上海8号桥：桥的力量
(厂房内景)
说到老房改造，在上海，“新天地”项目颇有名气。将破败的石库门街区进行物业翻新，重新整体定位，作为新的商业项目招商和运营。大多数人将其看作是一种新的商业地产开发模式，与普通地产开发唯一不同的便是不需要发展新的物业。但如果从建筑物本身来说，这是一种延长寿命的新方式。在这一过程当中保留下来的不仅仅是建筑物本身，还有它所承载的历史和人文。
黄瀚泓从香港来到上海，在上海住了19年，作为项目总经理参与了“新天地”的运作，自此他喜爱上了这种让建筑“延寿”的方式。离开“新天地”后，黄瀚泓成立了自己的公司并任董事长，开始了对其他改造项目的探索。在他看来，对建筑整体的重新规划、翻新、招商、运营这一系列动作，不能简单地将其描述为“改造”，这是对建筑本身能量的最大发挥，承继的同时还应该被赋予新的价值。
“8号桥”，原是1970年代建造的上海汽车制动器厂老厂房。一次偶然的机会，黄瀚泓发现了它，并决定将自己对于建筑价值的理解注入到它的身上。他给项目取名“桥”，是希望这建筑能成为人与人、人与建筑、人与环境、人与历史之间相互沟通的载体。
价值从哪里来
政府有地保存，厂子能开工资，经营者有利润，租户能减开支。
(1号楼大厅)
《现代物业》：上海汽车制动器厂这个旧厂现在还存在吗?
黄瀚泓：旧厂还在，这个项目产权目前还在国营企业手里，我们公司跟这个企业签订了一个20年的包租合同，在这20年里，厂房我们来使用，每年付给企业固定的租金。
我是2003年底开始打造这个项目的，把“创意产业集群”作为一个定位，就是园区80%以上物业都是用于创意产业的办公，但是要有一种比较生态的办公园区的概念，然后有一些局部的商业配套。
《现代物业》：企业为什么想到要把厂房出租?是经营效益不好还是其他原因?
黄瀚泓：现在全国很多的城市都普遍出现这样的问题，城市发展之后，其中工业占的份额就慢慢地减少，反而服务业会发展起来。很多工厂的效益不好，还有就是所谓的污染的问题，所以政府都慢慢地将工厂外移到城市的郊区，甚至是移到其他的新兴城市去。城市里面空置的厂房，在以前最简单就是把它拆掉，盖一些新的房子，但是慢慢地城市里面的土地越来越少。
上海市是最快出现这种情况的，我们就是给政府一个新的思路。当时他们也在研究。政府也不是认为城市里面的每个厂房都要拆掉重建，盖上高楼大厦，或者这些房子、地块一定要在今天全部都卖光，还是可以保留一段时间再卖。我们找到的一个新的出路就是，怎么将这些还在市中心、位置还不错的厂房连同城市历史的痕迹一起保留下来。人们来了这个城市，不仅看到新的建设，以前的东西也能体会，这也是一个好处。
第二要满足到政府的一些(城市发展的)诉求，不一定在这一届政府的招商中把所有的地卖光，应该按照城市的发展节奏，每年有一定量的土地拿出来，一些土地也可以慢慢地保留下来。这样这些厂房就可以好好地储备在手里，这个是政府的想法。
另一方面来自原有的业主本身。业主是一家国营企业，这种(旧)厂房又是中国体制的问题，业主不想将这块土地卖掉——严格来讲土地是不属于企业的，这种土地在上个世纪叫“行政划拨”，土地还是属于国家的，政府拨给这个企业盖厂房，企业只有土地的使用权，没有所有权，但是有物业的产权。相对于出售厂房的话，土地还是真正最值钱的，房子价值不高，但土地价值就回到政府手里了，厂子只能得到物业的一个“补贴费”，这样拿到的钱不多，还要安置大量的下岗职工。如果把房子租给我们，物业还是工厂的资产，还在自己的会计统计里面，工人还可以得到固定的收入。相对来说，一次性租给我们，可能他的租金收入会比较低，但是经过我们改造以后，这个物业也会变成优质的物业，对他来说，也就是保持好这个物业。
从我们经营者的角度，我能算得过价，觉得改造以后，我们的投资能够在几年内收回，后面还有十几年享受到房子带来的利润;我们虽然没有了物业的产权带来的利润，但是有了经营的利润，也是比较稳定的，这是双赢的做法。
对于租户来说，原来他们在一座甲级写字楼里，租金比较贵，而且不像厂房工作空间是很开放的，有很多的空间，有好的采光，包括工作时间也都很灵活。他来到这样一个工作环境，更适合他们的企业工作，但是成本还要比原来的低，我们的租金大概是甲级写字楼的50%-60%左右。
《现代物业》：在上海来说是非常合适?
