排除小区公共设施暗藏的安全隐患

住宅配套设施是为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施。为了便于业主的日常生活,开发商在前期设计中设置了栏杆、引导标识、汀步等公共设施,但是如果设计不合理、规划不科学,必定会埋下安全隐患。护栏卡人、汀步难走、道闸伤人、导引标识难辨等问题为何不断存在?物管公司在后期管理中应该怎样发现隐患?如何科学处理,排除隐患?

住宅小区配套设施设计应兼顾实用与美观

艾君(ICS):一些小区由于配套设施不完善、标志不清楚、引导不到位及人们普遍存在的在地下车库中方向感弱等原因,从而造成了停车容易“找车难”、地上车位抢着占,地下车位没人问等一系列问题。请问陆总,停车场的指示标识设置应该遵循哪些原则?

陆华生:提出这一问题带有普遍意义。停车场需要细化管理,特别是地下、楼上停车库分区不能设大而要设小。欧洲的大卖场以大片泊车显眼,全靠颜色配合数码、字母分区。大型公共枢纽、场所室内车库要分A、B、C再配上颜色如A蓝、A红、A黄,以及图案作为分区标识,像阿姆斯特丹机场庞大泊车世界就按“芝士”、“奶牛”、“风车”、“单车”区分,让驾车人及时找到车位,在梯间外边就可看到泊车位置标识物所在的楼层。

 

你的车泊在“芝士”那里,看到没有?其实泊车管理还有一些敏感的事。

需要规定时速、限高、提供人和单车出入通道,更重要的是必须足够照明,不能存在节电省钱的问题。

和国内小区车库常见黑乎乎相比,欧洲城市车库从内部看足够明亮,从外部看也显灯火密布,这牵涉认定、执行需要配置、管理的条件和标准,要是因为车库照明不足发生碰撞、车损出现索赔,管理方是不能免责的。

艾君(ICS):好的,谢谢陆总!国外在车库标识设置方面有很多国内值得借鉴的地方。

请大家看一条趣闻:(点击访问:昆明一处公交站牌高3.4米 网友:专为姚明设计的?)

除了新闻中提到的过高的公交站牌,小区内也有很多设置不合理的标识。标识属于公共环境中的一部分,一个园区要进行整体的标识系统改造,除了一系列专业的规划、设计、制作流程以外,更需要专业的维护。

标示标牌等标识系统在物业管理条例当中明确规定属于物业的一部分,请问张老师,物业管理委员会是否应参与到标示标牌的设计、施工与后期管理中?@张正本

张正本:所有小区内的标志标设置均应纳入物业管理与监督工作范围。

艾君(ICS):随着小汽车的增多,目前很多旧的居住区存在道路交通规划混乱,居民活动无序的情况,尤其是小汽车进入家庭之后,居住区的内部交通安全受到很大影响。以往的“人车混行”或是简单的“人车分流”已无法满足居民的安全需求,如何结合环境设计,改良道路规划设计,隔离人流与车流?@陆华生

陆华生:是的,我曾经长时间关注这个问题。人车分流其实并不局限于车往地下走的模式,在地面同样可以营造清晰、明确、有序、科学的布局。经过多年成熟摸索,荷兰居住片区的地面人车分流达到完善、高效程度,机动车、自行车、行人各行其道互不阻碍。相关法制也严格,机动车行驶在小区时速限30-20公里,在学校路段时速限15公里。

这是过冬市政工人在整理修葺分隔道路的绿化带。在荷兰还可以做到车船分流有序通过,工人在桥头的机房操作,桥中线打开升起来船可以走,桥放下来合龙让车通行。

艾君(ICS):好的,谢谢陆总。在人车分流问题上,荷兰有一个“温奈尔福法则”(编者按:1970 年,荷兰温奈尔福的一名车祸受害者家属发起居住区内部的道路改造运动,推动了更加细致的设计原则,提出了一种新的“人车混行”方式——在限制车速和流量前提下的人车共存方式。),不知现在是否仍然适用呢?

