全经联创新基金总裁姜炜：养老要发挥民间资本

目前，中国有超过2亿60岁以上的老年人口，已经成为世界上老年人最多的国家,也是人口老龄化发展速度最快的国家之一。据联合国统计，到本世纪中期，中国预计将有近5亿人口年龄在60岁以上，这个数字将超过美国人口的总数。养老问题已经成为整个国家和社会关注的焦点，更是我国经济和社会发展过程中绕不过去的难题。如何打造适合中国国情的养老模式并落地，是整个行业内探讨的热点。近年来，随着各项政策的颁布，养老产业的发展迎来了更多的发展机遇和挑战。

全经联提供的资料称，2010 年，全国房地产经理人联合会(简称“全经联”)成立养老住区委员会，目前正在整合多家从事养老住区投资、开发、运营服务、健康管理、配套设施等类型的企业，在全国各地建立了如北京太阳城、上海亲和源等18个养老住区创新基地。2016年4月，由全经联会员中养老产业链上各企业联合发起了全经联养老产业引导基金，对养老和健康产业中做内容、做服务运营的项目进行战略性、引导性投资，推动养老产业与养老住区的创新和升级。

为了进一步了解全经联养老产业引导基金的发起背景和实际用途，并对国内合理的养老机制的建立以及养老产业持续发展的可行模式进行更深入的探讨，《e家财富》与全国房地产经理人联合会秘书长、全经联创新基金总裁姜炜，围绕上述话题展开了讨论。

全国房地产经理人联合会秘书长、全经联创新基金总裁姜炜

建立差异化经营模式，推动养老产业创新升级

经姜炜介绍，自2010年全经联养老住区委员会成立以来，已经有许多开发商在探索和实践中建立起一些创新养老项目，并开创了各自不同的经营模式。比较早的项目包括北京太阳城、亲和源、东方太阳城等养老社区。其中亲和源以会员制为主要经营模式，东方太阳城以健康养老为基本特色。此外，还有集体土地的模式、国际化养老院以及养老重医的模式等。作为房地产行业在养老行业探索的早期案例，无论成功也好，失败也罢，这些项目都具备很高的价值，为后人提供了宝贵的经验，在很大程度上降低了新入企业的试错成本。而一些比较新近的项目，如北京周边的不老山庄、不老生活以及江苏的九龙城、成都的幸福公社等，则更多关注新的商业运营模式的探索。在姜炜看来，养老产业不同于一般的房地产产业，并非一次性的买卖，而是一个需要持续运营的服务平台。在搭建这个平台的过程中，必然会有新的内容不断出现。因此，即便是有着十几年运营经验的老项目，也需要不断增加新的内容，探索更多的服务运营方法和模式。

目前，全经联养老住区委员会已经在全国建立了18个养老创新基地，运营模式差异较大，且各自处于不同的发展阶段。据姜炜所述，这18个基地已经建立起多种方式的服务体系，基本覆盖了国内不同老年人群体各式各样的养老需求，能够为其提供全方位的服务。例如，有针对健康老人的居家养老服务，有针对半自理或全护理老人的养老院，有针对老人身体养生保健的临时性服务，还有隐居养老等。“中国的养老基地现在还不成熟，市场化程度也还不够高，整个养老产业跟养老住区存在的系统环境并不协调，大家都在探索阶段。踩在前人的肩膀上去完成，就能减少犯错的机会。从这个角度上来看，这些基地能够做的其实很多。”姜炜这样说道。

据姜炜分析，为了探索更加持久有效的运营模式，推动养老产业和养老住区的创新升级，许多基地都必须面临一个不断进化的过程。很多时候，创新是通过跨界的合作、新技术的引入而实现的，不同项目的结合往往会形成全新的商业趋势。例如，全经联最近投资了一个医养结合的项目，落地在北京太阳城。有了新资源的导入，太阳城被赋予了全新的价值，变成了一个医养结合的服务平台。在姜炜看来，所有新的东西都不是无中生有，而是在不断进化中出现的。例如成都的幸福公社，将服务对象锁定在健康老人群体，这就达成了一部分的创新，并且可以在全国进行复制。

依赖并借鉴已经存在的模式标本，针对各自不同的企业特性、土地特性、资本属性、人群特点，每一家企业都会寻找到自己独特的创新方向。在这个过程中，全经联会为企业提供支持，帮助企业优化经营模式，提升品牌形象，同时引导其他金融机构了解企业项目，帮助企业寻找潜在的用户与合作伙伴。此外，全经联也成立了自己的养老基金，试图以资本的方式推动养老产业的创新发展。据姜炜介绍，目前已经有越来越多优质的品牌企业涉足养老行业，而国内许多一线企业例如复星、万科、保利等，还有一些国企下属的房地产公司，都会选择全经联的平台来学习养老产业的相关知识。“全经联自成立以来一个很重要的工作，就是要让资本市场知道，养老这个产业还是有的做的，做得好也能挣钱。”姜炜说。

充分调动民间资本，养老不能仅靠任何一方

目前，国内养老产业盈利模式不清晰，是养老产业运营中必须面临的一个难题。应该如何看待这个问题呢?在与《e家财富》的交流中，姜炜谈到，养老行业的盈利模式不清晰，这不仅与养老产业的自身特性有关，也与整个社会的养老体系不完善有关。

