作者: 陆华生 | 2017-03-15 13:46

现代物业装饰装修的控制性管理

中国城市化进程广泛酿造城市的进步性改观，人们对于美丽城市和美好生活日趋向往，造就现代物业装饰装修普及民间，蓬勃发展。装饰装修已出现一种最新态势：2016年广州128家装饰装修原材料厂家联盟向社会发起砍掉所有中间环节的工厂价全方位承接装修，主张直接负责于终端用户和房地产开发商。这预示高品质装饰装修将从原材料下手到装修成品上下游通吃。目前国内装修公司多如牛毛，但尚处于没有强制性专业技术标准、独立性法律法规和权威性业界组织的落后局面，与城市需求前景形成鲜明反差。现代物业装饰装修的控制性管理仍需长期依靠在实践中摸索。

装饰装修的进行条件时机和工程部位形式

装饰装修作为建设工程的延续部分，是对业已交付使用的建筑构筑物再次进行改观性营造，提升物业形象效果，增加物业使用功能，促进实现百年物业。引起人们高度重视的是它本质上属于建筑工程，主旨是根据建筑物区分所有权和区域环境实际对物业进行维护、保养、改造。业务效果反映顾及基础的稳固性，在物业原址原有基础上施展，可以改善但不削弱、损坏原有条件和作用。顾及鲜明的目的性，出于生活和工作需要对物业改观，目的是要加固、美化、用好物业，促使物业的价值和使用价值延长、新增。表现具体的针对性，使用一定时期的物业在发现功能退化和存在隐患时，通过修复、补充、调整、更新，克服致命和突出的问题。正因为历代经久贯彻这一物业规律，才使后人得见延续数个世纪的古建筑物至今仍能保存、展示和使用。

不同类别物业的装饰装修需要特有的条件和时机。新开发毛坯物业通常是由第一开发建设商在紧接土建后按原规划设计方案对内立面、外立面和层面装饰装修，但是以商业、行政模式运行、经营的公共物业，可以是由担当二次投入的第二开发建设商根据招商使用方向，按整体打包方式重新设定形象承接土建后的装饰装修，在最初始环节创造物业完整崭新面貌。2010年广东中山火炬开发区投资10亿元、总建筑面积40万平方米的创意产业区5栋裙楼就是按此思路部署新开发毛坯物业装饰装修，交接时机就在大厦封顶。2006年笔者在海牙见到最高层商务写字楼The Penthouse紧接土建后外立面挂扣滑动式设施时也特别欣赏，还就建筑物外衣是深赭色还是白色与同行者打赌而把悬念留到日后，直到2016年莅临登顶观景才得出是深赭色的结论(图1)。

图1 海牙最高层商务写字楼The Penthouse紧接土建的外立面挂扣装修工艺

时机把握与解决问题是相辅相成的。整片住宅包括楼体、楼层、户内单元、共有共用部位的装饰装修，体现连片人居住宅物业的安全、舒适。商业物业楼栋、分层、摊位、商铺、公共部位的装饰装修，注重项目个性、环境秩序和目标使用可行性。办公物业楼宇内部空间、外立面、公共部位的装饰装修，虽可全年进行但需轮换实施。公众场所部位、区域的装饰装修，需要保持短时间内的使用效应和集中进行。租赁物业分层、专有和公共部位的装饰装修，安排在间换时期和年度空置期。不同类型设施设备的装饰装修按使用周期性安排。历史悠久的文化物业可以在开放中装饰装修，但封闭方式与原形原貌相适应(图2)。

