做好寒冬三防，让业主物管无忧
防冻、防寒、防滑是物管公司在冬季的重点预防性和抢救性工作。随着冬季的来临，气温逐渐下降，物业设施在极端天气下，面临着随时发生故障的风险。各地绿植遭受寒冻的情况屡次发生。除此之外，冬季地面湿滑易积冰雪，对人员、车辆的出行安全也造成很大影响，因此“三防”工作显得尤为重要。有哪些露天设备需要重点巡查?如何分别对其保温防冻?对管道及设备没有保温而可能冻坏的部位如何进行保温处理?面对严寒，对于未提前采取保护措施的绿植，有哪些紧急抢救措施?针对人员密集的校园、办公楼等区域，应当做哪些防滑处理?
为设施设备防冻支招
艾君(ICS)：今天(12月7日，农历冬月初九)是二十四节气之一的大雪节气。《月令七十二候集解》说：“大雪，十一月节，至此而雪盛也。”大雪的意思是天气更冷，降雪的可能性比小雪时更大了。今天我们就来聊聊物管公司冬季“三防”那些事儿。
首先请大家看两个链接：
2008年1月10日~2月2日，我国南方地区接连出现四次严重的低温雨雪天气过程，致使我国南方近20个省(区、市)的遭受历史罕见的冰冻灾害。
此类寒潮使得各地住宅社区的管理面临很大的压力。
2016年初，南方地区由于环境气候等原因，在防寒工作方面缺乏此方面的经验，导致在寒潮中猝不及防，遭受了巨大的经济损失。
首先请问姜总，您认为南方地区的哪些防寒工作容易被忽视?
姜兆繁：大家好!由于南北方气候的差异化，导致南方地区在项目规划与设计方面，都没有将防寒作为考虑重点。北方地区也是在经历诸多“痛苦”之后 ，才积淀出的宝贵经验，挂一漏万，今天分享给各位，共同探讨。
这个问题需要结合自身情况来看。首先跟开发商的设计有直接关联，主要还是室外部分和地埋部分，由于气候原因对防寒设计缺少必要的考虑;其次是物业的后期维护方面，主要是在设备设施等方面，设备设施当中又涵括供给水、燃气、消防、弱电等方面，都值得去关注。
艾君(ICS)：好的，姜总。那么冬季针对设施设备的检查范围以及检查的重点是什么?
姜兆繁：主要是室外部分和室内部分。室外部分所有的设施设备都要定期巡查，查看是否有渗水、结冰现象;室内部分主要关注顶楼、天台、消防门附近和一楼单元门附近的管井内设备设施，以及空置房内设备设施的防寒处理，一般在通道口设置门帘子，空置房采取管道“泄水”以及摘除计量表的方式。另外，自来水箱、计量表以及消防管道、喷淋也是重点关注和防范的重点。
艾君(ICS)：谢谢姜总，接下来请问李总。进入冬季，雨雪天气多，雾天多。有哪些露天设备需要重点巡查?如何分别对其保温?
李冬青：重点检查楼顶、屋面设备设施、大厦外围树木、灯箱、立柱等牢固性，避免出现因异常天气造成设备设施损坏及人员伤亡。主要关注的露天设备有屋顶设备及管道、外围管井等保温防护情况。
户外在冬季使用的管道可做电伴热加保温层处理，设定温度5~8度，室外冬季不使用的管道做泄水处理(尤其关注最低点是否泄净)，生活水、消防水等管井可用15mm橡塑板对管道、阀门等进行保温处理，还可在管道上方再覆盖一层橡塑保温。如下图：
还要关注有挑檐的建筑屋顶积雪融化后形成的冰凌，在冰凌下做好围挡提示，能够清理的冰凌要及时清理，避免掉落后造成人员伤害及财产损失。重点关注往年已发生过冻损的设备设施及部位。
艾君(ICS)：谢谢李总。请问姜总，管道包括水管、电管、线管、气管、暖气管等，冬季针对不同类型的管道防冻有哪些预防性管理措施?