黄瀚泓：对，我们这里80%的客户都是来自海外的，他们到了上海都觉得租金挺贵的。现在有了我们这个园区，工作环境比较适合他们的产业，他的成本反而降下来了。比如建筑设计、广告公司，他们的工作是很不定时的，甲级写字楼那种固定一天开12个小时空调的地方不适合他们。
《现代物业》：那么您这个项目付给业主的租金能满足他们的需要吗?
黄瀚泓：这个我们就没有去核实了，但是他们对我们的租金回报还是比较满意的。我相信他们应该可以自己解决。
《现代物业》：租期20年，一年租金的平均水准是多少?
黄瀚泓：这个要看厂房的大小。我们现在不止一期的，也做了二、三期在不同的地方，但是厂房租金一年大概也有一千多万元到二千多万元。
《现代物业》：那么您的公司经营收入有多少?
黄瀚泓：大概经营下来也是一半对一半，差不多收到三千多万元的租金，但是我有一千多万元是付出去的，(最后结果)就好像是跟他(工厂)对分一样。
《现代物业》：你觉得这个回报对您的投资来说，是可以接受的吗?
黄瀚泓：还是可以，像我们投资改造费用5-6年左右回来，大概每年都有超过20%的回报率——应该是说，20年平均有20%的回报率，从改造那天投入资金开始计算，每年会有20%。
政府这一关
租金不是最贵，但政府觉得方案好。
开始动作快，渐渐地有了经验，规矩就多了。
《现代物业》：改造方面是直接和厂方来洽谈就可以了，还是需要其他的政府部门参与，比如规划管理部门?
黄瀚泓：还是需要有政府部门的参与。没有政府的支持，也是没有办法去了解实际情况的，因为厂房的改造还是要牵扯到大概十几个部门，包括(硬件方面)从规划、建设、交通、消防、卫生防疫到环保，以及在软件方面有工商、财政、税务这些部门，还有街道、市容等等。在2003年底项目开始的时候，在上海还没有这种比较有规模的改造，对政府也是一个新的课题。当时还是需要政府出面协调其他的部门，共同研究和推进。这个项目又不算一个全新的项目，也不是说完成很简单的装修，要在里面做一些结构的加工、巩固和调整，外面也有很多的改造，内部的业态功能也做了很多的调整。
《现代物业》：跟这些部门沟通前后花了多长时间?
黄瀚泓：这个反而都是很快的，因为区政府当时很支持我们这个新的概念。这种老厂房本来好像没有前途了，现在既然我们有新的想法方案，政府愿意大力支持，整个改造前后大概一年左右的时间，包括报批到设计和实施。但是到我们做第二、第三个项目的时候，也就没有那么快了。后来有越来越多的人也想做类似的项目，有失败的也有成功的，政府也有经验了，就开始定一些规矩，一些部门也开始吸取经验，也制订了比较严格的审批申报程序。一些周边有居民的厂房，审批的时间就更长了，因为有些居民也会进行投诉。这也是中国国情，有些居民也不管你这个改造是好还是不好，只要你在他门前来动工，他总是会有很多的意见。
《现代物业》：对厂房的改造是基于哪些方面来考虑的?
