作者: 周秋鸿闭勇华 | 2018-08-20 17:02

田园综合体运营困局

近年来，由于中国一些城市的“城市病”日益严重，环境污染严重，食品安全问题屡屡出现，很多城市的居民渴望在城市周边有一块属于自己的地或农庄，可以在紧张的工作之余，离开喧嚣的城市，归隐静寂的乡村，享受属于自己的田园生活，品尝自己劳动创作的果实。

另一方面，受多种因素的影响，不少城市周边的农村出现青年人外出打工，老年人、儿童在家留守，宅基地闲置、农田荒废等情况，浪费了有限的土地资源，形成了“空心村”，破坏了农村景观布局。

2017年2月5日，“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施，被写进了中央一号文件。田园综合体是在中国乡村现代化、新型休假模式、旅游体验经济多重背景下形成的集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的新型乡村产业发展模式，对于打破城乡二元结构、改善乡村空心化有较大推动作用。

田园综合体模式的发展可以促进农村供给侧改革，对于新农村的发展以及城乡一体化的发展都具有很重要的作用。田园综合体集聚产业和居住功能。当地农民在项目的建设及运营过程中，可以受雇用的形式参与生产创造，领取工资，同时还可以通过土地流转的方式获取土地收益分红，参与受益。因而田园综合体是培育新型职业农民的新路径。

目前，我国已有十几个省在试水田园综合体的建设，已陆续有田园综合体建成并投入使用，本文是以某市的A项目为例，介绍田园综合体项目在运营过程存在的问题及建议解决思路。

项目主打乡村小楼与自然风光

A项目的基本情况

A项目距某市核心商业区约25公里，总规划占地面积3,000亩，是一个旨在打造“精准扶贫+民族特色+旅游+休闲+高端度假”为一体的旅游观光、壮族农耕文化、休闲娱乐的旅游度假区以及精准扶贫示范项目。项目建设是为了响应国家“精准扶贫”的号召，顺应城市发展的总体目标，以“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，实现城区休闲度假与乡村旅游发展相结合，并拉动本地区农民脱贫致富。

平房+农庄

项目规划有竞速卡丁车、水上乐园、高空拓展、儿童娱乐区、越野赛道、烧烤区、私人农场、美丽壮族村、QQ农场体验区、树屋酒店、客栈、养殖场等项目，是一个集“劳动体验、吃、喝、游、乐、行”为一体的新型旅游项目，采用“旅游吸引核+休闲聚集+居住+劳动体验”的架构模式。项目的投融资模式为：政府在市场运作的基础上，引进某民营企业进行项目的建设及运营，多种投资平台相互协调。

租户别墅化改造

A项目在2016年开始建设，截至2017年12月31日已建成规划的90%，除个别区域尚未建设外，其余的规划区域均已建成并投入使用。但这个扶贫项目的关键不是完成项目的建设，而是通过项目的建设与运营，让当地的农民受益，培育新型职业农民发展新路径。项目的成功运营，为土地流转、精准扶贫提供案例与可借鉴经验。

租户的菜园子

项目运营存在问题

项目现已进入运营阶段，在运营的过程中存在一些问题，影响了项目后续运营及社会影响力，主要表现在以下方面：

规划道路未及时建设

虽然，A项目大部分规划内容已于2017年年底建成，但直到2018年4月，应属于政府负责的大部分规划道路建设仍未进行。已与开发商签订租用私人农场协议的部分会员，以道路泥泞、树木及劳动机械不便于拉至私人农场，未具备农场约定交付条件为由，拒绝在道路建设好前接收农场，并要求开发商赔偿违约金。

由政府负责迟迟未建的园区道路

供电设施改造未完成

A项目吸引了大批“城里人”来租用私人农场，享受田园生活。租用农场的会员辐射面广，最远的离项目有1,000多公里，最近的也有10余公里。会员们往往利用周末或节假日到项目来参与劳动。但由于属于政府出资的项目供电设施改造未完成，项目多次出现活动过程中停电、线路改造停电等现象，让满心憧憬的“城里人”在遭遇到农村的常态生活时感觉到不适应，引发各种怨言。