陆华生:行之有效、久经考验的法则仍然适用,最起码50年不变的。

艾君(ICS):消防通道本是消防人员实施营救和被困人员疏散的通道,是生命通道,然而很多小区消防通道却被私家车占用,或被改建作为商业用途,存在严重安全隐患。私人车辆占用消防车道是小区消防车道阻塞的最主要因素,请问戎总,物管公司如何在日常工作中保障消防通道的通畅?@戎鑫

戎鑫:我从物业管理实操层面谈谈:1、先做主流宣传,打桁架、树展板,宣传法律法规及占道的隐患带来的危害;2、曝光照片,展示不文明、占道堆放、停放的现象,让其知耻而改正;3、利用公安、消防、城管、街道办等政府部门执法清移;4、准备若干移动滑轮和千斤顶关键时刻可以清移;5、对楼道内的占用在进行以上工作后,时间节点后强力清除。

主要措施就是:宣传为先,加常抓不懈,对“钉子户”要下手硬。移车器很管用,大家可以在网上搜搜,关键时候能起到作用。

艾君(ICS):

 

戎鑫:就是它,大家一定知道媒体经常报道的各种堵路情况,就用它进行清移。

艾君(ICS):好的,谢谢戎总!

配套设施小问题,居民安全有大问题

艾君(ICS):请大家看两则新闻。

(点击访问:车辆被小区道闸杆砸伤,车主该找谁维权?)

(点击访问:湖北:男子过小区门疑触电身亡 伸缩门被曝早有漏电)

道闸、伸缩门等设施的设置原本是为了便于小区管理,为业主提供更好的服务,但是其存在的安全隐患也不容小觑。戎总,针对道闸、伸缩门的安全检查物管公司应该怎么做?如何保证能够及时发现存在的隐患?

戎鑫:第一个案例:道闸砸伤。依据客观描述:业主或驾车者无过错,此案应由物管公司承担责任。至少承担解决问题的责任!物管公司可依据道闸的提供安装合同追究厂家的责任(本案的表述没有看出道闸厂家的责任),应为保安失职所造成。

厂家不直接承担责任,如同就房产质量问题把物管公司作为投诉对象,物管公司感觉到冤枉一样,找道闸厂家理论,业主是无合同依据、无主体权利的。此种事件的发生,物管公司必须协调解决!

预案:针对可能发生的意外,物管公司要制定两份合同。首先是与业主的停车协议,因业主的责任(有意、无意)发生撞杆、损毁设备的,需承担损失赔偿;因不听工作人员指挥,违反交通法规造成设备设施损坏的,应承担赔偿责任等。

其次是因为机械设备难免会发生故障。可与厂家协议因设备本身的故障,导致车辆或人身伤害的应承担修复和赔偿责任。比如合同中写明“发生以下情况为设备厂家责任……”物管公司作为中间人的角色很关键,他有责任判定是非。

现在说第二个案例:对于道闸、伸缩门的安全检查,物管公司应该怎么做?如何保证能够及时发现存在的隐患?

1、道闸安装要找正规、有资质的厂家安装,确定质保期。

2、鉴于此类事件已有发生,物管公司购买公共责任险。

3、建立专人巡检制度,定时保养制度,此岗位可合并电梯管理员。

艾君(ICS):近年来,因安全标识牌而一起的安全事故屡屡发生。

(点击访问:小区施工没放警示牌小孩磕破脸物业说是施工方的事)

(点击访问:挖坑不设警示无路灯照明摸黑开车差点“进洞”)

请问陆总,设置施工警示牌的标准做法是什么?

陆华生:小区、园区、路区施工管理、特别是夜间标示太重要了,这种安全环境需要施工方和物业管理方共同营造,闪耀标志、电子标示、人的管理都不能少。2005年我在日本途经一个小区施工现场,多名工作人员手持荧光棒热情指引人们走安全通道过路,因为在日本法定一旦发生施工现场伤人要赔一辈子。2011年我在瑞士首都伯尔尼适遇夜间路面施工,现场防护布置确实值得学习。

 

艾君(ICS):是的,夜间标识很重要,晚上更容易因视觉盲点引起安全事故。除了简单的围挡之外是否有别的方法可以降噪防尘?为避免小区施工造成环境影响荷兰的做法是怎样的?