姜兆繁：这些问题的应对措施多样化，主要还是针对水管的防冻，水管又有上下水之分。上水管，主要关注室外的自来水管及水表、绿化地埋管的保温，一般采取用皮棉、棉被及麻布等捆绑的方式进行保温，绿化地埋管入冬前要进行“吹管”处理，将存水清理干净。另外空置房内水表、供水管路、供热管路(不供热的空置房)的防寒处理也要重点关注。下水管：又分室内和室外污水管道，室内下水管道主要关注入住率较低的空置房，特别是一楼空置住宅、门市或车库里的下水主杠的保温，一般采取捆绑皮棉、缠绕伴热带、常流水以及封门保温等处理方式来预防冻堵。室外的污水井，如果埋深较浅，就必须关注，可以采取井内用支架以填充珍珠岩等方式进行，井的上部管路通道位置以堆积珍珠岩来处理。
艾君(ICS)：冬季低温环境中，室外直接暴露和室内保温条件差的供水设施会发生冻结现象。水体热胀冷缩时甚至会导致管道破裂。
水管被冻住时，物管企业可以采取哪些技术手段进行处理?业主可以采用哪些方法自行处理?
姜兆繁：水管被冻住后可以用以下几种方式处理：
1.自然化冻。靠阳光和室温自然解冻，但过程缓慢;2.烤灯。对冻害部位进行定点解冻，在冻害部位来回喷烤，一般用于铁质管道;3.热水浇注。对冻害部位注入热水，进行解冻;4.温盐水。主要用于PVC管道的解冻;5.缠绕伴热带。将管道用伴热带进行缠绕，进行逐步解冻。
艾君(ICS)：李总，对于管道及设备没有保温而可能冻坏的部位如何进行保温处理?
李冬青：最有效的方法是对冬季不使用的设备及管线进行泄水处理。比方说对冷却塔的管道、提升泵的管道、绿化用水的管道进行泄水。必须用水的管道还是要做电伴热加保温，或加装其他热源处理，单做“被动保温”处理如遇极寒天气还是有可能发生冻损事故的。
艾君(ICS)：针对特殊物业形态，比如学生宿舍，宿舍的暖气管线、水管线受冻会造成爆裂的情况。为防止爆裂的情况发生，物管公司应当怎么做?
李冬青：已经供暖的暖气管线只要运行正常基本不会发生冻损现象。主要关注对象是空置楼层、房间及长期无人使用的房间供暖管线阀门是否开启，设备运行是否正常，门窗是否关闭。当然，空置房不按面积收供暖费的情况，也要考虑运行成本可采取低温运行方式。
配有水管线的房间(如卫生间、浴室、洗漱室等)应有热源保持足够温度，保证人员使用的舒适性及不冻的底线。如管线在室外或是没有热源且温度较低的房间(如消防高位水箱间、生活水箱间、喷淋报警阀室、消火栓等)要采取加装热源(如电暖气、引入供暖设备)或进行保温加装电伴热等方法。
艾君(ICS)：好的，接下来请问姜总。当气管、电管受冻，会出现脆化、断裂、堵塞等情况，物管企业应当如何解决室外管道受冻所出现的问题?
姜兆繁：如果发生上述问题时，首先第一时间要关闭主控阀门;其次要在周围设置隔离带，增加安全提示;第三要对受冻管道进行解冻处理;第四要进行维修处理;最后分析要出现问题的主要原因，以为后期越冬防寒工作提供经验。
艾君(ICS)：两位嘉宾多次提到了电伴热带对冬季管道保温的重要性。严寒天气需要使用电伴热带对局部管网加热，传统的管理办法是采用人工巡视，根据需要开启、关闭这些伴热带。请问李总，是否能够使用科技技术实现自动控制?
李冬青：是的，科学技术可以实现自动控制。
方法一：加装温度自动控制箱对电伴热的启停做好自动控制;
方法二：除加装温度自动控制箱之外，还可用楼宇自控系统进行管道温度、环境温度及电伴热运行情况进行检测，发生异常时可报警提醒运行人员及时处理。
艾君(ICS)：对比人工巡查的不稳定性及现场防冻工作的复杂性，有哪些新技术能够有效提升防冻管理的效率?
李冬青：目前也没有太新的技术，一般来讲是使用楼宇自控系统对室内外温度及设备运行情况进行监视及控制。
比如说对供暖设备进行自动控制，可根据室内外温度检测情况调节供暖一次水的流量，调节供暖循环泵的频率;控制相关末端设备如空调机组、风机盘管、VAV机组等设备运行状态，即达到不冻的目的又满足节能的需求。
艾君(ICS)：好的，谢谢李总的分享!
