如何更好地为公寓大厦服务与管理？
公寓大厦是指供住宅、商业及住商混合使用的多层及多单位建筑物，在土地少人口多的都市是常见的建筑模式。高层建筑物附属设备多，结构复杂，防火、保安、保洁任务也重，所以大厦的日常管理、服务、维修、养护工作对物业管理公司有更高的专业要求。《现代物业》杂志与设施管理网联合传媒系列线上城市沙龙第14期，为受众解读在超高层公寓大厦的管理中，难点是什么?当公寓大厦中有不同种族、不同宗教信仰和不同生活习惯的业主共同生活时，物管公司在提供管理服务时应注意哪些问题?综合型大厦的安全管理怎样确保租户、业主的安全?超高层公寓大厦的设施设备管理中，物管公司可以做哪些“未雨绸缪”的预见性管理工作?
公寓大厦的管理与服务，做什么?
艾君(ICS)：请问窦总。超高层公寓大厦与普通公寓大厦的管理及服务有哪些不同?
窦勇志：1.超高层公寓大厦主要在设备设施方面比较齐全，设备多、技术含量高，集成化集约程度高;
2.在能源管理方面，能源的消耗量比普通公寓要高15%左右;
3.管理成本高，主要是人员要求的素质高，技术能力强，管理过程当中维保、维修等进口的产品较多，造成费用较高。
艾君(ICS)：在超高层公寓大厦的管理中，难点是什么?
窦勇志：管理难点是：1.消防安全。由于大厦楼层比较高，在建设当中就要有避难层的设计，客户应当熟知公寓大厦在紧急情况下的逃生避难位置，所以，要经常进行消防方面的演练。
2.生活垃圾消纳问题也是难点之一。由于超高层公寓为全封闭式管理，所以住户日常的生活垃圾消纳必须要有做此工作的专人、专室、专工具，避免造成二次污染。
3.设施设备集约化程度高，科技含量高也是管理难点。如何保证日常设备的高效运转就需要我们的运营管理人员的技术水平和技术能力要高，同时在设施设备发生事故、故障时，处理的速度与效率要快。
艾君(ICS)：好的，谢谢窦总!
艾君(ICS)：请问余老师，加拿大公寓大厦与独立住宅房屋有很大的分别，大厦内物管公司提供的硬件设施服务与独立住宅房屋有哪些不同?
余月瑛：加拿大人居住的房屋基本上分为两大类，一种是由多个住宅单位组成的大厦，另一种是单门独户的房屋(联排屋，半独立和全独立别墅)。
大厦提供的硬件设施是封闭式的，只有本大厦的住户才有权使用。散布各小区的独立住宅房屋，每个小区都由各市镇规划，有规模不同的公园。公园是开放式的，向所有人免费开放，设施包括单车及跑步径，足球、篮球、网球、棒球场，儿童游乐场、露天的健身设施、滚轴滑轮场等，冬天有些公园草坪，政府会把它们“变身”为露天溜冰场。
艾君(ICS)：针对独立住宅房屋与公寓大厦的设施设备的维护管理，有哪些不同?
余月瑛：公寓大厦内的设施由物业管理公司管理，所有维修保养费用均来自各业主每月交纳的物业管理费，一年四季供给本大厦的住户使用。小区公园任何人都可以享用，完全免费，使用者自律。譬如当有其他人等候时，就必须遵守球场每次使用1小时的规定。
很多刚抵达多伦多的人，都对这么好的“福利”叹为观止，但加拿大是高税收国家，所有这些福利都来自人民缴交的税收，政府兴建并负责维护、保养所有的场地和设施。
当然，居住在公寓大厦的人，除大厦本身的设施外，也可以自由地享用这些小区的公共设施。碍于加拿大的气候状况，其实现在我们只有半年的时间享用了。
艾君(ICS)：好的，谢谢余老师。
艾君(ICS)：请问窦总，针对超高层提供的服务是否有具体的标准?
窦勇志：我们现在服务的超高层公寓所提供的是酒店式服务，除了日常物业提供的基础服务以外，还为客户提供了菜单式的有偿服务。例如：入室清洁的内容和频次可以由客户来选择：每日、隔日或一周一次;清洁的内容是全面清洁+更换布草、床单亦或是提供餐饮等服务可供选择。
艾君(ICS)：窦总，您刚才提到生活垃圾消纳是超高层公寓管理的难点。在您管理的大厦中，是否有对垃圾进行分类呢?
