业主组织与物管公司双向受益的做法
随着物业管理行业的不断发展，业主维权意识的提高，近年来一些小区相继成立了业主大会，业主组织和小区物管公司之间的和谐相处，是奠定小区和谐秩序的本质基础。然而，在物业管理实践中，物管公司和业主的冲突不断。在解决物业管理企业与业主之间存在的问题时，怎样充分发挥业主组织的作用，协调物管企业和业主之间的关系?物管公司如何配合业主组织实现“透明共管”?互联网大数据时代的科技是否能使业委会投票实现便捷、安全?
成立业主大会的关键
艾君(ICS)：舒老师，在业主组织成立业主大会的过程中，需要进行哪些准备工作?
舒可心：业主组织的名称是“业主大会”，而不是我们常说的“业主委员会”。“成立业主委员会”的习惯说法，与法律是相悖的。法律用语均是“成立业主大会，选举业主委员会委员”或“设立业主大会，通过业主大会会议选举业主委员会委员”。
业主组织的成立(设立)则是通过首次业主大会会议的成功(失败就没戏了)召开，在会议上成功通过《管理规约》、《业主大会议事规则》，选举足够多的业委会委员，并在政府备案完成的。
业主大会会议，本来应当由业委会作为召集人组织召开。但存在“先有鸡，还是先有蛋”的麻烦，在第一次业主大会会议的召集人是谁上，出现了问题。故各地一般均参考建设部的文件，第一次业主大会会议由一个特别小组——业主大会筹备组承担组织召集工作。一旦会议结束，无论业委会是否产生，该筹备组均“寿终正寝”。
各地筹备组的产生不太一样。以北京为例，由政府指定筹备组组长，这是为了防止小区里面同时出现多个“筹备组”的麻烦。由筹备组组长在小区里面公开招募筹备组中的业主代表和发展商代表。物业管理企业，由于其没有业主身份，故在业主组织的设立过程中，只是“看客”和“助手”的身份。
业主大会的设立，最重要的技术支持是“业主清册”——载有房号、业主姓名、房屋面积等的资料。这个资料的提供者一般是发展商，物业管理企业也可以提供。另外一个重要的支持就是业主是否有足够的“组织起来”的民意和行动。如果没有这种群体的热情和原动力，那么业主大会召开就不会有足够多的人来参加，会议就会“流产”，业主大会也无法成功设立。当然，很多地方通过会议表决造假的方式产生的业主组织并选举业委会，则另当别论。
业主大会的成立，政府的协助、指导和监督，一般不可缺少。但也不是必须听从政府派来的职员个人的意见，但如果政府通过公文的形式发给筹备组的意见和建议，希望大家能认真考虑。
艾君(ICS)：王总，物业管理企业主动协助业主成立业主委员会有哪些好处?@王明
王明：1、能够更好地促进后期与业主委员会的相处。
2、可以提高小区公共事务的处理效率。如本体维修改造动用物业专项维修资金、重大公共设备设施改造等。
3、可以提高物业管理运作的规范性。成立业主委员会后，可以更好地监督物业管理公司的规范运作，提升小区物业管理服务水平。
艾君(ICS)：那么在协助过程中，物管公司可以为业委会提供哪些帮助?
王明：1、小区基础资料的准备。如业主资料;
2、宣传上的协助。协助其编写宣传文件、张贴通知等;
3、流程上的支持。物管公司相对熟悉成立业主委员会的物业法律法规及流程，可以为成立业主委员会提供帮助，缩短时间，少走弯路。
艾君(ICS)：杨老师，业主组织在成立过程中需要物管公司提供哪些帮助呢?@杨志敏
杨志敏：刚才两位老师讲了业主组织成立需要的资料，以及物管公司能够协助提供哪些资料，这些正是目前很多业主组织难以成立的原因。比如业主身份的认定，往往是物管公司(或者开发商)说了算。深圳去年多次出现物管公司造假业主清册的情况，一个小区甚至出现业主夫妻姓名懒得编，姓和名直接对调的荒唐事，业主清册90%存在造假。
很多地方的物管条例都规定，物管公司或建设单位是业主大会筹备组的当然委员。业主组织的成立，跟物管公司扯上关系是好是坏呢?我自己作为业主，买房的时候，从没想过有一天会参加业委会，当业委会主任。归根结底，业主组织的成立、参选业委会委员，都是无奈之举。
深圳大多数的业主委员会选举，都是业主在感觉利益受损之后成立的，很少能有物管公司主动意识到与业主沟通的必要性。在小区各种服务问题没有扩大化之前，物管公司就应积极协助业主组织化，监督自己，提升自身服务水平，避免业主感觉利益受损激进化之后，再以对立的心态成立业主大会。
换个角度，从物业管理市场平等协商的角度考虑。业主组织应该由业主自己组织，由政府协助认定业主身份。除非业主邀请物管公司，否则最好非请勿参与，甲乙双方市场才能有效达成一致。
艾君(ICS)：好的，谢谢三位老师!
