水设施怎样实现清洁、安全、节能管理?
今年里约奥运会游泳池池水变绿，引发了运动员和网友的集体吐槽。日常物业管理中，在对游泳池、小区水景、商业广场的水景设施的管理方面，往往因为清洁不当或管理不到位造成安全隐患，给业主、用户、工作人员带来困扰甚至对其生命安全造成威胁。现代物业与设施管理网联合传媒系列线上城市沙龙第8期，为受众解读，物管企业怎样对水设施进行管理，才能够更好地保证管辖内水设施安全、高效、节能而降耗地运营。
益清(ICS)：2016年8月9日，里约奥运会跳水池原本清澈的池水慢慢变成了绿色，池水浑浊无法看清水下的运动员。虽然主办方说水质没问题，但是有运动员反映感到恶心、眼睛刺痛流眼泪，据加拿大《国家邮报》报道，水中已经泛起恶臭，甚至有运动员得了痢疾。
里约奥运跳水池变绿
后来里约奥运会官员表示，清洗人员在清洗水池时用了过氧化氢(即双氧水)，但错误与氯混合使用，两种化学物质产生作用让水中氯气被中和，浮藻得以滋生，才会令池水变绿。
游泳场馆的水质标准是什么?@林伟杰
林伟杰：游泳池应设置杀菌设备，所采用的杀菌设备必须能持续、有效且有足够残留以进行杀菌、除藻与水质维持;游泳池应使用残留量可轻易检测的杀菌剂，方便水质监控，并应针对游泳池尖峰用量需求，设计可有效杀菌的设备或系统。
游泳池的池水经过循环、过滤、杀菌后，从游泳池7个检测采样点取样后的检测值应维持以下标准。
(一)生菌数
1.总生菌数在35℃环境下培养48小时后，每1公撮(ml)含量，应低于500 CFU。
2.大肠杆菌每100公撮(ml)水的含量，应低于1CFU (或1.1 MPN)。
(二)酸碱值pH 值: 介于7.2～7.6。
(三)余氯量:保持在百万分之0.5~1.0 PPM。
(四)澄澈度:水中的能见度可达二十五公尺以上(即浊度为0.5NTU以下)。
(五)氧化还原电压: ≥ 700mv。
(六)二氧化碳/THM/臭氧。
室内泳池空气中二氧化碳含量应在 0.15%以下，氯气浓度应在百万分之一以下。空气中THM(三卤甲烷)最大值为20mg/L。
水中臭氧最大浓度为0.05PPM，空气中连续8小时须小于0.1PPM
益清(ICS)：目前在游泳馆内所采用的消毒清洁方式有哪些?@林伟杰
林伟杰：首先介绍泳池所用的化学药品类别及名称。
1、消毒药剂——主要采用氯来消毒，目前国内使用的消毒药主要有：漂白粉、次氯酸钠、液氯、含氯消毒剂(TCCA)、三氯异氰尿酸、溴氯等几种。
2、沉淀混凝药——主要分碱性混凝剂、酸性混凝剂。目前国内使用的混凝剂有：氯化铝、明矾、硫酸铝等几种。
3、PH值调节药物——主要分含碱性高的药物、含碱性度中性药。主要有几种：石灰石(碱性)、盐酸(酸性)、苏打(PH中性)。
以下为水质维护补充说明：
一、铜银离子杀菌系统
泳池使用电解系统产生铜银离子，并加入于池水中，其杀菌机转如下：
(一)正极铜离子与负极的微生物细胞壁相结合，干扰细胞壁使该细胞无法行光合作用，阻碍细胞的正常生长。
(二)铜离子穿过细胞壁后产生孔径让银离子进入细胞核中，导致所有细胞中的生命维持系统被破坏及灭绝。
(三)剩下的离子持续活跃在水体中，直到和其他微生物吸附为止。
二、臭氧杀菌系统
(一)当臭氧(O3)溶解于水中时，消毒作用半衰期随水温成反比，水温越高半衰期越短，所以少有游泳池业者将臭氧(O3)系统做为游泳池的主要消毒系统。
(二)当在摄氏25度时，水溶液PH值为7状态下，池水中臭氧(O3)半衰期约为15分钟，且考量臭氧浓度过高会对人体产生伤害，故臭氧(O3)杀菌系统作为氯消毒系统的辅助杀菌系统。
(三)当游泳池采用臭氧(O3)杀菌系统作为辅助系统时，则应注意臭氧(O3)产生系统及环境臭氧(O3)浓度监控，以免造成危险。
益清(ICS)：一般小区的游泳馆目前所采用的消毒清洁方式有哪些?在清洁中除了泳池的清洁之外，清洁的内容还应包括哪些?@何宜生
何宜生：一、游泳场所消毒
1、每班开场和散场后均应对游泳池外、池边走道及卫生设施进行清扫、擦洗或冲洗一次。发现有污染时，可用浓度为250~500mg/L的含氯消毒液喷洒或擦拭消毒后，再用清水擦洗。急救室应定期清洁消毒。
2、淋浴室应经常刷洗，地面可使用浓度为500mg/L的含氯消毒液定期消毒。
3、更衣柜应于每日开放结束后做好清洁消毒，可用浓度为250~500mg/L的含氯消毒液喷洒或擦拭消毒后，再用清水擦洗。
4、公共卫生间(厕所)和垃圾箱(桶)应每天及时清洗，定期使用浓度为500mg/L的含氯消毒液消毒。
5、集中空调系统应严格按照《公共场所集中空调通风系统管理办法》的要求进行定期清洗和消毒。其他饮水、消毒、抢救等设施设备应定期做好清洁消毒。
二、游泳池水的循环净水和消毒设备