窦勇志：是需要对垃圾进行分类的。并且超高层住户日常的生活垃圾中的厨余垃圾必须要分类。
艾君(ICS)：您所管理的公寓大厦是怎样引导业主进行垃圾分类的?
窦勇志：我们会给客户提供不同颜色的垃圾袋来区分垃圾的分类。例如：黑色的垃圾袋装厨余垃圾，黄色的垃圾袋装易碎的玻璃瓶等垃圾，白色的垃圾袋装可回收的纸类垃圾等，这样客户们就可以很容易分清需要消纳的垃圾的种类，又便于服务人员分别收纳。同时在前期我们还会在推广的时候组织一些活动，例如：拿纸类垃圾换绿色盆栽小植物等活动，让客户们愉快地配合执行垃圾分类工作。
艾君(ICS)：谢谢窦总的分享!
艾君(ICS)：为了满足业主的健身需求，很多公寓大厦内设置了健身房、台球室等室内体育运动设施。请问余老师，针对休闲性公共设施的管理、维护，物管公司如何提供相关服务?
余月瑛：大厦康乐中心的员工每天都要清洁各公共设施和健身房，小的维修工作保养大厦的管理员可以应付，但重大的维修工作一定要由专业的签约服务商来负责，他们通常会按照服务合约，每季度对所有的运动设施进行检查和维护，并向物管提交详细的报告，及推荐适合的新设施产品。
艾君(ICS)：余老师，据您了解，加拿大是否兴建了一些兼顾老年服务的公寓大厦?中国在养老公寓的建设方面有哪些可以借鉴的?
余月瑛：是的，55岁以上的人士可以申请购买此类大厦。这些大厦的特别之处在于，除了提供我们常见的物业管理服务，如电梯、冷暖气、冷热水、大楼清洁、园艺铲雪等必需服务外，还有额外针对长者的特别服务，譬如24小时紧急医疗支援服务。
因此这些大厦会有两个不同的服务公司进驻，一个是物业管理公司，另一个是提供医疗及支援护理服务的公司。而这家公司还有另外一个重要的职能，就是向住户提供各类交际娱乐活动(如唱歌班、绘画班、烹饪、瑜伽、健身班等课程)，因此他们的服务不仅是保证住户的身体健康，还有心理方面的健康发展。
一般来说，这些大厦的娱乐运动设施可能与其他普通大厦相比并不会有太多，例如，没有游泳池、桑拿浴室等，但管理费却依然不菲，因为支援服务的费用高昂，差不多是传统物业管理费的基础上再加40%。
加拿大的老年公寓非常注重老人精神心理方面的健康，除了提供以上的额外支援服务外，大厦或附近设医务所和药房，还有穿梭巴士服务等，来往附近的超市、购物商场。
艾君(ICS)：那么当公寓大厦中有不同种族、不同宗教信仰的业主共同生活时，物管公司在提供管理服务时应注意哪些问题?提供哪些区别服务?
余月瑛：加拿大是一个移民国家，大多伦多更是移民最青睐的地区，一栋大厦内动辄有十多种不同母语、不同宗教信仰、来自数十个不同国家和地区的移民居住，是非常普遍的事情。
物业管理不仅仅是单纯管理物业，更像是一个迷你政府来管理小社区的居民，物管公司与住户的关系和谐融洽非常关键。因此了解他们的风俗习惯，避免尴尬，赢取信任，会让物业管理的工作事半功倍。
一些常见的风俗习惯，如正统犹太教男士不会与女士握手;东正教圣诞是1月7日，每年大厦的圣诞灯饰就一定过了这天才拿下来;大厦的夏天烧烤会不要和穆斯林的斋戒月相冲等。使大厦内各族裔和睦相处，无疑是物业管理成功非常重要的一环。
艾君(ICS)：好的，谢谢余老师的分享!
艾君(ICS)：接下来请问窦总，超高层公寓大厦的玻璃幕墙(全景玻璃幕墙)如何管理维护?内幕墙清洗或者更换日常如何进行?