黄瀚泓：重要的考虑还是它整个的定位——要做成什么类型的项目，我们的目标客户群是哪一类。当时也是一种“无心插柳”。2002年我正好离开“新天地”自己创业，就开始做商业地产策划。我们的公司也属于创意产业，而我在办公楼里不是很舒服，所以就想找一些老的厂房仓库来做我们的办公室。一开始找到一家学校，后来因为工作人员越来越多，空间不够，要搬出来，正好碰到当时的卢湾区的一位领导，他介绍我到现在的“8号桥”这个地方，我看到了第一栋房子就很喜欢。当时有7栋厂房，都很破旧，就有人说为什么不全部包下来，我们自己来改造，而且觉得租金还可以，不算贵，所以就想跟业主一下子就全部包下来。当时有这样想法的还有其他人，我们还要做一个方案去竞争，还好得到政府方面的支持，我们就去跟业主谈，业主也很支持。我们给的租金不一定是最高的那个，但是政府就觉得我们的方案最好，业主也要看政府，后面能不能动工、报批这些全是政府主掌，所以最重要还是政府支持的推动。
动手改房子
改善采光，增加绿化，营造舒适的公共空间，并把它们连接在一起。
“桥”就诞生了。
《现代物业》：对厂房物业本体进行改造具体做了哪些工作?
黄瀚泓：实际上，在厂房的改造上，每一期或者每一期里的每一栋都有很多不太一样的地方。最重要还是强调厂房的结构，只要还是可以(继续使用)的，一般都不会去动，如果移动这些结构成本就很高了，而且我们也希望，最起码在它的格局、形态方面尽量不要去改动——原来是两层的还是保持两层;屋里是斜坡的就尽量保持斜坡;包括屋顶的架构、梁柱等都希望尽量保存原有的风格。有些结构你不能动它，不行的只有加固，不停地增加一些支撑。
外部方面，可以补充一些。一方面要增加采光，有些地方会改成玻璃，增加光亮;屋顶有一些是密封的，也会在局部加一些玻璃顶，比如上面刚好是一个公共走道，我们就会多加一点玻璃。景观方面，就会加强一些绿化。原来到处都是厂房，没有绿化的。
保留厂房里面的一些公共空间也很重要。园区有独立的7、8栋厂房，我们就会在二楼利用一些连廊、桥，全部连在一起，方便这些厂房之间有一个连接，就像一个小区一样，这也是当时为什么叫“8号桥”的原因。我们也想到，“桥”就是一种意义，大家相互的一种连接。项目位于建国中路8号，8号事实上是一个号码，所以就叫“8号桥”。其实也反映是一个商务的空间。
每个项目里面都会有一个活动的大厅，在我看来，作为办公室出租比较简单，租金稍微会有保障，但是我们希望每个项目都会有一个活动大厅，为园区的租户服务，也包括一些外来的企业，它不一定住这里，但是他可以在这里举办一些品牌的宣传、新闻发布会，特别是一些与文化有关的大型活动，我们都会欢迎他们在这个园区举办，这样会对整个园区的形象宣传带来很多好处。
再从业态方面来说，80%主要是办公，有19%会做一些商业配套，这里面最重要的就是咖啡馆，因为这里所有的创意企业都是用脑的，每天能到楼下去喝一杯咖啡随便跟周边的租户大家聊聊天，这也是为他们考虑的。
《现代物业》：引进一些新的企业，也会有新的技术手段，比如IT之类，硬件有这方面的改造吗?
黄瀚泓：当时已经考虑了，在公共区域是无线上网的，园区大部分人都离不开电脑的，所以很多时候大家都拿着笔记本，坐在园区上面的咖啡馆上网，约了客人也不用回到办公室，坐在园区咖啡馆的户外座位就可以大家聊天。
《现代物业》：还有其他硬件方面，比如给排水系统，旧厂原先的可以应付得了吗?
黄瀚泓：这个不行，我们的改造费用比新盖的还要贵。在市政方面园区基本上供电量是不足的，每个园区都花了很多钱在电改造方面，甚至是要从很远的地方拉一条电缆过来，这个费用就比较昂贵了。在排水方面，旧管道都比较窄，所以还要加宽管道重新铺设。甚至有些管道都没有连接到主管道上面，我们还要重新连接。消防也是有问题，都没有什么好的消防安排，还要装消防系统，这些费用都不少。硬件要比软件方面投资多得多，这样下来就比新建还要贵，这种厂房，如果给我一块空地新建的话，应该两千多元一平方米就差不多会做好，但是改造差不多要三千元到四千元一平方米。
招商与管理
更重要的是在前期。
硬件做得好，选择商家正确，那后面的管理就等于是售后服务一样。
(咖啡厅)
《现代物业》：改造完成以后的招商情况怎么样?目前的出租率大概有多少?
