作者: 黄世孟 | 2019-04-16 09:39

高龄化、少子化对台湾不动产业政策的冲击

高龄社会之居家赡养与物业管理系列报道(二)

高龄化、少子化对台湾不动产业政策的冲击

原载于《现代物业·新业主》2019年2-3期/总第450期

前言

高龄化、少子化对台湾不动产业界政策的冲击影响，逐年明显。明显于台湾80%人口分布已经集中至大都会地区，租屋意识逐渐抬头、购屋念头逐渐势弱，房屋空间格局结合辅具设备易于居家赡养，高龄老屋积累数量激增、整修旧屋事业方兴未艾，居家赡养扣紧医养结合的多样化物业管理与服务。

由此传达出的势态特征与课题包括：服务高龄人力不足需以智慧机械人来取代;老屋危楼居住行动不便老人的社会公共安全问题;房价高涨，年轻族群逼迫官方兴建大量出租型公营住宅;公共建设与公共服务年度经费逐年重点转移处理高龄化、少子化课题。以下简述冲击影响五项政策课题：

从人口结构与分布变迁观点考虑不动产用地供给政策

人口的量变与质变，直接冲击影响不动产发展政策。建筑发展用地的提供、住宅居住水平与需求，乃政策规划上重要的两项指标。

(一)严谨管制土地转为城乡发展住宅用地政策

台湾估计2026年开始人口负增长(峰值点约为2,370万人)，顾及人口过度集中都会地区的分布趋势，政策已经朝向更严谨管制土地用途转变作为建筑用地，避免地方行政机构圈地扩大开发，误用土地资源影响整体发展。换言之，对于不动产开发业者而言，政策上减少供给新建筑用地，逼压不动产开发业界回归老屋更新与再用的发展方向。

(二)普查人口及住宅，制定未来人口与住宅发展政策

台湾每十年进行全面人口及住宅普查。依据2020年人口结构变迁趋势，以及住宅资源现况使用信息的调查结果，研订人口与住宅特质之施政措施。必须了解人口总数、人口结构、人口分布等各因素特质，依据人口激增区的都会，或人口迁移区的离岛偏乡地区，研拟不同的生活与住宅政策。台湾快速高龄化人口趋势下(图1)，今后加强社会资源对高龄事业投入的公共投资，绝对会逐年增加。民间也逐渐摸索出医养结合的不动产开发方式，新型的商机究竟如何结合物业管理服务，这是一条必思的新趋势。

图1 台湾65岁以上高龄人口结构推估变化趋势

健全租赁市场机制为主、公营住宅为辅，善用空余屋住宅政策

因应高龄社会的住宅政策规划中，重视提升租赁市场功能，积极健全信息透明化，奖惩空余屋活用制度，是当前的不动产政策。

(一)结合民间住宅市场建构出租型公营住宅政策

依据普查信息检讨各县市人口变迁、房价、空屋率与公营住宅需求，作为后续新建、停建公营住宅的参考。扩大弱势族群或家庭的租屋补贴政策，以利节省公营住宅土地资源与兴建成本，并可解决民间空余屋过剩问题。这项政策讯息透露，官方仍在思考需要兴建多少数量公营住宅。民间业界当然期待不必兴建过多公营住宅。

(二)健全信息透明化之住宅租赁市场政策

近年台湾不动产执行实价登录制度，住宅租赁案件被要求强制登录，扩大住宅租赁市场及产业规模，透明化租赁住宅租金，提升租赁服务质量，便利健全租赁市场。最具体的作为之一，是制定《租赁住宅市场发展及管理条例》，兼顾民间空余屋释出奖励方案，出租给弱势族群或家庭。简言之，公营出租型住宅全面融入民间租赁住宅市场，鼓励住宅租赁向产业化、专业化发展，以改变租赁住宅市场之供给结构，提升租赁市场服务质量。

(三)善用现有空余屋、研订鼓励与惩罚政策

住宅政策价值观点在于重视善用住宅，不鼓励闲置空屋。认真检讨所得税中自用住宅房贷利息与租金支出抵减额度的差异，达到租买税赋中立性。对于只有一户自用的住宅家庭，研订课征较轻的房屋税与地价税;对于有三户(含)住宅以上者，课征较高的非自用住房地税捐。台湾近年省思地价税、房屋税外，税制结合住宅政策，已经联想到课征空屋税、空店税的新课题。目的无他，在于鼓励民间释出空余房屋，提供作为出租住宅，并给予适度租税奖励。

公私部门共同建构多元化住宅，因应高龄社会需求住宅类型

高龄社会住宅市场需求类型逐渐多样化，官方政策上规划“机构型”、“小区型”与“居家型”赡养类型。从民间企业可窥探的新商机，包括医养结合不动产整体开发、银行融资与地产保险观点，推动以房养老之赡养制度。

(一)建构多元化住宅小区

提供高龄者居家住宅与赡养机构，提供年轻族群购买与租赁的住宅。整体规划宜朝向多世代、循环型、共同体，跨领域结合医疗、长照、福利、建筑，整合小区的水平与垂直照顾服务资源，男女老少共享小区资源，达成“三代同邻”目标。具体实例，城市内许多小学校园内，附设托儿、托老中心，实践小区型、居家型的高龄赡养新环境。