窦志勇：(1)要根据玻璃幕墙积灰污染的情况，确定清洗的次数或周期。各地由于气候、灰尘的情况不一样，清洗的次数也不一样，一般来说玻璃幕墙每年应进行一次清理。
(2)清洗玻璃幕墙的机械设备要操作灵活，同时要有保护措施，以免擦伤幕墙墙面。
(3)清洗的过程实际也是检查的过程，对松动的螺丝要拧紧，必要时要坚决更换，连接件锈蚀时要除锈、补漆。
(4)幕墙节点是幕墙与楼板连接的主要附件。为了防腐必须进行表面处理，一般对于 A3钢采取表面镀锌，安装后再涂表面防锈铁红底漆。楼板不进行封修的节点可随时检查，发现腐蚀可以进行局部打磨后再进行涂漆，如有螺栓松动，重新拧紧。楼板封修的可定期检查(时间为二年一次)。局部检查，如发现问题全部检，并进行防腐处理。
(5)胶条及注胶随时检查，如发现脱落或损坏应及时更换或修补。目前国内使用的大多数是国产硅酮胶和进口硅酮胶，而且必须通过国家指定检测单位作过相容性试验后方可使用。注意修补时一定等到完全固化后(24h)再进行。修补时需将损坏处清理干净，并要大于 2/3 长度。
艾君(ICS)：您以上提到的清洁维修工作是由物管公司提供还是由其他专业的清洁公司提供呢?
窦勇志：聘请具有专业资质的公司来完成此项工作。
艾君(ICS)：在公寓大厦中，住户更注重哪些配套服务?
窦勇志：客户比较注重入室的家政清洁服务、餐饮服务和洗衣服务。有时客户还需要婴儿托管服务和家用电器的维修服务。
艾君(ICS)：好的，谢谢窦总!
在加拿大，公寓大厦的管理与服务怎么做?
艾君(ICS)：请问余老师，针对公寓大厦中发生业主将住宅物业用于其他用途，商住两用或是其他违反大厦管理规约的行为，物管公司有哪些处理方式?
余月瑛：这些行为违反了大厦的章程，在证据确凿的情况下，物管公司应先发信函，要求违规业主在指定时间内纠正。如业主依然我行我素，可请大厦律师发出警告信，有关律师信的费用将由违规业主承担。最后一步是诉诸法庭，严重者可能会被法庭判令大厦拍卖其违规的单位。
此外，大厦保安人员必须提高警觉，金睛火眼，及时发现大厦内任何违规的商业行为，报告一切可疑的活动。
艾君(ICS)：由于目前对于居住质量的要求提升，公寓大厦中往往有许多的公共设施，例如：游泳池、会客室、休憩室与健身房等，但其中产生公共费用的负担往往造成小区居民的纠纷。请问余老师，物管公司应当如何参与解决此类纠纷?
余月瑛：业主在购买物业前，都会对物业的设施加以了解，譬如一定要有泳池的大厦才会购买。管理费是按每一物业单位所占大厦的比例而设定，这是大厦兴建时在发展商的售楼书上已白纸黑字写清楚的，理论上业主无论使用公共设施与否，都不应与物管公司发生纠纷。
当然，在物管公司方面，如何维护和管理公共设施，使设施维护费用减至最低，才是解决纠纷的关键。
艾君(ICS)：那么物管公司应当从哪些方面着手提供公寓大厦的安保服务?
余月瑛：多伦多的保安员需要上岗证书，每两年续期。安保服务是大厦最前线的服务，保安员不但要有敏锐的触角，预防危险及犯罪活动的发生。另一方面，加拿大保安员的另一重大职能是保障办公时间以外大厦设施的运作。
通常，大厦在晚上会额外安排一名巡视的保安员，把整幢大厦各楼层、通道、机器设备房、楼顶等每一角落都认真仔细巡视一次，并把巡逻报告交给第二天上班的物管人员，遇到紧急状况时必须联络24小时物管热线。
艾君(ICS)：公寓大厦的保洁一般包括哪些方面?高层公寓大厦的保洁与住宅小区有哪些不同之处呢?