接下来请大家看一段视频。
针对近期可能出现的极端气候，昆明自来水集团有限公司专门拍摄制作了《昆明城市供水设施防冻保温宣传视频》。视频对城市供水设施如何进行防冻保温进行了专题介绍，各位同仁可参照视频内容，及时对供水设施进行防冻保温处理，以免受极端天气影响给日常用水带来不便。
让绿植温暖过冬
艾君(ICS)：冬季除了设施设备的防冻外，绿植防寒也是物管公司的冬季管理重点。
今年年初，我国南方各地遭受了近几十年来罕见的持续低温和雪灾，造成大量绿植遭受寒冻，损失严重。
图为2015年12月下旬至2016年初春，昆明市大量冻死冻伤的行道树，部分树木接受截肢养护等抢救措施。
请问宋老师，冬季的日常绿化管理工作的要点有哪些?
宋杰：进入冬季，无论是我国北方还是南方绝大部分地区气温均降低至植物停止生长的程度，许多绿化苗木甚至进入休眠期，做好冬季绿化植物的管理，是来年春季花木良好生长的必要条件。具体而言应做好以下几点：
(1)停止促进苗木生长的措施。这一时期，应该严禁追肥，防止苗木徒长。但也可以增施磷钾肥，促使苗木木质化，形成健壮的顶芽。比如在日最低温低于4℃时可开始对花木采用0.3%的磷酸二氢钾进行根外施肥，每隔10天一次，连喷三次。或用草木灰每次每亩施40-50kg，连续施两次，促进根系生长，并提高苗木细胞渗透压，从而提高抗寒能力。
(2)合理修剪。合理修剪可以促使植物营养向根部回流，提高整体植株的抗寒性，还可以防止徒长导致的低温冻害、寒害等，但对月季类等易发枝的植物要掌握好修剪时期，太早易促进萌发，新枝幼嫩反而容易在低温中受害。
(3)清园管理。冬季到来之前应对绿地进行全面的清园整理，疏通并开挖排灌沟，结合整枝修剪，剪除枯枝及病虫枝，同时拔除病死株和清理枯枝及杂草。加强病虫害的防治，休眠期绿地内可用波尔多液或石硫合剂进行全面的病虫害防治。
艾君(ICS)：一般应在什么时间对南方植物采取越冬管理措施?什么时间对北方植物采取越冬的管理措施较为合适?
宋杰：南方普遍在12月会进入霜期，应在日最低温低于2℃前做好防寒措施，如在昆明应该在12月上旬做好防寒措施。北方普遍在10月中下旬会进入霜期，如在北京应该在10月中旬做好防寒措施。应该根据具体城市的气象资料来确定。
艾君(ICS)：那么在前期景观规划工作中，考虑南北温差、水土等因素。有哪些绿植适合在北方种植?哪些植物适合在南方广泛种植?
宋杰：绿化植物种类繁多，不能一一论述。总体而言，要遵循适地适树的原则，应该以地带性分布(本地有野生分布)的树种为主栽树种。外引树种时要考虑尽可能选择与本地气候特征类似的地区作为引种地。
艾君(ICS)：是的，据了解，昆明目前正在将去年不耐冻、冻坏的植物移除后重栽。
宋老师，请您指出长江以南的住宅小区中有哪些常见的却无法安全越冬的植物?
宋杰：当前全球极端气候出现的频率增加，长江以南地区经常会经历寒潮天气的侵扰，许多种植多年的原产低纬度地区的树种往往在一场寒潮中损失殆尽。长江以南的北亚热带地区(不包括广东、福建等南亚热带地区)常易受害的植物有：
乔木类：榕属植物(小叶榕、大叶榕等)、大戟科植物(俏黄栌、变叶木、一品红等)、豆科植物(羊蹄甲、黄槐、鸡冠刺桐、凤凰木等)、棕榈科植物(蒲葵、鱼尾葵、董棕、散尾葵等)。
灌木类：以上科属的灌木种类，如黄金榕、垂叶榕、虎刺梅以及非洲茉莉、鹅掌柴、大叶伞、滇丁香、龙船花、栀子、假连翘、扶桑等。
藤木类：叶子花、光叶子花、炮仗花等。
草本类：绝大部分草花。
艾君(ICS)：我们了解了很多无法安全越冬的植物。请问宋老师，南北方分别有哪些比较容易养护的植物适合在住宅小区内栽种?
宋杰：北方可选择的植物种类相对单一，如杨柳科植物、松科植物、柏科植物、槭树科植物、蔷薇科植物、银杏、国槐、栾树等。
南方可选择的植物种类相对多一些。除以上植物外，还可以选择木兰科植物、木犀科植物、漆树科植物、樟科植物、棕榈科植物、紫葳科植物、五加科植物、马鞭草科植物、大戟科植物、金缕梅科植物、茜草科植物、马钱科植物、千屈菜科植物等。按照科属基本可以确定植物的种类。
艾君(ICS)：物业管理企业在严寒来临之前，可以对植物采取哪些低温保护措施?针对不同地区、不同类型的绿植，采取的保护措施有哪些不同?