陆华生:小区施工造成噪音、扬尘其实与施工机械直接相关,以前我还没听说过一台机械拆掉一栋楼,在荷兰我是眼见为实。关键不是靠敲打造成噪音和扬尘,而是依靠高效、无噪、无尘的机械剪手施放强劲破坏力,由高至低逐层一点一点“啃掉”楼房,而且“一嘴一嘴”分离钢筋和混凝土,钢筋归堆运走,混凝土块就地进入机箱磨碎,运去加工厂生产侧石、地砖铺路,2-3个工人和这台机械无声工作轻轻地干,附近居民、养老院照样休息,生活一片安然。

这样操作如何?

益清(第二主持):陆总,据您了解国内有这样做的吗?我们看到的大都是这样的。

陆华生:我所看到的机械能力还没达到强力、无噪、无尘,关键在剪钳,一给它抓住了就得粉碎。

艾君(ICS):点击访问:台风天气空调外机支架存隐患 曾有热水器雨天坠落)

由于空调支架安装在室外,长期遭受风吹雨淋,容易锈蚀腐烂,存在安全隐患。请问张老师,在不同的使用阶段,有哪些方法可辨别空调支架的状态是否“健康”?

张正本:解决这一问题,亟待出台空调室外机的设置与安装标准。但一般的是:1、新建筑物上均应设专用的空调机固定平台并设排水管道;2、应将空调室外机的安全性纳入物业管理工作范围,对已有空调室外机实行监督检查,对威胁安全状况实行通报整改等管理;3、应实行对新安装的室外机由物业管理单位准予与验收制度。

艾君(ICS):近年来水景住宅在市场上炙手可热,水景设计的不合理导致一些恶性事件的发生。如上海中远两湾城发生的亲水平台小孩溺水,以及合肥政务新区天鹅湖经常发生的溺水事件。在一些居住区亲水平台处,没有设立醒目的警示牌和防护设施,造成他人人身、财产损害。戎总,物管公司在水景的管理过程中,会遇到哪些问题?如何及时发现隐患并消除?

戎鑫:水景在内陆城市被用的机会越来越少了,运行成本太大,说说问题和预防吧。存在的问题有业主违反规定、小孩乱跑乱踩等造成安全事故。对于隐患采取的措施:1、建立专业养护巡检制度,早发现早预防;2、对有安全隐患的地方进行防护,强制性防御;3、购买公共安全责任险。安全宣传很关键,设置醒目的宣传牌、标语等,一方面能警示业主,另外也是责任规避的手段。

艾君(ICS):点击访问:小区种剧毒曼陀罗 误食三粒种子就中毒闻一闻就头晕)

小区内景观植物主要是用于美化环境,许多房地产开发商开始在住宅小区建设的同时进行园林绿化,试图为住户营造优美的居住环境,而植物配置是其中的一项重要内容。辨识植物不是物管人员的强项,请问戎总,针对不明植物给小区居民带来的隐患,物管人员如何及时发现?

戎鑫:这个我知道电视上有报道。1、景观绿化在施工前应有规划审批,毒性植物的可能性较小;2、加强前期介入的力度,物管公司主动参与规划设计;3、严格承接、查验管理办法,按设计和施工要求验收,督导整改。4、加强警示牌、导引牌的建立和管理。5、购买公共安全责任险。

艾君(ICS):甚至还有小区内的居民种植罂粟,却不知违法。(点击访问:自称用偏方治病,男子在小区花盆里种罂粟)

看来物管人员具备一定的辨识植物的能力还是有必要的。

某小区4岁小孩李某,由其姥姥陪同在横穿小区喷水池小溪时,身体失去平衡,右眼被池边种植的铁树叶尖刺伤。经医院诊断,需做角膜移植术。经鉴定,其伤残程度为8级。为此,李某母亲作为法定代理人向法院提起诉讼,要求开发商和物业公司赔偿损失。

戎总,除了对小区内种植的植物是否具有毒性需要了解,在小区规划设计中,绿植的属性与所种植的区域是否也有相应的规划原则?物管人员在面对此类植物伤人的情况应当如何预防,规避伤人风险?