余月瑛：大厦保洁员每天固定的工作包括公共大堂的清洁，各楼层地毡吸尘，地下停车场及大厦四周垃圾清理，每层楼的垃圾房必须要每天清洁垃圾槽和地板。然而保洁员日常最繁重的工作，应数三类不同大型垃圾箱的更换和清洁。
加拿大实施三类垃圾收集，可循环再用垃圾，有机垃圾(厨房垃圾、婴儿尿片、动物粪便等)，其他不可分解和可再生再用的垃圾。因为所有垃圾桶均为金属制造，加上里面的垃圾，动辄上千磅重的垃圾铁桶，加上难以避免的臭味，对保洁人员无疑是一大挑战。因此，保洁人员除了细心的女士外，还需要招聘较为健硕强壮的保洁员，以应付垃圾铁桶的更换和清理工作。
艾君(ICS)：谢谢余老师的讲解!
物管公司可以做哪些“未雨绸缪”的预见性管理工作?
艾君(ICS)：请问窦总，如何统筹超高层公寓各大楼层之间的安保工作?哪些区域需要特别加强?
窦勇志：超高层各楼出入口、地库、消防通道等均需设有门禁系统及监控系统，各楼之间不能通用。在重点部位例如首层大堂、车库均需设立24小时固定岗，同时楼内要设置巡视岗，每日巡视路线不同，时间也不同，在关键部位设置巡视打卡点，特别需要注意顶层天台出入口的安防，除了要有监控，同时还要设立门磁开关以防有人故意从天台破坏大门进入楼内。
艾君(ICS)：超高层建筑电梯的配置数量、转换层设置、停靠楼层设置通常都非常复杂，每个项目都不一样。有没有一些基本的工作原则可以遵循呢?
窦勇志：一般的超高层分为高、低区，建筑体量较大的也可分为高、中、低区，一般情况下按照300人/台电梯来考虑，平均等梯时间不超过30秒，电梯五分钟载客率在11%~15%之间，能够满足上下行高峰1.2倍~1.8倍的运送处理能力。 超高层建筑的住宅类和写字楼类由于人员的数量不同，会上下浮动20%~30%左右。
艾君(ICS)：从平衡人流运输数量与安全管理出发，超高层电梯系统需要考虑哪些方面的因素?
窦勇志：一般情况下超高层都需要设置转换层，每部电梯人员数量在15~20人，消防梯从首层到顶层的时间为60秒，超高层的电梯均为高速电梯。
艾君(ICS)：公寓大厦更注重其服务质量。那么在针对住户的隐私性保护方面，对于来访者有哪些辨别控制方法?
窦勇志：1.在首层设立访客等候区，所有访客必须由客户同意后才能进入楼内。
2.进入楼内的客人在前台需制作梯控卡，只能乘坐电梯进入到访问的楼层。
3.与物业相关人员签订保密协议，严禁向第三方透露客人的信息，包括但不限于姓名、年龄、联络方式、起居情况等。
4.监控室设备的图像采集、下载等均需最高级密码，中监控室岗上人员禁止携带手机，避免影视资料外泄。同时关注重点客户楼层，如出现可疑情况应立即通知巡视岗前去处理。
艾君(ICS)：超高层公寓大厦的设施设备管理中，物管公司可以做哪些“未雨绸缪”的预见性管理工作?
窦勇志：1.要针对设备设施聘请有资质的专业公司进行设施设备的维保工作，在维保合同中注明维保的内容、时间、数量、标准等，以及出现设备故障时到场的时间等。
2.针对电梯等特种设备需要求维保厂家24小时驻守大厦，当发生紧急情况时能够在第一时间到达现场，处理事故。
3.根据设备设施的生命周期情况，提前采购易损件做好库房的备品、备件，当发生故障时能及时更换。
4.针对一些进口设备备品、备件采购时间长的特点，要能够让厂家提供国内的备品情况，以及因备件不能及时到货的替代方案。
艾君(ICS)：在超高层服务的重点——安全消防管理方面，物管公司设置的应急预案有哪些?