排水设施建设不完善

A项目有部分私人农场的地块位于低洼位置，以前多为荒地，原来有一条排水沟穿过私人农场区域。开发商在进行项目建设时，为了美观将原来宽约4米左右的排水沟改造为2米左右。每个私人农场的位置均未设计排水沟，导致每逢暴雨来临时，私人农场区域的排水沟排水不及，部分农场被淹。农场会员种植的名贵药材、蔬菜、树木等被淹死;养殖的泥鳅、鱼等被冲走;养殖的家禽生病。农场会员的“农村休闲”生活理念受挫，部分会员萌生放弃思想。

项目排水设计不合理，下大雨时排水不畅，部分房屋被淹。

补做的排水管

供水设施有待改造

在A项目建设之前，项目所在地农民饮用自行抽取的地下水。A项目建设后，仍保留了这种供水方式。但由于项目建成投入使用后用水量巨增，抽水频率增大，设施出现故障的情况增多。项目经常出现停水现象，许多农场会员驱车几十公里到达农场，想为种植的农作物浇水，到现场后却遇到停水，无法达成目标，郁郁而归。

公共交通问题有待改善

A项目离城区较远，项目建设之前无公共汽车直达。有关企业在2018年开通了一条从最近城区到项目的公交专线，但由于发车时间间隔较长，运行距离较短，乘坐的人也不多，效果并不明显。如果私人农场会员家庭中没有汽车或驾驶人员不便，会员家庭到农场就很不方便，且这部分人往往是比较有时间的老年人。公共交通问题亟待解决。

农业种植知识有待普及

租用A项目私人农场的会员多以种植“安全、生态、无公害”的果蔬，享受安逸田园生活为目的。但由于大部分人之前从未做过农活或种植过作物，因而屡屡有会员提出疑问或抱怨：“我种的白菜才发芽两天就不知道被什么虫子吃光了。”“刚种下的杨梅树叶全被虫子啃光了。”“每个星期都有拔不完的杂草。”“地里是不是有蛇窝?我看到好几次蛇从我面前爬过。”“为什么我种的百香果会烂在地里?”“现在种什么蔬菜成活率较高?”“怎样改良现在的土壤，让它变得肥沃?”诸如此类对农业种植、养殖方面的问题困扰了很多私人农场会员，打击了会员种植、养殖的积极性。多次失败后，可能会导致会员弃种、弃养的情况发生。

私人农场会员改变土地用途

A项目开发私人农场的目的本在于给会员提供体验田园耕种生活，享受亲手种植、收获的乐趣。但由于部分会员出于私欲，欲将私人农场用地变成“郊区别墅”，不听从开发商的劝告，在租用的农场内违规搭建。在遭到开发商阻止后，便站在开发商敌对面，继续做有损项目声誉的事情。

物业服务不到位，服务与收费价质不符

开发商向每位私人农场的会员每年收取2,000元到4,000元不等的物业服务费，目前已通知近300户接收农场的会员，但未向会员公示物业服务的内容、频次及24小时物业服务电话。私人农场区域无保安固定岗、无保安巡逻记录、无保洁人员进行公共区域保洁、无绿化养护服务。会员们都无法理解如此高额的物业服务收费，为什么只能偶尔看到一两个保安员巡逻?会员们普遍认为物业服务收费与服务质量不符，对后续物业服务收费存在抵触心理。

私人农场会员与开发商之间沟通不畅

由于A项目的私人农场是开发商委托第三方公司进行会籍管理，私人农场的会员在遇到问题时只能向第三方公司反映。而第三方公司由于人员更换频率较高，经常出现对会员反馈的问题敷衍了事等现象，导致有些很小的问题因为沟通不畅而引发会员对开发商的不满，从而导致会员散布负面信息。

