暴雨来临，物管企业应该怎么放好沙袋？（二）

(接上篇，第一部分详见《暴雨来临，物管企业应该怎么放好沙袋?(一)》)

严实(编辑)

@洪友城 特别想请教洪经理车库被淹的理赔条件

洪友城

首先是该物业有扩展的停车场责任，自然灾害一般的做法是建议从车损方面申请索赔。因为自然灾害在停车场责任中是除外责任的。

例如保险公司不同意扩展停车场的水浸暴雨方面的责任的话，那么保险公司是不赔的。

保险公司理赔依据的在列明区域内从事物业管理工作过程中因过失导致意外事故，而非自然灾害事故。

严实(编辑)

@洪友城 是说自然灾害不赔只赔物管公司过失吗?

洪友城

是的，管理过失或维护不善的损失，

还有在物业范围，地板的问题或者楼体等墙面物体坠落导致他人的受损也理赔。

严实(编辑)

换句话说……是赔物业管理责任险而不是受灾险吗?@洪友城 

洪友城

全称是：物业管理责任保险

严实(编辑)

@洪友城 那么 哪些内容可以入保?

洪友城

保险方面多是意外事故。

此事故是不可抗力的原因导致，物业也已尽责，那么应从车辆保险方面申请索赔。至于车主是否起诉物业，且是否应由物业赔偿，须由司法机构认证了。

陈娜

@毛志远 毛总：能不能介绍一下尼龙纤维沙袋在使用时间、使用效果、采购成本上是否具备一定的优势，因为目前大多数物业企业都还是选择的帆布沙袋。

毛志远

帆布防汛沙袋，淘宝网上有销售，耐用性较尼龙袋好，而且感觉更专业，成本差不多

申跃华 下午9:33

@毛志远 尼龙沙袋确实不能用了，质量太差，如您所说会有很多麻烦!

毛志远

沙袋可以有，且建议用防汛专用帆布沙袋，但车库进出口位置，绝不能全部用沙袋封堵，否则后果很严重。

percy.zhao

补充一下，防汛抢险要注意电梯基坑，一般比较低。暴雨时视情况有必要停用电梯，并将电梯升至较高位置。

另外就是应急抢险时一定要注意通知通告，给客户的通知要注意保存声像文字资料，以求免责。

还有大家都在关注公共设备设施，处于低层住户的情况需要关注。特别是一层经常有独居老人或者小孩生活的情况下，可能需要特别关照。

@洪友城  介绍一下怎么能够投保洪水地震险?条件和费率?

洪友城

保险方面我也提过，并不能百分百转嫁风险的。但是在一些情况下如果发生意外，物业有购买物业险，则可以减轻了负担。如电梯意外责任、高空坠物等。

@percy.zhao：物业责任不能投保洪水地震险。

物业只能为自身的财产购买财产险(财险包含洪水，可扩展地震险)

陈永成

对于容易发生洪涝灾害的物业管理区域，如何从专业角度建议业主购买保险?购买哪些保险?减轻和有效规避洪涝造成的财产损失@洪友城 

洪友城

业主方面可以购买家财险，现在家财险责任范围广，价格也相对实惠。

陈永成

业主购买此类保险后，当物业企业不作为造成业主财产受损时，是否会减轻或免责赔偿呢?@洪友城 

洪友城

我把家财险的资料发送给大家参考一下。(附件下载《财产综合险条款》)

郭连忠

今天的讨论非常好!我提出一个大家没关注到的问题：

我以前负责华南区多个别墅公馆时，发现靠近水库、池塘的楼盘风险非常严重，一楼的马桶会倒灌水，后来我发现很多靠近江边、海边和湖边的项目(尤其是低洼地)都有倒灌水的通病!

2010年广州水淹事件我跟踪很长时间!以后我要求深圳项目一定要吸取广州教训!

因为深圳在大规模建设地铁，很多市政排水管有可能不畅或堵塞!所以我要求深圳靠近市政工程(修地铁、修马路或铺管道)的要做好各种应对措施。

因为我以前负责的豪宅和贵族学校都是在山清水秀的地方!洪水和泥石流是我要重点防范的风险!

还有是洪水泥石流过后，学校的清扫成本、恢复成本非常高!

以上是广州水淹事件我在商学院交流的案例!商管的同行非常震惊!因为商业广场尤其是城市综合体的车位更多，风险更大!

大家还要关注一个问题，就是泥沙!

我当时在深圳一个大型小区，每年都被水淹!物业公司每年的惯例是全员参与(包括公司总部的老总)扛沙包堵水!

我到这家公司后，发现是市政管网小，而且旁边是深圳的大南山，即使暴雨停止后，山上下来的哗啦啦的水流几个小时，即小区有可能是暴雨瞬间淹的，也可能是后续暴雨停止后冲下来的山水淹的!

我发现最终的问题是雨水夹杂泥沙冲到地下停车场，结果泥沙瞬间卡死污水泵(排水泵)!

所以我的措施是用角铁焊好防水板，在暴雨来临时放在停车场的进出口，挡住了第一层的雨水和泥沙，后来是用防纱网做个筐，把水泵防盗筐里，有效隔绝泥沙，确保排水泵的安全，以后不存在全员扛沙包问题，我相信科技的防范力量。

其实水淹只是我们其中一个风险!我们团队这么多年研究很多物业的风险，尤其是重大风险，现在很多风险我甚至可以通过软件实现更精确的管控!