图2 奥地利维也纳有300多年历史的彼得教堂在开放中装饰装修

条件时机与气候合适性有重要关联。对于跨越不同纬度的地域，装饰装修的业务安排和技术把握存在季节性因素。需要明确春、夏、秋、冬施工的不同要求和在水、电、木、瓦、油常规工种的不同操作规范，温度、湿度最有可能对每一道工序发生影响。缝隙开关自如要做防变形处理，木地板留0.2cm伸缩缝是要避免起鼓悬空。木家具台柜接口缝是0.1cm、石膏板和水泥板则是0.8cm。墙面干裂现象主因是失水不均，可在施工时贴牛皮纸、豆包布预防。冬、春室温过低不宜抹灰、刮腻子、贴瓷砖，瓦工用的沙子仔细过筛去除杂质。水泥开浆作业不宜露天施工。室内干燥失水过快，油工前的腻子不刮太厚，防止空鼓、开裂、墙面不平。大风降温不宜涂料、涂漆，墙面、顶面涂料需恒温施涂，用多少调多少，不让沙粒吹落在未干油料表面。楼体内部空间室温状态把握要求是墙、地砖先搬进室内施工现场放置24小时，经历室内温度过渡适应期自然有利于防止空鼓脱落，同时要求墙、地砖铺贴后及时勾缝。

处于不同时机安排的装饰装修也就出现不同的工程部位形式，以及工地范围铺排和内外接转秩序。阶段性例行更新装饰装修是最常见的，一般物业使用10年即需局部轮替装饰装修，商铺更新更早一点。小区电梯轿厢多长时间重新装修?回应是不出3年。酒店装修超过20年则已太久。改革开放产物广州白天鹅酒店超过30年才进行阶段性更新装修，问题积重使整个酒店花一年多时间完全包裹起来，动作之大仿若重新进行土建后毛坯装修。

突发性装饰装修经常出现，属于物业出现损坏、更改而引发立即进行的装饰装修，施工局限在针对性部位、区段。因物业调整布局、环境、设施，按照新的使用需要制定方案，施工部位与毛坯物业装修相仿，工程量相当大。对于连带性整体装饰装修，由于是一个部位带动其他部位的装饰装修达到整体美观、和谐的效果，则存在保障区域性通行、安全的工地安排。日常公共装修在非恶劣天气条件下尽可展开，但要显示品牌素质和与公共秩序的关系。

装饰装修的期待和可能危害

现实生活告诉我们，装饰装修是把双刃剑，在物业本体和区域有着明确的期待建设效果，但同时存在隐藏的危害性。铺砖换来一片崭新的地面，但不加板盆、材质布铺底随意开灰拌浆，也就留下干固踢脚的水泥疙瘩，让人感叹是在一边搞建设一边搞破坏。在许多时候这种规律见之于人们只关注让物业改观而忽略公共影响。高层、小高层商务写字楼工程交楼标准外表三层以下花岗岩、三层以上釉面砖，内墙、天花面层原子灰，公共部分选用耐磨砖，水电完善、消防达标，标准本身就反映物业效果和公共影响性结合。荷兰注重保护历史文化房屋的突出做法是对老房子外立面原形原貌保留，内里则允许重新变动布局，这是从弘扬建设性、防避危害性出发尽力延续建筑物的公共影响力。(图3)

图3 荷兰对老房子外立面原形原貌保留，内里则允许重新变动布局。

民间最具普遍性的专有物业装饰装修明显反映这种双刃剑的两面性。根据业主申请对其持有物业专有产权证明所辖部分进行装饰装修，目的虽集中在自家物业改变，但客观存在对房屋结构和上下周边的影响。其中要特别关注建筑构件的保护，屋面板、空心板、槽型板、折板、密肋板、楼梯板、盖板、沟盖板、檐口板、墙板、天沟板、屋面梁、吊车梁、圈梁、过梁、连系梁、基础梁、楼梯梁、檩条、屋架、托架、天窗架、刚架、框架、支架、柱、基础、设备基础、桩、柱间支撑、梯、雨篷、阳台、梁垫、预埋件等在管理人心目中要如数家珍。

墙身渗漏是常见的治理性装饰装修，找准渗漏部位，特别是管道墙出的，打掉瓷片入墙深50mm、高30mm，冲洗干净后用1:1水泥砂浆加防水粉批光，终凝前刷水泥浆，隔天贴回瓷片。国内突出弊病是忽略对防水部位工程申请旁站记录，而这在欧洲城市是户户遵守的行业常规。国内对来自前厅堂、廊道的顶部直射光束在处理上过于潦草简单，其实运用层叠式玻璃构件可有助于营造立体自然采光。(图4)