黄瀚泓：还不错，像这样的厂房很多地方都有，关键不仅看厂房，还要看地段，要在一些比较合适的地方去做合适的事情。我们当时定义创意产业，就是在这个区域里面的创意企业，他们不需要在淮海路、南京路那样的繁华商圈里面，但还是希望在交通比较方便的，而且离市中心商业区不远的地方，周边的住宅也比较多的——在这里很多的外来人，都在周边租房子来住。这个园区开始营运以后，周边的住宅租住率就好很多了，旁边有很多生活的配套设施，包括我们园区针对他们也有一些餐饮、咖啡，这些配套都是很重要的。
出租率经常在百分之百，会有一些出去，又有进来的，每年这个交换率也在20%以内。交换率也是一种进出的变化，不是我们的住户对园区不满意，而是在这里发展起来之后，他需要的空间我们给不到他，所以他要到外面去找更大的地方。
《现代物业》：那么这些新租户进来会对已经有的办公空间进行改造吗?还是现有的环境已经符合他们公司的要求?
黄瀚泓：总会多多少少有一些，基本上还是不会动结构。而且我们的交房标准实际上是一种毛坯的交房，对于内部的一些装饰，都是要他自己来做的。我们主要针对所有对外的那一面，租户设计都是要得到我们的审批。特别是在一楼的地方，他(要求)不止是办公的功能的，还带有一些展示功能的产品设计。他们的设计就要经过我们的审批才可以做。
《现代物业》：他们走的时候要恢复原貌吗?
黄瀚泓：在合同上是这样要求的。但我们还是要看装修的质量，还有新来的商家，也会考虑(上一家的装修)是不是可以接受，觉得可以保留的也不拆。
《现代物业》：整个“8号桥”园区的实际运营管理公司就是您的公司么?
黄瀚泓：我们实际上是从拿项目到开发里面的设计工程以及后期的招商都是自己做。管理上面其实没有太大的困难，更重要是在前期的时候，硬件做得好，选择商家正确，那后面的管理就等于是售后服务一样。就等于前面卖一个产品，产品是好的，后期的维护就不会觉得太难做;前面不好，那后面就会有很多的困难、问题出来。现在主要进入到招商结束后(的阶段)，开业后园区的主要运营的团队我只留了几个人，这都已经安排好了。物业管理是外包的，保安、保洁这些都已经在用仲量联行这些“五大行”。
《现代物业》：您说到一些租户不太适应甲级写字楼的管理标准，就搬到这边来，那么这些特殊的管理需求对您这个项目来说很困难吗?
黄瀚泓：这些都不是困难，只是说管理的方式要有不一样，包括仲量联行，刚开始也不是很习惯，需要我们给他一些解释、怎么安排等一些想法。园区的租户，可能有一个项目在赶的时候三天三夜都不睡的，需要24小时工作，但是有些结束以后，他中午才开始上班。园区里面要保持7天24小时都要有人进出的状态，怎么去管理好?不能管得太死，也不是说不管——但绝对不会像甲级写字楼那样单独在大堂里面设一个岗位，进出登记就可以了。
价值去何处
现在大家慢慢懂得，有历史文化的老建筑会给项目抬色，而不是开发的包袱。
《现代物业》：您对老房子的取舍有什么标准?
黄瀚泓：要从软件和硬件方面来考虑。从软件，要考虑到它有很深厚的历史文化，特别是跟项目的定位和它未来所要展现出来的故事相关联。有故事可讲，作为一种平台，对项目的宣传和包装有很大的帮助。但是从硬件的角度，那更加要考虑到房子的结构是否安全，房子的风貌是不是值得去保留，就算是老房子，也有破烂的老房子，也有很好的旧建筑。从建筑的角度，它有些特色在里面，在这几方面我们都会总体平衡。
但也跟规划部门有很大的关系，他们有负责这方面的专家，可以给我们要求，哪些可以拆，哪些不可以拆，他觉得需要我们保留的我们一定要保留，但凡是一些他觉得可以保留也可以不保留的，那我们就可以从更加实际角度去评审，更加直接地保留或改造。
《现代物业》：从总体来说，中国内地这几年都是大拆大建，城市扩建，一些老建筑会拆掉，能够保留的老旧建筑，尤其是不出名的老建筑特别少。有些建筑有点名气，但也还是会被拆掉。很多老建筑，它的建筑本体保存得比较完整，结果就被拆掉了，没有发挥这些老建筑应该有的功能。您觉得这些存量资产没有被盘活主要的原因在什么地方?