戎鑫:1、建立专业养护巡检制度,早发现早预防。2、对有安全隐患的地方进行防护,强制性防御。

艾君(ICS):现在很多小区都有游乐设施,但在一些老旧小区,这些儿童设施或是健身器材,伴随着小区的年龄,也已经“老大不小”了。日晒雨淋之下,不少小区内有安全隐患的儿童游乐设施依然在用。

(点击访问:小区健身器材咬住6岁女童腿 伤人事故频发)

目前国内并无任何明确法律规定,对于儿童每日接触的大型游戏架的固定维护时间、维护人,责任方模糊。陆总,请您分享荷兰在此方面的经验,是否有好的做法可以借鉴?@陆华生

陆华生:国内这种个案我也研究过。小区的健身、游乐设施包括儿童设施,一是设计建造、二是使用指引、三是管理维护,缺一不可。器材咬腿牵涉设计建造的规范标准、技术因素需要改进,现场应有指引标示,如多少岁的适龄儿童或成年人使用、监护人保护辅助儿童、不适龄儿童切勿使用。管理维护持之以恒,在我长年欧洲城市考察中,健身器材、儿童设施是定期维护、逐项检修的,管理单位派人带工具、仪器检测、维修,发现安全隐患及时解决。

 

像荷兰这样的小区活动设施,定期要派出2名工作人员带工具、仪器进行超过2天的检测维修,秋千架索、网架绳结要逐一检测,光绳索检修就超过半天,还有滑梯、摇椅等要每颗螺丝检查拧紧,地面碎木屑定期更换,不像国内小区常见的儿童活动器材地面开始铺海绵胶,坏了更换就变成砖块了。

艾君(ICS):经常可以从报纸、互联网上看到某某公园、广场一片草地上被一群为抄近路的人踩出了一条路出来。草坪被踩出一道“地垄沟”确实令人心疼、气愤,但是从报道和被踩的路线中可以看出,草坪被踩大多是为了抄近路。

张老师,如何在道路规划上,尽量考虑两点之间的道路符合普通人的行为习惯进行规划实施建设?

张正本:行人超近走路问题,从根本上说就是设施主管单位的负责人,以及设计或施工者缺少以人为本的工作指导思想,设计建设草坪缺失人性化思维。以至在建草坪时忽视了行人的方便,或未采取防止行人可能踩踏草坪的技术措施。从而造成了不文明现象。

艾君(ICS):旱汀步与汀步概念相似,以石块相隔组成的游路。不同之处在于汀步是在水面上,其主要起到一个亲水的作用。旱汀步则多建于草坪上,属于亲绿空间的一种表达形式。它的功能主要有作为游路起引导和观赏作用,保护植被,增添游玩乐趣。有些小区设置的汀步,间距说大不大说小不小,走一步伸不开腿,跨两步距离又太长,让人无所适从。此类令人难受的设计为何频频出现在小区设计中?陆总,在荷兰是否有类似的设计?@陆华生

陆华生:这牵涉地面设计管理,但很考究,不是仅仅出于美观,而是同时考虑实用性、周全行和步道与周边环境的关系。特别是顾全人的使用需求、习惯和可能,步道预制件之间的缝隙宽度、厚度需要设计合理,毕竟面对老人、小孩步行通过就不一样。要做周全性考虑。

艾君(ICS):除了我们刚才聊到的空调支架有坠落的风险,也时常有道路、公园、小区内的树木空心倒伏压到行人、车辆的新闻,物管公司业有可能卷入相关的赔偿纠纷。

(点击访问:树倒砸车伤人谁赔)

这个问题请问戎总,面对此类情况,物管公司应该如何事前预防排除隐患?@戎鑫

戎鑫:1、建立专业养护巡检制度,早发现早预防;2、对有安全隐患的地方进行防护,强制性防御。因物管公司日常管理的疏忽造成的损害,物管公司应承担责任!