养老产业的产业链较长，客群状态和客群需求多样化特征突出，这使服务模式内容的分门别类变得异常困难。老人有健康的，有带病的;有半自理的，有全护理的;有居家的，有生活在养老院的;有不同的年龄阶段，也有不同的文化水平。如果细分起来，养老服务的种类是非常之多的，因此很难像旅游、商业地产、写字楼一样去进行清晰的功能划分。此外，在姜炜看来，中国社会的养老福利有许多不完善的地方，在养老服务中往往还牵涉例如户籍、养老金、医疗保险、社会保险等民政问题。整体环境比较复杂，甚至有些混乱。

据姜炜所述，目前国家政策需要完善并为民营化的、社会化的养老资本提供良好的发展环境，许多企业正在摸着石头过河，甚至有一些游走在政策的边缘以寻求解决问题的办法。例如一些养老社区，虽然在行业内已经做得很成功，但在很长一段时间内，里面居住的老人没有医疗保险和社会保险的保障。

姜炜认为，每个涉足养老服务的企业都有自己的诉求，也都会为自己谋求一定的利益。从现实层面来看，养老产业本身并不能够为企业带来很多盈利，因此，在切实为老人群体提供服务、满足老人需求的基础上，应该允许企业拥有自己的诉求，允许企业赚钱。唯有企业有盈利，才有可能引进更好的设备，聚集更多的人才。这样一来，企业不仅能为老人提供更好的服务，也能为社会创造更多就业机会。如果老人的需求没有人来提供，老人的生活品质无法得到提升，那么担心企业赚不赚钱，或者担心企业的盈利模式是否合理，其实都没有太大意义。

全经联并不关注纯公益性质的养老服务，也不选择承接政府的养老项目。在姜炜看来，所谓“养老靠政府”的观点一定是错的。他认为，政府能够提供的，只是低保等最基层的养老保障。中国并非高福利的国家，因此，完全依靠政府的养老方式不合理。而未来中国可能有四五亿的老年人，有不同层次的养老需求，政府无法照顾周全。事实上，在世界范围里，凡是养老做得好的国家，例如日本、美国、英国等，都并非只依靠政府的力量。唯有搭建一个好的养老体系，充分调动和发挥社会民间资本的作用，才有可能真正把养老做好。

完善服务内容，用资本的方式打造联合发展模式

目前，国内已有许多保险企业涉足养老地产行业，在全经联金融投资联合体中，也有很多保险公司和基金涉足养老地产。保险机构一般以何种方式涉足养老地产?他们的参与，又会为养老产业带来哪些影响?针对这个问题，姜炜分析，保险机构资本比较雄厚，而且大多是长线资本，一般来说，他们会长期持有一些养老物业并为之提供服务。从这个角度来看，保险机构的介入对养老行业的发展有一定好处。

然而，从更深的层面来看，养老服务产业和保险机构在服务目的和运营模式上是有很大区别的。如果一个企业既是养老院，又是保险公司，其间就会产生某种潜在的利益与道德冲突，导致行业产业链的可持续运转难以维系。姜炜谈到，在国外有一种体制，养老院和保险公司是完全分离、各自独立的，保险公司只有义务给养老院付钱，而养老院会尽最大努力为老人提供优质的养老服务。在姜炜看来，这样的逻辑才是合理的。

2016年4月，全经联正式发起养老产业引导基金，据姜炜所述，这是为了推动一个良好的养老机制早日建立。他认为，养老产业的发展，首先缺的是有服务运营能力的人才。唯有吸引更多有专业素质的优秀人才，才有可能真正提升企业素质和服务质量。其次，可以向欧美、日本等养老机构学习，运用社工等社会人群的力量，降低运营成本、人力成本，建立起相对完善的社会养老服务运营系统。经姜炜介绍，在提供资金支持以外，全经联也会通过自己的探索进行案例的推荐和分享，传播一些好的方法和理念。养老住区委员会会员的发展经验一般会被整理成报告的形式，在研讨会上介绍给其他的机构，为其提供研究素材及发展创意。

在姜炜看来，目前许多养老机构所面临的问题，是找不到优秀的运营团队，以及缺乏服务内容。倘若只给老人提供一个床板，毫无盈利可能，也无法吸引更多的人才。唯有给老人创造足够的价值，企业才有可能从中获得回报。姜炜分析，在国内，大家比较容易关注的失能老人、失智老人的数量不少，但在总体中所占比例却很小。此外还有几亿普通老人，他们的慢性病问题、心理健康问题、生活品质问题、社交需求问题、社会认同感等问题都需要人们去关注和解决。如果一家服务企业能够提升老人的幸福感，或者让老人具备一定的独立养老技能，那么这个企业就是在为社会创造价值，也理应从中获取利益。

目前，全经联养老住区委员会许多会员企业在服务运营上发展出了各自的特色，行业细分越来越明确。有的企业在做养老运营，有的在做老人旅居，有的做智能硬件，有的做医养结合，还有的在做人才培训。虽然受制于很多客观条件，但整个产业链的生态在慢慢丰富。在姜炜看来，这是一个好的发展趋势。“一个好的养老体系，需要我们所有人一起去搭建。我们希望把产业链上更多的企业联合起来，用资本的方式打造一个联合发展的模式。”姜炜这样最后这样总结说。