高龄化社会变迁中不动产发展与高龄者居家赡养

我是台湾物业管理学会理事长，今天很高兴受社长邀请，来给各位介绍台湾高龄社会物业管理的一些课题。

各位都晓得，人口会老化，房子也会老，就造成了所谓的“双老”。双老的趋势到底跟物业的关系是怎样的?台湾的物业管理又称为商业服务，我们怎么跟物业管理产生商机机会，这是今天主讲的重要。

台湾的人口在1993年，65岁以上的人就有7%，这里面有一个很重要的名词叫做“高龄化”。第二个名词叫高龄社会，14%的超过65岁以上的人。高龄社会是五个里面有一个人是高龄人，这就是高龄社会，台湾目前正处于这样的阶段。从地区来看，比如说台南市为主，台南市分成三种颜色(见PPT)，大家比较熟悉右边的山区或者是红色的，人口65岁以上的早已经超过20%了，所以区域人口的老化也是非常非常严重的。

关于房子的老，大家看左边(见PPT)，在1981年和1994年台湾每年的建筑业非常发达，但是把绿色的这一块往左边移30年，现在就变成2011年和2024年之间，在台湾就产生了所谓30年以上的老房子高峰期。如果走在台北市的街道上，各位会发现房子怎么在改变，几天不见房子就不一样了。各位可以看一下整修前、整修后，更新前、更新后，其实外表改变过程中，房子里面的各种水管、电管、瓦斯管、电线管都改变之后才做外表更新。这变成所有台湾物业管理面临的问题。

这栋楼(见PPT)刚好是满25年的阳光酒店，在台湾我们面临着，房子长期修缮计划于经费编订的课题，所以一个房子究竟应该在什么时候类似这样整修费用到位，这是台湾面临非常严峻而且是一个事实的课题。

高龄社会里面有一些课题，就是台湾目前建筑长期照护2.0时代，1.0时代大部分以机构型养老为主，2.0版政策上是落实在地赡养和在宅、治宅老化的课题，在这样的大方针过程中，到底对物业管理有哪方面的机会?左边有一个安养机构，安养机构在台湾叫做行动方便一些的健康老人为主的机构型，养护机构已经到了中度失能的老人，护理之家是重度失能的老人，这一块是政府和人民最痛苦和应该要照顾的地方。慢慢地，我们会进入到社区型和居家型，这个是小区，台湾叫做社区居家。这一块真的变成政策重点以后，跟物业管理关系怎样?台湾的物业管理的定义和范畴，好像有三只脚，最左边的叫建物与环境的维护，是对建筑物与环境维护;左边有资产运营和管理;中间这一块非常重要，叫生活与商业服务。这是台湾物业管理范畴里面自己定义的非常重要的三只脚。我们今天就冲着生活与商业服务到底怎样。

台湾的所有权人会成立一个管理委员会，管理委员也会管理所有权人和房子委托人，慢慢发展成物业管理公司，物业管理公司也会找相关的子公司成立一个物管公司来服务。过去一段时间大部分落实在保全、保洁和保养，但是慢慢升为商业服务方面，这是台湾的一个趋势。比如说台湾有名的物业管理公司，像东京都，从网站上就可以看到第一类的表达和第二类服务表达和第三类资产管理，这是网站设计的配合。或者是台湾的齐家物业管理公司，他的第一类、第二类、第三类都是用这样的表达，表示台湾的物业管理公司对生活和商业服务方面非常重视，因此就有台湾物业管理公司有“生活代办”服务生起来，所以今天的主题是高龄生活与商业服务的关系究竟是什么。如果有敏感的人冲着台湾政府长期照护的政策，物业管理自己的专业人员到底怎么样提升这一块机会呢?类似今天的培训，自己的成长非常非常重要。