问题解决思路

及时向政府反映基础设施建设滞后问题，寻求政府的支持

基础设施的投入往往是项目建设的前提，A项目中部分道路建设、电力设施建设由政府负责。项目作为城区的重点扶贫项目，自建设以来得到了各级政府的重视，对于项目现在面临道路施工未完成、电力设施短缺、用水紧张、公共交通不便等问题，开发商应多与政府沟通，寻求政府的帮助，协调相关部门尽快解决。

进行区域排水系统整改，解决水涝问题

针对低洼区域排水不畅的问题，开发商应请项目排水系统原设计人员到现场查看，根据目前存在的问题提出整改建议，在雨季来临之前解决低洼区域水涝问题。

定期开展农业种植知识讲座，普及农业科普知识

针对“城里人”不懂得农业种植、养殖知识这方面的问题，可以定期开展专题知识讲座，聘请种植专家或当地的农民种植能手，传授种植、养殖经验给私人农场的会员，指导会员科学、环保地进行种植及养殖。

建议客户服务中心，及时收集、反馈、解决客户反馈的信息

沟通是最好的公关手段。对于私人农场客户在农场建设过程中遇到的各类大小问题，及时地与客户进行沟通，收集客户的意见，及时反馈及解决是解决问题的最有效的办法。开发商应该成立客户服务中心，建立高效的反馈机制，才能及时疏导客户的不满，赢得好的口碑。

重视物业服务，提供价质相符的物业管理服务

按照国家相关法律法规提供公开的物业服务内容及标准，接受客户的监督，提供价质相符的物业管理服务，而不是以目前国家对此类项目的物业管理服务无明文规定为由，随意定价，不提供具体服务内容、服务成本构成，不接受客户监督。目前的物业服务收费标准已引起部分客户不满，如开发商及物业服务企业不及时作出解释及提高服务水平和质量，可能会引发大面积拖欠后继物业服务费的情况，从而影响项目的后续运营。

加强相关政策、法律知识的宣传

那些不理解国家法律政策规定进行违建的私人农场客户，应该对他们加强相关政策及法律知识的宣传，晓之以理，动之以情，使其转变观念，及时发现自己的错误，拆除违建。

定期组织“百家宴”“百家果”“邻里亲”等活动

私人农场的会员们均按自己的爱好种植了各种蔬菜、果树及花卉，目前会员们在周末会有小规模的聚会，将自己种植的蔬菜和果实拿出来一起分享，促进会员之间的感情，感受到“城里”小区内享受不到的邻里亲近与信任。如果开发商能定期组织诸如“百家宴”、“百家果”、“邻里亲”等活动，并进行相应的宣传，将更有利于项目宣传推广。

提供农场托管服务

因为大部分私人农场的会员只有周末或节假日才有时间打理农场，而会员们又希望自己在农场内种植的蔬菜、果树能得到及时的管理，如浇水、拔杂草、施肥等，养殖的家禽能有人帮定时喂养。开发商可以对项目所在地的农民进行培训，统一管理，统一定价，为有需求的私人农场会员提供菜单式有偿托管服务。这样不但可以增加当地农民的收入，帮助会员们让农场变得更美丽，还可以统一管理的模式，让会员们更放心将农场托管给开发商。

总结

A项目的建设给当地的农民增加了收入，解决了年轻人在家附近就业问题，大量游客的到来及私人农场的建设增加了人气，使当地摆脱了“空心村”的窘境。项目的运营也面临着诸如规划、建设、运营、管理、服务等各方面的问题，但这些问题都是可以通过改进、沟通、完善来解决的。作为田园综合体的利益各方，均应本着积极的态度来对待，才能使项目朝着理想的方向发展，从而让田园这一“综合”平台释放更多红利和效应，让“三农”有可持续发展支撑。

原载于《现代物业·新业主》2018年06期/总第426期