(二)实体与补贴兼顾之住宅政策

顺应高龄者居住需求的住宅类型，兼顾补贴措施的住宅政策，以利因应多元化住宅选择，降低高龄者住宅的负担。引进民间力量，订定民间及第三部门参与高龄者住宅建设与管理之相关政策或奖励措施。各县市的社福单位，结合补助经费、招募专家志工，指导改善住宅空间，营造高龄者无障碍环境，更新居家卫浴厨房设备，诠释进行中的住宅政策。

(三)推动以房养老、卖房养老、租房养老

将以房养老列为高龄住宅政策，研订奖励与补助方式，鼓励金融机构推动。官方或民间团体兴建高龄共居住宅，研订鼓励高龄者以其住宅出售或租房给该公部门或民间团体之相关办法。换言之，高龄者转用自有房产的价值，成为赡养生活经费来源，力求自立，不必依靠公共赡养经费，是一件重大的社会工程。

都市更新重建与整建维护并重政策

在台湾的人口高龄与房屋高龄之“双高”影响下，居家赡养环境的整顿，依赖都市更新的拆除重建，以及老屋整维的旧瓶新装与再用。因此，不动产业界逐渐兼顾觅地建屋与老屋整维双管齐下的新动向。

(一)城乡都市更新需因地制宜

台湾全面土地功能分区公告后，将都市计划土地及非都市土地之乡村区、工业区，或经开发许可审议通过之建筑用地，纳入四大功能分区之城乡发展区，都市更新政策考虑因地制宜。都会城镇地区的居住问题，绝对异于乡村聚落地区，因此学术专业界积极呼吁都市更新法令应该因地制宜，制度须尽速调适与更新。

(二)都市更新、都市再生与地方创生并重

都市更新处理实质环境改善方式有重建、整建及维护三类型;都市再生则涵盖改善非实质环境因素;而地方创生即目前面临老龄化、少子化课题，以及人口负成长与人口过度集中都会问题，期望在空间上达成区域合作发展。三者关系不论包覆式或交集式发展，都将是未来城乡永续发展目标。

(三)都市更新重建型与整维型并重

重建型都市更新应以大面积、整体街廓、充实与改善公共设施环境为主，须顾及增加许多容积，增加住宅供给新课题。危老建筑物基于防灾考虑，在法定程序下拆除重建或强制维修。尤其，台北市考虑划定都市更新整建维护示范地区，积极执行改善建筑物，透过示范案例，让民众了解整建维护的价值感，培训整建维护推动人员，协助民众申请进而提高建筑整维意愿。目前积极推动整建维护之项目补助外，同时推展公办重建型都市更新计划。

建立建筑物管理维护制度，并强化物业管理服务体系

“双高”影响下，编列经费修缮建筑物，建立建筑设施管理维护制度，是当前台湾物业管理行业中发展的流行话语。

(一)建立建筑物修缮计划与编列经费制度

无论民间的公寓大厦还是公营住宅、公共建筑物，都要建立管理规约，落实定期修缮维护制度，拟订长期修缮计划并编列执行经费，以利延长建筑物使用年限、提升房产永续价值。因此，台湾物业管理学会编制2017年度自主研究计划，完成公寓大厦及社会住宅之长期修缮计划与经费编列制度，乃最具体的不动产发展新趋势。

(二)健全物业管理结合长照服务、提升高龄住宅市场质量

台湾推估2026年进入超高龄社会，65岁以上人口占总人口20%。落实高龄化趋势居住生活服务，期望提供安心优质住宅。因此，发展高龄者住宅市场，除了结合官方长期照护服务外，如何营造居住健康且友善环境?高龄社会智慧环境科技需求，提供福祉科技服务。换言之，互联网概念引入养老赡养政策，发展高龄新产业发展，急需订立发展与管理办法，便利健全物业管理结合长照服务。

预计2030年中国大陆人口开始负增长

结语

我发觉20年前日本高龄社会的百貌样态，现在几乎翻版呈现在当前的中国台湾。同理推之，20年后的中国大陆，如何因应人口高龄化发展对策，也可从台湾迈入“超超高龄”社会处境，透视分析值得学习与参考的解决政策与对策。

根据联合国人口司的数据[1]，大陆人口将在2030年后呈现负增长趋势，而老年人口比例预计将从2010年的10%提高至2050年的25%，在2060年时该比例达到峰值(30%)。而大陆“十三五”时期对应人口老龄化的政策特点，其中具体作为包括：(一)透过生育政策改善人口结构问题，(二)加强社会资源对高龄事业投入重要性，(三)将互联网概念引入养老政策及产业发展。

我相信台湾即将迈入超高龄社会，今日高龄居家赡养与物业管理课题，许多政策的思维与拟订办法、执行措施，仍值得报道与了解。

(作者为台湾卫浴文化协会理事长)

注释：

[1] 温芳宜，《中国大陆因应人口高龄化发展之策略及政策分析》，中华经济研究院第一(大陆经济)研究所。