游泳场馆必须安装循环净水和消毒设备，且能达到水质处理的要求。游泳场所水质循环消毒设备应保证完好和完整，建立定期检查和维修制度，做好经常性检查、保养和维修并做好记录。如发现问题及时检修，发生故障是应有一套完整应急处理措施，确保各类设施设备正常运行，保持良好状态。
游泳池水宜采用含氯消毒剂消毒。目前，我国游泳池采用的含氯消毒剂有：液氯、漂精粉、漂水、强氯精(TCCA)等。漂精粉因有残渣，堵塞管道，影响水质，也逐步被淘汰。漂水含氯极不稳定，其有效氯会随环境、温度、湿度、光线及存放时间等因素的影响而逐渐下降。采用液氯消毒时应有防止泄露措施，包括水处理机房应远离游泳池并封闭，房间内有紧急报警装置等;液氯宜采用真空式自动投加方式，并应设置氯与池水充分混合接触的装置;强氯精(TCCA)由于具有共轭基因，在水中逐步分解释放出次氯酸，留下的氰尿酸盐对水中的有效氯有稳定作用。它本身又无毒，存放又相当稳定。近几年来，我国有相当多的游泳池使用TCCA作为游泳池水消毒剂。
在有条件和需要的情况下，可采用臭氧、紫外线或其他消毒方法。采用臭氧或紫外线消毒时，还应辅以氯消毒，以保持消毒的持续性。
三、公共用品消毒
1、游泳场所供游泳者使用的公共用品用具(包括拖鞋、茶具等)应一客一换一消毒。
2、拖鞋的清洗消毒：应设置专用的拖鞋洗消间或区域。
设置两个洗消池或洗消桶，备有橡胶手套、消毒药物、水源等。
清洗：先用清水或洗洁液清洗拖鞋。
过水：在过水池或过水桶中用清水漂洗拖鞋。
消毒：在药物池或药物桶中，将拖鞋完全浸泡在药液中，药液浓度及浸泡时间必须按药物使用严格操作。用含氯消毒药时，浸泡液有效氯含量应达250~500mg/L，浸泡时间不少于30分钟。
益清(ICS)：对清洁器具、清洁药品的选择及使用有哪些需要注意的问题?@林伟杰
林伟杰：一、泳池水质的清洁卫生
(一)池水物理化学指标的检查应符合下列规定：
1、应对池水的余氯、PH值、透明度和浑浊度等进行常规检查：
(1)无自动水质监测仪表时，每场检查一次，并做好记录。
(2)有自动水质监测仪表时每2小时记录一次，人数负荷较大时每1小时记录一次。
(3)根据检测结果及时调整有关药剂的投加量。
(二)对池水的细菌指标检查，应按所管辖的卫生防疫部门的规定执行
(三)游泳池池底每日应以专用除污工具清洁一次。池壁应每月清洁一次。
二、游泳池设备清洁具体步骤
1、先用水将瓷砖面打湿，撒一些苏打粉并用长柄手刷把表面的污渍冲刷干净。此处主要是对游泳池环境的清洁，游泳池岸上的瓷砖、格栅、柱子以及更衣室等场所。用到的工具有池刷，抹布等，药品可以选用二氧化氯消毒剂。
2、用毛巾将池边的灯、椅、台、扶栏上积水抹干。抹干积水，不仅可以保持泳池干净，而且可以防止泳客滑倒。所以，这一步骤非常重要。
3、游泳池底部用吸污机每天来回吸杂物一次，直到整个池底吸干净为止。游泳池吸污机有手动吸污机与全自动吸污机两种。它们的优点分别是：手动吸污机价格便宜，操作方便，可以有目的性地对泳池进行吸污，并且，如果需要投加沉淀剂，则必须用手动吸污机进行吸污。全自动吸污机，优点在于其全自动智慧吸污，吸污效果好，而且可以节省劳动力成本。
三、泳池清洁工具
从狭义上来说，是指具有清洁功能的工具。主要用于室内地面和室内卫生的清洁。从广义上来说，清洁用品是指一切运用于清洁作业的使用物品，主要包括：清洁设备、日常清洁工具和辅助工具、清洁剂三大类。
泳池刷与相应的游泳池伸缩杆连接起来使用即可。伸缩杆的长度根据需求来选择，有5米和8米可选。
池刷除污效果好，使用方便、简单。适用于泳池、桑拿池等。池刷最大的特点是铝背手柄，质地轻便。手柄末端有一个螺丝孔用于和伸缩杆相连，手柄中间还有一个起固定作用的扣紧夹子。刷毛要挑选细密而且整齐的排列。刷毛韧性与硬度也要注意，能够刷下附于池底和池壁的顽固污渍的同时，保护泳池池底池壁不受伤害，适合于任何材质的池壁。
池刷需要日常的维护保养，用后及时清洗晾干，这样才能够延长它们的使用寿命。
益清(ICS)：室内泳池和露天泳池在清洁药品的选择上是否会有所不同?@林伟杰
林伟杰：高水温和高紫外线指数是露天泳池水质管理的重点。高水温会使泳客加速排汗，造成水中有机物如尿素等的增加，池水容易混浊，绿藻也因为生长所需要的养份累积而蓄势待发;而为了降低水温和补足泳客携出的水量，所补水动作也潜伏着池水变色的危机。高紫外线指数意味着氯会受到紫外线的破坏，而导致用氯成本增加、绿藻控制困难与细菌超标。
解决高水温建议以遮阳和降低水温为主。遮阳除了有减少日晒功能外还有美化效果;降低水温除了增加新水注入的方法外，瀑布和水柱的散热效果也不可忽视，同时也兼具了造景与娱乐效果。
针对紫外线对氯的破坏，善用氰尿酸浓度测试与控制则是降低用氯成本、绿藻与细菌控制的最佳武器;氰尿酸制剂以颗粒状使用较为方便。在紫外线照射下不含氰尿酸的池水，水中的氯在两小时内会被破坏掉。含50PPM氰尿酸的池水，水中的氯的有效期可达六至八小时。