业主组织如何发挥好作用?
艾君(ICS)：刚才我们聊了业主组织的成立，接下来我们聊聊业主组织的作用。
在解决物业管理企业与业主之间存在的问题时，怎样协调物管企业和业主之间的关系?@舒可心
舒可心：“业主”这个词儿，解释起来比较麻烦。单个的业主，香港称“小业主”。发展商或拥有很多房屋的人或机构，称“大业主”。当然，如果发展商没有可销售的房产时，就不再有业主身份了。而《物权法》等法律中简单使用“业主”的地方，有时是指一个一个的业主，有时又是指业主组织(群体)。
换句话说，小区物业管理企业面对的“人”是业主，本质上是业主大会或者是全体业主的集合，而不是一个一个的小业主。业主大会，是代表全体业主共同管理权的组织，而不是全体业主共有财产的组织。物业管理企业，就是受全体业主委托，或通过业主大会会议的决议，由业主大会代表全体业主委托其管理小区的共有财产、设备设施和环境，依据是合同。当然，发展商作为第一业主，有权行使“全体业主”的权利，委托物业管理企业。
那么，我们回过头来说“物业管理企业与业主的关系”时，就必须分清：与全体业主(利益)的关系，与业主组织的代表(业委会、业委会委员)的关系，与某个、某些业主的关系。因为这些关系很多都是冲突的!为了全体业主的财产利益，很多时候物管公司要得罪单个业主。
为了全体业主的财产利益，物管公司与业委会打起来的事情也时有发生!业委会作为全体业主的一个特殊代表(只有有限的代表权，例如监督权。但《物权法》第七十六条的那些权利业委会都没有，也不能有!)机构，其有的时候的一些想法和决定，也并不专业!
所以，物业管理企业真的需要担当!为了全体业主的根本利益，敢不敢跟业委会“对着干”，是否有能力说服业委会认可物业管理企业的决定，这些都是摆在物管企业面前的问题。
至于和单个业主讨论与全体业主利益的问题则比较简单。但由于中国的物业费是单个业主向物业管理企业“支付”而不是全体业主“众筹”。故物业管理企业有时又不得不屈服于某个小业主的不合理诉求，这是中国物业管理制度性的问题，是可以改变的。如果物业费先有一个“众筹”的过程，就是说大家先筹集资金，然后再“共同吃饭”。而不是像现在这样，“先吃饭，然后再掏钱”，如此物业管理企业就不会受制于小业主的不合理诉求了。
物业管理企业，本来是管“物”的，应该只有一个“上级”——业主大会或业委会代表的业主大会。但由于中国的问题(小区超级大，业主都觉得自己是业主)，使得物业管理企业不得不做管“人”的工作。因此，物业管理企业项目负责人，既要懂得水电、电气、暖通，又要有心理学知识和社工师的能力，全能型人才才可以应付这个岗位。
至于如何协调具体的问题，就要根据具体的事情来讨论。但原则是肯定的：以全体业主的利益为最高，尽可能保护每个业主的利益。至于物业管理企业自身的利益，这又可以展开另外一个话题。包干制，企业利益与业主利益严重冲突。为业主做得越多，企业利润越低，所以问题不可调和。只有阳光、透明的资金使用管理，物业管理企业公开获得固定的、有尊严的、符合市场的酬金，其工作起来，才可以不考虑企业的利益——酬金已经是明摆着的了。这样物业管理企业和项目负责人，才可以全心全意地为业主的根本利益服务，而不考虑企业的利益。企业的利益，其实与全体业主利益重合度高度吻合!
