物业管理招投标实务
物业管理发展至今，物管企业正逐渐脱离上级地产公司或事业单位，成为独立的经济法人并创造了可观的收益。另一方面，随着国家政策的调整，行业门槛逐步降低，行业内竞争加剧，因此，如何中标理想物业项目成为工作重点。在投标的前期工作中，物业管理企业如何考量项目是否符合公司拓展目标，及时发现项目本身的缺陷?切入招投标工作的最佳时机是什么时间?在管理预算问题上，物管公司应如何在管理标准与预算案中的费用取得平衡?
物业服务行业资质核定全面取消，招投标有何影响?
艾君(ICS)：2017年9月6日，国务院常务会议决定取消物业服务企业一级资质核定，至此，物业服务行业资质核定被全面取消。首先请问叶老师，您认为这会对物业管理招投标方面产生哪些影响?
叶国基：影响主要是两个方面：第一，招投标的形式。国家针对物管企业投标门槛存在的困惑出台过一份正式的资质文件，招投标文件中关于企业资质的核定包含参与招投标企业的诚信、实力、经济效益等内容，有助于认证和认知招投标人员。
第二，技术层面。物业服务行业资质核定的全面取消，对原有资质的物管企业在投标方面并不会造成很大冲击。恰恰相反，这一核定的取消会为新承接项目的物业管理企业，包括一些由国有企业改革的物业管理部门组成的新物业管理公司，在参与市场的竞争中反而提供了一些有利的供需条件，也就是推行反对市场的垄断法，让有实力的或者愿意参与到市场，积极取得社会效益的物管企业，都可以参与到公共招投标以及相关的活动中。
事实上，物管企业会忽略传统招投标的一种文化理念，资质企业可能会有压力，但如果物管公司在实际工作中已经具备物业管理条件，这个门槛对物管企业的冲击并不是很大。
艾君(ICS)：这个问题同问陆老师，您对这个问题怎么看?
陆华生：这个问题很重要。我关注到网上、报刊关于国内从广东开始对物业管理企业资质取消行政的认可和批准，但我知道这一做法的排他范围较广，我旗帜鲜明地不同意这种做法。行政的认定和批准可以从国家政府职能的改革开始，用行政的力量对物业管理企业资质进行认定和批准的环节可以改变，但对于物业管理行业来说，取消企业资质的审核、权衡和批准这一做法，是一件非常痛苦、可惜的事。
我国物业管理于80年代开始一直在蓬勃发展，在早期，物管行业的资质部门管理步伐迈的很开，不但要接管房屋，还要注意采用业主乐于接受的管理方式。就像不同的厨师做出的饭菜水平不同，在物业管理招投标中，我相信不论是现在还是未来，评审委员会都会继续关注投标人的资质。按照《中华人民共和国招标投标法》的规定，在权衡物管企业的项目承担能力时，评审委员会会关注企业的资质、资格，只要该企业曾获得一级资质、二级资质、三级资质，即使未来不再审批此类资质，该资质也是被评审委员会公认永久有效，物业管理行业需要这样的资质评定。最后，我再次强调，不同意取消对物管企业资质资格能力的权衡、批准或者认定，但权衡、批准、认定的方式和方法可以与时俱进，不断改革，让它更加完善、更加切实、更加鼓舞和激励物业人强起来，为这个目标努力。
艾君(ICS)：叶老师，物业管理市场秩序如何重塑，物业服务企业评价尺度如何建立?
叶国基：在物业管理资质核定取消的背景下，判断其是否对物业管理行业招投标的影响，我认为对实际操作者的影响并不大。在招投标的前期，会设置一个基本的、准入的条件，资质核定作为准入条件就成为物管企业实力的一种象征和认可，但在招投标的文件内容会以资质作为委托物管企业项目的最优等级条件，这一基本条件是招标方对投标人的初步了解。从目前的形式来看，资质核定取消，可以将其变通为物管企业的备案或物管企业诚信证明，都可以对应资质企业所涵盖的范围。过去设定资质门槛，可能招标方对物业管理企业资质证书就比较关注，因为它是一个最基本的门槛。而现在取消了，招标方的心态可能会放宽一点，但放宽不等于取消物业管理资质企业证书或招标市场的乱放，或者投标的技术含量、管理能力，包括经营的指标下降，而是完全按照招标方的各项指标去运行。
物业管理行业有三大原则：科学、合理和规范化。我希望将来物业管理企业在行业走出自律的道路，走上为业主和客户提供真正的、质价相符、规范化的服务的道路。
艾君(ICS)：从物业的业态着手，可以将物业经营管理市场划分为写字楼市场、商业物业市场、工业物业市场等。陆老师，对于不同业态的物业类型，物管企业如何定位目标市场?