图4 运用层叠式玻璃构件营造立体自然采光

总体物权人持有物业产权证明所辖共有共用部分的装饰装修，建设性、危害性更为直接、敏感。装饰装修出于补救、加固、保护建筑构筑物本体，让物业重新进入建设阶段，既是建设工程的发展，又区别和超脱于原有的基础、状貌、功能。2011年3月11日日本大地震，东京町田市一家大型超市立体停车场发生崩塌事故，2人死亡、8人受伤。分析表明停车场建筑主体与车道斜坡的钢筋组合方式设计有误，晃动式差异导致崩塌。建筑师送检未考虑到摇晃方式差异和相关结构计算，是血的教训。

国内车库、车场在装修布电时偏重考虑节电，使用中因为要节电总认为可以关掉一部分照明，结果因环境设施状态照明不足而引发经营人向使用人的赔偿。正因为如此，欧洲城市的小区和公共停车场库装修布电的原则都是确保照明充足、严格达标。安装设施在使用设计上也是充满经验教训。欧洲地铁道闸的坚硬程度足可长年无损使用和实现无人管理，相比较国内地铁道闸单薄轻巧、一跨而过，装修效果仍停留在“防君子”状态。(图5)

图5 欧洲地铁道闸的坚硬程度足可长年无损使用并实现无人管理

国内方兴未艾的独体和连体别墅装饰装修并非完全自由自在、怎么好就怎么做，而应对建设性、危害性作出明确指引。就花园而言，造亭高限4.8米，石山花架高限3米，亭和石山花架水平投影边缘与住宅原围栏最小距离1米，水平投影面积不超过花园面积5%，四周不允许以任何形式全封闭。水池、鱼池、过滤池深度不超过1米，游泳池深度不超过1.6米，池边与住宅原围栏最小距离1.5米，花槽高限0.8米。装饰类墙体限宽度4米、高度2米，与住宅原围栏距离1米。花园车棚高限4米，水平投影面积限20平方米。杂物间长限2.5米、宽限0.7米、高限1.5米，与住宅原围栏最小距离1米。禁止改变花园原围栏位置、高度、出入口、门柱的位置、宽度、高度，禁止超越红线设置坡道和踏步、外墙增开门窗洞、加建改建封闭式阳台，窗户加建防盗网限在窗内不得影响外立面。荷兰独体和联排别墅装修贯彻事前四邻征询、公示，以不影响园区整体规划设计和他人利益为原则。2016年夏天，因为法规特别顾全物业同一性、公共性的责任，居住片区一家住户要新建前花园户门的雨雪篷，为统一格式、开料方便征询邻居是否同意一起修建，邻居礼貌表示暂时还没有这笔钱、也不急于修建。商议的最后结果是第一家承担邻居雨雪篷一起建的费用，而邻居愿意为第一家每周煮一餐晚饭搭食一年，也是因为第一家业主单身、儿女不在身边、吃无定食，老是青睐隔壁饭热菜香的缘故。(图6)

图6 与邻居达成一致意见后修建的雨雪篷

立足可控制性主导装饰装修全程管理

现代物业管理从可控制性出发，把既有建设性又有危害性的装饰装修纳入高危业务范畴，施以足够的准备和应对。

责任控制

针对性在于资质、现场、时段、消防、相邻、方案和工具器械管理。合同管理就是责任控制，规定申请人因装修项目临时占用挖掘道路、场地在预定期限恢复原状，正确处理截水、排水、通行、通风、采光和共用部位使用的相邻关系，不改变原有用地使用性质、原有建筑风貌、建筑密度、容积率、高度、层数，装修期按类别物业标准审定进行。以合同确立装饰装修项目业务操作的相关法律责任关系，关键点是装饰装修项目工程合同和物业管理合同必须同时签订，并附以装饰装修承诺书。屋旁物业范围利用是伸缩性临界点，在欧洲居住片区的普遍处理是对不妨碍公共行走的边角陌顶部位，经批准可让住户营造花园，从而鼓励美化园区环境(图7)。

