业委会和居委会工作交集
社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织;业主委员会是本建筑物或建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行职责。居委会和业委会既有联系，又有区别。在实际工作中，大多数居民同时是业主，业主多数也是居民。居委会和业委会的工作重点各有侧重，但也有很多重合。居委会与业委会在哪些领域有重合部分?区别有哪些?居委会与业委会职责的合理界定是什么?在实际工作中双方如何协调工作，如何履行各自的职责和义务?
以下是嘉宾主题发言结束后，沙龙群友部分具有代表性的发言，整理成文供同业交流、参考!
益清(ICS)：严老师提到，很多业委会成立后没有任何的辅导培训。是否应该组织业委会成员进行相关培训?应该由谁来组织?
严向红：本来应该由相应的政府职能部门组织业务会成员进行相关培训，但因为业委会没有上级主管部门，所以我们现在只能是业委会成员相互交流，互相抱团取暖。
柏利军：特别是要培训法规这方面的内容，也让业委会成员融入这个企业。
干海椿：很多所谓的社区和谐问题实际离不开利的问题，而由于利能驱动人的行为，所以导致人为了利无法和谐。在居委会和业委会两个组织的共同辅助和谐方面，实际大的方向是没有问题的，居委会存在的实际的最大目标就是稳定和促进社会和谐，而很多小区业委会之所以像雨后春笋般的建立本身也是由于利导致的不和谐问题经常发生而催化的。
讨论业委会和居委会之间的问题不能不考虑房产主管部门的作用和影响，甚至业委会成立难和维持难的原因也有他们的身影。我并不认为居委会和业委会容易发生矛盾，我一直认为在很多目标上，两者是一致的，当然这是指正常情况下。实际上很多时候社区居委会和街道在没有利益的趋势下是被转进来的。真正的业委会并不会排斥居委会善意的监督和指导，也会懂得和居委会保持良好的沟通。但是居委会有没有足够的动力和勇气去纠正和抗衡作为房产主管部门的腐败和乱作为导致的问题呢?社区一旦绑架上了利益的列车如何处理?
严向红：我们筹备成立协会的目的一是为了帮助更多的业委会正常开展工作。二是通过抱团取暖，在立法上争取更多话语权。
刘政：腐败在任何有公权力或准公权力的地方都可能滋生，所以任何制度设计都别忘了遏制其生长!
干海椿： @刘政 目前有的社区和街道还能起到警示房产部门的作用。
陈幽泓：人性的弱点在哪儿都存在。
海安物业(徐)：在我们当地，政府对业委会有考核、有奖励。
严向红：@海安物业(徐) 当地政府有考核、有奖励，由哪个部门执行?宁波倒是每年有住建委组织的优秀小区业委会评比，但是笑话的是开了业委会独立账户的不能评优。
干海椿：比如我所在的小区开发商想操纵换物管公司掩盖前期建设质量的漏洞。由于业委会的存在所以无法绕过，但是如果业委会不存在由社区居委会监督交接，居委会由于无专业配合，必将拖下水。很多地方即使换了物管公司暗中也是开发商主导的。@刘政
目的是要掩盖资料不全，基础配套缺失和建筑质量等问题，企图推给历史遗留问题。一旦由居委会来监督，很难真正地做到硬碰硬，居委会在法律上又是自治组织，等于形成了一个怪圈，所有问题都是群众自己的问题，和政府无关了。但是最后不还是业主和政府来买单?
严向红：住建委组织的业委会培训通常也是由物业经理上课，专业性不够。
海安物业(徐)：@严向红 我们物业管理主管部门是城管局，业委会每年考核、奖励的数额大概1万元。
蓬莱阁：北京市住建委在张农科主管主任主政时，在北京就成立了两个业主大会辅导中心，它们的任务就是辅导北京市16个区县成立业主大会，选举业主委员会，成立后辅导业委会规范化，常态化运作，合理的依法维权。
严实(编辑)： @海安物业(徐) 江苏南通的物业管理主管部门是城管局，不是住建局或者房管局?
