作者: 高彦 | 2016-01-27 09:08

日本设施管理协会办公室设施管理品质评价方法

设施管理工作由计划、实施、监控、评价和持续改善等步骤组成一个持续循环的体系。目前在设施管理工作之中用于评价的工具相对较少，特别是在FM三大目标——品质、财务、供给当中，对品质的评价是难度最大的。这是因为财务评价指标与供给评价指标是可以用数值进行量化的，而品质评价指标不容易用数值进行量化。设施的品质既包含建筑物与基础设施等硬件方面，也包含了服务与维护等软件方面。此外，品质的范围在覆盖生产性与方便性等与业务直接相关事项的同时，也包含了安全使用设施、维护人员健康等与生命息息相关的内容。此外，社会对品质的要求随着时代的发展也在不断变化，这增加了评价的难度。

图1 品质的七项评价维度

面对品质的复杂特性，为了建立一个有说服力的设施品质评价方法，日本设施管理协会(JFMA)早在成立社团法人之初就组建了品质评价手法研究委员会，委员会的成员由JFMA专职人员以及政府、大学、企业里负责设施管理工作的专业人员等组成，长年致力于FM品质评价的相关研究工作。设施空间管理以为组织提供一个良好的工作环境为目的，是设施管理中非常重要的领域，也是设施经理在实际工作中经常接触的领域。组织内部的设施经理常见的设施空间管理工作是办公室(办公楼)的租借与工作空间的构筑。从上世纪90年代开始，JFMA陆续开发出以办公空间为对象的一系列FM品质评价工具，并且随着时代的发展不断修订、丰富与提高。

开发设施品质评价方法的背景

在研究品质评价方法时首先需要对品质的各种性质进行分析。JFMA对当今社会需求进行了研究，在此基础上，提出了品质的七项评价维度(图1)。在这些维度之中，确保安全性与信赖性是最基本的要求，是必须具备的事项，其他几项内容的重要性都是相同的，组织可以根据自身需要与特点考虑不同的侧重点。

其次，为了方便设施经理在实际工作中进行评价，在考虑设施经理的工作场景时需要用到设施品质评价方法的情况通常会有以下七种：

1、在制订FM战略、中长期计划时的设施评价;

2、在建设建筑物时的建筑物评价;

3、在构筑工作空间时的工作空间评价;

4、在出租或租用办公楼时的设施租赁评价;

5、在出售或购买楼宇时的设施资产评价;

6、建筑物现状评价;

7、工作空间现状评价。

其中最常见的就是工作空间评价与设施租赁评价。针对设施经理在设施品质评价工作中最常见的这两种场景，2011年JFMA发布了一本简单易行的《以FM品质为视点的办公室评价项目》手册，并在2013年东日本大地震后，针对防灾、节能(注：东日本大地震后日本关闭了国内的核电站，发电量受到影响，电力供应紧张)与BCP(注：Business Continuity Plan，即业务持续性计划)问题等做了最新一次修订。这本手册分为办公楼租用与构筑工作空间两个部分，从用户的立场出发，汇总整理了相关的重要评价项目，两部分内容既可以单独使用也可以结合在一起使用。

办公楼租用时的评价项目

组织在租用办公楼时首先要明确租用目的，确认租赁条件与契约条件，选择合适的办公楼。主要评价项目如下：

位置

办公楼的周边环境是否与自己的企业文化相符。所在地的历史文化、地名、车站名等是否符合企业形象。所在地发生水灾、地震等自然灾害的风险，需要通过收集相关信息进行了解确认。

此外，要确认周边的治安状况与社会风气是否良好。要对周边的社会情况进行走访，还要实际观察附近区域夜晚的气氛。此外还应当对大厦内入住的租户进行了解。还要考察附近有没有餐厅、便利店、银行、邮局等生活配套设施。

交通方面，要了解地铁、公交、自驾、步行是否方便。雨雪等特殊天气时交通是否会受到严重影响。大厦或周边停车是否方便。来访车辆、送货车辆等进出是否方便。

是否有对业务造成影响的噪音与恶臭等，比如大厦内或者附近有餐饮业时就可能会产生异味。

建筑物

首先要考虑建筑物的外观、大堂、装修、服务人员等是否与企业形象相符。需要注意的是有些设计新颖、造型奇特的建筑物往往平面布局不规则、内部空间使用效率低、公摊面积大，在选择时需要在形象与实用性之间进行平衡。在考虑建筑平面的同时还需要考虑建筑的立面，有的建筑外墙不是垂直的，就会造成外墙面附近的室内空间很难利用。(图2)

图2 外立面倾斜的案例(东京服装城大厦)

其次要确认抗震性能。日本是地震多发国家，因此对抗震性要求很高。需要考察建筑结构、天花、照明、机械设备、管道等抗震性是否良好。(图3)

图3 建筑物的免震装置案例

第三，了解大厦的安防水平，大厦工作日、节假日、夜间等进出口与进出方式以及保安服务情况。大厦在灾害发生时的对应准备工作水平与基础设施的供应，是否有防灾训练等措施。确认避难通道是否通畅、消防设备是否正常等。

第四，了解大厦的节能水平。例如空调系统、换气系统、给排水、屋顶绿化、太阳能利用等方面是否节能环保。

第五，了解大厦的无障碍化与通用设计水平。包括建筑物内是否方便轮椅通行，是否有残疾人卫生间，导视系统是否清晰易懂。

第六，了解电梯是否安全方便。要确认上下班与午休时的拥挤程度，电梯是否在正常维护保养，是否有货梯等。卫生间是否干净整洁，数量是否合适。共用部分是否有吸烟区、休息区等。

专用空间

要考虑地板、墙壁、门窗等装修的质感与色彩是否与企业文化相符，是否有视野开阔的窗户，层高、照明的布局、空调的控制与调节方式是否合适，工作时间外使用空调是否收费，空气质量是否有保障，楼板的承重是否合适(布置机房、书库时特别要注意)，电源容量的大小，通信环境如何，柱子等是否影响空间使用，垃圾回收方式是否合理等方面。