图7 欧洲居住片区普遍对于不妨碍公共行走的边角陌顶部位，经批准可让住户营造花园。

申报控制

装饰装修由于是在业已竣工验收、投入使用的建筑构筑物业中进行，对物业本身和周边区域会产生改动风险和危害性操作，是具有社会性影响的业务行为，因而必须严格申报。申报的严肃性在于审核，立项审批把关的要素在于装修人、施工人、方案、图则、时限、进场机具、保护措施、合同。楼宇防排烟设施是一个系统，包括正压送风机、正压送风道、楼层正压送风口、排烟风机、排烟风道、楼层排烟阀、排烟口。小区常有住户投诉隔壁住户、上下楼层油烟导入户内，不排除这后三者在装修中有损坏或堵塞，这就得从方案审批预防。法国贯彻《建筑与居住法典》(Code deLa Construchin de habitation)，对装修方案特别是公众场所、餐馆、酒吧、炊具、照明、排烟、安全出口、电路、残疾设施从严控制。曾有一家业主未申报，花8万欧元把楼宇地下一层改成40个座位的餐馆，由于楼梯太窄、餐馆门未向逃生方向打开导致员工摔伤，被强令重新申报递交包括安全简介、店内准确描述、建材种类、自设电路合格性安排、取暖设备类型、疏散通道及出口、除烟设备、安全设备类型、储存物品种类、装修图纸、承接装修人等浩繁资料，欲速不达反而花去更漫长的时日。在荷兰鹿特丹有一现代新型标志性居屋群，棱形房子户内分三层的分布装修方案经过严格审核、科学论证，首层起居、餐厨，二层卧室、厕浴，三层书房、会客，正因为概念和功能的先进性获得社会认同从而迅速热销(图8)。

图8 鹿特丹现代新型标志性居屋群

禁令控制

除易燃剧燃、强腐蚀性物料的严格禁限外，常规禁止用物品阻塞电梯和防盗门、在阳台堆放装修物品、把装修垃圾胶漆剩料剩灰倒入下水道、骚扰其他住户正常生活、工人擅自进入地下室和天台活动、在廊道天台等共用部位加工作业，以及私自在户外接驳水电和把电源线连接在漏电开关、在装修区域抽烟、使用电炉或生火做饭、在装修现场过夜留宿。住户装饰装修外立面、明显加大荷载、改变房屋主体结构，在承重墙穿洞，对剪力墙、柱、楼板改动、开洞，普通住宅改大会议室、仓库，必须报城市规划管理部门批准。然而，在实务中碰到一些法规未予明确、又属敏感部位的装修申请，包括堵塞外墙门窗、密封阳台和另开门窗、没有梁楼板下用砖砌墙、扩大外墙(含阳台和厅间墙)门窗、安装飘式防盗网、封闭阳台封窗、安装商铺门面招牌等，则往往更能考验物业管理人的控制能力。而且，当笔者2014年8月花两晚体验中东迪拜六星级帆船酒店时，看到主人花40多吨黄金全部精细装饰装修为复式两层的客房，却留下了住客用刀片刮去饰物镶金的痛楚物象，不得不呼吁涉及超豪华装修成果的保护还应设置延续到使用期间的禁令(图9)。

图9 中东迪拜六星级帆船酒店客房卫生间装饰装修

用材控制

装修用材本来很丰富、很通常。笔者在荷兰女王家族物业店就看到其以中国特产二十四味凉茶做装饰材料。但事关生命的用材控制确实存在，包括金属、木材、陶瓷、塑料、精材、粗材、禁用物品，特别是苯板。2010年11月15日，上海胶州路728号公寓楼保温节能改造装修，因无证点焊引燃主成分为聚氯脂的苯板类保温建材(即使有砂浆保护层也能在2秒熔化60秒点燃、二层以上绝对禁用)，发生死亡58人、损失5亿元的特大火灾。警方抓获包括开发建设、装修施工和物业管理方3批人，实属痛切教训。2012年7月6日，笔者在中山现代制造业展上，看到一种建筑用植物纤维——HC丽面硅镁环保节能墙板，以农业废弃物、植物秸秆、木糠、稻壳，工业废弃物粉煤灰、矿渣、建筑垃圾和硅镁水泥、无碱玻璃纤维等增强材料、稳定剂制造，零甲醛、无放射、无三废排放，冷却成型节地水能材、免烧蒸浸泡，建筑空气节能保温、隔热、隐声、可藏管线，硬度耐候性类同天然石材，经过面密度、含水率、吊挂力、干燥收缩值、空气声隔声量、弯曲破坏荷载、抗压强度、软化系数、抗返卤性即无水珠无返潮检验，A级耐火970℃，不惧火、水、破碎、霉变、虫蛀，实用取代竹子、木材、块砖、石材、瓷砖、聚氨酯聚苯板保温材料、硅酸钙板幕墙和铝合金幕墙。这奇迹般表现明显的安全、环保用材构思。

