作者: Joanna Yu | 2019-04-15 09:27

“贫穷”，限制了加拿大人对中国富豪的想象力

原载于《现代物业·新业主》2019年2-3期/总第450期

葛太太10年前和先生来加拿大旅游，立即爱上了美丽的枫叶国，但碍于在中国拥有庞大的生意，不可能坐“移民监”成为加拿大人。于是他们在多伦多最尊贵的地段买下豪宅作为度假胜地。无心插柳，不到10年时间，大宅已从原来的320万加元，变成近1,100万加元。其实这栋豪宅使用率非常低，只是每年夏天和圣诞节期间大约共4周，两口子来加拿大度假散心，其他约48周就是保姆在看守房子，所以说，葛家保姆才是这栋豪宅的“事实主人”。

成功精明商人如葛先生葛太太，去到哪里投资，哪里就有高回报。10年时间投资回报3倍多，稳赚700多万加元，折合超过3,500万元人民币，而且每年两次来加拿大度假，还有豪宅落脚，轻轻松松投资赚钱享受，实在无比完美。

另一位叶富豪就比较干脆，他看准时机于2013年在温哥华买了一栋250万加元的独立屋，一直空置也没有任何升级装修。到2017年楼市疯狂飙升时，果断地以近600万加元的高价卖掉，3年多时间劲赚350万加元，折合近1,800万元人民币。

而叶富豪每年来加拿大一到两次，总共不到三个星期时间，并没有搬进豪宅，而是在温哥华市中心租了一个顶级豪华公寓单位，每年光租金就30万加元，还有专门的物业代理人替他管理。据说公寓里设有多个巨型夹万，为叶富豪的飘忽行踪陡添更多神秘感。

在大多伦多地区和大温哥华地区一些华人追捧的热门地区，一条20户独立屋的街道，有时只有两三户有常住人口，被称为“鬼街”;一幢300多户的公寓大厦，竟有过半常年都是乌灯瞎火。“贫穷”纯朴的加拿大人无法理解为什么一幢物业可以一年到头都无人入住。对“月光族”或以借贷为生活常态的众多加拿大人来说，这些中国富豪的生活方式完全超出了他们的想象力，每年耗费数十万加元却让物业白白空置，或只居住两三星期，不是亏本了吗?

事实上，在加拿大，类似葛富豪和叶富豪的中国人并非凤毛麟角，而是数不胜数，他们投资的物业价格由几十万到几百万至千万加元不等。但与此同时，物业的价值正以匪夷所思的速度疯涨，不少物业在短短两三年间翻倍。敦厚的加拿大人才恍然大悟，为什么那么多房子闲置无人入住，再醒悟以这样的房价涨幅，他们这辈子也许永远买不到房子。房价疯涨的同时，也带动租金急剧上升。加拿大人终于忍无可忍，诉诸政府，强烈要求介入遏制房价和租金的不合理暴涨。

海外买家税

在房市疯涨的“重灾区”温哥华，所属的不列颠哥伦比亚省(BC省)政府于2016年8月率先宣布，外国买家在大温哥华地区买房要缴15%的税。此举立竿见影，大温哥华地区外国买家的比例由10%降至不足2%，房屋价格也随之下降。

安大略省政府借鉴温哥华的成功经验，从2017年4月21日起，规定外国买家在大多伦多地区购买物业，需缴纳房款15%的非居民投机税，也即NRST(Non-Resident Speculation Tax)，俗称“海外买家税”。此税一推出，房价应声下滑，尤其是华人热衷炒卖的地区，一下子急降双位百分点。

海外买家税实施后，外国买家想要在大温哥华和大多伦多地区买房的话，100万加元的房子要多付15万给政府，200万的房子多付30万，300万的房子多付45万……此外，不少地产发展商对海外买家购买“楼花”(期房)也有特别要求，譬如本地买家需付20%首付，但海外买家就需支付35%甚至更高。

2018年，BC省政府再进一步，宣布又一个重磅消息：海外买家税从15%涨到20%，此税项更进一步扩大到大温哥华之外地区(包括温哥华岛南部、奥肯那根中部和弗雷泽河谷)，其他BC省的主要城市也一网打尽，配合“30点计划”的方案，锐意把BC省房市调整至省民可负担的水平。

物业投机/空置税收

2017年上台执政的BC省新民主党，素以为民请命、为穷苦大众发声为政党纲领。他们坚信，房屋并非奢侈品，人人都应该拥有居住可负担房屋的权利，因此想方设法要进一步遏抑房价。除把海外买家税增加5个百分点涨到20%外，再反复征询民意，酝酿多时后决定全面推出“物业投机/空置税”，期望杜绝故意空置房屋的现象。

法律意义上，投机税是指，如果你在BC省拥有房产但却是未缴个人收入税的居民，需要每年缴纳房产税项。目前缴纳规定如下：2018年12月31日前，缴纳房产价值的0.5%作为投机税。自2019年1月1日开始，外国投资者和“太空人”家庭需要每年缴2%;加拿大公民和永久居民，不是BC省居民的需要缴1%，是BC省居民的需要缴0.5%。

这项新税政策下，BC省居民必须每年向政府申报物业的居住状况，以决定需缴交的税率，若不依例申报将被一律按2%的最高税率征税。

政府的海外买家税+物业投机/空置税，以行政手段硬性干预市场的做法，招来的评议也颇为两极。赞誉者称这是体贴普通老百姓疾苦的明智之举，非议者则抨击政府的做法明显是为招揽选票，罔顾自由经济运作规律，扰乱了整个地产市场。事实上，BC省两税实施后，虽然普通市民可负担房屋的能力有所提高，但房屋价格下跌，房地产市场交易量锐减，令政府库房收入也随之减少，世事永无两全其美。