陆华生：每一个企业对市场的定位都有策划和目标的想法。首先要清楚企业自身的实力，每一个公司也许都来自不同的策源地，比如建设银行的物业管理公司与建设银行的写字楼、网点、住宅小区、宿舍小区，从管理的实际出发熟悉管理项目，将来对外开拓时，对写字楼、住宅小区、基层的办公网络较为熟悉，在做相关项目标书、对外投标时，争取扩大“业务盘子”，就会较有信心地发展。如果原来是从商业系统分离或者转型成立的物管公司，就对商场或步行街的招投标项目信心较足。管理现代商业、现代物业项目要与商务旅游结合，原因是物管公司要有责任、义务使得场地、环境管理、设施的打造，利于人气聚集，项目发展才会非常兴旺，委托管理的业主就会满意。
首先是物管企业的实力，其次是目标市场的定位，最后是从未来大业界、小业界的发展方向评估把握。以物管企业自身的实力为主，打造企业自身的人力资源、方案资源和必要的设施资源，做出相应的准备。
投标前期要关注的工作
艾君(ICS)：叶老师，在投标前期工作中，物业管理企业如何考量项目是否符合公司的拓展目标，及时发现项目本身存在的缺陷?
叶国基：要谈这个问题，首先要关注物管公司投标时的业态定位。实际上一个物业管理的目标定位要从五方面去确定：一是公司是不是做专业股。比如某物管企业专业为医院物业提供管理服务，具备经验、团队，那就接管医院项目;二是公司的企业文化。物管公司是否具备管某一类型项目的人员，比如招标方的项目是一个大学城，公司需要考虑是否有此类的管理经验。能不能用住宅项目管理经验来管理大学城?从业务上看根本不符合，包括用住宅的项目经理去管理商业城市综合体，简直是两个概念，因此要从企业文化定位;三是经济效益。清楚公司自身的发展，项目是否会为公司发展带来经济效益，如果投标项目有利可图，就可接;四是公司的规模发展。过去在核定物管企业国家一级资质时，限定条件就包含管理项目的规模，很多物管企业为了取得项目的管理面积，哪怕项目亏损都愿意参与投标;最后是物管企业对社会的效益。国内有很多艺术馆，接管此类项目主要是看重其社会品牌，可能没有很大的经济效益在其中，但物管企业愿意接，就是因为它是社会品牌。
如何选取社会品牌项目?这要看五大内容：一是项目的规模、建筑面积和占地面积，在当地企业所管的区域是否属于标杆?二是在接管的项目中，首先要看项目的交通是否通畅，如果接管的项目中没有公共车站，接入后经营会面临困难。三是社区项目，要对项目的商业配套做最大程度的了解。比如投标住宅，要了解项目附近是否有农贸市场、生活超市、医疗保健、康体中心等生活配套中心，否则此类项目就是“孤山”，在未来收取物业管理费存在很大难度。四是了解项目的开发商、招标人，甚至可以对管理费的出资方和方式做了解。五是测算该项目中可获取收入的面积，核算物业管理的成本面积、管理费的保本点，保本点公示后要与周边同类型项目的物业管理费标准作比较，最起码不低于过去物管公司管理的费用。以住宅项目为例，旁边小区物业费每平米2元，经核算该项目的成本是2.5元，如果管理费超过2.5元，仍对标旁边小区的管理费标准，那么该项目就不要接。这是我在前期策划会考虑的五点因素。
当然，除此之外还要考虑前期最大的风险因素，即业主与招标人原来开发商签订合同的时间、交付时间。如果无法按时交付会造成很多历史的遗留问题，比如合同纠纷、业主拆迁补偿、销售中的租赁等问题，涉及补偿承诺的问题，会影响到接标后的经济效益。
艾君(ICS)：叶老师您曾提到，切入投标最佳工作时间是截标前的三个小时，如果是晚上截标则另算，请您分享原因。
叶国基：原因有三：一种是电子网络平台的投标以截标前投标成功为合格供应商，超过时间肯定就等于物管企业放弃投标。为什么要提前3-4个小时?现在的网络存在经常堵塞的问题，比如投标文件下午四点钟投出，到截标时，网络系统变成七点钟，就会造成投标的失效。实际上，政府可以先办理拿到的投标文件，但物管企业此时真正去递交窗口投标书的时间应该是到下班前一个小时投标，避免其他企业以违规或不正当竞争的手法获取投标的底标或事前文件。比如招标方需要一个安保人员，最关键的人头费一项，竞争企业看到文件中你企业报价3000元，立刻在投标书中改为2950元，50元的差额就赢了你的报价。
真正招投标的策略点是在获取招标时，首先找到招标方准备发布的信息，一定要对该项目进行勘查，做本标书只是一个技术活，最大的不同是物管企业要学会公关，找到真正的决策者，理解决策者招标的理念、思维、底线。第二，获取招标文件设立的条件，甚至设定招标的门槛、标准、内容。任何招标项目等到开发时，从掌握国土规划局准备盖写字楼的消息起，物管企业就应盯着该项目去准备投入，甚至早于物业管理前期介入。
艾君(ICS)：陆老师，在物业管理投标的前期工作中，物管企业如何调查、收集目标客户的需求?