海安物业(徐)：有三个县(市)的物业管理属于城管局在管。
严实(编辑)：这个很独特。
蓬莱阁：关于业委会与居委会的关系，我认为是一个平等的关系，是一个相互配合的关系。我们小区1997年就成立了物业管理委员会(业委会前身)，一直保持着独立性。我们维权并作为小区的管理主体，对物管公司实行严格细致的管理，我们也配合居委会的公共服务方面工作，居委会也支持我们的维权和管理工作。居委会、业委会各自摆正自己的位置，互相配合，互相尊重，才能把小区建成和谐社会，才能建成安全、舒适、美丽的家园。依法依规是居委会和业委会必须遵循的一切工作的出发点。
故乡的小河：业委会有权向业主派送“红包”吗?那么，公司有权向股东分红吗?公司是股东所有的，但股东资产一旦投入公司就已经不是自己的了，而是公司的了，即使如此，股东也可以决定公司分红。业主设立自己的组织后，其“共有部分”财产并未转移给业主组织，仍然是属于自己的(是聚合的、按份的)，为什么业主不可以分自己财产的“红”?!事实上，行政规定共有部分收益用于物业维护，只是推荐性、非强制性的规定，谁敢规定私人的钱必须如何使用?!一个人是私，多个人聚合仍然是私，并不能变性为公。
云亮： @故乡的小河 支持你的说法。目前的问题，不是方法问题，而是认识问题。许多根本问题认识错误，导致行为错误。
故乡的小河：居委会与业委会的区别显而易见，设立目的不同，设立主体不同，前者是为了基层提供公共服务，实质是政府的责任，政府购买服务而已，名曰“自治”而已。
云亮：很多法律关系，不是面团，不能想怎么捏就怎么捏。
故乡的小河：而业委会只是一个业主为了维护自己的物业，成立的一个私人组织而已，目的很简单。可能为业主提供一些公共服务，但这只是附从的，非主要的。
云亮：许多人拿着《物权法》不当《物权法》。满脑子都是公法，没有私法观念。
故乡的小河：新《民法总则》将业委会纳入了“特别法人”章，业委会没有列举，但应当属于“非法人组织”章。其主体性质可见一斑。
云亮：就拿业委会为业主提供一些公共服务来说，它和政府为业主提供公共服务，二者根本不是一回事。前者“公共”要有引号。后者的公共，绝对不能有引号。
故乡的小河：原则:公权无权对私权指手画脚，自己的财物自己有权处分，包括原物和孳息。最大的弊端:公私不分;最大的困难:业主不会自管;出路:社会第三方扶助。
蓬莱阁：居委会和业委会交叉任职是可行的，但是应该有前提，也必须履行必要的程序，也是有条件的，例如居委会成员要加入业委会是否应是本小区的业主，因为业主肯定是居民，而居民不一定是业主，所以这个条件是没有余地的。而业委会委员完全有权进居委会，但也要经居民代表选举通过才能当居委会委员。
目前在北京、深圳、广州刮着一股“风”，说什么“要以居委会取代业委会，由居委会行使业委会的权力”，请想一想，物权法精神：物权具有排他牲。没有物权的居委会能行使物权吗?有人讲是排挤“消灭”业委会，我认为各级政府和全国业主都应以《物权法》为准绳，来推动业主大会工作向前发展，而不应扼杀业主大会和业主委员会这个新生事物。
故乡的小河：私权神圣!物权是私权，“共有部分”也是物权的所有权，所有权包括:占有、使用、收益和处分，这也包括对共有部分的管理权!人员“交叉”的决定权不在你，而在我，前提:业主身份。
不是问题的问题，却成了问题。偌大的国家，千差万别的小区，业主组织只规定一种组织形式，已经是没有可说的了。
故乡的小河： “监督”居委会这个权力何来?监督事项?强度?主动还是被动?如果业委会有权监督，那么政府是否有权监督?如果违背公法，那就不是监督了，是政府执法;如果违背私法，被侵权人需要他人替自己监督吗?