宋杰：做好防寒抗寒措施。具体措施如下：
(1)灌水防冻。霜冻来临前夕，绿地内可浇透水，能使土温不低于0℃，能保苗木不至于冻死。
(2)覆盖。多用于绿地内的露地花卉或抗冻性差的地被植物，在霜冻前，在其上覆盖干草、草席、遮阳网、塑料薄膜、无纺布等，达到防霜的目的。
(3)树干防护，常见为树干包裹和涂白。1.树干包裹：多在入冬前进行，将新植树木或不耐寒品种的主干用草绳或麻袋片等缠绕或包裹起来，高度可在1.5至2米左右。2.树干涂白：一般在秋季进行，用石灰水加盐或石硫合剂对树干涂白，利用白色反射阳光，减少树干对太阳辐射热的吸收，从而降低树干的昼夜温差，防止树皮受冻。另外此法对预防害虫也有一定的效果。
艾君(ICS)：您的回答很精彩~ 宋老师，面对严寒，对于未提前采取保护措施的绿植，有哪些紧急抢救措施呢?
宋杰：可以紧急施用市面上有售的植物防冻液等进行补救。除此之外不宜做过多的修剪，等来年气温转暖后再修剪掉苗木受害的部分。
艾君(ICS)：植物冻伤程度具体怎样衡量?
宋杰：受害程度可参考以下标准：
0级：无冻害症状(无受害);Ⅰ级：仅有嫩叶受害(轻微);Ⅱ级：嫩叶和顶芽受害(轻度);Ⅲ级：嫩叶、上部枝条和老叶受害(中度);Ⅳ级：树冠几乎全部受冻,但主枝或茎干部分仍具有生命力,次年能恢复生长(严重);Ⅴ级：地上部分基本死亡，无法恢复生长(极严重)。
这是园林部门可以参考的标准。
艾君(ICS)：好的，很专业!那么物业服务企业怎样能够准确识别植物冻伤的程度?有哪些可供参考的判断依据?
宋杰：容易受冻害的植物从形态上首先可看出幼嫩组织会出现冻害症状，如花、嫩叶等，落叶树种除外，此时应及时做相应的防寒措施。若往严重处发展，则会出现叶片萎蔫、发黄而脱落, 受损的枝条、茎干表现为形成层剥离、发黄、发黑、枝条干枯或呈水渍状等症状。
艾君(ICS)：针对植物的冻伤情况，有哪些补救措施?
宋杰：补救措施与防寒害措施相同，但冻伤往往会导致植物致命的伤害，恢复效果不佳，最好是贯彻“适地适树”的原则，抗冻性差的树种避免栽植在露地。
再普及一下，寒害是指0℃以上的低温对植物的伤害，冻害是指0℃以下的低温对植物的伤害。植物冻害和寒害症状类似，程度可以参考寒害的。
总之都是低温伤害，植物的表现形态差不多，只是看是什么样的植物种类而已。
艾君(ICS)：我们看到各地都有被冻死坏死的植物。那么对于已经冻死坏死的植物有什么好的处理建议?
宋杰：应该采用切枝机将植物残体加工成碎屑覆盖在园林地表，环保且增加绿地内的有机质，为其他植物正常生长创造更好的条件，且对防治杂草有一定效果。
艾君(ICS)：好的， 我们一口气聊了这么多关于绿植防冻的相关问题~ 非常感谢宋老师的专业分享!
绿化服务是物业管理工作中很重要的一部分。请问李总，物管企业对绿植防寒可以做哪些工作?北方植物在越冬时是否需要特殊保温措施?