陆华生：这要通过标前考察和接触，让业主真正体会到物管企业有能力提供服务，给予业主这样一个信息。标前的考察和接触需要正规的安排，需确定时间、项目，迎接投标人在项目现场考察。但依我之见，假如是我公司，会选择非正规时间去对项目进行摸底勘察，为安防部、清洁部、绿化养护部等部门分别做考察测算方案，一切要为编制投标文件做准备，在非正常的时间用更加细致的方法、更加全面的目光勘察该标的做准备。其次，标书编写最起码企业要满意才能让评审委员会满意，每一个投标都是对企业的素质、团队协作能力的一次大提升，准备投标的过程就是队伍的磨练提高过程。每一次的投标文件要按照招标的要求一点不落，把“纸上谈兵”做到最好。在与招标方接触的过程中，对关键的人物也可以有其他的公关方法，最关键的是要让对方了解投标企业的实力，扎实的进行准备工作。
艾君(ICS)：有力的市场团队能够帮助物业管理投标顺利进行。叶老师，在物业管理投标的前期工作中，物业管理企业需要具备哪些能力的市场团队，如何构建?
叶国基：第一，物管企业要设市场的公关拓展部，要经常收集当地区域或者想投标城市区域中正在开发的项目资料，了解其他物管企业与项目业委会服务到期的相关信息。
第二，要为招投标配置一个财务人员和工程技术人员，对投标的项目进行所有费用和前期管理项目费用的预算。
第三，要配备一个专业的项目经理。即希望未来谁去管理项目就由谁参与投标，而不是临时接到投标的人把项目交给任意一人管理，让专业的项目经理在项目的前期介入了解。
第四，要懂得当地招投标的政策和法规，甚至要了解物业管理行业的游戏规则。
最后，要与招标方同类部门的人员多沟通联系，及时获取招标信息。物管企业也应在招投标方面建立市场拓展部，对其每个月的招标费用、公关、交通、通信费用等进行补助，获取市场相关内容。
艾君(ICS)：有业主人士曾质疑，有些中标企业在前期招投标环节参与的骨干人员与入驻项目后提供服务的骨干人员是不同的人员，特别是项目经理，导致服务承诺的延续性、持续性难以保证，您怎么看?
叶国基：刚才提到配备专业的职业经理就是希望保证项目管理的延续性，往往在招投标项目中，很多项目职业经理人在物管企业接标后做的只是一个管理系统，没有做过前期投标策划和费用预算、人员配置和投标。如果项目经理参与过前期投标，就明白接标后管理成本、运营和服务的方向。服务承诺完全是管理的体系范畴，每个物管企业都有管理规章制度、指标，在物业管理投标时都有一个服务承诺的指标。如果项目经理只是执行者，没有参与前期的策划、项目摸底，就缺少管理理念，对后续的管理内容就会力不从心;如果项目经理前期参与了招投标，以及物业管理项目的承接查验、物业管理前期业主办理入口、装修管理、后续服务，就会清楚整套发展战略的定位。
投标过程中如何体现企业竞争力
艾君(ICS)：叶老师，物业管理招标中，为进行项目评估和风险防范，投标企业对竞争对手的分析评估内容有哪些?侧重点有哪些，应作何准备?
