第二阶段嘉宾与参会代表互动实录
陈品峯：感谢苏永成总监给我们的演讲，在这个演讲的内容中我们提到经济的可行性、合伙制度、场所创建以及高层建筑的发展，是非常宝贵的分享。
接下来我们会议代表向演讲者进行提问交流，希望大家在群里提出一些问题，我们待会儿会邀请三位演讲者给各位做一个分享。现在有请三位演讲者上台，有请陈咏聪总经理、钱江董事和苏永成总监。
我当主持人，有一个特权，先请教苏总监一个问题，刚刚提到合伙制度的物业管理，其实在全世界各地，甚至在台湾，有很多分包制度，很多物业管理或者资产设施管理上都是统包方式，也就是包干制。您所提到的“合伙制”，像上海中心，是通过成立企业用股份的方式还是用专业分包的制度?请苏总说明一下。
苏永成：这是一个很新的概念，中国物业管理发展的历史里面，我们国际上是有酬金的，有服务费和管理费的概念，来到中国就变成包干制，从总包到承包，用多少钱就可以干多少事，委托方直接给他一个总个价格就行了，里面的盈余就变成利润。上海中心的这个案例是合伙制，他认为如果把所有人员，不但是投资者、委托方，还有管理方，还有清洁、保安，大家都是共同目标，为了大厦共同的价值，怎么办?如果是大家共同持有的，这个股份制就出来了，大家希望把最好的力量放进去，这是一个很新的概念。可是在外国，这个概念也不是很新的，外国是公司和人合作的模式，飞机场等等其他都有这种，这不是一个新的概念，自是在中国还没有明确的，就变成大家关注的案例。
陈品峯：谢谢苏总监。群里有一个问题想请问陈咏聪总经理，前一个阶段设施管理如何发挥作用，国际设计标准和国内标准不同的时候如何解决?是不是可以举个例子说明?
陈咏聪：其实刚才都说过了，很多东西从美国拿过来的时候，在中国可能是不行的，比如说很久以前美国的概念，中国人今天在A公司上班一个星期，下星期去B公司上班，完全没有中国人的归属，所以你说哪一个标准好?我可以说没有一个标准是好的，美国的标准可以拿过来到中国，我们当地要进行开发，包括北京跟广东、广州都有不同的特色，所以不能单单拿一个东西来就说哪个好、哪个不好。美国有好的东西，我们可以学习，中国也有好的东西可以融合到里面去，这样才能达成一个在中国可以承认、能够用的好东西。
钱江：我可以稍微补充两句，因为我曾经担任过IFMA上海的主席，所以帮陈总说两句话。关于刚刚提到的问题，设施管理在建筑当中的意义和价值。大家看到美国建筑设计当中有一些环节是现在中国忽略的，比如说在美国、欧洲有前置性设计，会从用户的角度，也就是从设施管理的角度，前期考虑这个楼设计出来或者建造出来是不是适合人在里面工作或者居住的，我觉得这是FM很大的价值。但是在中国这边，传统的从学校的教育，设计和施工是分开的，设计跟施工、运维更是分开的，所以说，没有全生命周期管理的概念，这也是IFMA在推的一个观念，我觉得这是对我们中国建筑设计行业非常非常重要的。我就补充这一点。
陈品峯：谢谢钱董事的补充。其实前期设计有包含到硬件和软件，硬件就是设施管理方面，如何在一开始就规划进去，从管理者的角度去看，从需求者和被服务者的角度来看。
提到设施管理，还有一个很重要的，我今年5月在杭州分享，从服务管理去看设计，就是说服务也要融入设计，服务也要融入建筑。像我们城市物业管理者，常常到了一个建筑物很难做管理，很多设施不到位，包括很多空间和动线，很多规划我们是很不好使用的，所以，如果服务和设施管理能够提前介入，我们在这方面做加强，确实是非常好的。
接下来请教苏总，中国的高层设施管理中，消防管理责任在业主、公安、消防、政府部门方面，如何合理合法的分责任?哪些责任是物业企业应该承担的?
苏永成：我个人的想法是这样的，无论是设计、建筑、营运，每一个单位都有自己的专长，还有自己的责任，应该是这样来说的。可是，责任是不是只有一方承担呢?这不可能，我们说这是一个团队，从前期开始到后期营运大家都有这个责任的，不能说我今天管的东西不好，因为你设计不好，最后我们有没有建议怎么优化、整改和维护现在的消防系统，现在中国这方面蛮紧张，这个责任不单是设计师、建筑者和营运者，还提出一个概念是“终身制”，就是比较新的概念，在全球，包括香港和国际市场里面，很少有这些概念。我们刚才是从专业方面去看的，谁设计谁就负担设计责任，谁建筑的谁就负责建筑责任。香港也有一个概念，这个人承担他应该承担的责任。他是专业人士，我们可以通过诉讼或者其他方法追究他的责任，包括政府也可以追究刑事责任，没有说每一个人自己去承担全部的责任，我们是公对公的，对某一个专业人士来说，包括专业协会，包括IFMA或者我们香港的协会，我们可以看专业守则，看每一个委员是不是符合这个资格，是不是有专业责任。我们现在比较有兴趣，看怎么样落实中国的终身责任制这个新的法规。现在也是刚开始，去年到今年才开始讨论和落实这方面，未来我们还需要更多去探讨，看怎么配合政府的政策，把这方面再完善一点。
陈品峯：谢谢。再问苏总一个问题，超高层的高度和物业管理成本比例之间有什么逻辑关系?