王明：舒老师说得太好了!在实际工作中，我们也经常会遇到业主不合理的诉求，与业主大会决定相冲突的，或与《管理规约》相冲突的诉求。遇到讲道理的业主可以理解物管公司，不讲道理的业主就会起冲突，轻则物管人员被骂，重则挨打。前段时间万科物业管理的黄埔雅苑小区就有一个物业管家就被业主用电话机给砸伤了!
舒可心：这就是西方物业管理模式有意思的地方，合理的地方!
艾君(ICS)：杨老师，作为业主与物管公司之间沟通的桥梁，在实际工作中，业主组织可以做哪些沟通工作?@杨志敏
杨志敏：首先是制度上的互信机制的搭建工作。物管公司需要取信于业主，业委会也需要取信于业主，这两者有共同的需求，都需要同样的制度。
天然居的业委会不忙，物管公司不慌，我们业委会经常坦承自己不专业，物管公司经常受到公开批评进而坦然改正或做得更好，靠的就是透明的互信机制。
具体透明机制的本质就是：所有的一切全透明，包括管理处主任的月薪，包括每一张纸、每一根笔的费用。有了透明，才有和谐，业主与物管企业之间才能就事论事地沟通协商，共同改进工作，相互取长补短，相互补位而不是相互拆台。
剩下的工作，就只有凭借常识，甚至双方一起找问题、找解决办法(业委会委员再不专业，多几个脑袋一起建设性提批评、建设性想办法，不是坏事)。
一是透明;二是尝试沟通、就事论事;三是业主群体的平和。我们像很多小区一样，在透明协商之后，双方从敌人成为战友。
艾君(ICS)：好的，谢谢杨老师!
互联网大数据时代的科技使投票更方便、更安全
2016年4月1日,深圳市正式启用业主大会微信投票系统,目的在于“有效推动我市各物业管理区域业主大会会议召开和业主委员会选举工作,鼓励和方便业主参与投票表决”。
请您分享天然居使用微信投票系统的情况。微信投票系统的使用对于业委会与物管公司分别有哪些影响?@杨志敏
杨志敏：这个话题与刚开始的业主组织话题可以接起来。在微信投票系统的使用中，业主身份的认定不再是由企业或者政府个别工作人员的认证负责，而是打造了政府部门信息共享的大数据平台，业主自己就能认证。
2015年11月起，天然居在深圳试点启动微信投票系统身份验证与绑定，随即通过微信投票结合书面投票的方式，完成业委会换届选举，550户绑定房屋的业主中有400多户参加了微信投票，业委会又花费三个晚上组织义工扫楼，发放与回收了200户的书面表决票，轻松实现了过半业主参会，选出了新的业委会。大大减少业委会组织业主大会的工作量，不用再次“跑断腿”。以前天然居开业主大会时，在一千户业主中收发六七百票是很困难的一件事情，每次都要大量的邻居反复“扫楼”，甚至需要聘请社区工作站的网格协管员来帮忙。
对于业委会和业主来说，微信投票系统的使用让业主大会成为业主自己组织的事。对于物管企业来说压力会大一些，因为现场的干预手段不可能再有了，其实大家都知道也不应该有。
微信投票系统的使用产生了几个重要的变化：在传统书面表决的业主大会中，业主身份认定、发票收票过程、唱票计票的真实性和准确性，都取决于筹备组或业委会等少数工作人员，街道办事处与普通业主同样面临监管或监督业主大会缺乏充分、有效手段和依据的问题。微信投票系统能够让每一户业主的身份验证与投票详情在线实时可见、可查、可信。
微信投票系统方便了业主投票，更避免了书面表决需要业主出示产权证书、在表决票面填写产权证号等隐私泄露的问题。微信投票系统更可以将业主大会表决项文字、图片以及视频链接推送到业主手机微信端，让业主深入了解表决详情，轻松通过手机参加大会投票。
微信投票系统还原业主、物业、政府各方角色，将业主大会真正变成政府平台依法支持和监管、小区业主自我组织和参与的事，将业委会还原为业主大会的召集与执行机构，将物管企业从业主身份的认定者还原成为小区事务的服务者、业主大会事务的局外人，最终推动业主大会与物管企业平等协商，实现物业管理市场化竞争、优胜劣汰，最终解决小区物业管理中物业费市场化调节、房屋建筑与电梯设施设备安全维护等各种问题。