叶国基：第一，要核算投标项目的物业管理成本点，将来能够收取客户的管理费标准，要涉及物管公司在投标时采取对招标人有两个制度的核查：一种是包干制，一种是酬金制。包干制即该物管公司投标后自负盈亏，酬金制指亏损由业主承担，物管公司只是拿一定数额酬金。在测算过程中包含的风险有：第一，投标时会有什么样的公司与你同级PK。第二，在测算物管公司成本和生产资料成本时，能不能降低成本率和投标额度?降低的底线能否超过同级公司?通常情况，可以从价格方面与一级资质企业竞争，一级资质企业的管理标准中包含人力成本的标准，比如一些国有企业有购买五险一金的标准，民营企业可以选择是否购买，在价格上获胜。第三，物管企业与招标人的关系很重要。两者是业务行政、政府指定还是在市场上通过朋友认识、了解的关系?民营企业相对国企在投标时公共管理更灵活，但也要看招标人对灵活性的掌握程度。第四，对于投标项目，物管企业是否有团队能够持续提供服务?比如接政府项目中，日常服务的人员可能物管公司可以提供，可突然要三百人，是否有能力提供?没有，但物管公司可以与专业的清洁服务公司合作。第五，企业资金。招标项目一般会有押金要求，动辄三个月或一年，最大的风险是资金运作是否给钱，这种情况在政府采购中很正常，在这三个月中，物管企业不能拖欠员工工资，员工工资占招投标成本的60-65%，甚至达70%，工资成本是必须要支付的。物管企业要明确是否有三个月资金的抗风险能力，如果没有，这个项目千万不能接。最后是要查找投标项目是否原有职业经理人，比如物管公司要管理金融大厦，但没有有此经验的职业经理人，如果能够从市场聘请，那就去。如果没有职业经理人的储备，万万不可在企业内部随意调一个经理人去管理。我们常讲，投标项目，谁投谁带兵就是这个项目的职业经理。
艾君(ICS)：除了要做到对竞争对手“知己知彼”，对招标中的歧视性条款物管企业也要有所关注。
某招标文件规定本次投标企业需具备二级及以上的资质，在资信分中这项设6分，评分标准是注册资金300万元得1分，每递增500万元加1分，最高得6分。评标结果是一家二级资质的企业中标，一家一级资质且具有较强竞争力的企业败北。主要原因就在注册资金得分点上，该一级资质企业的注册资金为500万元(国家规定一级物业服务公司的注册资金最低为500万元)，根据评分标准该项得1分，而中标的二级资质企业的实际注册资金是5,000万元，得6分(满分)。这就是典型的注册资金歧视性条款。事后，败北的一级资质企业虽心存疑虑，但未提出质疑、投诉或行政复议。除此之外，陆老师，请您分享在物业管理招标中，有哪些常见的“歧视性条款”?
陆华生：其实歧视性条款一般在政府发出的招标性项目中极少，原因是项目标的超过300万元以上都要由专家库专家对招标文件进行论证，其中包含的歧视性条款就已经被审查，论证本身就是科学把关的过程，还没到投标文件条款就已经被规范了，所以政府公共资源的招标项目一般不会出现歧视性条款，物管企业可以放心投，只要按照招标文件准备企业的实际担当能力即可。但在预定招投标中就很难，因为其招标文件没有经过政府公共资源平台发出，是由地方行业协会组织在物业管理专家库中抽取若干专家进行评审，邀请招标也是在一定范围内发出，招标文件的规范性和权威性不能保证，不排除出现歧视性条款。
艾君(ICS)：请问叶老师您对这个问题是否有补充?
叶国基：我国招标法中会有相关规定，每个城市都有关于招投标各个核定文件里的权重比例。以上这个案例，6分肯定是不符合实际的，一般资质企业权重比例大概是1-2分，但市场上也会出现一种内定招标分数的情况，没有违规权重就是可以的，因此作为投标人接到招标文件后，要了解权重的比例。以上这个案例，如果二级资质企业明显具备5000万元以上或者500万以上注册资金，证明招标方在制作招标文件时已经有偏向性。如果本企业无法获得此条款分数，只能从技术或商业文件中取得分数，最重要的比重是技术文件。在技术文件中，市场公开要七天，允许投标企业有质疑，如不质疑，则视为认同，就要遵守招标的游戏规则。
除此之外，这个案例中二级资质企业单注册资金一个6分就取代一级资质企业，证明该一级资质企业在投标中的做法有欠缺，二级资质企业很难做到5分的差别系数。
艾君(ICS)：物业管理招投评标中的歧视性条款，已经严重扰乱物业管理招投评标活动的正常秩序和物业管理行业的健康发展。物管企业如何提高识别歧视性条款的能力?
叶国基：我认为此类行业不规范的条款范围应从四个方面去认定：首先，作为政府部门、行业主管部门应该出台招投标的定性标准。第二，要履行“公开、公正、合理”的招投标原则。第三，要建立招投标的监管部门，也就是当招标项目出来后由监管部门对招投标文件予以审定，这一过程中可能会由政府的招投标管理中心会审核，请第三方公司进行招标予以公正。政府部门应该成立一个监管部门，甚至把该业务交给行业协会主管监督审查。第四，应该建立物业管理招投标行业自律的规则，也就是建立一个物业管理招投标信心行为的信用档案。如果将投标公司对招标单位质疑不规范的文件纳入诚信档案，以后对招标单位在市场招标起到约束或者制约。
艾君(ICS)：陆老师，在物业管理投标书中，哪些情况会造成废标?