艾君(ICS):高空坠物,被称为“悬在城市上空的痛”,既困扰着市民的生活,也威胁着市民的生命财产安全。部分楼宇存在高空坠物的安全隐患,也有市民存在高空抛物的不文明行为。如何治理高空坠物?有人说,要预防为先,技防为主。请问张老师,有哪些技防方式能够为治理高空抛物现象提供保障?@张正本

张正本:这个问题也亟待制定标准和规定。安装监控摄像头实施记录应是一策,实行同一单元业主连带责任制也是一策。

艾君(ICS):这个问题同问陆总。新加坡对此有连廊设计,荷兰的情况是怎样的?@陆华生

 

陆华生:对于高空坠物,我的看法:技防治标,人防治本。预防高空坠物是物业管理的基本功。广州万科小区在楼栋前举办坠落物小展览就是创造性的警示做法。解决应是硬软两手,技防与人防结合。通过首层飘檐可以接纳万一出现的坠落物,避免伤人。

软件是多种形式方法对住户引导说服教育提高国民素质,力求不发生这种行为,这也许做起来更不容易。我看欧洲的居住片区许多楼房都没有飘檐,甚至在阿姆斯特丹包裹起来的公交铁路地铁枢纽,头上就是站台站厅每天人潮如海,却没发生坠物事件,可见柔软功力胜于千军万马。

艾君(ICS):好的,谢谢陆总! 您对国内的公共设施还有什么建议吗?

陆华生:听了两位嘉宾发言很受启发,可以引起进一步的讨论。刚才谈到车站牌建造、使用、管理,一个敏感点是平面设置还是剖面设置,前者乘客观看背靠路面不安全,后者以人为本。

平面设置车站牌的弊端。

剖面设置的科学性,乘客从两端去观看、阅读比较安全。

同类的公共设施安全值得进一步探讨。还有楼房、大厦内部空间的中空部位。中空部位护栏高度离地应为120cm,我在波罗的海拉脱维亚国家图书馆看到的中空玻璃护栏高达离地140cm,安全程度更好。但内地常见达不到规范,105、110cm都有,发生事故很难免责,物业管理方需在承接查验列入问题清单交由开发建设方、安装施工方重新整改。

日常所见小区中空护栏。

拉脱维亚国家图书馆中空护栏。

最后想呼吁的是小区、社区、路区都需要安设大量座椅,这是城市公共程度最简单的标志,老人家可以休息,年轻人可以浪漫,座椅是哪里舒服就设哪里,空地要优先给它留置。现在是奇缺,这里就很需要座椅。

广州地铁文化公园站唯一就这一张座椅,还是在不显眼的位置上。

座椅是休闲的,不能商业化。像广州南站候车厅乘客坐的靠的都是广告也不舒服。

要是有资源、做好事,座椅太值得慷慨花钱了!

(以下是嘉宾主题发言结束后,沙龙群友部分具有代表性的发言)

人格品格:排除小区公共设施暗藏地隐患,一要用心巡查,及时发现;二要警示预防,必要时派人看守;三要及时修复或报修,严禁弃之不顾。小区的所有事项物管公司都可以看到,但不都是物业管理的范畴,那么所见隐患我想物业人本着服务理念,约定自管管起来,不属自管交给承管的人,无缝对接。

振太 (罗成):无论身边发现的任何隐患,在发生之前,我们叫隐患。发生之后,叫事故。为何会对身边的隐患视而不见?是我们从根本上就没想过把一些本该自己去完成的事,去投入、去熟能生巧。做好身边每一件小事,时刻小结。所谓隐患有时也就在萌芽阶段就被消除了。而不是等隐患有形时再开始动手消除,搞得自己本领很大似的。属于自己管辖区域内的,本就会有年季月周日等工作计划,相信无论制订的是否完善,只要认真的落实,一定会有收获。不属于自己管理区域的,作为一个公民,随手带过一下,也不会让你掉一块肉。关键是你愿意不愿意弯一下你尊贵的腰,如果你没做,请不要去指责别人。能做到吗?

