作者: 郝逢清 | 2016-02-16 14:54

厂房设计易忽视的物管细节

在工业园区物业管理中，物业管理人员常常会遇到一些诸如没有办公地点和工具存放处，外墙爬梯不方便和不安全，进行屋顶设备检修保养没有照明和水源，窗户玻璃不方便擦拭，前厅大堂不通风而空气污浊，办公室或车间温度不合适等等问题。而要想解决这些问题，又不知要花费多少改造费用;而谁来负担这些高昂的改造费用，是个难题。所以，从物业管理角度总结一下厂房设计上容易忽略的细节问题，以便在今后的设计中加以改进，很有必要。那么，具体有哪些设计细节问题呢?

厂房建筑设计的细节问题

1、要有物业管理用房。厂房除了要有生产经营管理部门办公室以外，物业管理人员也要有地方办公。除配电室必须设计一个值班室外，在锅炉房、消防泵房、制冷机房等其他机房也应设计值班室。一栋独立的厂房或工业园应有两到三个物业人员值班室，一共应当可以容纳六至十人办公。另外，还要考虑物业人员工具存放处或备用零配件存放处。

有的厂房的清洁卫生分室内、室外两部分，分别由不同的承包商负责做，因此，既要有室内清洁人员存放用品的地方，也要考虑室外清洁人员临时休息间和工具存放处。如果没有单独地方，也可以跟物业维修人员安排在同一个地方，但是空间要考虑够用。

2、要有垃圾存放处。是建垃圾房，还是设置垃圾桶，要有设计。垃圾桶位置在哪里，要预先确定。如果不能建垃圾房，要确定垃圾箱或垃圾桶的类型、数量和放置处，以方便实际使用。

3、外墙爬梯问题。物业管理人员进行厂房维护，需要经常上屋顶检查屋面的清洁，清理杂物，以免天沟和雨水管口堵塞，还要检查维修屋面防水工程以及防雷电系统，外墙爬梯是必要的工具。

有的厂房屋顶设置了空调室外机组、冷却塔、制冷机组及其他设备，虽然设计有外墙爬梯，但是，有的爬梯的位置不方便到达，需要先从室内通过室内楼梯上到二层或三层，再从应急出口门出去到较低的屋顶，然后再上室外爬梯爬到较高屋顶。这样，虽然可以到达，但是需要耗费较长时间，很不利于物业人员进行设备巡视、检修，特别是当设备出现故障需要及时检修时，将会造成延误。

另外，有的爬梯本身比较单薄，没有防护网，感觉不安全。虽然符合国家标准，但是，由于有的爬梯需要经常使用，例如夏季几乎每天要检查、记录屋顶冷水机组的压力，甚至有的为了节能，要每天上屋顶开机、关机，物业人员上下爬梯频繁，如果不加防护网，提高安全系数，那是很危险的。

4、室外楼梯的防雷击。一般建筑物包括厂房，都有防雷电设计，但是，室外楼梯的金属栏杆也要接入防雷系统，这一点是容易被忽视的。近年北京曾经发生过一起由于室外楼梯金属栏杆遭雷击而引起的人员伤亡事故。所以，防雷监管部门特别提出要求，室外楼梯金属栏杆一定要接入防雷系统，以免出现事故。

5、屋顶排水。屋顶天沟排水管的数量和口径仅仅满足于国家标准的最低水平，是不行的。如遇到特大暴雨天气，就会出现排水不畅，天沟水满溢出进入室内等问题。有个高层库房的天沟是设置在外墙里侧的，在大雨时雨水溢出天沟，从屋檐与天沟搭接处溢出，在库房内部看见雨水从屋顶天沟处如瀑布一样流下来，使存货遭水浸湿。

6、井和井盖、水沟和篦子。室外的各种管道设施，都设有检修井，井的设计一定要合理，井下中部一般要宽大，给井下人员作业留下空间。井盖一定要质量合格，安装合格。必须放置平稳，不能有摇晃，一踩就翻;还有，要有一定承重量，不能容易踩破、轧碎。这一点往往被施工单位忽视，笔者也曾经遇到过。所以，设计时要特别注意。