窦勇志：最重要的预案就是要进行定期的演练。一般情况下我们都会在业主入住时，为其介绍所在楼层的逃生路线以及逃生集合地点等，同时要求业主在户门内侧安装消防紧急通知示意图，另根据不同的居住人群来组织定期消防培训，例如：如何使用灭火器灭火等。
消防预案基本上包括以下内容：
发生火灾时，立即组成火场指挥处，下设四个组：通讯联络组、灭火行动组、疏散引导组、安全防护救护组。
1. 各组职责：
1.1. 通讯联络组：拨“119”向消防队报警，同时通知其他各组人员到位，到主要路口迎接消防车的到来。
1.2. 灭火行动组：在火灾发生的初始阶段，利用公司现有的灭火器材组织灭火。
1.3. 疏散引导组：负责组织疏散人员离开火场，抢救受灾物质。负责火灾现场的警戒，及时疏散无关人员和车辆，保障消防车直接迅速进入火场扑救，维护火场灭火、疏散物资的良好秩序。
1.4. 安全防护救护组：做好火灾现场安全防护工作，如有人员伤亡，及时拨打“120”抢救伤员。
艾君(ICS)：好的，谢谢窦总!接下来请问余老师。年底将至，公寓大厦的安全管理中有哪些安全检查工作?哪些方面在检查中容易被忽略?
余月瑛：圣诞节是加拿大人最重要的节日，安保的工作要特别重视，因为这也是住户一年一度中将贵重物品拿回家里频率最高的日子，再加上购物，因此保安员对出入大厦的人员要特别提高警戒。对各家各户门锁、地下停车场车辆的巡查等工作，都应比平时更加小心。
德国“蜘蛛人”徒手爬420米上海金茂大厦
经常有报道“蜘蛛人”攀爬超高层大厦的新闻。请问窦总，您如何看待这一现象?通过哪些管理手段可以有效杜绝此类事件的发生?
窦勇志：这种攀爬是非常危险的行为，一旦发生意外将会给大厦的声誉及住户的资产带来极其不好的影响。我们在日常工作管理中会针对首层设置监控装置，24小时监视大厦，同时设置外围巡视岗观察外围是否有异常情况。在不破坏外地面美观的情况下，在一些易攀爬或落脚的部位安装一些尖锐倒刺等装置，阻碍其攀爬的通路。
最后在屋顶天台门处设置监控设备及穿刺门磁，一旦发现被破坏，能够立即将信号传输至中控室，中控人员接到报警后会安排巡视员到达出事地点进行处理。
艾君(ICS)：好的，谢谢窦总!
艾君(ICS)：请问余老师，与加拿大的公寓物业管理相比，国内物管公司的管理与服务有哪些仍待提升的地方?有哪些管理方式国内可以借鉴呢?
余月瑛：加拿大是一个人权至上，凡事要求人人平等的国家，因此物业管理要照顾不同类型人士的需要，免得被卷入恼人的官司。譬如，大厦出入口一定要有适合残障人士使用的自动设计，停车场最靠近大厦入口的车位必须指定为残障人士专用。物管公司还要应不同住户的要求，当然是在合理可行的前提下，对公共设施及服务作出调整。
针无两头尖，在加拿大这个宽容民主的社会，恰恰有时会被极少数有心人滥用，最终导致大厦蒙受不必要的损失，金钱、时间首当其冲。况且因为大厦有官司在身，会影响业主物业的出售，更会直接拉低了大厦物业的价值。
艾君(ICS)：谢谢余老师的分享!
艾君(ICS)：物业服务是后期使公寓大厦增值保值的重要因素之一，优质公寓大厦资产离不开核心的运营团队。请问窦总，在公寓大厦的管理中，物管公司可以提供哪些服务以帮助大厦实现资产增值?
窦勇志：1.首先要宣传、树立、维护大厦的良好品牌形象;
2.设立专业的租赁团队，为业主选择优质租客，提高投资回报率;
3.加强设备设施的维修保养，延长设备的生命周期;
4.按季节、国内外重大节日及客户群体的特点举办丰富多彩的主题活动。例如:圣诞节与圣诞老人欢乐派对平安夜;春节接财神赐福等活动。增强邻里间互动。
艾君(ICS)：好的，谢谢窦总。非常感谢两位嘉宾的分享!专业面前人人都是学生，难题当下你我都有想法，再次感谢大家的到来!
(以下是嘉宾主题发言结束后，沙龙群友部分具有代表性的发言，整理成文供同业交流、参考!)