陆华生：在评审阶段，首先投标方要通过承接项目资质审查，如不达标可能就会被否决参与。标的较大的项目要经过论证，论证环节非常重要，一方面能够防止出现“歧视性条款”，另一方面要对项目标的额、资格性规定都有权衡，期间也会出现流标的情况。
艾君(ICS)：当物管公司在投标中出现废标的情况，是否会对未来投标项目造成影响?
陆华生：废标不会对企业未来投标造成影响。招标文件发出后，参与投标的踊跃程度有高有低，出现评审过程中断、结果废标等情况并不是某一家企业的责任。物管企业参与投标本身也有失败的可能，出现意外的情况，但废标不会影响企业在招投标市场的信誉度，招标机构或评审委员会再遇到这个企业也不会另眼相看。
艾君(ICS)：请问叶老师，物管企业如何应用物业管理政策法规优化投标文件，提升投标企业竞争力?
叶国基：首先，物管企业要不断学习当地招投标的法规政策，如果地方的政策与全国物业管理招投标管理办法有冲突，以全国招投标法为准。其次，要在招标文件中寻找所需管理的特点，再投标。比如博物馆项目的招标文件中最大的亮点可能是需要保安人员24小时巡逻，这点与其他小区有区别。要在招标文件中抓住重点，在投标文件中做对应的亮点管理措施，尤其要关注目前很多政府招标文件中的重点。传统管理的模式可以延续，但针对标的的管理亮点、管理体制、措施、费用要明确体现在投标文件中。
第三，在物业管理招投标过程中，最重要的是要解决服务项目立项问题，是特殊行业还是常规行业?以写字楼招投标为例，目前最关注是否有智能化的设施设备，在此类投标文件中，千万不能遗漏此类设备设施的维修费用预算，如果投标文件中遗漏这笔费用，会对后续管理造成很大的困难。
最后，要关注招标中关于招标人管理的指导目标，比如文件规定项目两年内要获得云南省省优标准，物管企业就要考虑针对这个标准的软硬件投入费用。
艾君(ICS)：商务标与技术标最常见的错误和焦点问题有哪些?如何防范?
叶国基：三种情况会造成废标：一是不符合招标方设立的基本条件。二是一定要看招标文件上下限定的价格，比如高层住宅的管理费、地下或地上停车场费用。三是不能在投标中的三个价格里出现违规的文件。首先工资标准中没有购买五险一金，但告知招标方有，这是需注意的违规商务内容。其次，在商务标中一定要将管理费、停车费、本体维修基金缴纳等分成不同的收费标准。第三，在商务价格中要关注最大的误区，我们作为评审委员，时常纠结是否因为投标文件中计算管理费总额忽略财务数据的使用而“废标”，比如财务数据中缺少点号、千分号。并且投标书的关于数据的表述情况一定要使用阿拉伯数字，再用括号标书大写，一定要用财务数据显示。在评标过程中，我们评审委员经常会因为数据书写不规范起争执。
项目中标，工作就结束了吗?
艾君(ICS)：在标书编制工作结束后，物业管理公司的主要工作就是迎接项目答辩。促使答辩成功有哪些有效方法?
叶国基：答辩成功的关键是选择的答辩人。首先答辩人要熟读项目情况，其次答辩人一定要对现场进行三次以上勘察，甚至项目现场的三公里内范围都要考察一番，调查项目的商业、交通氛围以及区域居民的生活习惯。最后，答辩人一定要背熟招标文件，其中四大重点是：一是招标主体物业管理的服务定向指标是什么。如社会福利房要求房屋完好率达98%，这个数字千万要背熟;二是要熟读招标文件的各项事务;三是要熟读投标的文件;四是要熟读投标文件的计算方法。最后，答辩人一定要尊重答辩专家，不要与其争论。物业管理投标的不是管理，而是服务，要用服务的意识面对所有的业主。
作为专家而言，我建议答辩人在答辩时的回答越简单越好，是就是，不是就不是，一就是一，二就是二，不要长篇大论，讲得越多漏洞越多。通过一个项目的答辩，就知道该答辩人的管理、职业素养的品质。举个例子，最聪明的方法：“各位专家您好，今天我代表xx物业管理公司答辩xx项目，一切听从专家的指导，有过言之处可能我今天很在意这个项目，心情紧张，有时候表达不清晰，请多谅解。”先做一个抛砖引玉，在答辩中不要使用物业管理专业术语，造成专家不理解的情况。
艾君(ICS)：项目中标后应关注哪些事务?