从根本上讲，我的一个基本判断是：正是因为业主大会作为物业管理市场主体缺位，导致物业管理企业无奈当家、长期当家、习惯当家，业主主体地位与责任意识难以落实，物业费市场调节机制难以实现，物业管理领域的矛盾冲突才持续高发。
最后介绍一个细节：业主身份的认定与冒用的责任追究。正常绑定是在国家实行手机实名制的情况下，业主的身份验证信息由其本人完成，如果出现冒绑，将导致业主本人无法进行身份验证与房屋绑定。
对于冒用身份，深圳的微信投票系统有以下纠错机制：
1、业主大会发起投票的同时，系统将启动业主身份核实功能，自动解除房屋产权发生变更的绑定信息。
2、业主大会发起投票的同时，系统将向业委会提供大数据比对的信息作为参考，对于大数据比对发现业主身份证号和手机号存在不匹配的，由业主委员会进行身份核实。经核实手机号确不属于业主的，业主委员会可手动取消该号码的业主身份绑定状态。
3、业主身份验证与房屋绑定情况在业主大会投票之前15天在系统中发起大会申请的同时，应进行至少7天公示，公示期间业主书面提出异议的，业主委员会应当及时核实，经核实不符的应当发布通告并在系统中解除房屋绑定信息，同时抄送街道办事处。
4、业主大会投票结果还有一个公示期。
互联网大数据时代的科技进步，让业主身份的认定、手机等各种实名制信息的交叉验证，成为现实。
艾君(ICS)：舒老师，据了解北京也使用过类似的电子投票平台。您认为此类投票系统的使用有哪些影响?
舒可心： 据我了解，全国第一个在业主共同决定(业主大会会议表决)中使用投票系统的城市好像是重庆(或成都)，北京应该是第二个。北京的投票系统有包括短信等6种投票方式。
这个系统的最重要的目的是防止业委会、物业管理企业、发展商等有特殊利益目标的群体操纵业主大会会议表决或造假。让业委会成为一个纯粹的业主大会会议的秘书处!但北京市的投票平台，由于发生了银行或政府官员在背后修改数据的情况，其公信力一落千丈，无人再问津，很可惜!所以只要没有竞争，就一定会存在造假。政府也不例外!
随着互联网的发展，很多地方都做了类似的投票App，可以试试。但本质上最重要的就是公信力!我在很多业委会做顾问时，其自身的公信力就足够。即便是纸质表决票，大家也都信任，参与投票的积极性也很高。当然，本质上还是不能靠人，还是要靠制度，靠机器!
由于中国小区体量太大，利益太多。故业委会总是喜欢学习政府做“民生工程”，就是花钱!因此，业委会就不喜欢别人阻拦，更不喜欢通过业主大会表决。实在要表决，也自然是想操纵结果——“团结胜利”的大会!
杨志敏：深圳现在的微信投票系统，所有投票就像普通的微信投票一样，所有的进程结果都实时可见，每一位业主都能监督投票前的票数和投票后某选项的票数。如果业主大会通过，最终每一户的分户表决结果，也可以向全体业主公布。通过全透明，解决、杜绝未来可能发生的造假问题。
舒可心：要真正解决业委会操纵业主大会会议的问题，需要靠政府、有良心的业委会工作者和相当一部分的业主群众的觉醒。否则很难成!
希望深圳的系统能够成为新一代技术的典范，也能成为业主日常生活的“利器”。俗话说，民主不是选举，民主是生活方式。如果什么时候小区业主的生活方式中离不开表决App了，那业委会造假、操纵的问题也就会终结了!
我们共同努力，为这一天的早日到来吧!
艾君(ICS)：好的，谢谢两位老师关于投票技术应用心得的分享!
如何推进“透明共管”?
艾君(ICS)：舒老师，业主组织(业主大会)的理事机构(业主委员会)想要运作良好需要面对问题有哪些?该如何解决所面对的问题?