益清(ICS)：最佳的清洁时间是什么时候?使用清洁药品之后多长时间才能正常使用游泳池?@林伟杰
林伟杰：一般水质处理清洁都会安排在闭馆后，将视水中剩余有效药剂存量，再添加一定比例的消毒药剂。通常在使用清洁药品后，经过滤器循环池水一周(约六小时左右)，再针对水中剩余有效存余药剂测试，若在安全范围内即可开放。
益清(ICS)：除了游泳馆，在水景小区的管理中，一般多长时间会对水景进行一次清洁?在清洁中需要清理的内容有哪些?对水质的管理涉及哪些内容?@何宜生
何宜生：小区水景有多种形式，有人工湖、喷泉、小溪以及小型水景等。日常性的清洁需每天进行。一般包括的内容有落叶、杂物垃圾的打捞，出入水口的清淤。小型水景(喷泉、小溪等)一般视水的洁净度2~3个月进行全面的换水清洗。人工湖等大型水景一般3~5年进行一次大型清淤。
水质管理方面，多侧重于对水藻生物等漂浮物的清理。
益清(ICS)：小区内的水景由于清洁不到位，往往会出现水质变差、蚊虫孳生等情况。在管理中，怎样避免蚊虫孳生?对于水景中生长的藻类、有害生物等怎样进行清理?@何宜生
何宜生：景观水体的处理方法可以分为物理法、化学法和生物法三种。
物理法主要包括引水、换水和循环过滤。当水体中泥沙过多、透明度下降时可采用引水、换水的方法来稀释水中的杂质浓度，但换取大量洁净的水源费用高、维持时间不确定，势必会浪费宝贵的水资源。循环过滤是使用较多的一种方法。在水景设计的初期，应根据水体大小来设计配套的过滤砂缸和循环用的水泵，还应埋设循环用的管路。但是过滤法设备成本和运行成本都较高，水量大时周期变长，水质不易达标，且容易出现堵塞等问题，久而久之则会出现机器闲置的现象。
化学法常见的是投撒杀菌灭藻剂。这种方法的效果是立竿见影的，可用作应急之用，但治标不治本。若长期靠投撒杀菌灭藻剂来治理水体，水体中则会出现抗药性的藻类，灭藻剂效能降低，且药剂本身对环境的污染也在不断累积，易产生其他隐患。
生物法。生物界的菌种种类繁多，在水生生态中，作为分解者的微生物虽然我们肉眼无法看到，但是却能将水中的污染物分解吸收，是真正意义上的“水体环境美容师”。生物法顺应自然生态的规律，是有效的景观水体处理方法，常见的有人工湿地技术和HDP景观水直接净化法。人工湿地在净化水体的同时还具有一定的美学价值和经济效益，但适用于水体较小、污染较轻的水体。HDP景观水直接净化法是污水处理厂常用技术之一“生物接触氧化法”的加强和延伸，该方法将机械造流、推流、曝气和生物接触氧化结合一体，“以生态净化为主，机械循环净化为辅”，使封闭静止的水体在循环流动中被微生物不断净化，达到“流水不腐”。该技术无需土建和机房管网不影响景观，投资、运行费用低，见效快，管理方便。这是目前应用最有效的方法，具有可持续发展潜力。
当然，这几种方法联用亦可取。
益清(ICS)：小区内水景观中会投放一些水生物，对投放的生物种类怎样进行选择?数量上怎样掌控?在清洁时怎样避免对水中的生物造成不利影响?@何宜生
何宜生：据我所知，小区的生物法因考虑专业成本，大多物管公司仅是在尝试进行。原则是因地制宜营造一个循环的生态圈。
我曾管理过的一个小区，有接近200多米长的小溪流，水深较浅。开始时引入了一些景观鱼类，结果高温天气导致鱼类存活率非常低。后来逐步尝试投入一些睡莲遮阴，同时投放水草以及少量体型较小的景观鱼苗和野生鱼，营造出一个循环的生态圈，不但大量减少了蚊虫孽生，换水量也减少60%以上。但生物法具体没有一个详细的标准，只能因地制宜。清洁水景的时候，将鱼类引到小池打捞放置，然后清洁完毕几天后再将鱼类放回，以免清洁药品的遗留毒害鱼类。
益清(ICS)：重庆两江幸福广场拥有约10万平方米的喷泉广场，喷泉池七千多平方米，旱喷区三千多平方米。请介绍一下喷泉池多久喷一次水，一次喷水多长时间?每次喷水所需水量是多少?配合喷泉的音乐和灯光每次耗电量是多少?@ 曾英
曾英：
重庆两江幸福喷泉广场
1、喷泉每周星期三、五及国家法定节假日放映。
2、音乐喷泉表演时间为30分钟。
3、一场表演所消耗的水量为1吨左右。
4、一场喷泉所消耗的电量为550度左右。
益清(ICS)：喷泉所用的水是什么水?常规维护多久换一次水?换下的水怎么处理?是否在换水的同时清理池内污垢?清理污垢时会用到哪些清洁、消毒试剂?@曾英
曾英：喷泉所用的水为城市生活饮用自来水。喷泉水每月通过沉砂专用设备处理一次，此项目设计采用循环过滤法：根据水体的大小,采用顺流式水处理方式，配套设计了渗井精滤主机和循环水泵，池底回水、池面供水处理循环周期不大于96小时，并且铺设用以循环景观水的管路。利用喷泉工作时进行曝气，辅助安装无动力增氧装置，能够达到节能降耗的目的。