黄新军：如果要将公寓改为酒店需要注意哪些?物业管理企业在管理酒店时可以配合使用哪些设施设备?
窦勇志：现在很多的城市都开展了类似酒店的民宿类服务，可以在原有物业提供服务的基础上增加销售环节、接待环节、餐饮服务和入室清洁等服务，就可以提供酒店式服务了。
王斌：窦总，现在智能手机在移动巡视线路、品质巡视以及设施设备现场查看维保记录、操作规程等方面都有很好的应用。您觉得未来移动端管理是一个趋势吗?
窦勇志：移动端管理会对未来物业管理向科技化、高效化起到很大的推动作用，亦会让业主的体验感更强，同时业主对物业服务企业的美誉度也会有提高。
杨帆：窦总，在进行消防演习中，业主或租户的配合程度怎么样?物管公司怎样动员业主和租户参与到演习中?
窦勇志：在我们的服务过程当中要换位思考，切记生拉硬拽。我们可以举办一些沙龙，将一些火灾发生后的惨状、损失等情况展示给业主，同时介绍一些保命的知识和逃生技巧。通过这些引导预热后再导入我们的演练，这样成功的机会就很大，业主参与的热情也会很高。
Tiger：请问两位嘉宾，国内的公寓大厦管理与加拿大相比各有什么特点?谁在哪方面做得更好一些?
窦勇志：国内的公寓大厦管理体现的中国的元素要多一些，同时也要有与国际接轨的特色服务，这样我们服务的客户群体不管是国内高端人士，还是来华的国际友人，在我们的服务中既可以享受到异国风情，又可以在东西方文化不同中寻找到精彩的瞬间。
余月瑛：确实各有特点。加拿大物管其实只是一个单一行政服务的行政合约商, 不像国内的物管公司下属还包括了保洁、安保等服务。
李瑞：以养老为主的高层公寓消防是否与普通公寓消防有很大的不同?
窦勇志：是的。因为以养老为主的公寓主要人群以老人为主，在消防设施的建设方面就需要到关注老人的几个特点：1.失能、半失能老人的轮椅无障碍疏散问题;2.消防报警的声音问题;3.老人行动迟缓和反应慢等问题。
所以要设有针对性预案和多频次的演练，这样可以避免在发生灾害时损失的扩大。
豪庭：@余月瑛 加拿大的物业保安和国内保安的职责区别关键在哪?与警方的根本区别在哪?也就是说业主财产受损失谁来处理?
余月瑛：加拿大保安没有类似警察的执法功能，一旦业主单位失窃,个人财物损失都将交给保险公司处理。
豪庭：这与国内业主财产被盗的处理区别很大呀!
余月瑛：业主会被告知需要购买私人财物保险。在一些大厦中，该办法更由大多数业主投票通过, 变成必须执行的大厦附例。
李瑞:业主购买保险是个好主意，但说服业主主动签保险是个头疼的事。
豪庭:是的，这个做法很好!很值得国内住宅、大厦、公寓推广，并成为必须执行的附例!
李瑞：@窦勇志 请问窦总，消防报警的声音设置要注意哪些方面?
窦勇志：正常情况下的声音对老人尤其是听力有障碍的老人都会不起作用。 因此我们在日常服务的过程中，要知道哪些老人有听力障碍，要对其居住的公寓安装特殊的装置。例如：在发生火灾报警情况下，报警声音应当加大，光报警及配备可穿戴式震动报警装置，这样的多种提醒方式会避免悲剧的发生。
人格品格：请教窦总，在国际上废弃物分类被称作“垃圾分类”有多少国家?好像德国颁布的相关法规叫《废弃物分类法》。我们能不能在公寓大厦的物业管理中用废弃分类替代垃圾分类的说辞?