李冬青：有绿化专家在我不敢托大，一点常识性的措施和大家分享吧。
艾君(ICS)：专业面前我们人人都是学生!李总您请说~
李冬青：主要工作有适时冬灌，做培土、覆土、保温或涂白与喷白、架设风障等。
适时冬灌：合理的冬灌既能保证植物地上部分吸收充足的水分，又能保护地下根系抵抗干燥多风的冬季，延长来年开花植物的花期。
根颈培土：冬水灌完后结合封堰，在树木根颈部培起直径50~80cm、高30~50cm的土堆，可防止低温冻伤根颈和树根，同时也能减少土壤水分的蒸发。
覆土：在立冬前后可将苗木整个冬季埋在土中，使苗木及苗床土壤保持一定温度，不受气温急剧变化和其他外界不良因素的影响。
架风障：为减轻寒冷干燥的大风吹袭造成树木冻旱的伤害，可以在树木的上风方向架设风障。风障材料常为方木、竹竿、无纺布。此法用于常绿针叶树幼苗或一些珍贵树种和新引进树种阔叶树幼苗的防寒。
涂白与喷白：用石灰加石硫合剂对枝干涂白，可以减小向阳面皮部因昼夜温差过大而受到的伤害，并能杀死一些越冬的病虫害。
看冬季室内设施管理怎么做
艾君(ICS)：谢谢李总~我们聊了很多绿植防寒方面的话题，接下来我们来聊聊冬季室内设施管理的事儿。
室内墙体潮湿导致长毛霉斑，这种现象不仅难以根除，影响着居民生活,甚至会引发业主与物管公司、开发商之间的矛盾与纠纷。
请问姜总，有哪些因素会造成墙体长毛霉斑呢?有哪些手段能够有效解决这一现象?
姜兆繁：这种情况多以山墙和窗户四周、造型等位置为主，墙体长毛产生的原因非单一的，由多种因素造成。例如：
1.由于聚合物干混砂浆没有加入足量的可再分散乳胶粉，砂浆韧性差，甚至直接用水泥砂浆，导致外保护层开裂;2.外墙砖勾缝及粘贴面砖所用的聚合物砂浆柔性不匹配造成镶贴不实，砖缝勾的不饱满;3.窗框周边选用非耐候弹性密封胶，因温差变形或材料质量在窗框周边交接部位产生裂缝;4.外墙上凸出外保护层的构件和设备如挑檐、雨棚、阳台、花槽、窗套等周围的保温板没有有效衔接及防水未做好处理;5.外墙各种穿墙管道(如水电管、风管、空调管等)与墙体交接部位未进行柔性密封等原因造成外墙的防水保温性差，寒气不断地进入墙体;6.室内水蒸气饱和度高，由于墙体冰冷，水蒸气就会在墙体上结晶成水滴，造成墙体潮湿长毛;7.使用劣质的涂料，也是造成墙体长毛霉变的一个主要原因。
所以，要想彻底解决这个问题，必须对症下药，从开发设计、施工工艺以及后期维护方面入手，才能从根本上解决这个问题。
关于墙体长毛霉斑的解决办法的详细内容，之前我在《现代物业》发表过相关文章，大家可以留意咱们的杂志。
艾君(ICS)：是的，感谢姜总再次与我们分享这个话题~ 详细内容请大家关注《现代物业》!
玻璃幕墙在冬季易“体弱多病”，主要是由于北方室内供暖以及南方室内使用空调采暖，导致玻璃幕墙的向内与向外存在较大温差。经常在内热外冷夹击下，一些玻璃幕墙就会因热胀冷缩被拉裂。
请问姜总，为避免玻璃爆裂坠落酿成祸端，物管公司应当做哪些工作?
姜兆繁：出现上述问题，我想跟玻璃幕墙的选材有很大关系，特别是一些老的、质量差点的玻璃幕墙，各部件的老化速度就快。另外在玻璃幕墙的固定材料上的选择也是有讲究的，东北地区一般选用能抵抗冰冻且柔韧性较强的耐候胶。另外要在入冬前一定要对其进行全面的检查，及时更换老化的部件及固定材料，换上新型抗冻，抗变形的材料。
艾君(ICS)：这个问题同问李总。
李冬青：玻璃幕墙真的是“体弱多病”，和气候环境的相关性现在没有定论，但可以说，之所以发生此类问题，有其玻璃加工及安装工艺的问题，也有建筑结构材料热胀冷缩不均，造成玻璃受力而发生破裂的情况。结论是：玻璃幕墙发生自爆是不以人的意志为转移的事件，没有一个厂家敢说我的钢化玻璃自爆率为“零”。所以“自爆”是不能避免的，任何措施的介入都无法避免其发生，还要关注幕墙玻璃是否是“安全玻璃”。作为物业要做的是怎么避免自爆后造成人员伤害及财产损失。
当然这与楼宇设计相关，比如它没有人员巡视难以到达的部位，但更关键的还是日常管理中做到了及时发现、及时做防护处理、及时做现场提示等工作。
以上工作中，重在发现及时，发现及时要靠严格的巡检制度，更依靠全员管理。检查就要不分公区还是客户单元内，比如每年节假前都要做入室安检，当然这个安检不仅是玻璃。
及时处理、现场防护和提示工作也非常重要，关键在一个“快”字。该加固要加固，该拆除要拆除，该隔离就隔离，该封闭就封闭，尤其是冬季要进行防风防冻封堵，封堵时还要考虑安全、美观。
艾君(ICS)：您管理的教学楼是否存在玻璃自爆的情况呢?