解冰：居委会、工会、消协，在定义上都有群众组织的说法，其实是吗?不可能的。目前我们国家还谈不上民主法制国家，还是党是领导一切的，所以需要政府、物业、业委会三方参与才能解决问题，有时物业对业主的管理也显得无能为力，有时业主对物管公司也无能为力，协调不了这时就需政府出面。这里面最主要的问题就是法制不到位，找法院太难，居委会是群众基层组织，不可能出面。谁给钱?谁任命?怎么选?在我国，各种代表都是真选的吗?若参选，首先要发表竞选演说，否则谁知道你什么想法。
干海椿 ：对于居委会取代业委会，我的感觉就是有一部分人始终不愿意业主自己做主，还有一部分业主总以为“有青天大老爷养你一辈子”的产物。
卓 ：说居委会和业委会需要看看历史。城镇叫居委会，农村叫村民委员会，中国第一个居委会成立在1954年12月，一路发展到今天，这位“老人”70岁啦!业委会叫业主委员会，是随住房改革出来的，业主是物业的所有权人，2003年才有“业主委员会”这个名词，2007年《物权法》才出台，这些新鲜词才“十岁”。本人认为，这两个机构在我生活的时代重合了，也许不久的将来谁消失了呢?两个组织性质一样，完成基本同样任务，“年龄小的”也许还不成熟，有矛盾时听“老人”的，“老人家”也要看清楚时代发展趋势顺时应势，大家目标一致边建设好家园边度过这个时代。
干海椿 ： @卓 谁说重叠了?完全两种性质的东西。一个是以财产作为纽带的组织，一个是所谓的群体自发组织。随和混为一谈?如果小区没有利益之争的话可能也就没有业委会存在的价值了。不管是街道还是社区、政府，实际上没有权力对私人财产作出任何没有经过财产主人同意的决定，这也是宪法存在的意义。至于通过税收调节贫富差距是另外的话题，而且也要全民授权。
卓 ： @干海椿 看看中国历史，首先这两个组织都是根据历史发展的需要由执政者引导群众自发组织的，只是一个出现在无产思维时代，一个出现在有物权思维时代，今天的主题是讨论两个组织的相同和区别，那么，我认为相同是两者的工作内容一样，不同就是您说的无产和有产的问题。第二，小区全体业主和谁有利益之争?是业委会和居委会争利益吗?业委会是为争那点公共部分收益而成立和存在的吗?
阿甘吴楠 ：基本同意@干海椿 观点，深圳有没有人大代表提议业委会行使居委会职能呢?
云亮 ：商品房小区业委会存在的价值，是因为商品房小区的业主集体存在物权对世问题，共有物权有一个对世权，需要全体业主统一发声说话，制度设计了一个代表机构，即业主管理委员会，简称业委会。居委会的存在没有任何私有财产权问题，没有私人财产对世权基础，它仅仅是一个政治性群众组织，区别如此而已。
用有产和无产来区别业委会和居委会的存在基础，是在用政治学语言讨论物权法理论造成的概念错位。在什么专业内说话，就要用该专业语言，不能用其他专业语言。否则，概念混乱的讨论没有任何可能的逻辑结果。
阿甘吴楠 ：实在不明白如果居委会代替业委会，由于每个小区都有独立的物权，很多社区有很多个小区，是不是要成立好多个居委会?@云亮 你这个对居委会的描述也不专业啊?哪个法条说居委会是政治性群众组织的?也没这个专业词啊?