舒可心： 按现在的模式，业委会“运作良好”，基本上可遇不可求。
业委会委员都是志愿者，都是利用空闲时间做事，都不需要承担民事责任甚至不需要承担道义责任——干就比不干的强(其实当然不是!干坏了就不如不干!)。
如果小区很小，业委会委员则很容易做。台湾平均一个小区60多户;香港平均一个小区有260多户;美国每个小区均没有超过300户的，而中国的一个小区动不动就有上千户!上千人的组织，不要说一般的志愿者搞不定，职业人也不一定搞得好!一个上千人的组织、协会中，没有职业的“总干事”或“秘书长”很难协调群体成员之间的关系。
因此，2009年北京市在起草物业管理办法时，就引入了“业主大会秘书”机制。注意，不是业委会秘书，是业主大会秘书。相当于业主大会的总干事、
职业人，他运用专业能力、知识、智慧来解决问题，其又没有业主身份，则与业主组织的决策毫无利益关系，容易做得正。如果业主大会秘书一旦受到业主们的质疑，业委会也很容易解聘和更换。对于中国存在的这种超大型小区、财产和人群，也只能交给职业人(物业管理企业)来打理。业主委员会委员们，则只需要用他们的正直和适当的热心(不能过分，否则就干涉了管理人的正常管理活动了)选择秘书长，监督秘书长、项目负责人的工作。
鉴于物业管理企业的选聘权在业主大会，业委会不能有这个权利，故我们也在推进合同中由业委会决定项目负责人的机制。这样业委会就把精力放在选人——项目负责人、业主大会秘书这两个重要岗位的人身上。而具体的工作，就交给职业人去做!
这样的机制，也许可以解决目前中国超大型小区的“业委会”与“管理人”之间的纠葛!
杨志敏：如果能够实现业主大会主导财务与事务，管理处就可能像中国第一个选举业委会的小区——天景花园一样，管理处主任身兼业委会(或者说业主大会)秘书，这可能也是一个选择。之平管理的陈之平先生，就是天景花园业委会(当时叫管委会)的执行秘书，他当时是管理处主任。
舒可心：@杨志敏 小区小，管理处主任本身就是业主大会秘书(长)!
艾君(ICS)：@王明 物管公司如何配合业主组织实现“透明共管”?您所管理的景洲大厦中物管公司是怎样与业委会协调配合进行“透明管理”的?
王明：首先，物管公司本身从意识层面就要弄清楚，业主才是小区的主人，这是一个基本的认识。
第二，从机制上协助。如在合同中可以明确约定银行账户实行共管、定期公示财务数据、定期公示物业管理服务报告等。
第三，契约精神。物管企业在小区内实施物业管理和服务，是以国家的法律法规和物业管理合同为依据，履行契约是体现物管公司配合度的一个重要考核指标。例如我们公司在景洲大厦的管理，每年11月份就会开始与业委会核对来年的财务预算，这也是在合同内有明确约定的。如果物管企业连小区的主人是全体业主的认识都没有，是很难从内心深处来配合开展工作的。
在景洲大厦，我们合作的基础是互相的信任、运作机制及合同。
第一，财务透明。我们在景洲大厦管理时，每天报送财务日报表，每月编制财务月报，每季度公示财务报表，每年编制财务预算和决算，这都是基本工作，确保财务透明。
第二，管理透明。如每个季度的物业管理服务报告，会向业主公示物业管理的状况;重大改造，提前通知业主。这些都是体现管理透明的具体做法。
因为，我们知道业主才是小区的主人，他们有权利知道小区的每一笔收入支出，每一项改造，每一项管理事务的开展情况。作为物业管理服务企业，必须要有这样的认识，我相信，越来越多的同行也都意识到了这一点!
杨志敏：这也是物管企业长远利益最大化的选择。
王明：物业管理企业在意识里的认识非常重要。从目前来看，不少企业也在主动改变过去的服务理念。
艾君(ICS)：业委会有监督物业管理企业工作的职责，业委会怎样督促物业管理企业做好透明化管理工作?@舒可心
舒可心：每个业主对物业费的知情权来自这笔资金，因为他们都是资金的筹集人。其实本质上物业费是基金，是众筹!