叶国基：物管公司中标后当务之急是签订合同，关注签订的范围。假如界定范围内的一些事务缺少管理条款，那么物管公司可以建立一个业主管理规约。如业主养宠物狗如何管理，共享单车进入小区如何管理等，《物业管理合同法》和社会都没有明确的法律规定，这就需要物管公司界定条款。
第二，关注项目交付的情况。如果是开发商交付的新楼盘，相对容易管理。但如果是已有的业委会交付，一定要在合同上写明物业管理的承接检查、业主的搬迁交易等工作对接方是业委会而不是前期物业管理企业，否则会出现冲突。依法来看，物管企业是承接业委会委托，签订的物业管理合同。
第三，在合同中要注明物业管理费的收缴率，在条款中注明委托物业管理公司收取，假设物管企业收不到物业管理费，在合同中要界定业主委员会或者开发商有权追收物业管理费，而不是协助。我认为，物业管理费应该由业委会做收取工作，如果物管公司去收物业管理费，那分包出去的安保服务是不是由保安去收取保安费?
第四，关于购买保险的问题，要明确哪些属于物业管理公司购买，哪些属于业主购买，哪些属于开发商购买。业主最关心的安全问题，尤其是写字楼下班后失窃应该由哪一方承担责任?管理中存在的瑕疵物管公司要承担经济责任，但如果承接的是城市综合体项目，在工作外时间失窃，就要在合同中注明保险购买的责任人以及投保内容。
第五，签完合同后不能出现流标。如果物管公司决定采取废标、流标，那签订合同时应向采购中心和招标人员讲明。
第六，要关注在合同中界定成立业主委员会之前资料交接的问题。现在资料交接方面存在很多漏洞，特别是开发商经常修改规划图的情况，在交接时，一定要先拿到开发商提供的隐蔽工程图纸、设备图纸、土建工程等图纸，才能应用在后期的管理中。
最后，要关注签订服务的期限。合同法合同有效期都是提前一个月自动续约或者重新招标。按照公开招标法，合同到期前三个月就要进行第二次公开招标，所以在签订合同时，三个月就要做好前期投标的工作，否则原来管的项目很容易把你“吃掉”。
艾君(ICS)：据您了解在国际上关于物业管理招投标，还有哪些可借鉴的经验和做法?
陆华生：一些欧美国家的现状是，承接项目的是物管公司，而执行、操作项目的可能是外包的专业公司，物管企业不会聘用大量的清洁人员、保安人员等，未来我国也要走同样的路。物管公司中标项目，可以在范围内将专业部分按照资质标准外包给其他公司。招标文件中也有类似规定，不允许将整个项目再转给他人，但有些项目可以外包给专业公司，这也是招投标法允许的。
无论是美国还是欧洲国家，管理都是分门别类的专业化，最后定夺专业化公司的是业主，也可以与业主方代表协商。通过合适的法定手续，也可以议定投标人如具备相关资质的物业管理公司。
艾君(ICS)：招投标制度对促进市场的发育起着积极的作用。但过去许多物业管理公司认为，招投标市场缺少透明度和公正性，有的发标单位只是搞搞形式，其实早已内定。首先请问叶老师，随着国家政策的调整，行业门槛逐步降低，行业内竞争加剧，您认为这种现象是否会加剧还是会发生质的转变?
叶国基：肯定会发生质的转变。国家一直在倡导招投标要公开、规范的管理，只是在一些执行部门面临质投和质轻的管理标准。随着我国房地产的开发和物业管理的售后服务发展，实际上物管企业提供的不是售后服务，而是承接委托的服务。现在业主的维权意识越来越高，甚至有些业主对促进行业招投标规范化颇为关心，业主对消费理念、消费项目、消费水平都有不同的看法，甚至很多业主会衡量物业管理的性价比，而物业管理行业也面临着巨大的压力，这么多年，物业管理费没有很好的提升标准，也没有规范性管理模板，招投标未来的发展也没有明确的方向。现在所有的招标人对经过近十年物业管理将会有质的转变，最大的转变是更多的业主懂得维护自己的物业，怎么增值和升值，因此对物业管理的服务要求越来越高，甚至也要求房地产开发完后要求物管公司做资产管理，因此选择在分包或者招标物业管理企业过程中，越来越对行业里定性的量度问题有很大的界定标准。物业管理行业已经历了30年的历程，走过这30年风风雨雨后，也看到市场不断的转变，这些转变将打造行业越来越多的规矩，规矩的建立将帮助物管企业从人性化走向规范化，甚至走向国际认证的质量标准。在首届国际物业管理产业博览会上，诞生了一个叫“物业管理行业标准化”的管理委员会，未来政府、行业部门、物管企业都会遵从招投标的游戏规则，招投标市场将会健康发展。任何行业的发展中都存在弊端和不规范的行为，但是我们要看大方向，方向永远是好的。就像刚开始关于共享单车的讨论，可以看到现在很多城市都会为共享单车规划停车位，这是在走向规范化管理的道路。同理，我相信招投标市场也一定会阳光。
（以下是嘉宾主题发言结束后，沙龙群友部分具有代表性的发言）
现场提问(成忻)：我有一个问题分别提给叶老师。2017年8月29日，国家发改委在其官网发布了“关于《关于修改〈招标投标法〉〈招标投标法实施条例〉的决定》(征求意见稿)公开征求意见的公告”，这是继今年3月份以来的又一次修改，所修改的条文数多达10条。第四十一条新增内容对“最低价中标”的适用面做出规定，“最低价中标”被限制。这对物业管理行业低价竞标的现象会带来怎样的冲击?对物业管理行业是否是一个利好消息?