每年进行一次换水，换下的水经处理后排放至柏林湖，用于补充其水量。换水的同时会对喷泉池底的污垢进行处理。消毒试剂用的是氯片。
益清(ICS)：广场喷泉有5,500多个喷头以及众多的配套设施，怎样对这些设施进行常规维护检修?@曾英
曾英：按工程相关作业规范制定的《喷泉系统维护保养规程》制定每日、月度、年度的保养计划，严格按计划规定实施进行常规维护检修。
维护检修内容为：(1)检查水池注水阀开关应灵活，接口无漏水现象。(2)检查水池灯固定良好，灯具完好。(3)检查管路无破损、密封良好，阀门开闭灵活。(4)拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值不低于0.5MΩ。(5)检查泵体应无破损，转动灵活、无卡阻现象。(6)补充润滑油，若油质变色、有杂质，应予更换。(7)电机、泵体外壳除锈，刷防锈漆标识。(8)检查电缆线路绝缘良好，接线盒防水良好。(9)断开控制箱内空气开关，检查启动、停止按钮动作应灵活可靠。(10)检查控制箱内空气开关、接触器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。(11)清洁控制箱内灰尘，做好保养记录。
不定期检查各控制板、阀控板、灯控板、模块等，对坏的进行更换。每次放映后第二天对喷泉设备和水形进行调整，喷头均为不锈钢制成，只需定期进行水垢处理。喷泉池内的设备需要的维修多为整体更换，控制喷泉池内设备的各个控制柜才是每次检修的重点。
益清(ICS)：两江幸福广场除了音乐喷泉、人工湖(“百林湖”)，还有位于广场东侧的人工溪流，人工溪流的维护和管理是如何做的?@曾英
曾英：1、加强宣传。张贴温馨提示，宣传环境保护知识，教育提高游人维护环境卫生的自觉性，不向水中抛洒废弃物及白色垃圾，共同维护良好的生态环境。
2、加强对水景周边区域建筑材料、垃圾堆放的管理。在水景步道里设置垃圾桶，并日产日清，保持环境卫生。避免引起水体污染及微生物的滋生繁殖。
3、科学合理增加水景供水。
4、定期打捞水面漂浮物，清洁水面。
5、定期进行清洗、清淤。
益清(ICS)：在小区水景中，除了水池的清洁管理，在水池的配套设施的管理方面还应该注意些什么?@林伟杰
林伟杰：游泳池水质的好坏，除了检测水温、浑浊度、游离性余氯、pH值、尿素、细菌总量、大肠杆菌这些指标。每天的实时水质状况，游泳馆都必须在泳池醒目位置进行公示。
为了保证泳池卫生，正规、游泳馆都会配备水质过滤系统、加药系统、过脚池、强制淋浴等全套设施，确保水质符合标准。泳池水进入过滤系统后，石英砂滤材能将水中细微的污物、毛发过滤掉。这个系统24小时运行，6小时循环一次。另外，闭馆后放置水底吸尘器针对泳池底部毛发、泥沙进行清洁。
为了保持泳池的水质，游泳池在开放时间内应每日定时补充新水。实际操作中，泳池内人少的时候每天换5%~10%新水，拥挤的时候则每天应更换10%~20%。
此外，泳池应控制游客数量，避免拥挤而导致水质浑浊。
益清(ICS)：有观点认为，对于人工水景而言，5年是一个坎。通常人工水景在运营一段时间后会出现水质下降甚至坏死的情况，影响业主的生活质量。在管理中，怎样应对这一情况?有哪些措施能够维持小区水景的长期、高质量运行?@何宜生
何宜生：人工水景运行一段时间后，设备如果没有得到良好的维护和保养就会老化得很快。5年时间足以让设备失去大部分作用。但根本点是在于原设计是否符合环境所需，保养和维护是否到位。同时是否因地制宜去动态调整水景的功能和布局。
例如3~5年后可能出现防水层老化、开裂的现象。大雨、暴雨天气表层泥土流失，造成水景水质污染等问题。这些情况，就需要去做一些设计和改造。现实案例中有把某一段水景直接填埋水泥硬化，防止因泥土流失造成水质污染的情况。诸如此类的问题，需灵活处理。当然这一切改造变更的工作，还需得到业主的同意。
益清(ICS)：开发商在设计建造之初可能会为了吸引业主购买，不计成本地设计一些喷泉设施，但是在后期的运行管理中却给物业管理企业带来难题。很多喷泉由于运行成本太高，建成之后就没喷过水。对此物业管理企业有什么好的解决办法?@何宜生
何宜生：喷泉作为小区的公共配套之一，业主购房时颇为关注，也希望在入住后能享受到这一景观。而喷泉设施运行的成本(包括设备维护和水的消耗)往往比较大。同时，如果喷泉设施长时间不运行，设备会堵塞甚至报废。在这种情况下，作为物管企业，首先要有一个明确的管理规划。
一、将成本消化，正常的持续运行喷泉。因为管理费已包含公共设备的维养费用。
二、将喷泉做合理的改造(例如缩小范围等)，并征得业主同意。
三、如果使用频率非常低，业主的关注度也低，物管企业在征得业主同意的前提下可改变喷泉的场地作用，作为业主的休闲功能场地。
益清(ICS)：改造使用的是哪部分资金?