云亮 ：有产和无产不是物权法专业语言，不宜用来讨论业委会存在问题。现实中有“居委会”，在讨论物权法问题时，因其没有物权法基础，可在物权法专业内，将其看做政治组织予以排除讨论。
@阿甘吴楠 居委会非财产性组织，将其归类，只能是“看做政治性组织”。不对吗?物权法里面没有政治性组织这个名词解释，在物权法逻辑里也没有这个必要，物权法逻辑不需要全能，只需要专门的能力。业主的物权问题，自从1981年以来，没有对物权基础概念统一认识。因此，概念不同一(逻辑同一律)成为物权法逻辑混乱的根源(必要的逻辑自洽性)。
干海椿 ： @卓 小区里的利益之争一般不在居委会和业委会之间，而是开发商和业主之间，物管企业和业主之间，业主和业主之间。而利益之争的解决办法一般都是仲裁和判决，当然作为协商也不是不可以，但是协商一般是双方力量对等的时候才有可能实现。我同意您的业委会存在的意义不能是光为了公共设施的利益而存在，但是您别忘了，正是由于公共设施利益被侵占而导致的矛盾，使业委会在我国诞生，而且目前的情况并没有因为有了业委会这个组织而得到彻底解决。为什么?一个简单的问题，当业委会面对维权还是维稳的选择时和居委会的关系就开始微妙起来了。实际上如果不存在侵权的话，很多业委会一般很少会在小区出现。
难得糊涂 ：居委会存在的目的和业委会设置的目的完全不一样。我国有70%左右的居委会和业委会能否履职尽责?我想大家都清楚。
国家相关规定需要这两个组织，希望两者能起到互补，发挥各自作用，构建和谐社会，但是事实呢?
干海椿 ：成立业委会实际是自救的方式
PM2.5 ：业委会的成立初衷是有效监管物管企业管理行为，协调业主与物管企业之间的关系，但是很多小区的业委会却成了少数人手里的特权，物管企业为了现状生存却为命听之，导致恶性循环。
人格品格 ：从历史到现实，从过去到现在，居委会与业委会功能职能此消彼长，随着改革开放的进行职能逐渐交接，并不断规范。业委会和居委会应该和谐共处，应对改革与发展中随时出现的问题。对于开发商与业主出现的问题，居委会和业委会紧密合作，本着服务大众原则，各尽职能居中协调(因都没有执法权)。
东方 ：说到业委会与居委会的话题，我们这有个前埔北社区居委会，其与两个小区的业委会互动得很好，一起为小区做了不少事，大伙选居委会书记为十九大代表。
蓬莱阁 ：不要因为业委会个别人或少数业委会谋私联合物管公司勾结在一起成了“伪业委会”，就否定业委会这个新生事物。在北京我们就配合基层政府当组长，在居委会协助下罢免了两个业委会的全体成员，劝退了一个业委会全体成员，但罢免不是目的，我们又发动业主选出了作风正，为业主服务的新业委会，业委会是业主与物管公司之间的桥梁，要监督和管理物管公司更好地为业主服务，对设备设施更好地保养和管理。业委会要防止物管公司的拉拢与腐蚀，“兄弟再亲，经济要分清”。业委会成立有‘五难’现在又增加了一难——‘监管难’。再难也要成立，再有问题也不能否定，宣传有问题，政府不作为，乱行政，没有专门机构出面组织解决社会上开发商的问题，物管企业问题，业主业委会的问题，这些才是我们应呼吁的要素!
正昌 ：首先业委会和居委会不存在管理和被管理的关系，相反应互相配合，共建小区和谐，业委会偏重物业方面的配合、监督和业主管理，居委会偏重党建、计划生育等政策性末端工作。
东方 ： @正昌 居委会与业委会对物管企业都是有监督权力的，居委会可以说是从政府职能角度监督，而业委会是从物业管理合同角度来监督。
严实(编辑) ：昨天刘政老师有个特别的解释——有个别媒体误读并误导了外界!深圳并没有让居委会代替业委会，而是当某个小区必须要业主大会或业委会作出决定，但是这个小区中并没有这样的组织的时候，居委会可以代行职能。所以刘老师解释的这个属于居委会对业委会的“补位”而不是“替代”，更不是“替换”和“篡位”。各位，当一个小区没有成立业主大会也没有选举业主委员会的时候，小区遇到了一个重大的、急需作出的决策，譬如要政府安排全部重新敷设管道煤气替换之前的罐装煤气，譬如要在附近两百米范围内安装有高压设施的基站等，这个时候有三种选择，方案一，紧急成立业主大会作出决议并选举业主委员会与政府和相关部门斡旋;方案二，曾经有过成立业主大会失败的先例，因此业主无法形成统一意见而将决定权法定由居委会行使;方案三，即使没有业主大会，也不能法定由居委会代行，而必须由提出动议者(比如政府)出面组织成立业主大会，选举产生业委会后再与动议者协商，否则此时任何人不能进行(前面举例的施工)。请教各位，同意哪一种?