叶国基：这对于物管企业参与招投标活动来说当然是利好消息。第一，反对恶性的竞争。第二，回归公平的原则。现在物业管理行业存在回归物业管理的服务费收费问题，物业管理成功的关键是员工，而现在人力资源成本每年不断上涨。分享一个案例，开发商为了让物管公司接标，告知物管公司签订三年物业管理合同，每年物业管理费标准为2元每平米。邀请招标时，招标方提出的思维模式是，第一年可能没人住，会亏损;第二年入住收费会与支出持平;第三年入住人数较多，会盈利。此类项目接还是不接?按照以前的案例，这个项目物管公司肯定要接，但是按照现在的物业招投标法的规定，这个项目物管公司绝对不敢接。原因在于第一年没入住只是物业管理欠费的标准，并不等于资金流通量的亏损，第三年人口满额收完管理费，不是能够平衡保本点，形成三年以内成本不断上涨，经营收入没有上涨，所以这个项目绝对不敢接。很多公司为了取得该项目，用此类恶性竞争法，违规了物业本质。因此，“最低价中标”被限制是合理的，应该被鼓励和认同，并不是现在像某些业主认为的最低价物业管理公司能管理得越好。
第二，这一新增条文也符合市场的规则。现在人民生活水平越来越高，生活质量越来越高，采购物业管理的成本也越来越高，而且现在人民的服务要求，物业管理都要进入智能化和互联网服务的方式，现在此类新设备会增加物业管理的成本，所以我非常支持。
第三，不赞同用低价竞标法的原因。现在很多物业管理公司不愿意拿出很多的费用投入的原因在于物管企业的服务时间有限。如果接管一个短期的服务，一两年愿意亏着去做吗?企业最大的经营目的两个字“盈利”，没有盈利的企业都不会走向健康的发展道路，所以用低价竞争方法去取代物业管理，提供物业管理的本质是不相称的，甚至是违背良心的做法。所以我非常不赞同。
第四，另一个赞同的利好消息是，帮助招标方改观，不雇佣不正规的企业，使用不正规的服务。人力成本占物业管理成本中最大的一部分，因此压缩人力成本是首要条件。但是压缩人力成本往往会产生劳动人员的风险。比如减少劳动工具的购置，员工攀爬作业跌伤的风险由谁承担?物管公司聘请专业人员都会实施激励机制，最大的激励机制即薪酬机制要跟劳动力相配，低薪酬能够聘请高效的劳动力吗?目前在我国市场运作中不科学，也不现实。
最后，合法合规。在恶性竞争法中，物业管理合同中有服务承诺和服务标准，当服务标准不能达到生产力的供需后，企业可能会站在经济效益思考，取代一些民营的企业，逃避现实，当接管某项目经营不善，就会中断服务，所以维护不了物业管理继续生存，也维护不了物业管理企业健康的发展。现在很多城市中，特别是业主委员会替换物管公司的第一时间就是降低物业管理费，这一做法非常不符合市场的规律，无法做到质价相符以及满足企业生存。因此，在发生降低物业管理服务质量降低，服务项目减少，违规操作服务内容等问题。以本人多年从事物业管理行业以及参与招投标活动的经验来看，对严格用质价相符、性价比来核查服务内容的做法非常支持，就像买车一样，并不是买越便宜的车安全系数越好。
现场提问(宋有兴)：我有几个问题希望向叶老师提问：第一，您曾提到，深圳业委会招标时会收取押金。请您介绍深圳的押金标准、收取方式和押金归还期限。
叶国基：现在业主委员会的押金包含三个内容：第一，一般在接收项目时要按照一年维修费的标准收维修基金押金。比如一年的物业管理费是一百万，就按照维修基金10%收取。第二，物业管理费的押金一般可以押半年或者一年，年度退押金时间以物业管理费签订合同为标准。比如签订三年物业管理合同，三年合同期到期，就要如数退还押金。对此通常有很多做法，依照房屋租赁法应该是押三个月，这要看项目的体量。严格来说，一般现在低于10万平米建筑面积的住宅商铺都会押半年，超过10万平米以上的项目可能会押三个月。但在这里要注意，双方对此是否有相关协议。押金能够约束物管公司半路走人的情况，也能够体现出该物管公司的实力。第三，未来对物管公司服务合同内容评定时，考核其提供的服务是否质价相符，如有违规行为可从押金中扣除。
业主委员会以及一些非业委会招标方一定会收取物管公司押金，但比例没有那么高，可能一个月或约定整数，这也就叫做风险押金。
宋有兴：政府方面对押金是什么态度?