何宜生：物业维修资金或者公共收益。
益清(ICS)：据《潇湘晨报》报道，2016年6月11日一名初二学生在桂阳县芭比伦水上乐园游泳时，被池底排水管吸住，导致溺水窒息死亡。
游泳池的排水口直径是否有相关标准?为防止人员被排水口巨大吸力吸住受伤有哪些相关的防护措施?@林伟杰
林伟杰：目前针对游泳池的排水口直径并无规范的相关标准，重点在于保物盖的设置方法。泳池内的排水口顶面应设置格栅盖板，格栅板应采用耐腐蚀和不变形的材料制造。
由于化学药品的氧化或材质的老化，在游泳池或按摩池内落水头的保护盖板会随着时间的增加而变得具有脆裂性和崩解性。另外，落水头的保护盖板也会因为固定螺丝松掉或遗失而导致保护盖板的松脱。当一个人站立或者坐在这种损坏或没有保护盖板的落水头上时，循环泵浦的吸力会在水底把人吸住而造成伤害。
要防止这种意外吸陷悲剧的发生，可采取的相关防护措施归纳于下：
1、落水头保护盖板或抗涡流板必须安装在底部平面。
2、落水头的保护盖板必须为孤面，且平面面积至少为接管面积的六倍以上。
3、每个泵浦的吸入管至少接上两个落水头。假如一个落水头有吸陷发生时，水能流经另一个落水头，以消除吸陷的机会。
4、两个落水头最小的距离为3英尺，可避免同时被两个落水头所吸陷。
5、落水头保护盖板必须保持良好状况并与落水头紧密结合，在没有工具的情况下，不能被移开。
6、在泵浦的吸入端加装真空度侦测断路器(Vac-Alert Safety Valve)或真空度侦测通气管，使得吸陷发生时，可以自动停机或导入空气，让落水头内的真空度下降。
7、在落水头附近配置紧急马达遮断器。
8、在每日的检查项目中加入对落水头保护盖板的例行检查。
9、人员应戴泳帽，以保持长发远离落水头，并禁止穿着宽松的衣服进入戏水场所。
10、禁止小孩在落水头附近逗留。
11、设立警告标语，提醒泳客注意。
为何人被吸住后很难拉起?这是因为游泳池底部一般都装有排水管。排水时，流水形成的封闭管道相当于构建一个真空环境，大气压让管口具备强大的吸力。
出现“吸人”危险后怎么办?出现水管“吸人”情况后，在无法摆脱的情况下，维持遇险者的呼吸以避免溺水窒息最重要。可以先给他一根管子，叼在嘴里，用于维持呼吸，此时最好堵住鼻孔和耳孔，最大限度地避免呛水。若没有配置紧急马达遮断器，则应同时关闭过滤水马达。所以相关管理人员应熟悉过滤水马达的位置及关闭方式。
益清(ICS)：2014年8月14日，据《人民网》报道，2014年8月12日傍晚，阜南一两岁半男童在小区鱼池内溺水身亡。
从业主或游客的人身安全考虑，小区水景水位应该控制在什么范围内比较合理?@何宜生
何宜生：小区水景有大型水景(人工湖等)、小型水景(喷泉、水池)等。在日常管理中，首先要做好的是在显著位置的警示标识和隔离措施，以及在周边配有相应的救护工具。
益清(ICS)：对人工湖的水位一般有没有限制要求?@何宜生
何宜生：不是一味地调整水位去解决这个问题。当然在降雨高峰期和暴雨持续的前提下，控制水位是非常必要的，只要不超出水景的负荷即可。在正常设计中已经涵盖水位的问题，这一方面应该属于专业范畴。
益清(ICS)：在对人工湖的管理中，怎样做好安全防御工作，更好地保障业主和工作人员的安全?@曾英
曾英：1、实施专人维护，明确职责和范围;2、完善防护设施，建立警示标识;3、强化突发事件处理能力，日常中定期做情景模拟培训演练，熟练掌握真正发生溺水等安全事故的处理能力。
益清(ICS)：据《中国网·东海资讯》2016年8月4日报道，开封市万岁山景区人造九龙瀑布群的蓄水池抽水水泵漏电，戏水游客遭电击身亡。
类似事件还有：
·2013年7月，13岁的泰州男孩小明在喷泉边玩耍时不慎跌落池中，对他进行施救的母亲和消防员先后被电击晕。切断电源后，落水一小时的小明被救起，但已没了呼吸。
·2012年10月，武汉市一名12岁少年到喷泉池捡球时，意外遭遇电击倒在池中。正在一旁执勤的保安下水施救，同遭电击，其他保安关掉喷泉将两人救出水池。最终，少年获救，而那位见义勇为的保安却不幸身亡。
