下午第二时段嘉宾与参会代表互动实录

张红：作为一个好的综合设施服务的实践，我想，从国际范儿上应该从标准化、流程化和系统化，对于中国来说，可能我们要有更多的支持、配合和保障。接下来，我们有请三位演讲嘉宾进入下一个互动的环节。有问题的朋友可以通过手机微信群把问题发送上来。我们请宋社长首先进行提问。

宋有兴：有一个问题是请教宋芳婷女士的。您刚才在发言当中提到一个问题，说到一个著名的企业能耗的问题，一个是2毛一度的，但是另外的商业中心是3.3毛，区别很大，我注意到这个问题了。这里面提到关于能源管理的问题，为什么很多大陆企业很难推行?尤其是对于物业公司和综合服务商，实际上他们介入是非常难的，这里面除了语言沟通问题以外，还有一个专业的理解，我有一看法不知道对不对。能源管理就跟我们进入场地的资金使用率一致，很多公司利润率不高，利润总额很高，资金使用率不高，像沃尔玛一样，但是很多公司100%、50%，不得了。所以商业地产里面，并不能以能源管理单位电耗的价值来衡量一个商业地产经营的是否很好，这是我个人的一个疑问。以此我就想到，这种情况很多时候使得甲方，尤其是商业地产管理当中，他们的沟通语言是很难对接的，作为业主来说，可能不是追求最低的能耗，可能资金的使用率可能不是很好，长久的企业往往利润率也不是很高的。就请教您这个问题。

宋芳婷：谢谢宋社长。我是这么来考虑这个问题的。我赞同您刚才说的，我们提到能源效率这件事情，其实是从商业地产的运营成本角度来看的。我们大家关注单位产出的单价，这件事情有利于他们做好成本控制这件事情，但实际上对于商业地产来说，就像您说的，这个价值最终体现在地产能租出去多少钱，也就是出租率和租金水平达到一个什么样的状态，他的资产本身在估值的时候，以及在后期评估他的整个管理水平的时候，能有一个什么样的资产定位，我觉得这可能是商业地产核心要关心的东西。很多业主，尤其是越是高档的商业地产，业主对降低能耗这件事情是排在工作当中比较次要的位置上。但是从能源管理的范畴里面来讲，我们认为除了关注价值之外，显然我们也必须要解决效率的问题，一个是控制成本、控制能源消耗的成本，还有一个是刚才提到的管理效率，背后意味着人力的成本。这是我的一个理解，不知道有没有回答您的问题。

张红：接下来的问题是问卓越物业的。他的问题是：如果有一次跨国际的综合设施管理的招投标，卓越物业会不会应标?我理解应该是很多国外企业也共同参与。第二个问题：你们在腾讯总部大楼节能降耗方面有哪些有效的措施可以分享一下?包括技术手段、管理手段，你觉得哪个更重要。马化腾这样的高管，你们有没有特别的服务?比如说安保、礼宾或者更高端的服务。

罗俊：我会着重回答第一个问题。大家看到我的笑容就知道很多客户涉及到机密，我们要保护。

针对第一个问题，如果有这样一个机会跟跨国企业去投标，卓越物业肯定会应标的。而且大家也会发现，像我这样在外企待了十八九年的人到了卓越物业，已经说明卓越的全球化已经开始，这个步子迈的很坚实，因为我的很多同事也分别在很多世界500强企业有很多丰富的经验，只不过现在卓越是一个本地的企业。我现在依然清晰的记得钱江先生说的，一定要跟着你的客户走远一点，华为都已经走出去了，我相信卓越也会走出去的。

说到卓越节能降耗的问题，卓越在情景模式这个方面其实做得蛮好的，如果在中午的时候走到腾讯的办公大楼里面去，因为中午是午休时间，你们会看到很多光线变成最弱，基本上应急照明是开着的，还有一些比较柔和的、能够照路的设置，我们用的是情景模式的管理。大家不要小看，这会带来很多的改变。

还有一些，我们会提前做一些参数，会做一些预计，考虑到应该用什么方法。刚才对宋芳婷女士的分享特别注意，我们看到调空调的温度，我们设置的时候怎么调节温度，我们看最终运行温度值之间的差别，这也可以得到意想不到的效果。这是更技术一点的问题，如果大家以后有问题我们可以再进行深层次的探讨。

张红：在这个互联网的背景下，我们看到了两位女士，都是非常干货的给到大家一些好的建议。

接下来的问题是问戎威远公司的。贵公司人员成本压力越来越大的情况下，项目、区域总部、信息扁平化平台如何搭建，并协调甲方优化产品结构，具体应用案例是什么?请梁总回答一下。