叶国基：在押金方面没有法规政策，也没有行业的声音，这属于市场行为。就像房屋交易，其合法性既没有政府的指导政策，也没有政府的反对声音。物业管理合同的签订双方是愿买愿卖，由于物业管理费无法减免，因此双方达成一致即可，对押金风险没有把控。
宋有兴：过去广州、深圳等都颁发过各种证书，现在证书核定被取消，但并没有宣布过去的证书失效。在招投标时，对一些公司的资质的核定办法没有修改，过去有的还有效，新公司却拿不出。深圳是如何弥补这一缺口?目前地方上做了一个什么样的证书?该证书的考核方式是什么?谁有资格进行相关培训工作?在竞标、行业评定方面有哪些依据?
叶国基：现在广东省或者深圳市都没有关于资质证书招投标的说法。比如现在招投标文件出现有要求资质证书的条款，作为投标人可以不设这个门槛，但如果招标方非要设这个门槛，只能遵从，因为招标人符合招投标法中的规定设计文件内容。如果在资格预审中，某企业由于具备一个类似检疫证的资格证书较其他企业多获得10分，其他三家企业不符合该要求，怎么处理?这一证书其实是技术涵盖的标准内容，符合招投标法里的内容标准，但在设定的分数中违反招投标法的权重，可能这是一种意向招标，可以不用政府采购的权重比分。严格来讲这一做法也不违反招投标法，虽然可以说招标方与投标方都有倾向性，但投标人如果超过三家投标，对招标文件都没有质疑，等于认同了招标文件，也要遵守游戏规则。
其次，关于项目经理职业证书。过去物业管理证书是由住建部颁发，2011年该做法被取消，证书颁发工作交由当地协会。目前是由广东省物业管理行业协会颁发项目经理证书，三级地级市不能颁发。相关培训证书的要求严格，一是必须持有项目经理上岗证;二是超过5万平米建筑面积一下的建筑，必须要有一个注册物业管理师证书，如没有在评审中会有减少分数。
艾君(ICS)：这个问题来自公地直播间网友Kevin发问。请问陆老师，投标文件编制人员需要具备怎样的基本能力?
陆华生：投标文件的编写分门别类，首先，投标文件应结合项目实际，投标文件编制人员应熟悉项目业务，理解招标文件中的需求点。如机电设施设备的维护要求，只有具备相关经验才能在投标文件中提出应对方案，配备人员要求等，才能做出相应的投标文件。
第二，投标文件编制人员要具备标书编制书写能力。刚毕业的大学生虽然有文化，但缺少专业的从业经历。编写能力不只是对个人文化素质有要求，还需要标书编写的能力。
第三，需要了解招投标各项法律法规、基本要求，不能违规，同时要满足程序和质量等投标文件的表面技术要求。
现场提问(陈毅卓)：叶老师，您曾提到在标书中存在不可预见费，数额、费率是多少?
叶国基：该不可预见费在标书中存在的概率较小，一般数额是投标的总成本乘以5%-3%，管理费的成本越高，不可预见费用就越低。每月管理费如超过一百万，数额就取3%;每月管理费才几十万，不可预见费就取5%。
现场提问(陈毅卓)：关于合同中，物管企业需考虑的递增率，全国是否有地区差异?怎样考虑该上涨率?
叶国基：递增率实际上并没有标准。深圳市是乘以当地城市GDP的20%，按照国家每年公布的GDP算，每个城市的城市GDP都有一个递差，但从物业管理角度来看数据不会很高，基本上通用做法是乘以20%。保本点计算的方法，比如保本点是1元钱，已经持平就要乘以20%，需要加0.2元算出的保本点是1.02元，当然招投标时，按照每年的递增法，没有超过1.02元肯定会亏损，但如果规模大愿意接也没有问题。
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