严实(编辑):王总讲得好!华佗有两兄。自己手到病除,只是下好,二兄察言观色提前预防,是中好,长兄一切以善养为主,杜绝可能的病灶,是上好。

振太 (罗成):@严实(编辑) 有感而发。“世人知华佗,而不知其兄”这是入世之人的通病。虽然最终的道理大家都懂,但做起来却难。

严实(编辑):那么,以后我们还可以进一步讨论如何防微杜渐,甚至不给一切隐患有环境和土壤。所以今天的沙龙,我们先讨论如何做好一个华佗。物业设计,如何做好社区微改造,就是华佗二兄的本事。

振太 (罗成):前些日子去一家单位谈工作,中间人告诉我:说这家企业非常重视企业文化,并给我提供他们家的微信(企业文化建议的一个宣传片)。我在去前看了,拍得不错,不过可惜了。一家几千人的大企业,这个片子的下面显示的阅读数50人都不超过。这就是一家非常重视企业文化的企业。你们信吗?所以,一个企业许多承诺关键是要从老板做起。当老板不能坚持时,千万不能妄想下面的员工会坚持 。

严实(编辑):下次我们再讨论物业规划和社区内人的治理,只有超越了物业进入到人的问题,才能解决华佗长兄面对的问题。

振太 (罗成):我通常在与同事沟通如何做好社区公共区域及内部设施的维护保养前会与他们先沟通一个理解。我会问:如果你只有1000元,你要让你的客户感觉你是一个非常有装衣品位的人,你会如何着手?你是先购置高档的内衣?还是先让自己外表光鲜?社区设施设备的管理,其实也是一样的道理。先外而内(可以取得时间换空间的效果),只有先设置了外围环境的保障,才能规范业主及员工爱护及遵守,才能有更多的人参与及投入更多的时间改善。

振太 (罗成):华佗比他大兄更能让世人认可,是因为他在第一时间内先让病人安心,那么病人就有信心去配合治疗。但是他大兄却以专业说事,许多时候,病人在治疗前就会被他的专业吓死,没有配合治疗的信心。虽然他的医术比华佗更佳,但他没有时间去证明他的后续。其实这道理与我们日常管理是一样的。

严实(编辑):本期主题叫做“排除小区公共设施暗藏的安全隐患”,是基于以下事实而定义的:1、无论小区中的设施设备有多么合理,使用中依然会出现对人身安全的伤害。2、这样的伤害很多时候不以人的意志为转移,比如刚刚发生的外墙脱落伤人,其实被法院判罚的全体业主很“无辜”。3、这些问题本质上并非“管理不善”,而是人类全体的“智力有限”,那么在科技水平和人的能耐只能达到的前提下我们还有哪些办法可以觉察隐患,排除隐患?例如我们现在还没有应用智能停车,驾驶员的刹车意识和动作完成需要几秒,所以才有了驾驶员需要懂的一大堆察觉安全隐患的知识。智能汽车普及了,大概驾驶员都可以在开车时坐着睡觉。4、目前,小区的安全隐患很多,前几日一个省会城市疑似小区水景中美光灯漏电,有小朋友突然身亡。墙体脱落砸死人大家也都知道了,那么在目前仅有的科技条件下,我们有什么具体的办法去“排查隐患、预知隐患”呢?5、本期话题在与部分专业人士沟通时,有一些人士认为“设施设备管理话题过时”,其实他们把设施设备管理混同于隐患预防了!设施设备管理的本质是维护好设备制造者提供的产品完好状态和使用说明书上提出的“规范使用”行动要领,但是即便如此,依然存在安全隐患,所以才对管理者有更高的要求——把即使是正确使用也会出现的问题提出来,如果可能我们还是要尽可能找到在条件允许时的改进办法——这才是我们“排除小区公共设施安全隐患”的希冀。

我对问题讨论的看法是,三种情况:深入,分叉,退出。深入讨论的前提是一步一步取得共识,然后继续往前走,直到出现分叉。分叉是指在一个节点上出现了不同看法,但是大家知道是什么事情出现了分歧,只是分歧暂时无法弥合。退出就比较复杂,一种是暂时放下分歧,先往能取得共识的其他方向继续进入。这仍然是一种积极的方式,有助于把问题从其他侧面解决。另一种退出基本就是放弃问题,原路重新退回到曾经已经有过的共识的地方和曾经已经解决的节点处。这是一种消极的退出,已经不再是走在探索的道路上,使讨论者不知不觉回到了相对落后的初级层次。

(播出结束)

 

第25期直播:

2017.05.10 20:00-2017.05.11 20:00

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