·2009年8月，海口市一名6岁男孩在商厦门前的广场喷泉池玩水时触电身亡。经过调查确认喷水池内右侧的一盏射灯漏电，经测量发现水面电压为110伏，把池内的水放干后，测量漏电射灯处的电压为220伏。
广场喷泉、人造水景等设施通常需要接通电源。水景设施接通的电源电压在什么范围内是安全的?在日常维护中，怎样做好防止漏电的检修工作?@曾英
曾英：对人体来说只有低于36V的电压为安全电压，而大部分喷泉设备的电压为三相电(即380V)，早已超过安全电压范围。
在平时的维修过程中，首先应严格按照倒闸操作票执行停送电，高压设备倒闸操作必需填写操作票，应有两人进行操作，倒闸操作必须根据值班负责人的命令，受令人确认无误后执行。执行按照倒闸操作票时间、顺序、操作项目进行操作，每当操作好一项后，监护人应在操作票上作好记录，全部操作完后由监护人审核;停送电前必须检查、实验安全用具是否合格，不合格者严禁使用;严格执行电力安全制度，遵守电业操作规程的有关规定;停送电必须遵守先联系、确认、再操作的管理制度规定，严禁违规停送电操作;严禁带电作业，特殊情况下必须请示主管部门及上级领导，同意后方可进行;作业时必须有两人以上，一人监护，一人操作;维修、安装设备时，必须查清线路是否有电，工作前后必须认真检查确认，防护设施必须齐全，方可送电;在停电线路上工作时，必须按规定挂上可靠的接地线;在调试水形操作时至少是四人，每人配置一台对讲机，喷泉池1人、岸边1人、电脑控制台1人，总电源柜1人(以防漏电时及时断电)。
益清(ICS)：有的游泳池安装了底部景光灯，泳池底部景光灯的安装怎样做好安全防护工作?平时的检查维修中，怎样做到及时发现漏电情况等潜在威胁?在出现漏电等情况对客户人身安全造成威胁时，怎样进行紧急救援?@林伟杰
林伟杰：游泳池底部景光灯基本上采用的是12V安全电压：国家规定的安全电压是36伏，通常情况下对人是安全的。在潮湿环境中，人体的电阻变小，需要的安全电压为12伏;这个电压在通过人体时，人体不会有感知反应。所以，采用12V安全电压的游泳池底部景光灯是安全的，不会因漏电造成人员触电事故。所以要在泳池验收时，严格要求工程人员测试每盏灯是否正确安装且有质量认证字号。重点设备要定期保养，电气系统每月检测一次，检查漏电保护装置是否灵敏，使用是否正常。
另外一提的是水质过滤循环系统在循环系统中，一旦水泵的电线破皮，或者电线没接地，都会出现漏电现象。水泵电线漏电后，电流可能在整个循环系统中流动，同时因为水、大地都是导体，电流就会通过池壁和水散布出来。也就是说，这时游泳池里的水就带电了。
不过，水虽然是导体，但如果人离得足够远，还是不会触电的，只有离得近才会触电。人离得近，电压和电流都会很大;离得远，电流和电压很小，伤害也就小些。
也就是说，如果水泵漏电，池子里的人距离水泵处远一些，就可能不会受伤，离得近就可能会有生命危险。因为池子里的水是导体，水泵漏电处的电流要经过水到达人体。如果距离远，水的电阻会更大，阻碍电流流经人体。但人距离水泵近，水的电阻就小些，流经人体的电流就大。
一旦遇到游泳池水漏电应如何自救?首先要及时察觉。很多人不会第一时间察觉到触电，会误认为是累了或不适应而产生的应急式抽筋、麻手等。其实触电感觉有从弱到强的过程，最直观的感觉就是手脚伸(张)开时很麻，收起来却没有，当越靠近中心点，感觉就会越来越强烈、越来越麻，手脚会感到强烈的麻和抖动，牙齿都会打颤抖。
其次，在游泳中感觉到水中有电，一定要冷静，及时回游、即往回游，哪怕靠近岸边也要回游。岸边往往是漏电高发区，不要伸开四肢大幅度地游，而是想办法蜷缩身子，脑袋出水，用手撑慢慢游出电弧圈。
如果有人被电倒，最好不要自己下去救人。应使用木棒或者不导电材料去够人，先使其上岸远离导电的泳池，然后按正确的手法做心肺复苏，等待救护车的到来。同时管理人员必须立即切断开关以避免造成更大的伤害!
