如何理解和实现高性能商业地产能源管理

国际建筑业主与管理协会(BOMA中国)商业地产能源管理讲师，翼虎能源能效事业部经理宋芳婷

大家下午好!

感谢大家打起精神在这里听报告，因为上午已经听了很多了，相信大家也已经比较疲倦了。

我叫宋芳婷，来自北京翼虎能源科技有限公司。我今天在这里做的演讲，实际上我的身份是代表BOMA中国这个协会组织，来跟大家分享关于BOMA在中国试图要推广和倡导的关于商业地产能源管理的理念，以及为大家提供的工具和信息。

先简单给大家说一下BOMA的来源。这个组织的全名叫做国际建筑业主与管理者协会，BOMA中国是在本地的一个组织。

今天上午IFMA的陈总做演讲的时候，IFMA的关键词是“设施管理”，但是BOMA的管理词是“建筑业主与管理者”，这就能看出来两个协会的出发点和侧重不太一样。BOMA这个组织的核心理念是希望能从建筑业主和管理者角度来满足和提高地产的价值以及管理水平的服务。

商业地产的能源管理又是大家现在普遍关注的一个问题，大家关注这个主题其实有很多方面的原因。我今天给大家的分享，其实也是我们自己的一些思考，算是抛砖引玉。

我们在跟很多客户，以及在跟BOMA这个组织接触的过程当中，发现大家对商业地产能源管理的理解目前是非常多样的，对于高性能的商业地产能源管理究竟意味着什么，其实大家还没有梳理出一个很系统、很完整的理解概念。

我们这里抓到两个重点：一个是高性能商业地产核心的东西是大家谈到的“价值”这个词。这个词意味着什么?对写字楼来说意味着租金，最商业地产来说意味着租户的营收情况，我们的商户给地产带来的价值。创造价值的过程当中，在硬件环境、服务这些方面有三个东西跟我们的能源管理是密切相关的。第一个是什么呢?商业地产环境的运营品质，包括我们的ShoppingMall、酒店的环境和空气，实际上营造这些环境导致的能源消耗就是商业地产最主要的一部分能源消耗，而这个环境是能源消耗的一个结果。这个结果直接影响到我们这个商业地产的价值。另外一块是能源相关的服务，这方面一会儿会展开给大家介绍。还有一部分是商业地产里面设备资产的价值。因为我们大型商业地产当初投资的时候花了大价钱的设备资产、机电资产，实际上大部分的使用寿命是要超过十年的，这些资产的维护以及价值本身是物业管理和业主所关心的重要问题。

除了第一个关键词“价值”之外，还有一个关键词就是大家关注的“效率”。效率这件事情在我们商业地产里面是非常重要、非常显著的一个问题。

首先，能源的使用效率。能源的使用效率的表现就是现在大型商业地产的业主和物业管理方都非常关心节能的问题。节能做的事情是什么呢?对于商业地产来说不可能降低品质，它是需要提高效率，通过提高能源使用效率来节能，不管是通过系统改造升级还是别的什么样的办法，总之，提高能源使用效率是节约能源成本、降低商业地产运营成本的重要手段。

另外一个方面现在大家谈得不多，但是我们觉得这个问题其实已经非常紧迫，能源管理的工作效率问题。在大型商业项目里面有非常充分的体现，因为我们发现大型项目的物业工程管理团队的人力支出占到整个项目物业支出的非常大的比例，而这个工程团队相当多的工作、大部分的工作全都是投入到能源管理相关工作当中去。这些工作是不是真的需要这么多的人力投入呢?这些工作目前的工作效率到底怎么样呢?我们认为这个问题是高性能商业地产在“效率”这个关键词下面非常重要的值得关注的方面。

环境运营品质刚才也已经讲了，现在高等级的写字楼、酒店、商场都在关注环境的追踪和监测。大家可能已经发现了，随着竞争的加剧，不同的项目之间在比拼，每个项目要告诉它的客户，他现在提供的是一个越来越舒适、越来越好的环境，包括热环境和空气品质。空气品质问题目前在北京商业地产市场实际上已经是一个不可避免的问题，大家已经在这方面投入了很大的力气去改善它，并且让客户了解业主和管理方做出的这些努力。

我们刚才提到能源相关的服务，这个服务对于大型商业地产来说是非常重要的，它会直接影响到客户的一些体验，影响到我们整个项目投资回报的效果。

我们来看一下，目前大家可以看到一些典型的服务内容，包括能源开支结算。我不知道大家是不是了解，像这种大型商业地产的项目，开支结算这件事情费时费力，非常的麻烦，因为这里面涉及到不同的业权、不同的业主，还涉及到能耗的拆分、分摊等等事情，还有代收代缴的这样一些问题。另外，故障的响应服务，包括跑水、断电、空调设备故障、控制系统故障，都需要随时提供服务。另外，像写字楼和商铺，这些地方客户的更换迭代很普遍，每次客户进场都需要进行新的装修和调整，这些都需要物业管理团队去提供一些管理的服务，这些服务也跟能源管理工作是密切相关的。另外，我们的业主和租户随着使用建筑空间需求的调整，会不断有对环境、设备和系统进行整改的需求，这些工作也是服务的内容之一。这些服务做得好还是不好，会直接影响到我们的客户，也就是会影响到租户以及商铺的客户们的体验。