干海椿 ： @严实(编辑) 我偏向方案一和三。对于像这样可能涉及自身利益的事业主大多不会不闻不问，但是可能会有通不过让项目“流产”的原因，使政府不愿意征求意见。这时候政府的诚意和业委会居委会的解释能力就至关重要，大家商量着来才是和谐。
东方 ：方案一不可行，成立一个业委会不是一蹴而就的事，等成立起来了，那些项目就黄掉了。方案二，居委会难以承担这个重任，任何一个动议，小区业主都有同意或不同意的，只要不符合自己的意见，一些业主就会向媒体投诉，打市长热线，而居委会最怕这个投诉，所以居委会不敢替业主作主。方案三是可行，但太难了。通行做法是可以由居委会召开居民代表会议，在会上进行讨论，形成一个决议。
干海椿 ：那么为什么以前不成立?非要到需要的时候才成立?
蓬莱阁 ：居委会不是政府，工作人员也不是公务员怎能行使政府职权?《中华人民共和国城市居民委员会组织法》明文规定它是自治机构，是为居民公共事物服务，是基层政府的‘腿’，但它不是政府，业委会为私权利服务也可成为政府的‘腿’。为什么有的物管公司要拍居委会的‘马屁’，而打压和拆业委会的台呢?明白人一点便知。
严实(编辑) ：看了几位前面的问答，我对自己的提问，目前暂时这样认为，不能等到有非常重要的重大紧急事件才想到我们缺乏决策机制，匆忙之中即使找到了替代性的决策组织，也不太可能作出明智的并且能代表大多数人意志的决定。因此，大力促进业主大会和业委会的成立和有效运作才是出路，就和平时必须要赋予人民代表大会的决策能力一样，才能在紧急关头有一个好的决策能力和决策组织。如果非要在上面我举例的三种极端情况下选择一种，我愿选择第三种，理由是既然知道紧急情况下一定会混乱不堪，决策失态，那么就一定要举全体之力来避免，成立并完善业主大会!否则如遇紧急状态，宁愿无所作为。
干海椿 ：@严实(编辑) 同意。
严实(编辑) ：谢谢你的同意，但是新的问题来了。近代史上这样的例子有很多，譬如日治下的满洲国、汪伪政府，他们正是按照第三种方式干的，目的就是既要有“业委会”，也要解决紧急事态。所以紧急事态发生时候成立的业委会，一般都成了“提线木偶”。居委会何尝不是?
东方 ：是的，没错，业委会和业主大会在项目交付后，就应该尽早成立。对维护小区的利益有好处，监督小区的收益不被物管公司黑走，监管公共维修金用到实处，维修能够尽快进行。只有一些存心想黑小区的物管公司，会不愿意业委会成立。从我手上几个项目来看，有业委会的小区，整个项目运转比较正常，且维修比较及时，如同@严实(编辑) 提出的问题，在有业委会的小区里就不成问题。
张盛英 ：反正现实就是:办事跑居委，搞事靠业委。
严实(编辑) ：谢谢，我暂时无法回应两位，我下面说的和两位不是一个意思。我觉得，切忌不要什么紧急状态法，最紧急的状态，就是在平时里，尽最大力度推进业主教育，推进业主大会成立并有效运作，这个才是最紧急的事情。
东方 ：业委会是要在居委会、街道指导下成立的，成立业委会不关物管公司的事。
严实(编辑) ：国家的任何紧急状态，大部分是依赖平时的公民素质，社区一样，依赖居民素质，小区一样，依赖业主素质。
尔雅 ：不搞对立，互相依靠，功夫在平时。
严实(编辑) ：物业管理最紧急的事情，就是尽快提升业主素质，从而教育物业管理公司，影响居委会。
东方 ：所以平时居委会就要努力的去推进业委会的成立。现实中，居委会太多代政府行事，没空管这事。看看居委会门上挂多少个牌子。@严实(编辑) 其实跟业主素质无关，只是大家对物业的了解不够。加上一些无良记者，不管什么事都推到物管公司头上，久而久之，物管公司成了“坏人”的代名词。把业主和物管公司对立起来，业委会成立后，业委会一些人也是把自己和物管公司对立起来，有点国民党和民进党的意思，只要你同意的，我就反对;只要你反对的，我就同意。还是要靠大社会来缓解这种误会，物管公司有很多的工作可做，也需要媒体真正认识到物业在整个社会中所起的正面作用。
人格品格 ：做事的总被人说好或不好，误会也会有，居委会和业委会都可以做协调，正视听!