室外水沟要有坡度，让排水能够排干净。否则，积水沟里容易生虫，形成污水沟。水沟篦子要安装稳妥，并能够揭开，便于清洁人员清理沟中杂物。笔者在厂房管理中曾经遇到过水沟积水、污水满沟的情况，也遇到过篦子被水泥固定，无法揭开的问题，强行敲开，结果沟边、篦子都破损。

7、其他细节问题。设备电缆穿过墙体及屋顶时的防水要做好;钢结构屋顶坡度要足够大便于大雨时不会从接缝漏水;电缆井的防水要切实做好;应急出口门下面的地面坡度要足够，防止雨水倒流进入室内;屋檐要封闭严，以防小鸟进入厂房;锅炉烟囱要预留检测口，因为环保监测需要;天花板上方安装了设备的，附近的检查口要留得足够，以便维修人员进入。

厂房附属设备设施设计的细节问题

1、灯具的位置、高度，开关的位置。有的灯具安装位置很高，灯泡坏了不方便更换，要更换就必须搭脚手架，费用非常高昂。而有的灯泡更换频率很高，频繁搭建脚手架，很不经济，也不现实。

有的高级饭店大厅的灯太高，更换灯泡很困难，工人发明了专用工具：带延长杆的“机械手”。但是，厂房的灯具一般是防水、防爆的，灯泡外有灯罩，有的灯罩外面还有金属网保护层，“机械手”无法操作。必须搭脚手架才能更换灯泡。常见的改造办法是：降低灯具高度，或改变灯具位置。这就等于重新安装灯具。所以设计要考虑如何使用维护。

有的照明开关，位置离门口太远，有的地下室的开关在底下，进门要走很陡的楼梯下去才能开灯，而在夜间只好打手电筒才能下去开灯。这种设计显然不合理。

2、电气设备安全操作距离。机房的设备和控制器、配电箱安装，要留有足够的安全操作距离，以便物业人员安全操作。机房控制配电箱前要有足够距离，在放电时操作人员有紧急躲避空间。有的设计时空间预留过于狭小，特别是当实际的设备比预计的大，占用空间多的时候，机房已经建成无法扩大，从而造成操作距离短，留下安全隐患。

3、机房温度设计。有的机房，夏季温度过高，不利于机器的正常使用。机器运行环境温度一般不得高于40度。设备的自动控制系统，是电子元器件，跟电脑一样，环境温度不能过高，否则机器正常运转会受影响，电子元器件也容易发生故障或损坏。所以，机房应该安装空调。

4、车间的暖通、温度和通风设计。有的厂房车间在严寒的冬天，暖气开到最小，仍然很热，温度甚至高达30度，因而只好关闭暖气风机，原因是车间机器和设备、工具释放热量。有的特殊车间，例如油漆车间，通风没有专门设计，空气污染严重，工人几乎无法正常呼吸，只好开着几扇门。而在炎热的夏季或寒冷的冬天，敞开门空调就会失效。必须改造，增加通风设施。

5、大堂的温度和通风。厂房的办公区域一般有大堂，由于大堂空间大，全部开着暖气和暖风机，温度也只有10度到12度，前台办公环境很差。另外，有的大堂不通风，空气浑浊。因为其四周和上下是全封闭的，大门平时总是关闭的，在特殊天气里进入大堂，甚至有难闻的气味。这里的空调、通风设计要引起足够重视，否则，将来的改造负担太重。

6、物业值班室和保安室的办公条件。机电方面，在北方，要有空调和暖气设施;通讯方面，至少要有电话线接口。网络线也要根据厂房情况加以考虑。

7、设备房、卫生间的暖气。在北方，卫生间的水管、水龙头、洁具配件，在冬季容易冻坏。因此，要有暖气。

8、应急照明连接错误。消防要求，必须有应急照明。否则不能通过验收。出现连接错误，是极个别情况。有个厂房为了节约用电，在关闭部分照明时，发现紧急出口灯也灭了，经过检查，发现应急照明和紧急出口灯与日常照明电源线连接在一起了。这个问题设计一般应该不会出错，施工可能出错。

总之，如果设计多从使用、维护的角度考虑，多从人员安全操作、设备安全使用、延长使用寿命、便于使用、便于维修的角度考虑，就能使厂房设计更加到位，减少后期改造，节约很多改造费用。物业管理早期介入，提出合理的改进意见，如果被设计采纳，及时修改设计，将取得良好效果。