多用途高层建筑——垂直城市化的挑战与受益

仲量联行大中华区超高层建筑服务主管苏永成

首先在这里很感谢主办方现代物业杂志邀请我们来这里，有一个讨论的机会。非常抱歉，我们伙伴陈绮琪今天有事情来不了，所以我跟大家分享一下。

首先跟大家分享一下这栋楼(见PPT)，如果有朋友从香港过来或者从深圳这边出去，会发现我们这个城市有一个很大的变化，以前只有地王大厦这座高楼，后来有京基100，图片上这栋楼马上要落成了，今天是验收，这个平安中心，在福田区的金融区里面，变成了很高的地标项目。

坦白说，这座超高楼怎么来呢?大家还记得“911”的故事吗?2001年9月11号在纽约发生的事，一个恐怖分子两台飞机撞到美国的世贸中心，把整栋楼都撞塌了，掉下来，有几千人伤亡。现在大家就关心房子的安全问题，我们怎么去保护我们的生命财产，这是一个关注点。许多年过去了，美国也有发展，接下来也跟大家分享一下中国的故事怎么样，包括中国超高层的故事。

我们的超高层建筑是多用途，这栋楼不单是写字楼，还有不同的功能，里面有观光层，因为它很高，最高点可以观光城市外貌和美好的风光，都在我们眼皮底下，真的不一样。另外，超高层有不同的发展，比如说写字楼、酒店、公寓，还有商业，还有地下室，有1000个、2000个车位，是很大的综合体。平安金融中心面积也不小，放在地面上有很多位置，但是我们地面积越来越少，在香港中环、广州珠江新城、上海浦东和北京的三环慢慢发现一个问题，地少、人多，可是商业活动越来越多，怎么办?我们的高楼就出来了，越来越高，所以就有多用途走出来。

每天我们有2万到3万人在里面参观，还有不同的人来参观，怎么办?每天早上高峰期和中午吃饭的时候都是人流密集的时间，电梯、扶梯都是一个问题，安全、消防都设计重点。我们平安中心是全中国，也是全深圳的反恐室，不但是平安中心，还有全亚洲最大的福田高铁站，我们把它连接起来，三条地铁线，一条高铁线，是一个运输的枢纽。我们跟这个建筑联系起来，我们公安部门和地铁部门都发现这是重点的安防的位置。

下面给大家多看一下资料，讲一下我们遇到的挑战和不同的社会业态。

原来我的同事陈绮琪是深圳华南区的一个物业管理的专家，抱歉，他今天来不了了。

我很有幸运，十年前开始参与超高层方面的管理机会，我首先在广州市场做了四年总经理，从设计开始到移交都经历过，后来公司把我调到华北区，有一栋高楼现在在建，2018年会出来，也是华北区的第一高楼。今年平安中心快落成了，所以把我调过来，变成现在平安中心的总经理了。我见证了这些超高楼发展的历史，这也是我很骄傲的地方。

我们的背景是什么呢?中国是一个发展很快，也是全球人口最大的一个国家。作为全球人口最大的国家，怎么去养这么多人?现在很多城市也在发展，越来越多是城市化的问题。人口慢慢转变大城市里面，我们原来是一线城市，比如说北京、上海、广州、深圳，也有一些是二线城市、省会城市，天津、南京这些也慢慢发展，还有三线城市武汉等等也在发展。现在是一个趋势，我们看到中国的一个发展方向。

首先搞清楚，什么是超高楼呢?100米就是超高楼，美国有超高层，有人定义300米是超高层的标准，超过就是超高楼了。现在不单单是这样了，另外一个标准是600米，刚好平安就是600米。现在只有上海中心是630米，是全国第一高，我们现在是第二高，原来我们是660米，砍掉60米变成第二高，没有关系，也是一个超高楼。

我们仲量联行曾为世界三分之二的超高层建筑提供专业服务，不单单是管理，还有租赁等等的服务，所以这方面我们有一点经验。

世界趋势是什么样?全世界超高楼是从纽约开始，但是坦白说美国超高楼不多，现在全国大概20多栋。后来慢慢地发展，往东移，俄罗斯300多米就是超高楼了，但是在中东地区又不一样，中东现在全球最高的是828米，等于是35台火箭头，他们现在也在旁边建，他们轮流当国王，将来的国王在建1000米的，已经开始在建了，不单是纸上谈兵了，已经在建了，几年以后就出来了。我们要说的是亚洲，50%的超高层的大厦会在亚洲，我们中国会更多，我们是非常特别的一个地方。

为什么要走出来呢?我们看以前中国的建筑什么样，1997年开始到现在，一线城市、二线城市、三线城市慢慢走上去了，发展里面80%以上都是高的建筑，不单单是200米、300米，而且有以上的。我们看到这个发展，主要是珠三角、长三江这几年发展很快。

超高层委员会里面的统计，从1990年到2015年，超高层从香港开始，我们第一个楼是中国银行大厦，1990年开始，后来还有其他的ICC、IFC这些。到中国这边，大概有41栋，里面有8栋是400米以上的。这是过去十多、二十年的建筑量。可是未来，五年以内，马上有52栋走出来。什么意思呢?我们的建筑量随着技术方面的速度加快，五年就把过去十多、二十年的建筑量超过了。未来到2020年，中国有93栋楼，里面超过很多是400米高的。还有一些在建的，我们没有统计这个数量。

我们在深圳有这个经验，地王大厦是什么时候开启的?1996年，383米。京基100大概是440米，是2007年建的。今年平安大厦600米。每一个周期都有一个超高层大厦出现。未来五年，会有无数个，越来越快。什么原因呢?第一个原因，经济的原因，顺应经济发展的需求。第二个原因，科技也慢慢成熟了，现在很多建筑的科技都是世界级别的，在全球都很高端了，包括美国以及全球专家都在这些超高层里面研究，大家都贡献了力量，把这个高楼建设起来，并且完善它的情况。