刘超 ：其实最大的问题我认为是信任，我们在管理中的很多沟通不到位，导致业主认为不透明，有猫腻。加之社会整体行业评价不高，引发物管公司与业主之间的对立。建议下期沙龙讨论下如何增进互信，从而缓解双方之间的矛盾，有利于物管公司更好得进行社区公共宣传。讨论下如何增进互信，怎样宣传有效的方法论。有了一定的信任，物管公司的号召力就增强了，居委会、业委会的实际作用会变小。
东方 ：认可@刘超 观点，信任很重要。
严实(编辑) ：(点击访问阅读：业主组织与物管公司双向受益的做法_设施管理网)
(点击访问阅读：求大同，存小异，业主组织与物管公司共谋发展_设施管理网)@刘超
张盛英 ：提高物业法规建设，促进物业透明化才是当务之急。我认为目前主要矛盾是信息不对称，而社会(政府、媒体)又不肯中立化处理。
刘超 ：社会也需要普及物业相关知识，其实是一样的，误解往往因为不大明白。
严实(编辑) ：凡是在讨论业主和物管共同话题时，我更多的是为物管同事着急。所以我才说，先提升业主素质，再来教育物业管理人员。
刘超 ：提升需要宣传和引导。@严实(编辑)
透明 ：没错，业委会成立后，最大好处是可以选择自己中意的物管企业。
张盛英 ：@透明 现实不一定这样，您看过《现代物业》那篇《新欢，不一定胜旧爱》吗?
(点击访问阅读：《天天喊着要换物业的业主们，新欢可能还不如旧爱，且行且珍惜!》)
刘超：业委会也是会从不成熟进化到成熟的。
林世俊：开发商与业主点交移交(专有部份及共有部份)，业主委员会可将共有部份点交、查验工作委请专业公司来执行，业主委员会的小区的物业管理工作再委请物业管理公司。
干海椿： @林世俊 不错，这是条可行的路，但是如何保证查验的真实性和准确性以及查验失误导致的最后责任落实问题如何追究?
Nancy Tsai(京镁物业 蔡妙能)：是的，诚如@林世俊 林总所说明的，目前台湾实务的点移交作业，相当高的比例都是委请专业的机电公司执行专业查验工作，务求核实使用执照与现况之相符。
干海椿：实际上很多小区聪明的开发商在没有成立业委会的时候也会主动更换物管公司，不过是左手倒右手罢了。而当由于主体缺位，由社区监督的结果容易变成社区由于不够专业和仔细导致被“绑架”了，成了责任共同体。
Nancy Tsai(京镁物业 蔡妙能)：这点容我说明一下。小区的公共设施点移交作业，会出现在一个时间节点(产权移转达到一定比例，业主委员会(管理委员会)成立)，这时为了接收公共设备资产，于是业委会与开发商共同就此项工作委请专业机电代验公司进行查证作业。发商须依法提出相关图说表册供机电代验公司作为查核的依据(此项查核不仅有时间限制，亦有明确规范)。不仅有时间规定，有规范限制，且开发商若不配合，经报请主管机关申诉，亦有罚款可处以连续开罚，这是目前台湾物业服务上实务的处理方式。
干海椿： @Nancy Tsai(京镁物业 蔡妙能)好政策，可惜是台湾。
Nancy Tsai(京镁物业 蔡妙能)：我想，只要是有效率的好方式，都值得分享及推广~~
Edward：大陆的业委会基本是失败的，没有发挥应有作用。
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