益清(ICS)：除了漏电致游客遭遇电击伤害，喷泉在喷涌时瞬间出水形成的巨大冲击力，也会对在喷泉玩耍的游客等造成伤害：
·2011年8月，武汉5岁女童亮亮在音乐喷泉中玩耍，没想到巨大冲力的水柱喷出，亮亮被冲伤阴道，下体不停流血。经过连夜手术抢救，亮亮才从重症监护室转入普通病房。
·2008年6月，12岁的女孩被公园内音乐喷泉的水柱冲起，瞬间摔倒在地，鲜血顿时不停地从下身流出。据诊断：孩子主要伤在下身，强大的水柱击裂了孩子的阴道深处，动脉击破、处女膜破裂……
·2007年8月，家住合肥的10岁男孩小波跑进喷泉池玩，突然间水柱冲天而起，小波躺在喷泉中动弹不得。经诊断，小波腹部受到撞击，体内结肠有一道约3公分的穿孔。
这些虽然是个案，但同样值得我们关注，防患于未然。一般情况下，喷泉出水口的水压是否有相应的安全标准?针对经常有人玩耍的广场喷泉，怎样做好安全防范工作，防止水柱伤人?@曾英
曾英：一般情况下，旱喷的水压是0.4MP,水喷的中心出水口的水压是1.0MP。在设计时已经将喷泉出水口压力较大的几个位置都设置在水池中间(往天空喷)。喷往游客位置的几个水形是斜着往上喷的，虽然已经超过人体身高的高度，但落下的水滴在人体身上的感觉等同于小雨落在人体。旱喷水压虽然较高，但人体不会感觉疼。
不管是旱喷区还是水喷区，在音乐喷泉表演时，四周均已拉上警戒带，另有专人值守，且喷泉表演时游客是禁止进入警戒区域的。
益清(ICS)：针对以上可能存在的人身安全问题，物管企业或相关管理单位应该购买哪些相应的保险?@曾英 @林伟杰 @何宜生
林伟杰：依台北市政府明订的《台北市供公共使用营利场所强制投保公共意外责任险实施办法》，要求下列场所应投保公共意外责任险：
1、旅馆、餐厅(总楼地板面积三百平方公尺以上者)、百货公司(总楼地板面积五百平方公尺以上者)、电影院、录像节目带播映业。
2、夜总会、歌厅、保龄球馆、游乐场、撞球场(总楼地板面积三百平方公尺以上者)。
3、舞厅、舞场、酒家、酒吧、特种咖啡茶室、理发厅(总楼地板面积三百平方公尺以上者)、视听歌唱业、浴室业及电动玩具业。
自八十九年一月起，每一营利事业主为一投保单位，最低保险金额为：每一个人身体伤亡：新台币二百万元。每一意外事故伤亡：新台币一千万元。每一意外事故财产损失：新台币二百万元。
投保公共意外责任保险系指企业、团体或机构于从事营业或业务活动因意外事故所致第三人之伤害或财物受损，依法应负赔偿责任而受赔偿请求时，保险公司对被保险人负赔偿责任。
承保范围：被保险人因在保险期间内发生下列意外事故致第三人体伤、死亡或第三人财物损害，依法应负赔偿责任，而受赔偿请求时，保险公司对被保险人负赔偿之责：
(一)被保险人或其受僱人因经营业务之行为在本保险载明之营业处所内发生之意外事故。
(二)被保险人营业处所之建筑物、通道、机器或其他工作物所发生之外事故。
承保的意外事故要件：
(一)意外事故必须是下列两个原因之一所造成：
1、因被保险人或其受僱人经营业务之行为所致者。
2、因被保险人营业处所之建筑物、通道、机器或其他工作物所致者。
(二)意外事故必须是在保险期间内发生。
(三)意外事故必须是在保险单载明之营业处所内发生。
(四)意外事故必须造成第三人体伤、死亡或财损失之结果。
(五)必须被保险人依法应负赔偿责任，而受有赔偿请求。
何宜生：现在物管企业都会购买公众责任险，里面有附加条款，包括游泳池、水景意外等。特别强调的一点是，要把单次赔付的额度提高到一定的界线。例如我司购买的公众责任险的游泳池保险，单次赔付额度在300万以上，总体的赔付额度在500万以上。
曾英：我们购买的也是公众责任险，保险的内容都差不多。
益清(ICS)：非常感谢三位嘉宾的分享!专业面前人人都是学生，难题当下你我都有想法，再次感谢大家的到来!
今天我的主持到此结束，下面把时间交给大家自由交流。
以下是嘉宾主题发言结束后，沙龙群友部分具有代表性的发言，整理成文供同业交流、参考!
成忻(监制)：有些喷泉零配件是进口的，零配件在使用过程中会产生一定的锈蚀。如何处理零配件找不到合适的更换的情况?@曾英
曾英：配件一般都是提前配备一些，现在暂时还没有出现过找不到配件的情况。
郭连忠：2010年广东某地产公司和我谈住宅物业管理，对于大江、大湖边的住宅物业管理，我纠结了很多年，也考察过很多地方。大江、大湖或海边的住宅肯定不可避免会有溺水事故的发生，但我发现从地产公司到物管公司对此都没有良策。请问各位在物业管理方面有什么好的建议?
成忻(监制)：
重庆两江幸福喷泉广场
清洁人员驾着小舟清洁百林湖的落叶等垃圾
百林公园由于生态环境的持续改善，百林湖吸引了许多白鹭和鸳鸯在此觅食。优美的环境也吸引了不少摄影爱好者和婚纱摄影机构等众多民众来摄影、取景、游玩。项目经理介绍说，考虑到安全隐患，且防止植被被人为破坏，物业管理公司加大了对植被绿化景观的维护。绿化部工作人员定时、定期对植物进行保养，保安人员也加大巡逻力度，及时劝阻破坏植被的行为，防范安全隐患(防止民众，尤其小孩子掉落湖中造成溺水事故)。
严实(编辑)：里约奥运会的水上项目管理，如果请中国的物管公司去帮他们就好了。
郭连忠：中国的物管公司没那么专业吧?而且外语也不行。我参与过广东的多个大型水景项目，开发商在国内找不到灵感(尤其是对水景的安全管理和经济效益)，到意大利的威尼斯参观考察后，设计院和顾问公司再在参观考察结果的基础上设计物业管理模式!
物业管理行业反复强调：物业管理是微利的。现在深圳五星级酒店招服务员都很小心地抠成本;深圳的地铁输出非洲都是花血本的。我很难相信微利的物业管理企业能找个英语高手到国外管理水景，且不提这个英语高手对水景的专业程度!