黄瀚泓：我觉得原因主要还在于政府的态度。政府也将一些建筑列入绝对保护，其实不一定要保护，但是一定要保留等等。这种做法，近十年才比较严格一点去执行，所以在上个世纪90年代，一些建筑可能来不及进行保护就已经没有了，所以政府的控制是第一位的。
再如开发商的问题，有一些开发商，会觉得一些保留的建筑对他来讲是一个包袱，最好是拆平的一块空地，就算里面有好的东西，他也不会当成是一种宝。现在(房地产开发)这个事最简单的就是拿着一张图纸重新来画。开发商对品质的理解也是很关键的，他懂不懂得原来有一些老的建筑在(项目)里面，对商务的价值是有所提升的，不是说背着一个包袱。不过这一点我觉得开发商也在慢慢地开始了解了，也注重如何去用了，是一个好事情。
《现代物业》：您说开发商将建筑当作开发的一个包袱，是不是跟我们现在内地普遍实行估价的方法有关?土地和房屋分别估价，土地估价高，对房屋本身估价低，以至于开发商把房屋拆掉，会有这方面的原因吗?
黄瀚泓：也不完全是估价问题，举例香港方面。香港很早就认识到有些有历史的房子具有文化价值，但很多也都拆掉了，香港存在一个高地价政策的问题。那上海也可能有这方面的原因，当这块地是用于高价拍回来的时候，每一寸土地都很值钱。那这个老房子，可能开发商觉得它对于拿到的足够的(开发)面积有影响，就会从“最大化面积”这一商业的角度，拆掉了。现在一些新观念也开始明白，不是看量，而是看真正的内涵最重要，可能面积少一点点，但是东西价值比较高，还是可以弥补这项损失的。
《现代物业》：您觉得“8号桥”项目最后能活起来，最重要的原因在什么地方?只是因为位置好，正好适应了特定区域对物业的需求?
黄瀚泓：我觉得位置好是最基本的，位置找不好做什么都不成，所以位置好还是一个关键——但是所谓的“位置好”不是要“最好”，也不是一定在商业区里面，有一定的消费群、人流量就可以。第二个更重要还是说什么人来做，合适一些什么人来使用，包括投资、策划、执行的人，以及将来会进入这个地方的人。这就是我们所谓的“定位”，还有整个项目怎么去操作的问题。方案的施行，还有拿钱投资的人都有相同的理念，(因为)我们这些不是做单纯的住宅，是经营性的。
《现代物业》：“新天地”项目做完以后，您是否觉得类似产业比较好做，所以自己创业，然后有了“8号桥”?
黄瀚泓：应该说也不好做，我看到困难重重。但是我发现，传统的地产开发已经没有劲了，觉得地产就是将土地盖完房子，做买卖，它没有真的将一块地好好地去利用，将可能有的历史文化价值充分挖掘，最后能够吸引一些投资、合资的企业到这个地方来，变成一个社会的、有地标性的项目，我现在就喜欢这种能够成为地标性项目的作品。
在和黄瀚泓的交流中，“物业管理”被轻描淡写地带过去了，但仔细回顾“8号桥”项目的整个运作过程，从选择物业开始，便有了物业管理人所熟悉的工作：“前期介入”、结构和管线改造、园区公共服务等等，它们在“8号桥”身上形成了一套系统的方法论。
“8号桥”，与其说是在“地产策划”和“物业管理”间的鸿沟上架起了一座桥梁，倒不如说为我们搭建了一座通向“物业最终价值”彼岸的桥梁，通过它，我们可以理解“拆”与“不拆”、“建”与“不建”并不是绝对的尺度和唯一的选择，亦可以看到“保留”与“活化”应该遵循哪些价值规律。
理解价值，是为了创造价值。让一幢老厂房重新焕发生机，再造物业价值的同时，也为改变它命运的人带来了全新的价值。
原载于《现代物业·新业主》2012年6期/总第225期
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