中国企业国际化进程中房地资产与设施管理战略

全球企业房地产资产与设施管理协会大中华区及日本地区总监钱江

感谢陈总，感谢我们现代物业杂志社，感谢宋社长。今天其实是我第五年在这儿能够给大家做这样一个分享。而且刚才宋社长也说了，最近几天是“感恩节”，虽然是一个西方节日，但是我相信我们每个人在这里也是充满感恩、心怀感恩，我看到朋友圈上很多人是对自己父母、朋友、亲人的感恩和祝福。借这个机会，请大家再次用掌声感谢现代物业杂志社给我们提供这样一个平台!

今年这个论坛的主题叫“新时代的物业大棱镜”。其实当时组委会在给我布置这个演讲任务的时候，我也在想今年给大家做一些什么样的分享。因为从咱们现代物业论坛来说，有很多话题和专业领域，像刚才陈总就IFMA国际设施管理协会这样一个专业机构，从设施管理角度给大家做了分享。从我的角度，想给大家分享最近一到两年大家在媒体上、在报纸上看到比较热的一个话题，也就是中国企业正在不断进行国际化，中国企业正在不断走向世界。

在这样一个中国企业国际化或者全球化的时代，对于我们物业管理人或者从事于房地产设施管理的专业人士来说，带来一些什么样的机会或者带来一些什么样新的机遇呢?我想就这个话题给大家讲一下我自己的一些感悟。

从2015年到2016年，应该说是中国企业迈向国际化的飞速发展的两年。这张图(见PPT)上，2016年前两个月，中国对外投资增长了71.8%。中国有越来越多的国有企业、民营企业在向海外进行拓展，这里面既有企业发展的企业，也有海外发展投资的一些需要。

中国的对外投资或者对外发展的趋势，我们看到，最近这两年有几个比较有意思的现象。2016年刚刚发布了中国全球企业化报告，在这里面首先谈到了中国现在对于投资已经突破了历史上任何一个阶段，达到了全球的第二位，第一位还是美国。还有一个比较有意思的现象，从2015年开始，中国的对外投资的总额已经超过了我们的吸收外资总额，也就是说，我们已经从一个资本的输入国，变成一个资本输出国。第三，在中国很多企业当中，投资欧美、亚太，包括我们的一带一路，这都是投资的很大的方向。投资的主体也呈现出越来越多元化，比如说大家看到有很多央企、国企，就国家“一带一路”政策，在俄罗斯、拉美、非洲、东南亚国家做很多基础设施的投资。还有我们的民营企业，因为今天在深圳，我觉得在深圳这个地方有众多民营企业的楷模，比如华为、腾讯，这样的民营企业也在向国外进行大规模的拓展。这样一些产业、这样一些投资和这样一些企业的全球化，都给我们作为物业设施或者房地产的专业人士带来了很多机遇。

我们也可以看到，在今年1-8月份，中国企业在海外投资物业的数量和体量，应该说是非常惊人的。这边给大家举几个数字，也是我们帮助很多中资企业在操作的一些项目。比如安邦保险，今年在美国收购美国的酒店和写字楼的资产包，价值高达65亿美金。中国人寿在美国收购美国的写字楼，价值高达16亿美金。海航集团在美国的旧金山收购写字楼价值25亿美金。最近这两天在媒体上炒的沸沸扬扬的民营企业乐视，乐视今年在美国硅谷花了2.5亿美金购置了一块工业用地。大家知道乐视的策略就是造智能汽车，所以必须在中国和美国都要建立研发团队。

在这些中资企业海外的投资过程当中，也出现几个比较有意思的现象：第一，很多中资企业的海外投资有可能不是纯的资本投资的行为，有很大一部分是自用+投资的双重驱动力。在PPT的图上面大家可以看到，在整个投资和海外置业过程中，写字楼比例占到51%，也就是一半以上。第二位的是酒店，土地的规模和体量是最小的。

在这张图(见PPT)上大家可以看到，我们有很多中资企业正在走向全球、走向国际。这里面有国有企业、央企，也有很多民营企业，也有很多银行和金融机构，他们走出去的战略，我个人觉得对于我们地产、物业的从业者来说，应该是带来一个非常良好的机会，特别是我觉得对于我们这样的国际型的物业管理机构，因为我知道还有我们的同行仲量联行在下面，对我们来说都是非常好的良机。

从企业发展角度来说，一个企业从初创阶段开始，比如说一个创业型企业可能就是一二十人、三五十人的团队，不需要有专门的地产、物业和资产管理团队帮你打理资产，就像家一样，如果你只是住在小小的住宅里面，不需要专门请一个管家或者请一支资产管理团队为你打理这些不动产。但是，当我们的企业开始不断的发展壮大，尤其是这两年我们的BAT高科技企业这么迅速的增长，在这样的过程当中，他们的人员也是快速的增长，言下意味着他们所持有或者租赁的物业面积和体量也在飞速增长。在飞速增长的过程当中，他们也在不断出海，不断向海外进行拓展。