商业地产的价值怎么体现呢?商业地产里面设备的数量很大，种类也很繁杂，每一种不同类型的设备的使用寿命其实是不同的，整个管理团队管理着不是成百上千，是成千上万的设备，这些设备怎么管理呢?怎么管理它才能让这些设备的价值充分发挥出来?并且能够维持和保护好它们的价值?因为我们看到国外一些很好的案例，比如说冷冻机、电梯这样一些特种的大型的机电设备，可以使用很长时间，而且可以维持很好的运行状态。但是我们发现国内的很多项目很多设备根本没有达到预期的使用寿命就已经不行了，业主被迫要对这些设备进行改造更新，这就是临时跳出来一笔不可预期的支出，这是属于整个商业地产运营当中业主最不愿意看到的一种情形，这是很被动的额外的投资。

再来看刚才说到的“效率”问题。这也很有意思，我们跟客户接触过程中也发现，大家对于能源效率这件事情好像没有抓住一些重点的指标，也就是还没有使用指标这个手段和工具去追踪这件事情。

比如像万达这样的地产品牌，万达广场在全国复制的速度非常快，集团管控能力也很强。但是我们通过数据可以发现，不同的万达广场实际运营过程中，比如说冷冻站由于效率不一样，导致每一个广场在制冷的支出上面是在不同的成本下运营，运营的好、管理的好的项目冷冻支出成为可能只有2毛钱/千瓦时的冷量，但是做得不好的项目可能3毛/千万是冷量的状态。但是集团可能之前没有注意到需要从这个角度来考评或者跟踪督促项目管理要达到这样一个水平，要知道每个项目应该奔着什么样效率的水平去努力。实际上，像用能大户，空调系统的能源使用是有参考标杆的，每一个项目可以核定自己的设备性能的。

我们的工作效率是怎么回事呢?这件事情也很有意思。我们做了一些研究，发现大型商业地产的物业工程管理，大家对这个行业或者物业工程团队的对象，包括我们接触像第一太平这些公司，他们自己还没有对不同项目进行工作效率的衡量和跟踪。可能也因为像早上苏总谈到的，我们这个行业的方式比较特殊，从酬金制、包干制到合伙制，这三种模式的状态也表明了行业的特点，跟住宅物业不一样，住宅物业收的物业费是从客户身上拿过来，为客户直接服务，给我钱的人和我服务的人是同一个人，他提供花钱的服务，他是一个消费;但是商业地产不一样，被雇佣的管理团队通常是被业主管理团队雇佣，但是业主这笔钱是从哪里来?从他的客户身上来，他的写字楼租户、商业租户，同时也包括酒店这些业态的收入，它是一个商业行为，他拿了这笔钱以后，再把其中一部分以酬金制或者以包干制方式交给物业管理团队来帮他解决这些问题，所以说，我们发现现在这种情形，管理工作效率的问题值得大家关注，因为不同项目效率本身还是有挺大差别的。

高品质、高性能的能源管理涉及的内容，在不同项目那里的情况也差别很大。这两个项目在右侧表里面的覆盖内容是不一样的(见PPT)，我们认为高品质可以实现的内容他们都还没有达到。

回过头来，刚才我们讨论的这些问题，已经可以看到大型商业地产有它的复杂性。刚才我们说到了，因为它的业权构成通常比较复杂，有公寓、酒店，公寓是小业主，酒店是一种特殊业态，商业和写字楼是租户。一个商业地产同时存在大业主、小业主和租户这些对象。管理团队也跟复杂，业主管理团队、物业管理团队，可能还有酒店的管理团队，这些管理团队同时在一个项目里面，他们有很多复杂工作的交界面。为什么呢?我们大型公用设备设施是公用的，比如说冷冻站、热力站等等是由不同团队共同使用，这就给能源管理带来非常多的困难。

我们怎么样才能解决刚才说的这些困难和问题呢?我们总结里面有两大类问题：一个是管理的问题，一个是技术的问题。管理问题需要通过一些标准、方法、流程和框架来解决;技术问题需要通过工具和专业的服务来解决。这两个部分也就是我们今天分享的汉化智能要解决的两大类问题。

我们公司的《BOMA高性能组合框架指南》，主要是说管理和流程框架的问题。这里不详细介绍了，大家可以领取我们的手册。

我们刚才说技术问题，BOMA这次汉化还有一个很重要的手册是《建筑性能跟踪手册》，其实是解决工具问题，也就是刚才说到的技术问题里面工具类的汉化指南。详细的就不多介绍了，大家可以到BOMA网站上查阅相关信息，同时也可以领取我们两本手册了解相关信息。同时，大家也可以加我的微信，因为我也会作为BOMA的能源管理的讲师给大家开能源管理相关的培训课程，大家有什么问题可以随时跟我沟通。

今天的介绍就到这里，谢谢大家!