因为物业管理的特殊性，一定是物业基础管理再+互联网，通过管理和科技的手段有效规避更多的风险!

卓玛

有些技术在倒退，比如昆明十多年前改造道路挖出的古时候排水沟截面是1.8米高、1.2米宽，现在普遍用直径1米到1.2米管子。

安徽有个小城几百年没淹水，现在才找到原因。

再比如到现在我们也不能明白先秦的箭头制造工艺。

林世俊(台湾)

筏基内设计滞洪池储存车道开口面积所降下来的雨量经截水沟引至阴井并流至筏基滞洪池。建筑物大门口及开口部份低于洪水的水位必须设置防洪闸门，其闸门高必须大于当地200年洪水的水位加30公分为宜。滞洪管理营运重点平时蓄存雨水经处理后可用来浇灌水源，暴雨或台风来前将滞洪池水位降至最低。并将小区四周排水沟及阴井清理干净并确保排水畅通。

开发商在小区开发前必须提水保计划(防洪措施)经专家审查通过后才给建筑执照许可才可销售楼盘。

汽车可附加水险，保险费用依停车埸条件来核定。

小区要担心洪水淹没重要机房如供电空，供水池，电梯等设施会影响小区生活质量。

台湾常有台风及暴雨所以人民比较有危机感，知道那个地区容易淹水，其信息来自政府单位的公告。

防洪闸门并加砂包，并租用柴油引擎的抽水泵浦将小区地下室积水排至排水沟或河川大排。

我目前担任某建设集团前期顾问此阶段在检讨该开发案的安全防灾的建议。

该基地临淡水出海口的距离1公里左右，易淹水区域对防洪设施要求确保能正常营运(旅馆,商埸,影城)。

建议山坡地小区以疏洪为主，并将水引入排干管且砂石沉降于沉砂池内确保排水畅通。

成忻(监制)

@林世俊(台湾) @郭连忠 这是否是可以考究到物业项目前期规划环节了。想到我们《现代物业》杂志在2012曾经做过客家围屋的维护与管理方面的案例调研。老祖宗几百年前的建屋很讲究"风水"，建筑选址依山傍水，建屋红线(四至)是考虑到周边方圆几公里的河流、山体、树林、水土保持、防洪排涝都很讲究~

林世俊(台湾)

必须遵行对自然环境尊重，在作城市规划必先行考虑该地区的供电，供水，排水，生活污水处理，供瓦斯，供光纤等重大公共设施。

郭连忠

是的!@成忻(监制) 

我看我老家客家围屋大修时，居然有个沉沙池!深圳很多大型的住宅区都没有!

而且这个尘沙池一百多年都没有打理过，一百多年都没有水淹!要不是大修，我们老家的人都不知道有沉沙池!老祖宗的很多灵光我们还要好好挖掘。

林世俊(台湾)

沉砂池的功用是将水与砂石分离以利泵浦排水。

郭连忠

对的，客家围屋还有考虑地角线(基础)不能被水淹和排水问题!

这方面我在江苏多个城市发现苏州园林的很多经验值得借鉴@成忻(监制) 

林世俊(台湾)

小区筏基要设置滞洪池储存暴雨的水雨量，平时用灌植物。车道要设置截水沟，气家预报暴雨时先将滞洪池的水位降低至低水位。

郭连忠

日本的很多排水设计也值得我们借鉴!他们把暴雨当成资源，而不是灾难!

党小峰(锋)郑州 首批物业管理师

@成忻(监制)辛苦了，刚回来浏览。

我认为，此议题应从规划、建设、管理三方面入手。

从物业管理行业来看，加强早期介入、即规划、建设与管理的紧密衔接。

并尽快法治化。

二要厘清责任边界，责权利明晰。

三是建立预防、追责、善后体系。

徐纬

主要是物联网监测，应对暴雨难，监测水位是个课题。

林世俊(台湾)

可以用雨量计?

徐纬

也是一个手段，主要还是监测报警。

林世俊(台湾)

监测的面积多少?要先确定才可决定装置多少雨量计。

徐纬

这个要根据具体特点考虑，水位监测管道监测雨量监测结合。

林世俊(台湾)

考虑小区地理环境(水文，地藐的高程)

成忻(监制)

对呀，以前老家连续几年遭水淹，刚开始两年基本水淹到人的小腿肚，第三年水淹时大家根据往年经验判断，以为水位差不多，家里的家具只是适当垫高了两个砖处理，没想到第三年洪水量大，到了半夜就升至二楼以上了~家具全泡了~如果有信息化监测是否比人为经验判断会正确预判?

林世俊(台湾)

气候变迁异常，下雨时间太短且降雨量大。

这几天连续下雨就比强降雨好多了。

高彦

这是日本的挡水板

sengI申

@高彦 日本挡水板可根据水位不断加高的。

高彦 上午6:59

照片是日本东京神田川附近的地下雨水管，内径8.3米。

(播出结束)

 

第2期直播：

2016.06.08 20:00-2016.06.09 09:10

第3期预告：

2016.06.15. 20:00    敬请期待

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