李冬青：以我们管理的一个二十三万平米的教学楼为例，每年玻璃自爆发生量在三十起左右，且有逐年上升的趋势，但因处理及时，未造成人员受伤和财产损失。
艾君(ICS)：好的，谢谢李总~
进入冬季许多建筑覆盖上积着厚厚的冰雪，常有屋顶冰凌坠落的情况。对业主的人身安全以及车辆造成威胁。请问姜总，物管公司可通过哪些手段解除冰雪坠落伤人的威胁?
姜兆繁：这种情况在东北比较普遍，也曾发生过冰凌掉落伤人事件，所以在入冬和开春季节要特别留意，主要原因是这两个期间白天温度较高，夜晚较低，极容易产生冰凌。应对措施：1.加强园区巡逻，重点部位要派专人巡查;2.做好宣传工作，比如提醒业主：尽量不要将车停放在靠近墙根或者在墙根处行走;3.购买公共责任险;4.产生冰凌时要及时清除。
艾君(ICS)：除了建筑物的冰凌在冬季易造成安全威胁之外，在华中地区许多市民家中都安装空调，空调外挂机上很容易形成冰凌，一旦市民打开空调，升高外挂机温度，冰凌就很容易掉落。
请问姜总，对空调外挂机在冬季的管理有哪些注意事项?
姜兆繁：首先要从开发商的设计上入手，东北地区空调外挂机一般设计在外墙空调专用位置，尽量避免冰凌的坠落。采用带有冷凝水收集系统的空调外挂机产生将冷凝水由专门导管导入下水管中。产生冰凌后要及时提醒业主，并及时处理。
艾君(ICS)：谢谢姜总!
冬季防滑是个大问题
艾君(ICS)：冬季，由于天气寒冷，路面有雪有冰非常滑。全国每年约有数万人因地面湿滑摔伤，由此产生的医疗费用及赔偿金额也非常巨大。
对于物管企业来说，冬季的防滑工作尤为重要。
请问李总，在物业项目前期管理工作中，针对不同的物业形态的防滑设计有哪些?
李冬青：防滑是一个涉及安全的问题，所以不分业态都是个重要课题。区别在于防范重点位置会有所侧重而已。
住宅方面首先是以人员出入频繁及活动频繁区域为重点。比如，出入频繁的大堂、出入口、室外踏步、地库出入口、残疾人坡道等，活动频繁区的中心广场、花园、园林小品等位置。
写字楼方面主要是大堂、室外台阶、车库坡道及出入口等位置，都是防滑工作的重点区域。
做了防滑设计的相关部位在雨雪天气仍然需要做相关防护，商业项目在遇到雨雪等天气时均有条件在楼宇入口处放置防滑地垫。
具体防滑设计要求如下：
(1)地面工程防滑设计应根据工程的需要，采用防滑地面材料配制各种防滑地面和选用防滑构造，使地面防滑符合设计和工程的规定。
(2)室内建筑地面设计应符合现行国家标准《建筑地面设计规范》GB 50037有关规定。包括底层地面、楼层地面以及散水、踏步、台阶、建筑出口平台、坡道等，其构造宜为水泥混凝土或砂浆的基层、结合层、防滑面层。
(3)地面防滑工程设计应根据相关地面使用功能、施工气候条件及工程防滑部门确定地面防滑等级，选择相应的防滑地面类型和材料。
(4)对于老年人居住建筑、托儿所、幼儿园及活动场所、建筑出入口及平台、公共走廊、电梯门厅、厨房、浴室、卫生间等易滑地面，防滑等级应选择不低于中高级防滑等级。幼儿园、养老院等建筑室内外活动场所，宜采用柔(弹)性防滑地面，应符合国家现行标准《老年人居住建筑设计标准》GB/T 50340和《幼儿所、幼儿园建筑设计规范》JGJ 39的规定。
(5)建筑坡道、楼梯踏步及经常有水、油污的地面进行防滑设计时应符合现行国家标准《建筑地面设计规范》GB 50037的规定，其防滑等级应按水平地面等级提高一级，并应采用防滑条等防滑构造技术措施。
(6)建筑地面坡度小于1.5%的地面，可采用混凝土、水泥砂浆、水泥基自流平砂浆、聚合物(树脂)砂浆等;坡度大于等于1.5%并小于5%的地面，宜采用水泥砂浆混凝土，面层可采用拉毛或刻痕构造施工。
艾君(ICS)：室外及室内潮湿地面工程防滑性有哪些规定呢?