窦勇志：你的提法很好!因为现在我们的清洁服务人员基本上习惯于传统说法称之为“垃圾”，在国内现实行的也是垃圾分类。我很同意你的观点，不只是说辞需要改变，更要学人之长，改变固有的思维和行为方式，这样才能彻底改变过去的固有习惯，养成良好的习惯。
林世俊：关于生活垃圾消纳的问题，可以从生活方式改变，减少垃圾量产生。例如购物自备袋并重复使用;蔬果尽量减少过期废弃;厨余废弃物可作堆肥处理再利用。
目前台湾台北市的市民每日垃圾产生量约0.85kg/人，且可回收资源约56%左右，厨余量约8.5%(每人每日垃圾产生量)。
lylyly ：本人目前正在多伦多。多伦多的公寓管理得很好，多年的老楼里面也整洁如新，但物业管理费用也是特别得高，而且还要隔一段时间定期上调，这一点国内物管公司是很难做到的。
余月瑛：确实是这样，100多平方米的公寓每月大约要1000多加元(5000多人民币)的管理费。
Lylyly：国内要学的方面很多，可以借鉴的也很多!
振太 (罗成)：国外物管公司有许多先进及细节的东西值得我们学习，但我们在学习之余还是要切实地结合国内的实际情况，逐步细化，微调。
很多年前就与高力国际的新加坡同事讨论过此事，我们如果把收物业管理费的精力拿出50%用于服务上，我认为，我们国内的物管公司水平可能会更上几层楼。
王斌：使用一些物业管理APP，可以提高楼宇管理和设施设备的现场管理水平。通过打通BA系统和业务物管系统的方式，加装传感器等方法可降低设备故障率，延长使用设备的寿命。始终保持设备最佳运营状态是商业物业管理的核心!
Carol：综合型超高层建筑体的人流量最大的地方是哪里?有什么好的方法进行疏导?
鲁文捷：人流量最大的地方是超市的出入口以及上下班的电梯口。
艾君(ICS)：综合来说，在一个平面综合体里是利用首层、地面楼层作为人流输送的交流点。而超高层建筑受制于楼面、地面，会将交流点向下扩建，以B1、B2甚至更低的层数或者与地铁相连进行人流输送。
振太 (罗成)：任何建筑对人流的控制都是以刻意地制造有秩的守规环境为前提。人流的方向，应该以哪个出口最方便疏散为主要引导口。
艾君(ICS)：是的，超高层区域的划分是比较明显的，每一个区域都有一个独立的功能，能达到一个分流的作用。公寓也好、酒店也好，它们都有一个独立的进出口。
振太 (罗成)：在综合性建筑中，许多功能区域之间虽然有分隔通道，但这些并不是日常人流疏散的主要通道，只能用于应急。日常人流引导还是要靠经营目的定制设计。
如果大家去过宜家超市，就可以看到他们的人流引导，是根据商品柜分类引导的人流动线。
第龙杰：利用广播、导向标识设计，事先有分流预案，关键时候可随时启用紧急疏散通道，预防控制拥挤踩踏事件发生。在地铁站等公共场所应当随时监控密集人群中的老弱妇幼人员，尽量提供有必要的协助和帮扶。
Carol：楼层稍高一些的写字楼或住宅，紧急疏散通道往往疏于管理，会出现楼道没有灯或者紧急通道的门打不开的情况。紧急疏散通道日常怎样进行管理维护?通常多久进行一次检查维修?
第龙杰：紧急疏散通道的日常管理主要是通过楼管人员定期巡查、卫生保洁等基础服务落实，发现问题及时处理维护。楼管检查与设施设备维修各管理方需结合项目管理约定进行妥善解决。主要是要看合约双方是如何规定的，依合约规定执行。
振太 (罗成)：物业管理工作中对各种通道的巡视都是有要求的。根据大厦的品质及投入的资金保证，有半小时、1小时、2小时、4小时，时长不等覆盖对大厦全方面巡视的要求。如果没有制定巡视时间，或是不知道要不要覆盖、覆盖多长时间，这些就说明物业管理公司本身就存在问题。
这种巡视及日常维修，无论是保安或是保洁或是工程人员都有日计划、周计划及月度计划。
窦勇志：紧急疏散通道的日常管理应为日常工作的重点。应每日巡视，在高、中、低等几个部位设置巡视点，一旦发现有业主的物品堵塞通道，要及时通知清理，如不能得到理解可以请求消防管片警官配合。
第龙杰：需结合大厦管理的特点总结经验。
(播出结束)
第14期直播：2016.11.22 20:00-2016.11.23 20:00
城市沙龙第15期:敬请期待!
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