台湾目前在做什么?其实，机构型和居家型的两头并重，齐步在做的。还是有很多在找土地、收集资金做比较机构型的开发，陆陆续续在进行中。比如说双连赡养中心和长庚的养生文化村，这都是台湾比较代表的，很多机构都在陆陆续续产生中。

右边这张图是机构(见PPT)，自己有经济能力，子女孝顺，有金援，所以可以长照。左边是子女孝顺，自己住在家里，得到住宅赡养。中间这一块，如何让居家的人在小区里面、在住宅里面落实自己以后的生活，这显得相当相当重要。总而言之，长期照护在小区中安养和物业是什么关系非常重要。是怎么落实赡养呢?台湾一般会有小学小区，比较属于全市的，中间这一栋我们叫台北内湖瑞光公营住宅，里面有很多公共空间，留出了很多跟赡养有关设施内容，所以物业在里面慢慢有一些发展机会，从一般的住宅，政府有一些空出来的面积要推进社区赡养、赡养服务的时候，物业公司有没有能力去接，这就变成商业机会。

课题二是硬件和软件、照顾服务、居家整理、居家护健，包括日间的家庭照护和家庭托管等等内容。因为在宅，所以变成课题三，这个改善比较普及，包括有管理委员会和没有管理委员会，因为老人问题、安养问题，是老人局、社会局推的。上面这张图片是改善前，下面这张是改善后的，大家都在推这样的内容，也就是政府愿意出一点钱让人民的房子从行动的道路到居家的卫浴等等都做了改善。核心中的核心仍然是卫浴空间。各位不了解，居家里面让老人自己愿意在家里，很重要的就是生活辅具，比如蹲厕所的设计内容。

我曾经在书里面读过一句话，非常的惊醒我，他说“何为人性尊严?人性尊严就是自己有能力，自己处理自己下半身的清洁”，所以我觉得家里的环境如果让高龄者有得到照顾的环境非常重要，所以包括家里的走廊和这些辅具，包括没有升降机的，现在楼梯也有升降机的方式，让老人从四五楼都可以顺利走下来，可以在四五楼生活，台湾就这样做。这都是科技的问题，科技社会跟老人物业的问题，像刚才练先生帮我介绍，包括也介绍到健康设备的问题。台湾的科技业相当发达，包括东西在人的生活中很多科技如何落实到城市，所以就有智慧城市的产生。

各位看到，房子里面进入这么多设备，其实有很多设备，只要是智能建筑，就是土地上活的细胞。这个活的细胞整理起来，天上有一块云能够把所有地上的东西串联在一起，这是一个非常大的趋势。我相信物管要紧抓着这一块科技和我们服务的机会。包括三表，这些表都不用抄，都是电子表。还包括人的病历，以及在家里面活动等等，都是靠科技这些。

再讲跟服务、医疗和高龄比较有关系的。台湾新竹有一个地方，现在在盖一个房子，叫国泰建设。里面有一个公共空间，就有国泰医院医护室，医院有能力到住宅和小区服务，所以房子有时候配合医生在家里面怎么为健康检查和从事健康设备的位置在哪里，应该怎么建设，这些做建设的时候都应该注意。另外，老人比较不太会用电脑，如果老人会用电脑就可以变成物业管理的工作。

大陆来台湾旅游的人相当相当多，我们到一个地方超过两个礼拜、一个月的长期居留一般就是在长宿，这里就有物业与服务的产业链，这个产业链我们物业管理界一定要紧抓着。这张照片，比如说老先生、老太太在树底下生活，相信台湾的情况很快会改变。

总而言之，刚才讲了一些需要人家照顾服务的高龄者，其实现在人的寿命已经延长很长，他翅膀有能力，就可以叫做候鸟。方便的时候，这个时间可以到台湾南部，非常非常的舒服。长宿能够结合住宿、交通、文创、美食、旅游，长宿的人口有很好的设施，如果有那样的机会，又是物业管理看到的很好的安排。

以上是我的介绍，谢谢各位!