我们有一个客户曾经跟我们说过一个很有意思的故事，说他今天想用一个专业化、国际化的地产和物业咨询顾问，最大的动因就是他要出海。他觉得在中国跟地方政府关系非常好，跟地方的开发商关系非常好，能拿到的土地价格、能拿到的物业价格和租金水平可能比你还要低，但是一旦出了中国，到了国外就必须遵守当地的游戏规则，比如，他要英国以后，我不知道有谁在英国买过房子?没有关系，我们可以私下交流，可能在这里不太好意思。如果大家在英国有买房经历或者准备去英国购置一些物业，就会知道，在英国要找一个业主方买一栋楼或者买一间房子，或者租一栋楼，他不会直接跟你谈，有他的业主代表，一定让业主代表跟你谈，而且他也一定要求你找一个租户代表，就是你的代表方。因为英国是几百年的成熟的市场环境。在中国就很简单，我找一个业主、开发商，关系好一点，跟他谈一个好的价格，或者动用一些私人关系、政府关系，拿到比一些服务公司、中介公司更好的价格体系，这就是国际跟国内不同的方式。

第二点，在全球化资产配置的情况下面，个别企业，特别是中资企业，不仅仅把物业当成仅仅是用来办公的地方，也把它看成投资的标的物，所以他们更多用投资的眼光看房地资产管理和设施管理的变化。

大家看到，如果是传统企业，我们对于物业、对于资产、对于设施是怎么处置呢?一般的逻辑是，我需要了就买，我需要了就租，不需要了就退租或者卖掉，这是离散式的投资组合。我们现在帮助很多外企做这个事情，在上海、深圳原来租了很多办公楼，分散在深圳各大区域里面，但是现在经济环境不是像以前那么好，开始压缩成本，开始把所有办公室开始整合，整合到相对比较统一的区域，这样就变成一个比较系统化的，我们叫做企业房地资产的投资组合策略。这里面包括很多具体的手段，比如说比较大体量的售后回租，可以买，买了以后卖给第三方，通过回租的形式把使用权再拿回来。还有，包括国际的产业链组合和重组，还有业务流程外包，通过很多这种形式来进行变革。

作为一个跨国企业，中国很多公司也变成跨国企业，比如说华为、腾讯、阿里巴巴也变成了跨国企业。对于跨国企业来说，非常重要的是产业链必须是国际化的产业链。大家有多少人用华为手机的吗?(举手)我们支持国货，我用的也是华为，不过不是最新的，准备去买一个。华为的手机，比如说华为Mate系列，大家知道华为Mate系列的手机芯片运算的设计是在哪里做的吗?给大家三个选择：中国、印度、俄罗斯。

现场嘉宾：印度。

钱江：有觉得印度的请举手(举手)。有觉得中国的请举手(举手)。觉得是俄罗斯的请举手(举手)。

所以，有的时候大家想的不一定是正确的，因为华为芯片运算研发中心就在俄罗斯。为什么呢?因为他相信俄罗斯普遍的数学能力比较强，所以华为在俄罗斯有大体量的研究院，专门聘请了很多俄罗斯的数学家在那里进行芯片运算研究。

我们华为的Mate手机，大家知道外壳是在哪里设计的吗?也给大家三个选项：中国、美国、法国。

现场嘉宾：法国。

钱江：大家为什么觉得是法国呢?

现场嘉宾：时装设计。

钱江：因为法国人、欧洲人的设计理念和创意很厉害，大家知道世界顶级的奢侈品一般在法国巴黎，所以把设计团队放在法国，专门为华为的Mate系列设计外观。所以，越来越多中资企业开始学习像英特尔、IBM这样国际的跨国企业做全球产业链的重组，这也是我们为什么看到很多中资企业走出去的原因。

我现在是两个身份，我既是全球企业不动产和设施管理协会的董事，我也是戴德梁行的董事之一，我们也是为很多中资企业提供一站式的解决方案和服务。

大家可能在同行中听到一个故事，华为刚刚把全球海外所有的选址和租赁交易管理委托给我们，包括华为在海外的170个国家和地区。目前的体量超过了300万平米，这还没有统计完。所以，像越来越多这样的公司会寻求一些国际化的企业、国际化公司的帮助，为他的国际化战略提供更多的支持。

我们在跟这些中资企业做国际化进程当中，我们也发觉他们有一些思维上的瓶颈和问题。主要有哪一些呢?

第一，很多中资企业走出去过程当中，特别是在物业的处置、选址过程当中，很有可能是在用我们中国式的传统思维在做，这一点在海外，说实话会吃不少亏，所以我们也一直和我们的企业家、和我们的企业沟通，在国际上面，你在美国就一定要按照美国当地的惯例去做，在欧洲就按照欧洲的惯例去做，在法国就按照法国的惯例去做，不然会吃很多亏，特别是在地产和物业方面。每个国家的房地产政策、物业政策、建筑政策、建设政策都不一样及所以必须要按照当地法规去做。

第二，要做到提前的布局。现在很多企业说要去美国进行拓展，甚至投资银行地产，但是有一个很大的共同的瓶颈，就是资金现在很难出去，钱很难出去。因为大家知道人民币现在的汇率贬的相对比较快，今天差不多是6.9，可能过几天或者一个礼拜、一个月之后会到7左右。人民币不断贬值，加上国内地产的价格不断的增高，对于很多企业来说，在国内地产方面投资的风险也在增加，他需要把更多的资产包做国际化的分配和国际化配置，这也是很多国际化企业在资产配置方面不仅仅是自用，还有投资的需求。

这就是我一些简单的分享，希望大家有时间多多交流。谢谢!