李冬青：室外及室内潮湿地面工程防滑性能应符合下表的规定：
注：Aw、Bw、Cw、Dw分别表示潮湿地面防滑安全程度为高级、中高级、中级、低级。
艾君(ICS)：室内干态地面工程防滑性又有哪些规定呢?
李冬青：室内干态地面工程防滑性能应符合下表的规定：
注：Ad、Bd、Cd、Dd分别表示干态地面防滑安全程度为高级、中高级、中级、低级。
艾君(ICS)：好的，李总。据您的经验，在冰雪天气时通常会采取哪些方法对人流密集的校园、办公楼区域进行防滑处理?针对不同的业态，进行防滑处理的时间、采用的方法分别有什么不同?
李冬青：首先对于人员密集的校园和办公楼，在雨雪天气时均要遵守在人员出入高峰前提前处理的原则，允许的位置可以使用融雪剂。受限的位置，一定要在人员出入高峰前完成扫雪、铲冰工作，在进入室内的大堂、电梯内及前室等位置铺设防滑地毯，加装提示牌，必要时要设置人员值守。
其次在时间上，写字楼可根据公司上下班时间安排相关工作，而校园则几乎是全天候的。所以更要求在雨雪天气到来时，本着第一时间处理的原则进行处理，哪怕是夜间也要保持有足够的力量完成主要通道及出入口的扫雪铲冰工作。
在方法上应该说没有什么明显不同，但教学楼和写字楼的出入口数量往往相差很多，人员出入时间的集中度上也有所不同，所以实际作业中，时间安排、作业顺序会有所不同而已。
艾君(ICS)：学生宿舍的楼梯、楼道都是防滑工作的重点。为了防止降温结冰造成学生摔倒和踩踏事件的发生，在管理中应当做哪些工作?
李冬青：重点防滑部位为楼门口的踏步、坡道、平台。楼梯的防结冰分室内和室外，结冰就要两个条件，一个是要有水，第二个是要有低温。从管理上说，消除其中一个就不会有结冰这个结果。所以说，解决之道很简单：“室外控水，室内控温”。
室外出现遗撒或下雪天气，要及时清理，我们都知道，扫雪工作中踏步位置是优先的。最怕的是有漏水位置，你刚除了冰，一会儿就又冻上了，当然这是天气刚冷的时侯才会发生。我们管理的新主楼就发生过这种情况，所以进行了围挡隔离处理，必要时可使用融雪剂，这在特殊情况下也是必要的。还有，现在融雪剂使用受限，所以强调雪后清理踏步位置必须要及时，隔夜后更要小心“雪下冰”，就是隐藏在雪下面的冰。在平时，要保持踏步位置干燥，有水要清理，将水除净。
室内防结冰，就是保温，如果说楼内温度能降到结冰，那就不仅是楼梯踏步防滑的问题了。注意关好门窗，这个就需要巡视、检查、及时纠正了。开门不关、挡门等情况常发生在侧门等非主要出入口，更是我们要关注的重点部位。
当然从物业服务角度，在可能的情况下，我们要从以下几个方面进行关注：
(1)选用防滑地砖;
(2)保持楼道楼梯清洁无水渍;
(3) 保持楼道楼梯畅通无杂物;
(4)准备防滑垫、防滑提示牌，雨雪天气时在出入口通道电梯内铺设;
(5)保持通道楼梯照明完好;
(6)还要关注易结冰的区域，将其作为重点部位管理。
艾君(ICS)：谢谢李总，李总的讲解非常细致!
冬季，由于天气寒冷，路面有雪有冰非常滑，人员车辆出行有很大不便。请问姜总，针对防滑，物管公司可以做哪些工作?
姜兆繁：根据不同区域采取不同的应对措施，最主要的还是物业前期介入时的合理化建议，从而能有效地规避一些安全隐患。
车辆：1.车库出入口处，一般坡度较大，内外温差也大，极易形成冰面，我们一般采取铺撒粗粒砂石或炉灰等方式;2.车辆拐弯处，这个位置容易造成车辆侧滑现象，所以拐弯处要及时清雪除冰，设置“减速慢行”等提示牌，必要时使用融雪剂 ，由于使用融雪剂对路面和绿植的伤害很大，尽量微量使用。
人员：1.单元门口处，尽量不要在一楼位置用湿拖把拖地，容易形成冰面;2.在显要位置，设置“小心路滑”等安全提示;3.大理石、鹅卵石甬道，进入冬季后，进行封闭，禁止通行;4.凡是有坡路的地段都要高度重视。
艾君(ICS)：李总，您对防冻工作还有哪些心得可以与我们分享呢?