笔者在欧洲考察时曾经纳闷为什么欧洲人宁愿买昂贵的欧洲装修材料而不愿意买中国材料，原来因为中国建筑材料产品更新换代太快，虽然漂亮但几年后要补货却买不到原来相同的产品。而欧洲产品一经成型验证必须保证供货几十年，满足重新购用原品牌、多年仍可换件。这反映出用材质量和装修人资质同时在发挥作用。荷兰规定政府公屋材件必须采用原来同一品牌5年一换，包括防滑地砖、洗漱设备、公屋手册标明的坐厕、水箱、厕具，全面、长久使用的都是德国造品牌设备。进一步考察发现，对于不同品质材料结合操作施工工艺的控制同样严格，荷兰工业小城赞丹(Zaandam)商业大厦普里马克(Primark)装修外立面，门、窗框以厚钢板、木材、玻璃组合结构，涉及固胶工序自然采取按工期防护棉遮蔽，注重钢板、木材和玻璃之间的粘合关系和相应保护(图10)。

图10 荷兰赞丹商业大厦普里马克装修外立面

废物控制

包括建筑垃圾和废旧材料清理，分为地面控制和空间控制。地面控制必须及时清扫、运走装修垃圾、废料，特别是木屑、碎木片，不向地漏、沟渠倾倒剩灰。在欧洲对地面、楼宇处理装修垃圾一定是垂直管道式直透运输车辆。值得注意的是空间控制——室内干燥粉末状可燃性固体粉尘会在达到一定浓度后遇明火引发爆炸，因此需要加强对现场通风管理巡视。特别是在威尼斯这样的经典水体城市，物业装修更需控制垃圾废物产生和杜绝周边环境污染，既做好现场视觉掩护防护板，同时有计划地启动船运解决全部用料和废料的转移(图11)。

图11 威尼斯一处正在装修的物业

装饰装修验收控制

笔者遗憾感觉这种控制在国内几乎为零。最新严峻情况是国家建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》关于保修期“有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为5年，装修工程为2年”的规定，本来要求就不高(欧洲标准是10年)，但在许多住宅小区却以各适其式地删改为3年、甚至两个月，物业管理人率先不坚守承接查验和验收规程。在不尊重资质管理的情况下，虽有规定严禁损坏受力钢筋、超荷载集中堆放物品、在预制混凝土空心楼板上打孔安装埋件、改动建筑物主体承重结构、改变房间主要使用功能、拆改燃气暖气通信等配套设施，但现实是屡在发生、屡教不改，让人担忧。

建筑物装饰装修工程竣工后必须经质量监督机构认证合格否则不予验收这一“天条”，往往未予正视。一项愈发敏感的课题是装饰装修后的空间空气监测，排除室内空气中混入有害人体健康的氡、甲醛、苯、氨等挥发性有机物气体。笔者在南华工商学院总校新装修干部培训楼体验着严重空气污染，但墙上却贴着空气达标环保检测报告，误区在于未能明确这种检测必须不是一次而是多次，不是随机抽取检测部位而是地毯式全方位检测。验收还牵涉标准的科学核定和认真执行，如国际酒店总台高度标准是距地面高120cm，从而显示酒店形象和客人身份的尊贵;厕浴间水台高度标准是距地面高82cm，因为考虑人的身手操作和腰围转动。规格标准也很重要，笔者巡视高层商务写字楼时就曾发现装修人给老总办公室的卫生间安装的是儿童用的坐厕，弄得大家很尴尬。

(原载于《现代物业·设施管理》2017年2-3期)