@艾君(ICS)业主们对物业管理活动(工作过程记录)和资金使用(账目)的知情权，来自于物业费的共同筹集和物业管理标的——财产的所有权。知情权不能“让渡”给业委会这个机构，那几个人。用奥斯特罗姆的理论来说，这种权利是伴随的，即知情权授权给业委会了，但同时每个业主还是拥有这项权利!
因此，业委会代表业主们去监督物业管理管理过程和财务情况，是职责、职权，不是权利，更不是权力。用英文，就是Authority，不是Right，更不是Power。
物业管理企业天生就不想透明，这毋庸置疑。是由企业性质造成的，人品阴暗造成的，我们每个人都不习惯公开。业委会的作用，不是亲自去扒开看什么，至少不全是，而是设法保障每个业主有知情权!业委会如果能保障每个业主的知情权，就等于做好了物业管理过程的监督!因为，如果代表业主们去监督，回来向业主们汇报——没事，业主们不信，说业委会与物管公司勾结;有事，业主们继续督促业委会——跟物管公司追责!
所以，在日常管理服务活动中的监督，业委会最好什么都不做，而是保障每个业主知情权、监督权的行使。但是遇到重大事情、案件的发生，业委会的监督职责则要尽可能发挥，但也不要业委会几个人搞秘密调查组，而是公开请业主们参加公开听证、调查，最终得出一个合理的结论。监督的目的不是轰走物管公司，而是防止类似事件再发生，这样就是理性的监督，而不是找茬!
另外，在中国人的语境中，监督有裁判的意思。但是在物业管理活动中，监督者，不能有裁判的权利!监督，就是知情。如果想裁判，要么交给全体业主，要么交给人民法院!知情者不能用自己的好恶来裁判物业管理企业的作为!那样，一个小区里的每个业主都成了法官——水平参差不齐的法官，那这个小区就没好了!没有公平了!
总之，监督是一门学问，是一种智慧。监督得好，管理人从被监督中获得提高管理服务水平的动力，获得业主们对自己的信任的提升。监督得不好，就造成双方的分歧越来越大，越来越不信任。倒霉的是业主，也是双方!
所以，一个和谐的管家、业主(群体)的关系构建，才是业委会要做的，而不是具体的、细小的知情。那些知情，交给业主们去做吧。必要的时候，业委会出来“和稀泥”才是最智慧的!可惜这种人才都不在小区里面，都在政府、大企业中做高管!哈哈!
我个人超级不看好业主委员会委员的素质，还是建议请职业的秘书长或总干事，通过职业人的智慧和技巧，搭建业主群体和管理人之间的和谐关系。
艾君(ICS)：好的，谢谢舒老师!针对透明管理真的有很多内容可以聊~
舒可心：@艾君(ICS) 是的。具体的操作内容可以写一本书!
艾君(ICS)：杨老师，在您参与推进天然居小区业主与物业“透明共管”的工作中，有哪些经验可以与我们分享?
杨志敏：透明的初期，首先面临一堆历史欠账怎么处理。
舒可心：@杨志敏 不追究原罪!要讲这个概念!
杨志敏：我们的实践以及推荐给深圳各业委会的实践，是“放下屠刀立地成佛，苦海无边回头是岸”。做好现在，比什么都重要。
舒可心：@杨志敏 对!做好现在~昨天，就让它过去吧!
杨志敏：其次，是透明的机制设置问题，不再赘述。
第三，是心态调整问题。我们要很开心物管企业在小区赚了钱，因为它提供了很多的服务，而且是业主群体认可的服务。
天然居的物管公司是天健物业，在透明共管前年年喊亏，但是“活雷锋”就是不肯撤，后来企业改制私企失败，重新回转国企(这个不重要，重要的是领导层更换，轻装上阵)。实行透明共管，财权双方协商，业委会也只做监督(但凡不懂的统统批准，做建设性批评，除非我们的建议更好，否则不否决)，现在物管企业每年从小区赚走至少60多万元。
我个人不喜欢物管公司在小区的年利润仅为12万，那样物管企业连基本的人员培训、财务支持系统都没有，我认为应当鼓励共赢，只有物管企业以及小区员工收入高了，所提供的服务才能更好，小区结余才可能更多。
举个数据的例子：天然居四年前实行透明共管之初，账面为32万，月支43万，三年后同比的亏损11万变为结余100多万元。现在是业主、业委会催着物管公司保质保量、有性价比地完成各种提升改造工程。
艾君(ICS)：谢谢三位老师的专业分享!赞!