李冬青：做个小总结吧。
艾君(ICS)：您请说。
李冬青：防冻工作人、财、物缺一不可。
人：应急预案，包括人员分工及区域划分，重点时间、重点部位的盯防。
财：就是提前准备购买防冻物资的费用及处理突发事件的费用，提前上保险。
物：防冻物资(包括保温材料、测温设备、扫雪铲冰的工具、融雪剂、人员防寒物品等)，抢修配件。
入冬前要准备防冻物资，并做好相预案的培训及演练。要有指定部门关注天气预报，根据天气预报及时发布信息告知，启动应急预案。在恶劣天气来临前做好准备工作，在来临时做好巡视工作，如遇突发事件按应急预案处理。还应对历史上的冻损部位设备等“薄弱环节”提前做好防护，低温时增加巡视频次。
艾君(ICS)：好的，谢谢李总的总结!非常感谢三位嘉宾的分享!专业面前人人都是学生，难题当下你我都有想法，再次感谢大家的到来!
(以下是嘉宾主题发言结束后，沙龙群友部分具有代表性的发言。)
蓝兰：昆明最近正在对去年冬天冻坏的植物进行移除重新种植。
请问宋老师，这长达一年的挽留工作为何失败?@宋杰
宋杰：之前关注最多的是市政绿化这一块。对于市政绿化管理而言，政府相关经费短缺是最关键的问题，这应该是导致冻害发生后，绿化修复缓慢的最重要原因。当然，也有绿化管理部门对绿化植物抗寒性调研需要花费一定的时间，从而影响了修复工作的原因。住宅区绿化和市政绿化类似，也存在经费短缺的问题，同时绿化管理部门对新建的小区绿化都有指导性的树种选择要求，当管理部门内部树种抗寒性筛选意见不统一时，也会影响小区内绿化的修复工作。
蓝兰：谢谢宋老师的分享!
杨帆：宋老师，目前昆明栽种的植物与去年被冻坏的植物有哪些不同?
宋杰：去年受冻害影响严重的小叶榕、大叶榕等树种基本绝迹，取而代之的是樟树、滇润楠、球花石楠等滇中乡土树种。此外，昆明园林绿化管理局也加强了监管工作，出台相关文件限制耐寒性差的树种进入城市绿地，更多的耐寒性强的落叶类树种受到青睐。
杨帆：谢谢宋老师，您非常专业!受益颇深!
老严：宋老师，您谈到了昆明的绿植情况。去年冬天至今年初春，昆明的绿植受冻严重，当时媒体评论道“必须提醒的是，目前房地产开发项目的内部绿化，均由开发商自主决定植物品种，而开发商出于美观等考虑，也大规模种植不耐寒的亚热带、热带植物。在去年的寒潮天气中，昆明许多小区内的植物死亡也十分普遍。对此，较为一致的处理意见是，此乃天灾，只能动用维修基金重新补种，但由此带来的后患是，业主维修基金本就不多，如果大量花费在由于开发商选择树种不当而带来的绿化损失方面，将来房屋大修、更换电梯时恐怕会有无钱可用的危险。因此，是否应该对开发商进行责任追溯，也应进入舆论视野……”请问宋老师对此有什么看法?
宋杰：园林绿化的确是属于基础设施建设的范畴，但绿化苗木不同于硬质的砖瓦等建筑材料，是有生命的，也意味着是脆弱的。且人们对绿化苗木的认识是一个渐进的过程，毕竟昆明的大规模城市化进程也才开展不到20年，这里面有许多认识不到位的地方。
近年来的极端气候变化频繁，往往几年前效果很好的植物在一个晚上就“全军覆没”，我想不能全怪开发商，应该是整个园林部门的责任，从政府的园林部门、园林设计单位、施工单位到建设单位，全部负有责任，包括普通的小区居民。但关于冻害后的绿化修复，开发商或物业管理公司应该充分听取小区业主的意见，吸取经验和教训，尽量减少抗寒性差的树种进入绿地，但也不能走到另一个极端，毕竟昆明是“春城”，小区内也有不同的小气候，可以结合小气候种植不同的植物，因为绿地的生物多样性同样是小区业主的宝贵财富。
(播出结束)
第15期直播：2016.12.7 20:00-2016.12.8 20:00
城市沙龙第16期:敬请期待!
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