梁金城：首先，我们既然是整个的云平台，这个大家已经很熟悉，也就是说我们在全国或者全球任何一个地方，只要能上网就可以管理平台，这是第一步，对我们来说能够减少分公司之间的结构管理，我们通过各个分公司随时可以登录，可以进行移动管理。

第二，对于人员成本。一个是我们全国10万保安，二是全国有47家分公司，三是在北京有一个大型的职业培训学校，马上连云港也会建立新的培训学校，也就是说我们有充足的人员，对全国优秀的保安人员进行选拔，选拔完之后到我们学校学习，然后分到分公司做维保技术工作，我们的人员很充足。我们公司在保安招聘这个环节上比别的公司特别有优势，人员也特别充足。为什么大家愿意来?我们口碑在这里，保安愿意到戎威远来，到戎威远来发展是有前途的。而且这帮人员学习以后到分公司，待遇加高以后，他的归属感会更强，不会自动离职，我们自动离职率很低，这些人员很相信公司，公司也愿意带着他们一起往前走。

张红：接下来问一下罗俊女士。中企业在设施管理方面存在瓶颈，爆雨淹地下室和停车场，包括设施设备，在北京也非常普遍，今年北京7月20号下大雨，物业同行说各种漏，不管是业主家还是物业，各种被淹，您这边给我们分享一下。

罗俊：这个问题又要拉到设施管理的前瞻性管理，在很早以前，我的老上级、摩托罗拉姚博士告诉我要预先管理。我曾经在上海给大家上了一堂课，如何成为成功的设施管理人，针对这个专门的话题，我给他们16个案例，交给4个组去做，其中就有类似的。我会说这个楼在什么地方，这个地方会遇到这个情况，请你把应急方案做出来。做出来之后我非常惊讶，为什么呢?当时这些人有华为的，有微软的，有宝马的，有GL的，还有很多公司的，各种人员在里面组成了非常强悍的团队，他们就一定会了解这个楼在什么位置，地理环境如何，包括天气条件如何。刚才张红女士提到北京有暴雨，暴雨就很有可能突发，你处于这样的城市，作为物业公司，事先应该有预案，可以把这个灾难降低到最小。如果你预先这么做了，没有人会怪你。当然，你遇到百年不遇，当然千年的记录可能没有，但是如果遇到特别厉害的情况，特别是我们业主看到你已经做好这么多了，他们也会说这可能是天气超越了这样的准备和能力，他是不会怪你的。所以我这里特别强调“预先管理”，我们的应急预案非常重要。

张红：非常感谢。接下来请问宋芳婷女士，国外每年预留设备维修基金的比例是多少?

宋芳婷：国外的情况我还真不是特别清楚，我们现在了解了国内的大型综合商业地产，他们整个物业收入的盘子里，像今天上午也有分享过，人力、维保和能源是三大块支出，基本上构成了整个物业费的支出。现在很多业主会在这个金额当中划拨一部分，这个比例很小，现在来看是很小的，可能也就是5%-10%这样的额度，他们称为维修基金或者有别的叫法，但是这笔钱实际上是为了解决设备设施预防的问题，有一些紧急支出或者之前没有考虑到的、或者是整改的支出，这笔钱可以用来解决这样的问题。目前我们看到的大概是这样一个情况，但是国外现在是怎么样的比例，我们还没有拿到这个数据。

张红：因为时间关系，最后一个问题。请问罗总，关于腾讯这样的总部，面临人员多、安全需求高、服务需求多，卓越是如何搭建员工服务平台、办公服务平台、物管保障平台的?安全运营保障机制是什么?与其他大型互联网总部园区运营相比优势和特色是什么?

罗俊：大家都知道腾讯是一个相对比较敏感的企业，因为有很多尖端的技术，人要走进去可能要非常警惕。但是腾讯又是一个互联网企业，他真的特别欢迎大家的到来，所以对我们安保工作带来挺大的挑战，所以我们肯定是好几层的防范。

刚才这边提到的人防、物防，我们安保人员练就了一身本领，认人的能力太厉害，只要有陌生人，他们马上可以人眼识别，发现这个人不是经常来，或者他的风度气质不是到互联网公司做工作的，可能要做一些其他的事情，我很吃惊会看到这样的情况，包括腾讯的员工也是这样反应的。

张红：好的，谢谢三位的精彩演讲和精彩分享，也感谢现代物业这个平台。接下来是茶歇时间。