难涨难收?物业费问题在心口难开
艾君(ICS)：当物管公司提出合理的涨物业费的请求时，业主组织可以提供哪些帮助?@舒可心
舒可心：业主组织主要是业主委员会需要寻找物业管理专家或物业费核算专家，对物业管理企业提交的涨价后的年度预算进行审核，并给出审核意见。可以多找几个专家，业主是有产者，当然要出钱!业委会忠实地将专家的意见汇总，拿出一个对策，再与物业管理企业协商调整预算。最终双方达成一个原则性的意向(也可以草签协议，但不生效)。
最后就是将这个文件提交业主大会会议表决(用电子投票就会很方便了)。结果，就give up吧!当然不是“放弃”而是“交给上面去表决”!如果业主们表决通过了，则修改合同和费率。如果不通过，物业管理企业不满可以选择离开!市场本来就是如此。
最麻烦的、最困难的就是每个业主的投票了。如果希望业主们能积极同意(其实几乎没有任何人喜欢涨价)涨价，业委会、物业管理企业就应该在一个相当长的时期内进行“铺垫”——公开物业费预算、决算，公开告诉全体业主：物业费被CPI“吃掉”了多少，小区服务水平因资金原因确实下降了多少等信息。物管公司越是掩盖因资金导致的服务下降情况，业主们就越不会同意涨价!越公开这种因资金导致的服务水平下降、服务品种减少，业主们就越能理性地选择同意涨价!
所以，不要等“死到临头”了再谈涨价，而平时总是一片“歌舞升平”!要随时告诉业主们，你们的钱我们是怎么用的。在这一点上，西方人做得非常好。中国人总喜欢秘密地花钱，总喜欢报喜不报忧，最笨了!
杨志敏：实事求是，物业费永远不只涨价这一个选项，还要列明不涨价必然降低哪项服务标准，或者减少哪个岗位，关键是选择权，要公开透明地交给业主大会来决定。
舒可心：@杨志敏 然也!
艾君(ICS)：王总，您认为当物管公司需要合理地涨物业费时，应该如何与业主组织沟通?@王明
王明：同意二位老师的意见。今年1月1日，景洲大厦的物业管理费还下调了0.25元，经过历年的数据分析对比以及财务测算，2.50元可以保证原有的服务质量。如果要涨物业费，我个人认为，千万不要“临时抱佛脚”。
杨志敏：特别是涉及物业费的调整，收支透明对于业主与物管企业的互信最为重要。要么你的口碑让绝大多数的业主没话说，要么你的透明让人信服，没有其他的选择。
王明：不要等需要涨物业费的时候，才想起来公布财务收支情况。
1、平时的沟通很重要。定期要向业主公示小区的收支情况，这是奠定业主信任的基础。
2、千万不要采取因为收费低而降低原有服务品质的行为，这样会失去业主的信任和口碑，无异于“自杀”。
杨志敏：景洲大厦的物业费调降，伴随着停车费的调涨，并非总收入的减少。
王明：@杨志敏 这是实行停车场和物业管理独立核算后采取的市场行为。
杨志敏：明白，都属于业主，只是属于不同业主。分区核算不仅可能体现在地上地下，还可能体现在不同区域，如高层、多层等住宅之间。
王明：市场原则是谁使用，谁付费。景洲大厦小区有一半的业主没有车，在未实行独立核算之前，实际上存在着无车业主为有车业主承担费用的情况。个人认为，这是一种进步。
杨志敏：小区全体业主补贴部分业主的行为，需要尽可能避免，有时却难以避免。比如物管公司免费或低价的入户维修服务，小区游泳池拒绝外包而由全体业主分担水电费的行为，这些情况在天然居都存在。
艾君(ICS)：物管公司收交物业费用时，针对恶意拖欠物业费用的情况，业主组织如何引导业主履行义务?@舒可心
舒可心：首先，要把向物业管理企业“交费”，改成由物业管理企业受业主大会委托代表全体业主向每个业主“缴费”!