苏永成：这个逻辑关系，主要是看科技和数量的问题。每一个城市只有一栋或者两栋，上海是特别的地方，有几栋楼，大部分城市只有一栋到两栋超高楼或者标的的地方，不同城市的建筑费跟体量有关。很容易理解的是，你盖多一些东西，你的成本就会降低，但是如果你购买一个很私有的东西一定很名贵的，所以这个概念是这些效益没有关系，主要是地标和建设工程相关多一点。因为它是地标，一般来说这个城市的租金、楼宇价格也是最高的，所以这方面也是补充它的成本高的问题，所以最终它的利润也是蛮高的。
陈品峯：我自己在想一个问题，想请教一下钱董事。刚刚在报告中提到中国企业到国际发展、投资，因为在座都是物业企业，请问一下，如果物业企业要往国际发展，我们应该具备哪些条件?会有哪些挑战?是不是有成功案例?请钱总分享一下。
钱江：现在中国企业国际化的进程刚刚起步、刚刚开始，应该在未来十到二十年会有比较大的发展。在座的很多都是来自物业管理公司，其实大家知道，物业管理公司目前的发展也是一个非常挑战的阶段，所以我觉得反而是跟着这些企业去海外是一个不错的趋势跟选择。甚至我也跟很多我的开发商朋友说，国内企业到海外不是真正想去拿地或者自己想管这些物业，他非常希望有一个中国本土的物业公司能够为他服务全球，或者服务亚洲或者北美市场，咱们都是中国人，不仅仅是语言的相通，更多是文化的相通，中国物业企业如果愿意发展，跟着这些中资企业，应该是一个很好的发展前景。
陈品峯：谢谢钱董。我们身为一个台湾企业，其实我们也往柬埔寨、吉隆坡这些地方做一些发展，而我们到这些地方去，当然这些房子是卖回台湾，我们在台湾投资吉隆坡，买这种套房有4000套，我们要帮这些人做资产管理，至少是语音是相通的。包括现在东南亚和很多国家也都在需要话语，像柬埔寨的建筑队大部分都是中国过去的，希望有一天中国的物业能够往国际发展。
接下来请问IFMA的陈总，有人提到在中国的建筑中有没有职业的培训?
陈咏聪：暂时在中国没有，在上海同济大学有一个课程，学习这个课程以后同济大学有一个证书，香港理工大学有FM的特别学会，我们打算跟同济大学、清华大学将来有一个FM的相关课程。
陈品峯：我们希望看到IFMA尽早在中国和台湾开课，我们希望尽早参与。
由于时间关系，最后一个问题，请教苏总。超高层的物业管理中，人工与工程维护的成本比例，这个刚刚大概已经有提到了。还有一个问题，超高层安全管理主要关注哪些?安全管理在超高层的部分，针对这个问题给我们回馈一下。
苏永成：人工成本大概40%，能源大概有35%-40%，其他的就是维护费和其他方面的服务费，所以我们说这个成本是不低的。
另外，提到安全管理，刚才说到反恐，我们就要放很多硬件和员工。为什么说有40%的人工成本呢?我们有两个队伍力量最大，一个是工程队伍，一个是保安队伍。工程队伍是维护整栋楼的硬件，保安队伍是保护整栋楼的安全方面，所以安全管理方面，我们的应急队伍和反恐队伍每天都会进行训练。他不单单是安全员，还是消防员，我们保安人员每天腰间都挂着喷火器，发生火灾三分钟之内扑灭，这样就不会出现大火。中国奥运会之前央视发生了火灾，起了大火，就是因为没有控制火的问题。过去有一些楼盘有起一些小火，保安人员马上扑灭，消防员来了我们告诉他没有问题了，我们的队伍已经搞定了。安全问题，还有媒体维护。我们香港的同行和国内的同行也是这样，预防为主。信息收集的系统，我们跟公安和香港警察沟通，有没有恐怖分子走进这个城市，我们的安全级别没有问题，警戒一级、二级我们天天都要评估的，所以信息收集很关键。另外，每天有公众人事进入我们大厦，我们员工会进行调查。外国有这个经验，有些人买票到高层观光，要提前登记，把身份证号码发过来，我们检查之后没有问题才放他进来，吉隆坡等等地方也是这样。包括来的快递员等等怎么办?我们有安检机，跟机场一样，我们保安级别从三级开始了，不会等到事件发生以后才安排。所以我们一开始就很重视反恐这种安全方面的工作，不但每天训练，还要给员工、住户和来访人加强意识，大家一起保护这栋楼，保护这个城市的地标。
陈品峯：补充一个问题，请陈总说明一下。设施管理方面，目前国内物业管理中的工程部门设备设施管理之间是不是有业务重合部分?这个部门可不可以独立出来?就像刚才讲的专业分包，在协会的认知上是不是可以分享一下?
陈咏聪：工程部门，说白一句，FM是范围比较广的，所以工程部门应该都是在FM下面的一个部门。可不可以分包出来?因为现在很多大公司都有自己的相关服务商，都要经过推荐才能成为他们的工程队。可不可以分包出来?是可以的，但是总的还是要有一个部门来管理。是怎么样去管理呢?要求有专业知识的人，对工程有认识的人，不是随便找一个人，不是找FM里面的HR人员来管理，这不可以的，都是要找专业的人来管理。
陈品峯：物业管理的专业化，不是大家什么都要会的发展，专业专注的发展也是大家可以考量的。
现在是12点08分，时间控制的还可以。我们就不做更多点评，可以在群里做更多交流。我们感谢三位主讲者，给他们掌声的鼓励，谢谢三位!