严实(编辑)：六年前还不敢想象物管企业可以在上海世博会上“挑大梁”，再说住宅小区物管企业的微利不能说明所有物业管理企业的能力和收益。
何江：里约奥运会不单是清洗人员错误将过氧化氢(即双氧水)与氯混合使用，导致浮藻孳生，池水变绿。还有好多比如国旗用错、公寓设施设备脱落毁坏等，这不是一个简单的失误或者错误，更多地还是反映出一个责任心的问题。而物业人尽管看上去做的都是一些微不足道的事情，但很多却关系到大家的生活质量和安全。物业人责任心非常的重要。水系列设施设备的管理就是其中之一。沙龙以此为题，很有意义。另外，正如@严实(编辑)所说，六年前世博会物业管理表现可圈可点，08年奥运场馆的管理也无明显出现像里约的这些问题，可见我们也有很多管理、技术和服务水平都非常高的物业企业，不宜妄自菲薄。
人格品格：有关水景的建设规划，除了将自然水景结合人工辅以设施完善各种功能之外，还需顺应自然。在解决大型水体、小型水体及沼泽湿地如何区别投入和完善，人工建造的水景在完善功能与居住环境协调等问题中，安全问题是最重要的!管理理念应顺应自然，安全第一。
郭连忠：有的商业楼宇设计水景时还考虑其降温功能，有的水景还作为中央空调冷却循环水使用，实现景观效应、安全效应、节能效果(防止太阳暴晒、冷却散热效果更优)相结合。
游泳池白天视野好，管理的风险低。但是在晚上视野差时，管理的风险升高，尤其是针对顽皮、水性不佳小孩的管理。
现在有相关的“互联网+”产品已经研发出来了，据说该产品具有类似监控的功能，对泳池内泳客的位置、在水里的情况都能及时掌握，救生员能更有针对性地进行管理和杜绝风险。
东川：水景观可能在南方城市较为适用，在北京这样缺水的城市，对水景观补水就是大问题。学生在北京的几个中高档住宅工作过，反映说在2008年以前水景观还能够勉强维持运行，2008年以后水景观就都是摆设了。主要有两个原因，第一个原因是水景观补水太难、太贵，成本入不敷出。第二个原因是水景观漏水太严重，导致地下车库变成“水帘洞”，只能在节假日象征性地喷一喷。
豪庭：其实在中国小区的90%的水景观都存在问题，而98%以上的喷泉设备后来都被废弃或拆除，物业早期介入取消这项建设很重要，当然有些中高端物业为了形象不得不保留水景观的情况另当别论。但水景观产生的水质恶化、招蚊虫和安全等问题也是物管公司面临的难题，物业费的足额保证与喷泉的维护效果成正比。
人格品格：有条件的地方可以利用水资源做水景观，完善其功能并利及其他，例如绿化、增湿、干蓄、涝排等工作都是功能上可做的。经济上考虑水景观可用中水补水。
李能杰：有一种用在鱼缸上的自动清洗装置，能自动保持水的干净，不知道这种设备是否可以应用在清洁游泳池上。从电子的角度来看应该是可以转换的，不知道是否可以找电子专业的工程师咨询。并且这种装置能保障鱼类在装置工作的情况下不受伤害，如果应用在游泳池方面，自然也不会给人身安全带来威胁。
人格品格：物业管理需要各专业人员的综合管理，各种设施设备需要专业人员定职、定责专业操作和维护，才能确保其安全、正常地运行。或许目前仍缺乏水景专业背景的人才，但通过物管公司短训及委培应该能补缺。
忻锦帆：除了开发商遗留的重大问题之外，水景观设施的技术问题，我想应该是可以解决的。主要是费用问题，费用问题关系设施的存废。但是有的开发商做水景观本来就是销售广告，不是真的使用，所以就会发生地下室变成“水帘洞”之类的事，开发商给物业管理留下的问题不少。
游泳池不敢用，也是普遍性问题，一般小区的游泳池也无法与外面的专业、商业游泳池竞争。不过，小而浅的戏水池在夏天的利用率还可以，特别是在暑假期间。
东川：忻老师说的太对了，包括现在开发的很多二三线城市的项目，只考虑销售，很少考虑后期维护成本。偶尔让物业管理企业参加一次论证会，那就是开恩了。
夏培芳：我们这边小区的游泳池是请第三方来承包，物管公司省心了。有些游泳培训的老师或者游泳训练营的公司承包小区游泳池，盈亏自负，很多人办卡玩水。
李能杰：谈到漏水我有个问题：防水处理(包括各家各户的卫生间、厨房、以及所有楼板)应该由开发商承担还是业主承担?根据法律规定，我认为应当由开发商承担。
严实(编辑)：《建设工程质量管理条例》第三十八条：“建设工程衽质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位提交工程竣书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修其限和保修责任等。”
第三十九条：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(三)：供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(四)：电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”
第四十条：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”
第四十一条：“建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期”
忻锦帆：《建设工程质量管理条例》(国务院令(2000)第279号)相关问题：1、立法采用列举法，所以无法全面涵盖。2、涉及文件规定的“该工程的合理使用年限”相关的内容比较长，其余都偏短。3、规定的是“最低”保修期限，不限制地方法规规章和合同加码。
《浙江省住宅物业保修金管理办法》(2007年4月20日浙政发[2007]19号)第十条：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
正常使用条件下，住宅物业保修期限为：
(一)屋面防水工程不低于8年;
(二)有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年;
(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;
(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年;
(五)房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
本办法所称的保修期限自物业交付消费者之日起计算。”
人格品格：定岗位、定职责管理，避免出现里约泳池与下列这一泳池污染事件的发生。
(播出结束)
第8期直播：
2016.08.23 20:00-2016.08.25 12:40
城市沙龙第9期:敬请期待!
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