前者是买卖的对价。可每个业主交的钱，都无法购买其得到的管理服务，只是得到了份额;后者是共同筹集资金，每个业主是向业主组织承担缴费义务!在这种机制下，任何欠费业主都是“拒绝向业主组织筹集资金”类似党员不交党费还想当党员一样!
作为物业管理企业，在做年度预算时，自然不能做100%的收缴率，根据实际情况可以做90%收缴率的预算，这样就能保证预算的执行。10%的欠费预估，能收上来就用于小区其他预算外的项目。收不上来，就公示给全体业主——因为这些业主欠费，导致本小区内的一些项目无法做!总之不要让欠费业主的欠费影响预算的完成——预算不要做得太满。
剩下的恶意拖欠物业费用的情况，就要通过游说和人民法院判决来让这些业主缴费，并根据《管理规约》(应该与业委会事先修订其条款，让欠费业主支付违约金或滞纳金)向其主张滞纳金。
滞纳金不属于物业管理企业，而是属于全体业主。法院的诉讼成本、律师费也应在预算中的“法律服务费用”科目中列支由全体业主承担，即：全体业主承担律师费，告欠费业主，追回来的钱属于全体业主。物业管理企业只不过在管理这个过程，运作这个过程，从中收取酬劳。
各位听客，我不是简单地描述理论，而是针对这种情况我们都是这么做的!如果有兴趣可以进一步了解情况。给大家看看《物业费通知单》，是缴费，不是交费。
艾君(ICS)：王总，面对恶意不交纳物管费的业主，物管公司可以向业委会寻求哪些帮助?@王明
王明：常规做法可以让业委会出面协调，因为业委会可以更好地站在第三方的角度来协调。若协调无效，只能诉诸法律手段。
艾君(ICS)：各位的讲解非常精彩~
业主组织与物管公司助力社区文化活动开展
艾君(ICS)：为营造和谐的社区氛围，在社区文化的活动组织中，物管企业与业主委员会能做的工作分别有哪些?@舒可心
舒可心：物业管理企业、业委会尽量不要参与社区文化活动的组织!尽量让业主们自己玩儿!当然，早期的培养、支持是必要的。业主中蕴藏着大量的“会玩儿”的人。如果能在物业费年度预算中加上一项“业主文化活动经费”，那就最好了，让小区里面的各种文化组织都来“抢”这笔资金，业委会、物业管理企业组织专家对各个小组的活动预算进行评比，最终公开拨付资金，让他们玩儿。
当然，如果物业费的费率很低，就没有这个资金了。
物业管理企业做好资产管理，做好设备设施的运行、保养、维修。业委会，做好业主群体的和谐关系构建，帮助每个业主方便地监督物业管理企业的管理服务行为(过程记录)和财务记录，但不裁判!文化活动的组织，就交给业主、居民、居委会去吧!
艾君(ICS)：杨老师，为营造和谐的社区氛围，业主组织如何配合物管公司组织开展社区文化的活动?您有哪些想法与我们分享呢?@杨志敏
杨志敏：我们小区最初感觉预决算可能亏损的时候，是业委会力主物业费收支用于核心的房屋与设施设备维护，担了骂名。现在预算宽松了，是业委会批准预算设立文化活动经费，并且规定了每个业主团体申报节庆活动时，平均每人只能领取一次补贴(每个活动都有，大家争着上节目)。由业主组织(业主大会)核定预算，业委会在一定程度上是对拨款公平的审核监督组织，在创新期间是担责的探索组织。
一个基本的理念大家应该有所共识：物管公司的核心竞争力，不是挣钱的能力，而是花钱的能力。收入从哪里来，应该是业主关心的事，包括是否允许、是否授权物管公司把小区公共场地商业化换钱(没人喜欢自己家里摆广告，小区同理)。花钱的能力包括物管公司支出花费的性价比，在公开透明之后能够服众才是关键，这样的物管公司才是有能力的好物管公司。
艾君(ICS)：非常感谢三位嘉宾的分享!专业面前人人都是学生，难题当下你我都有想法，再次感谢大家的到来!
今天我的主持到此结束，下面把时间交给大家自由交流。
(自由讨论部分请看《求大同，存小异——业主组织与物管公司共谋发展》