在中国，这张图(见PPT)大家可以看到，遍地开花，不单是一线城市北京、上海、深圳、广州，还有天津、南京等等省会城市，还有郑州、西安、武汉、重庆、成都都有300米以上的楼开发出来。我们建筑委员会说了，发现越来越多二线三线城市都走到超高层趋势里面，跟一些因素有关系，什么关系呢?第一，这个城市发展的GDP，以及城市的领导，大概都是中国发展比较快的城市，而且领导是比较年轻一辈的，都希望拿到业绩。我们的工作都希望别人认同，都希望自己的城市跟其他城市不一样。他们的体量大，经济价值也高，每一栋楼大概是几十亿、一百亿，如果是这个城市的地标，市长和书记马上就可以算到业绩里面。所以大家就知道不是偶然走出来的，而是因为这个背景，我们人口走出来，城市发展很快，包括领导看到这个经济是火车头，要拉动这个火车。香港的中环、深圳福田区、上海浦东、广州的珠江新城，都是新的CBD金融区，现在都走出来了。

人口化的力量真的是蛮大的。过去的数据不用说，中国有人讨论1990年到200年增加1.5亿人口，数据虽然很小，但是等于俄罗斯一个国家的人口。2000年到2010年增加2亿人口。我们怎么在增加的地方收容这么多人口呢?就靠城市发展和大体量的建筑物，这是我们城市发展走出的方向。将来2020年怎么样?人口也要增加的，我们有不断城市化的发展，才可以应付人口增加的问题。

城市化的过程，不但是农业，大家的场景在转变，以前农村比我们城市人口多，现在差不多一半一半了，我们城市化的进程就在这个图上面(见PPT)，这也是一个对比，可以看到中国社会的变化。

不单单是居住问题，另外是投资的问题。刚才有讲者说，投资了之后很多企业赚钱，放到哪里是最好的市场，投资是一个方向，不但是业主、开发商，还有投资者，都看到超高楼是保值、增值的产品。

现在有一些有产权的问题，什么人拥有这个产权就拥有这个空间，我们一个楼怎么共管和共有这个空间?这是北京SOHO，我们发现一个理念，不同或者相同的地方，我们看到这个巨型的大厦有不同的形象，共同的地方都是绿色的，大家对这个空间的感觉不单单是水泥和钢铁，里面是我们的社区，是我们工作和生活的地方，所以未来我们在这个空间里面，大家面临着公共空间怎么管理的问题。

还有一个很流行的议题，以前苏州一些四合院，像上面的瓦面是灰色的，艺术上没有什么感觉，如果把上面换一点元素，放一点水或者绿化进去，马上会不一样，而且风水也是他们感兴趣的地方。在香港很早就有讨论，香港首长住的地方，我们有一个地方影响风水。这里是上海，有不同的形象，上海这里也有这个地方。每个人有不同的结论，我们说风代表一些自然力量，水也是代表自然力量，有人觉得风代表钱和力量，风和水都是自然力量，从宇宙创造来的。如果有这个关系，也是给大家平安的作用，也是给大家一个信号，怎么把风水变成我们心里面的平安，是这个概念。

经济方面，刚才说到投资者不单单是买资产，还有资产保值、增值的方法。我们还可以做成观光台，每天很多人过来，每日给一个门票，100块、200块。我去了美国尼加拉瓜大瀑布去观光，那里也有很多收入。观光台不单单是经济的贡献者，还是城市的代表者，政府方面也是鼓励，因为它代表我们城市，可以看到整个城市的面貌，所以就变成一个旅游点了，政府有推行、我们也推行，外来的访客很喜欢这个点。所以，一栋楼有很多功能，也是贡献我们这个地区的。

我们在超高楼平安中心和上海的世贸中心，从风水来说，设计者、工程师也从不同的考虑方向来。为什么不用西方的方法建这个楼呢?因为风向有很多压力和风力，如果做这栋楼要加很多钢铁和很多其他配套，很贵的，每一栋楼的钢铁可能就加几十亿，所以他们考虑怎么把风减弱，我们就看到这个角落(见PPT)，这不是纯圆的，而是有拐弯的地方，越来越多拐弯的地方。在平安中心这里也一样，也是拐很多弯，风过来之后会从这里走出去，可以缓和风力，我们的设计者也对大厦做了平衡。

另外，物业管理不仅仅是一个单元、一个单元的管理，跟我们是合作方。以上海为例，不单单是业主方，还有安装的机电和其他保养的，以及管理者、清洁、保安，是不同方的一个综合体，大家变成一个服务的关联体，大家共同去贡献于这个大厦，我们投入很多力量和资源进去。

最后跟大家分享一下场所创造。

刚才说了公共空间绿色元素，这个空间是属于大家的，是属于深圳市民的，属于我们国家的，我们走到里面有什么享受呢?有什么服务呢?里面可不可以有音乐会?可不可以有咖啡厅?大家工作以外可以有一个讨论的地方，大家可以有一些交流的地方。以香港中心为例，不同中心会打造不同的公共大堂，不但是转弯层，把电梯减少，这里变成一个面对面交谈的场所了(见PPT)。适当的空中大堂概念也会放到超高层里面，属于社区的一部分。

最后，我们的管理模式也是不断演变，从开始是借助外国经验，到后来慢慢有中国自己的管理理念。而且我们管理慢慢变化，按照我们场景需求、设施需求，我们都会有一些变化，更好的服务我们的市民，希望变成我们强大的祖国，做好我们的中国梦，所以场景里面有很多不同的配合出来。

感谢大家!