程中如何利用晚上低价电的问题。其实如果在设计建设过程中，将消防蓄水池结合晚上低价电，晚上电价低的时候将蓄水池的水温降低到4℃左右，白天不用开空调，将蓄冷释放出来，也就基本上满足中央空调的需要了，中央空调的能源费能减少60%。这种方式的好处是充分利用了消防水池，不需要额外占用空间。也可以考虑冰蓄冷，效果也非常好，只是需要占用一定的空间。中央空调在大型建筑中的能耗占比超过总能耗的50%，如果能在设计、建设阶段加以考虑，对后续的运营是非常有利的，这样也能尽可能延长建筑的寿命。毕竟在建筑的全生命周期内，建筑费用只占了总费用的25%，剩下的全是运营费用，其中能耗就占了一大块。

要降低照明的能耗，目前主流的方式是大量使用LED技术，现在已经很成熟了。为了降低大型社区、写字楼等项目的地下车库照明能耗，在已经完成LED改造的车库中，我们使用了波浪式照明控制技术，人和车辆进入车库时，附近的灯光自动亮起来。人和车辆离开后，灯光自动延时熄灭。我们发明的这套系统采取无线组网，不需要布线也不改动原有的电路，不控制单个灯管而是通过控制回路的方式，有效延长灯管寿命，在节能和照明效果之间获得了很好的平衡。现在也逐步应用在很多新办公楼中，在办公室或会议室取消了开关，人员进来时自动亮灯，离开时自动熄灭，不需要人为干预，一切智能化控制。

地下车库尤其是住宅的灯光，80%的时间是不用点亮的，因为没有人在。我们只保留30%的灯管常亮，主要是在车辆通道上，也不会影响监控效果。而现实中很多运营方采取了简单粗暴的方式，直接将灯管摘掉，剩下可怜的几盏灯，导致车库昏暗，降低了档次，体验极差。这些情况甚至发生在一些5A级写字楼的地下车库，严重影响写字楼的档次。

再比如，建筑内的配电室是建筑的中枢系统，国家要求安排电工24小时值班。以高校为例，至少有8-10个配电室，需要配备几十名电工，每年的人工成本以百万元计。但国家在2015年就要求配电室在建设过程中使用集控站技术，实现无人值守的智能化控制，但几乎没有做到。后期的物业管理方没有技术能力，只能借助于专业节能公司为现有的配电室进行升级。配电室集中值班系统主要有两种技术实现途径，一种是通过安装传感器，将较为关注的电流、电压等参数采集后集中处理，然后通过互联网送往云端。这种方式适合比较老旧的配电室升级改造，费用相对较低。另外一种是部署轨道巡检机器人，通过机器人24小时不间断对配电室进行巡视，读取表计数据，通过互联网上传到云端，实现多个配电室的集中管理，适合较新的高端配电室。这两种方式都可以将后期人工成本降低80%以上，并且监控效果更好更安全，提升管理水平。

上述两种方法既可在建筑设计建设阶段完成，也可以在后期升级。但有些方法如果不在前期设计进去，后期运营阶段将无法弥补。比如可以安装在屋顶的太阳能瓦、可发电的太阳能玻璃幕墙等新型建材逐步投入使用，假以时日，一栋大型建筑可以自己解决能耗问题，不再需要从外面接入电能了。毕竟太阳能技术已经日趋成熟，人类没有理由拒绝自然界的馈赠，这给绿色建筑带来了新机会，以后屋顶和玻璃幕墙，成了可以充分利用的场所。而这些东西如果不在设计阶段考虑，后续要升级是非常麻烦的。

香港ZCB“零碳天地”是一座可实现能源自给自足且不产生任何碳排放的未来建筑

日本目前研发的氢能源汽车已经商业化。3分钟加满一箱氢能源后可以跑650公里，也可以连接家庭的电源，提供一户人家从做饭到空调、电冰箱、照明等一星期的电力所需，而成本只需要300元人民币，比汽油便宜不少。同时，也可以给道路信号灯、医院等提供电力，电压和普通家庭用电电压相同。并且它只排水，不排尾气，实现了完全的零排放。而这种清水，可以收集起来在建筑内部循环使用。既然移动的汽车都可以使用了，想象一下，一栋大楼由一辆车定期过来跟加油一样加氢能源，只产生清水，还特别安静没有噪音，我相信这种建筑应该在20年后会出现很多吧。

巨大的人员成本是绿色建筑后期无法低成本运营的主要原因之一，有些大型小区竟然配置400名保安员、200名保洁员，简直匪夷所思。但实际上是业主花了物业费，服务供应商并没有按照合同要求部署相关数量的人员，其中巨大的利益黑洞，导致物业管理行业长期被国人诟病。好在时代在进步，有识之士越来越多地意识到，商场如战场，靠人海战术是无法取胜的。所以目前国内一些大型的物业管理企业比如万科、碧桂园等，已经在应用配备人脸识别技术的巡逻机器人替代保安，机器人技术大规模替代人工指日可待。

建筑之所以不能绿色低成本运营，首要因素是国人重建设轻运营的思想根深蒂固，这种思想后患无穷。实际上可归结为三方面的原因：首先是设计、建设、运营人员的专业技能有待提升，工匠精神需要提升;其次客户的行为习惯也需要加以引导，须知服务有价，部分国人素质亟待提升;此外还有某些人出于私利对新技术新产品的应用进行阻挠。

以停车管理为例，国内有些发达城市比如北京、上海、深圳，已经在一些大型商场、写字楼推行无人值守停车机器人，车主离开前先通过微信、支付宝扫描付费，然后开车快速离开，在出口没有人收费，最多只有引导人员，系统自动抬杆放行。其实在欧美国家建筑内的停车场，极少见到有人收费的情形，20年前就已经实现了自助缴费出入。这是汽车文化的一部分，需要一个培养的过程。国内也慢慢意识到了，很多地方已经在推行无人值守停车服务。国内因为移动互联网非常发达，支付便捷，成本更低，比国外停车场更容易推广无人值守停车机器人。但如果相关人员出于私心，再好的技术也无法投入使用。我们经常看到很多停车场已经部署了先进的电子支付停车系统，但岗亭里的保安还是愿意收现金，并且全国的停车岗亭里面的保安都好像受过统一培训，只收现金不给停车票，除非消费者主动要发票。背后的利益链条若隐若现，原因不言而喻。就好比火车刚出现的时候，马车夫集体抗议甚至扒铁轨，这种让人啼笑皆非的行为，迟早会成为笑柄。

无论是国家倡导还是环境需要我们改变，抑或是企业自身发展需要，新技术在绿色建筑中的应用已然成为趋势。蚂蚁无法挡大象，科技发展的滚滚浪潮将碾压一切魑魅魍魉，让我们一起期待明天会更好。

作者为北京金安杰节能科技有限公司董事长